1、T綠地集團(tuán)研究小組綠地集團(tuán)研究小組PART 1PART 2波特五力模型PART 3PART 4戰(zhàn)略選擇目 錄PEST分析分析SWOT分析分析政治因素政治因素經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)文化社會(huì)文化因素因素技術(shù)因素技術(shù)因素PEST分析分析政治因素分析國(guó)家著力推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，五年宏觀目標(biāo)確定，經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)邁向中高端水平，營(yíng)改增正式落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，一線及二線城市受關(guān)注，城市分化格局明顯，因城施策仍為市場(chǎng)主基調(diào)。一市場(chǎng)情況：百城住宅均價(jià)同環(huán)比漲幅明顯擴(kuò)大，熱點(diǎn)城市成交量增長(zhǎng)明顯二營(yíng)改增正式落地，土地成本、不動(dòng)產(chǎn)可折扣，減輕企業(yè)稅負(fù)三國(guó)家鼓勵(lì)剛性和改善性需求，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化四明確未來(lái)五

2、年發(fā)展目標(biāo)五熱點(diǎn)城市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，滬深限購(gòu)力度加碼經(jīng)濟(jì)因素分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括宏觀和經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括宏觀和微觀兩個(gè)方面的內(nèi)容。微觀兩個(gè)方面的內(nèi)容。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指一個(gè)國(guó)家的人口數(shù)量及其增長(zhǎng)國(guó)家的人口數(shù)量及其增長(zhǎng)趨勢(shì)、國(guó)民收入、國(guó)民生趨勢(shì)、國(guó)民收入、國(guó)民生產(chǎn)總值及其變化情況等。產(chǎn)總值及其變化情況等。微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境只要指企業(yè)微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境只要指企業(yè)所在地區(qū)或服務(wù)地區(qū)的消所在地區(qū)或服務(wù)地區(qū)的消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)偏好、費(fèi)者收入水平、消費(fèi)偏好、儲(chǔ)蓄情況、就業(yè)程度等。儲(chǔ)蓄情況、就業(yè)程度等。目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要有如下幾點(diǎn)：主要有如下幾點(diǎn)：1.GDP的不斷上升的不斷上升

3、2.存款準(zhǔn)備金率上調(diào)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)3.存款加息存款加息4.股市情況良好股市情況良好5.通貨膨脹的影響通貨膨脹的影響技術(shù)環(huán)境分析 技術(shù)環(huán)境包括目前的社會(huì)技術(shù)總水平、引起革命性變化的創(chuàng)造發(fā)明，技術(shù)環(huán)境包括目前的社會(huì)技術(shù)總水平、引起革命性變化的創(chuàng)造發(fā)明，以及與企業(yè)生產(chǎn)密切相關(guān)的新技術(shù)、新工藝、新材料的發(fā)展趨勢(shì)和應(yīng)以及與企業(yè)生產(chǎn)密切相關(guān)的新技術(shù)、新工藝、新材料的發(fā)展趨勢(shì)和應(yīng)用前景。用前景。1.對(duì)于投資，營(yíng)銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新有了很大的改變2.建筑技術(shù)應(yīng)用比例提高3.精細(xì)化整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢(shì)4.項(xiàng)目改造比例提高5.研發(fā)創(chuàng)新力社會(huì)文化因素家庭結(jié)構(gòu)因素1.目前我國(guó)家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著地變化，向小型化發(fā)展2

4、.隨著觀念的改變，很多年輕人結(jié)婚后不愿與父母一起居住，家 庭購(gòu)房需求加大房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化人口因素社會(huì)城市化行業(yè)內(nèi)部行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)商供應(yīng)商潛在入潛在入侵者侵者替代品替代品生產(chǎn)商生產(chǎn)商買方買方產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手公司間的爭(zhēng)奪公司間的爭(zhēng)奪五力模型潛在進(jìn)入者潛在進(jìn)入者替代品替代品供方供方買方買方供方議價(jià)實(shí)力買方議價(jià)實(shí)力替代產(chǎn)品或服務(wù)的威脅產(chǎn)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者分析2017房地產(chǎn)上市公司排名房地產(chǎn)上市公司排名中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)量多，但大多數(shù)都是規(guī)模不大的中小型企業(yè)，但也不乏像萬(wàn)科、恒大、保利等一些規(guī)模很大的房地產(chǎn)企業(yè)。中國(guó)人口基數(shù)大，加上傳統(tǒng)觀念的影響，對(duì)于住房的需求基本是剛性的、穩(wěn)定的，因

5、此房地產(chǎn)行業(yè)成為一個(gè)巨大的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家調(diào)控政策的影響，購(gòu)房者購(gòu)房愿望暫時(shí)受到了抑制，就會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，緩慢的增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致激烈地對(duì)抗并使利潤(rùn)減少。在退出壁壘方面，房地產(chǎn)作為特殊的行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險(xiǎn)大。一般而言，這一點(diǎn)阻止了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對(duì)其他行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度小。但是房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，特別是已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如果想半途而退，成本是相當(dāng)大的。 供方議價(jià)實(shí)力分析 中國(guó)供應(yīng)商從住房的交易中他們得到的是暴利。 開(kāi)發(fā)商在與政府的博弈中，政府下達(dá)的限制購(gòu)買的 政策絲毫沒(méi)有觸及開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的壟斷，歷來(lái)房地產(chǎn)

6、 的調(diào)控總是緊一緊松一松，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)摸透了政府的周 期。 房地產(chǎn)市場(chǎng)中沒(méi)有替代品，因而只有一種供應(yīng)商， 供應(yīng)商的議價(jià)能力得到提高。買方議價(jià)實(shí)力分析 我國(guó)收入分配的特點(diǎn)上，我國(guó)財(cái)富分配貧富懸殊，并且財(cái)富集 中在少數(shù)人手里，開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。 目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。 在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中，政府的宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響都猶如 蚍蜉撼大樹(shù)的效果可見(jiàn)一斑。三三 替代產(chǎn)品的威脅替代產(chǎn)品的威脅替代品價(jià)格越低、質(zhì)量越好、用戶轉(zhuǎn)換成本越低， 其所能產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)壓力就強(qiáng)。四四 潛在的新進(jìn)入者威脅潛在的新進(jìn)入者威脅潛在競(jìng)爭(zhēng)者在給行業(yè)帶來(lái)新生產(chǎn)能力、 新資源，但也有威脅。 首先，房地產(chǎn)的進(jìn)入與

7、退出的壁壘很高，很難有企 業(yè)能在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)并且搶占市場(chǎng)。 其次，隨著近兩年政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控加劇和銀行 對(duì)房地產(chǎn)的銀根緊縮，很少有人會(huì)再次冒險(xiǎn)進(jìn)入房地產(chǎn) 市場(chǎng)。 再者，在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下， 房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代成為不爭(zhēng)的事實(shí)。 綜上所述：由于進(jìn)入的門檻高，產(chǎn)品差異化、資本 要求高、政府政策限制，所以國(guó)內(nèi)新進(jìn)入者威脅小。優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)威脅威脅劣勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)SWOT分析分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1.勞動(dòng)力成本便宜，開(kāi)發(fā)成本低；2.設(shè)計(jì)，施工，設(shè)備采購(gòu)一體化，綜合技術(shù)力量較強(qiáng)；3.具有較強(qiáng)的國(guó)際國(guó)內(nèi)合作伙伴；4.有較良好的政府資源；5.企業(yè)具有一定規(guī)模，成長(zhǎng)性較好；劣勢(shì)劣勢(shì)1.對(duì)外國(guó)文化，法律缺乏研究，缺少具有國(guó)際視野人才；2.融資相對(duì)比較困難 機(jī)會(huì) 1.中國(guó)加入WTO；有利于拓展國(guó)際市場(chǎng)2.國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)3.中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展1.東道國(guó)公司的本地化經(jīng)營(yíng)2.跨國(guó)公司對(duì)東道國(guó)的市場(chǎng)侵占3.目標(biāo)國(guó)際市場(chǎng)的地方保護(hù)政策威脅戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇綠地集團(tuán)四大發(fā)展戰(zhàn)略 小組建議