1、建設用地供應講稿建設用地供應是國土管理的一項非常重要的內容，不僅涉及到具體項目的土地供應和使用情況，而且也涉及到城市和鄉村經濟發展的各個方面，與我們每個人的衣食住行都有著千絲萬縷的聯系。在土地管理中我們經常會聽到“雙保”這個概念，即，嚴格耕地保護和確保經濟建設土地使用的供應。從2005年開始，國家提出將土地供應作為參與宏觀經濟調控的主要手段，就是嚴把供地閘門，推進節約集約利用土地，提高土地利用率，以有限的土地資源支撐快速發展的經濟，充分顯化土地資產，提高單位土地的產出率。因此，明確建設用地的管理和供應，不僅是土地管理的基本要求，也是貫徹國家可持續發展理念，推進經濟又好又快發展所必須的。下面和大

2、家共同探討一下建設用地供應的一些個人淺顯見解，來共同提高對土地管理工作的認識。一、建設用地供應的相關法律、法規和政策1.中華人民共和國土地管理法2.中華人民共和國城市房地產管理法3.中華人民共和國物權法4.中華人民共和國土地管理法實施條例5.國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定（國發【2004】28號）6.國務院關于加強土地調控的有關問題的通知（國發【2006】31號）7.國務院關于促進節約集約用地的通知（國發【2008】3號）8.中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例9.招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（國土資源部令第39號）10.協議出讓國用土地使用權規定（國土資源部令第

3、21號）二、建設用地供應的有關概念（一）建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地。建設用地按利用方式可分為：商服用地、工礦倉儲用地、公用設施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運輸用地、水利設施用地以及特殊用地等。（二）建設用地使用權是建設用地使用權人依法對國家或者集體所有的土地享有占有、使用和收益的權利。建設用地使用權人有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。取得建設用地使用權涉及集體所有土地，應當辦理征收的，要先行辦理土地征收審批，涉及農用地的，同時必須辦理農用地轉用審批。（三）國有土地與集體土地均屬于土地權利制度范疇的概念（土地所有權、土地使用權、土地他項權利抵押、租賃、相鄰等）。國有土

4、地-即全民所有的土地。城市市區的土地屬于國家所有。集體土地-即勞動群眾集體所有的土地。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。（四）圈內、圈外用地圈內-省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基準設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。在土地利用總體規劃明確的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。圈外-上

5、述以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。（五）經營性用地 是指商業、旅游、娛樂、商品住宅、工業用地。（六）國有土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。（七）國有土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納土地補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。除法律、行政法規另有規定外，劃撥國有土地使用權沒有使用期限的限制。劃撥國有土地使用權未經批準不得轉讓、出租、抵押。(八)土地出讓的最高年限是指法律法規規定的根據土地用途確

6、定的最長使用年期。其中，居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。在具體出讓時也可以根據出讓合同的約定低于上述的年限。(九)出讓金是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定數額的貨幣款。三、我市建設用地供應的審批權限根據土地管理法、土地管理法實施條例、陜西省實施（中華人民共和國土地管理法）辦法和西安市人民政府關于進一步加強城市土地集中統一管理的通知（市政發【2008】4號）規定，建設土地使用權審批由市縣人民政府組織，國土部門具體落實，因此在我市國用建設用地和集體建設

7、用地使用權的供應，在碑林、新城、蓮湖、雁塔、未央、灞橋、閻良、臨潼、長安行政轄區范圍內，由市人民政府統一組織實施供應土地使用權，這一規定也適用于各開發區和各基地；在周至、戶縣、高陵、藍田行政轄區范圍內由所在縣人民政府統一組織實施供應土地使用權。需要說明的是，在2008年1月15日市人民政府市政發【2008】4號文件下發之前，我市的閻良、臨潼、長安和四區兩基地的土地使用權供應由所在區供應。四、國有建設用地使用權供應的方式和程序根據土地管理法第43條的規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土

8、地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。（一）供地方式國家規定的供地方式 國有建設用地使用權供地的方式有5種，即：1、出讓-公開方式：招標、拍賣、掛牌方式（經營性用地）；-協議方式：（非經營性用地）。2、國家租賃-目前為協議方式，也可以采用招標、拍賣、掛牌方式。3、國家授權經營-協議方式。4、國家入股（作價出資）-協議方式。5、劃撥-劃撥供地目錄。出讓用地適用范圍：其中公開出讓范圍，39號令第四條規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的應當以招拍掛方式出讓；協議出讓范圍是上述用地之外，且按國家要求需要有償使用

9、土地的用地。國有土地租賃的適用范圍：國有土地租賃是出讓用地方式的補充，也是有償使用土地的一種，主要是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與市、縣人民政府國土資源行政主管部門簽訂一定期限的土地使用權租賃合同，并支付租金的行為。租賃分短期租賃(租期在5年內)和長期租賃(不超過出讓最高年限)兩種形式。國有土地租賃取得方式參照國有土地使用權出讓方式辦理。國家授權經營和國家入股（作價出資）的適用范圍，主要針對國有企業改革涉及企業土地資產配置而進行。國有土地使用權劃撥的適用范圍：1.國家機關用地和軍事用地；2.城市基礎設施用地和公益事業用地；3.國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；4.法律

10、、行政法規規定的其他用地。細化后的供地方式一、國有建設用地使用權劃撥根據土地管理法第五十四條、城市房地產管理法第二十三條、原國家土地管理局劃撥土地使用權管理暫行辦法、國有企業改革中劃撥土地使用權暫行規定、國土資源部劃撥用地目錄、西安市城中村改造建設管理辦法、西安市經濟適用房開發建設管理辦法、最高人民法院關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知（法發20045號）等有關法律、法規和政策的規定。下列用地可以劃撥供應：1、按照國土資源部劃撥用地目錄供應土地的。2、符合西安市經濟適用房開發建設管理辦法要求，供應土地的。3、符合西安市城中村改造建設管理辦法要求，可以以劃撥方

11、式供應土地的。4、建設項目征收（征用）集體土地，需要給被征地村民留地安置的。5、依據法院協助執行的要求，需要將劃撥土地使用權過戶給新的土地權利人的，涉及按照劃撥用地目錄和經濟適用房用地的。6、原城市低洼改造、安居工程，涉及拆遷居民的安置用地項目已經建成和安居工程項目已經建成的用地，需要完善用地手續的。7、國有企業、城鎮集體企業經依法批準改制涉及原非經營性劃撥土地使用權代管，或按國家規定允許繼續保留劃撥方式使用的。上述各類符合各自辦理要件審批前提條件下，市國土資源局或各分局可以直接受理劃撥用地申請，辦理劃撥用地報批手續。二、原國有建設用地使用權辦理協議出讓根據城市房地產管理法第三十九條、原國家土

12、地管理局劃撥土地使用權管理暫行辦法、國有企業改革中劃撥土地使用權暫行規定、國土資源部協議出讓國有土地使用權規定、協議出讓國有土地使用權規范、最高人民法院關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知（法發20045號）等有關法律、法規和政策的規定。下列形式的國有建設用地可以直接辦理協議出讓手續：1、新增國有建設用地使用權，不屬于商業、旅游、娛樂、商品住宅、工業五類經營性用地或者按要求發布供地信息后，只有一個意項用地者的。2、原劃撥用地在土地權利人和原用途不變的情況下，申請補辦出讓手續的。3、國有企業、城鎮集體企業經依法批準改制，涉及原經營性劃撥土地使用權處置的。4、依據

13、法院協助執行的要求，需要將原劃撥土地使用權在不改變用途的前提下，過戶給新的土地權利人的。上述各類符合各自辦理要件審批前提條件下，市國土資源局或各分局可以直接受理協議出讓用地申請，其出讓金的收取標準對第一種情況按照經評估確認該宗地的土地出讓市場價格減去經會計師事務所審計后的土地征收（征用）成本計收；對其他情況按照西安市人民政府關于調整我市國有土地使用權出讓金征收標準的批復（市政發2005131號）的要求，按經評估確認該宗地土地出讓市場價格的25計收。其中，對國有企業改制涉及土地使用權轉移的，其出讓金的收取按照市委、市政府關于進一步深化國有企業改制的實施意見（市發200324號）的規定辦理。三劃撥

14、土地使用權改變用途根據土地管理法第五十六條的規定。原土地權利人使用的劃撥土地使用權可以依據城市規劃的需要，改變該幅建設用地的用途。具體情況分以下四種：1、符合劃撥用地目錄或者西安市經濟適用房開發建設管理辦法規定的，可以繼續實行劃撥供應的。2、符合國土資源部協議出讓國有土地使用權規定、協議出讓國有土地使用權規范的要求，可以給予辦理協議出讓手續的。3、若將非商業、旅游、娛樂、商品住宅劃撥土地使用權用途改變為商業、旅游、娛樂、商品住宅經營性用地，或者原劃撥的商業、旅游、娛樂、商品住宅經營性用地，改變用途后仍為其他的商業、旅游、娛樂、商品住宅經營性用地的，其土地使用權應當采用招拍掛方式供地。4、若將原

15、非工業劃撥土地使用權改變為工業用地的，其土地使用權應當采用招拍掛方式供地。對上述符合劃撥方式供應土地的，市國土資源局或各分局可以直接受理劃撥用地申請，給該幅土地辦理劃撥用地報批手續。對需要按照協議出讓方式供應土地的，市國土資源局或各分局可以直接受理協議出讓用地申請，該幅土地應繳納的土地出讓金為新用途出讓土地使用權價格減擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格。對需要采用招拍掛方式供應土地的，市國土資源局或各分局可以受理其委托拍賣、招標、掛牌申請，應繳納的出讓金（招拍掛牌底價），按該幅土地新用途出讓土地使用權市場價格減擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格核定，其差值為負值時，

16、不再增收出讓金。四出讓土地使用權改變用途根據房地產管理法第十七條、國土資源部協議出讓國有土地使用權規定（第21號令）第十六條和協議出讓國有土地使用權規范的規定。原土地權利人使用的出讓土地使用權可以依據城市規劃的需要，改變該幅建設用地的用途。具體情況分以下三種：1、已經取得出讓土地使用權的，且在審批土地件、出讓合同中未注明收回土地使用權招拍掛出讓的，可以繼續辦理協議變更用途出讓手續。2、已經取得出讓土地使用權的，但在審批土地件、出讓合同和補充協議中凡已經注明應先收回土地使用權實行招拍掛出讓的，應實行招拍掛出讓。3、已經取得出讓土地使用權的，雖未在審批土地件、出讓合同中注明改變用途為商業、旅游、娛

17、樂、商品住宅等經營性用地收回土地使用權招拍掛出讓，但在國家法律、法規和政策或者地方政府文件規定中要實行招拍掛出讓的，應實行招拍掛出讓。對上述按照協議出讓方式供應土地的，市國土資源局或各分局可以直接受理協議出讓用地申請。該幅土地應繳納的土地出讓金為批準改變用途時新土地使用權條件下土地使用權市場價格減批準改變用途時原土地使用權條件下剩余年期土地使用權市場價格，差額為負數時，不予退還。對需要采用招拍掛方式供應土地的，在申請改變土地使用權用途時，土地權利人應先向國土資源部門申請交回國有出讓土地使用權。國土資源部門可以受理其申請，在同意其申請改變土地使用權用途后，以招拍掛的方式重新出讓該幅土地使用權，應

18、繳納的出讓金（招拍掛底價），按該幅批準改變時新土地使用條件下土地使用權市場價格減批準改變用途時原土地使用權條件下剩余年期土地使用權市場價格，其差值為負值時，不再增收出讓金。五原出讓土地使用權人在不改變土地權利人和土地用途的條件下，申請土地使用權年限延期根據中華人民共和國房地產管理法第二十一條、協議出讓國有土地使用權規范的規定，市國土資源局或各分局可以直接受理用地延期協議出讓申請。報經原批準用地人民政府批準后，簽訂國有土地使用權出讓合同補充協議或重新簽訂出讓合同，將土地使用權年限延長至不超過法定出讓年限。按照申請延期時，同一基準日經評估延期前與延期后兩種年期土地使用權出讓市場價格的差值，補繳土地

19、出讓金。六根據城市規劃需要涉及建設用地供地前的拆遷批復辦理根據中華人民共和國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例第四十二條和四十七條、土地管理法第五十八條、國土資源聽證規定（中華人民共和國國土資源部第22號令）第十九條的規定，在政府收回原土地權利人土地使用權時，為了合理解決拆遷問題，應先依據規劃部門的規劃定點范圍下發同意拆遷的用地批復。七國有土地使用權租賃根據國土資源部關于規范國有土地租賃的若干意見、股份有限公司土地使用權管理暫行規定、市委、市政府關于進一步深化國有企業改制的實施意見（市發200324號）、市政府辦公廳關于加強劃撥土地使用權管理的通知（市政辦發200672號）的規定。國有土地使用權

20、租賃分為以下兩種情況：（一）國有企業改制涉及國有土地使用權租賃。（二）非國有企業改制涉及國有土地使用權租賃。對上述按照租賃方式供應土地的，市國土資源局或各分局可以直接受理租賃用地申請。符合租賃審批條件的，在下發國有土地使用權租賃批文時，同時國土部門應與承租方簽訂租賃合同，租賃年期一般不超過5年，確需長期租賃的，其租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地最高出讓年限。對國有企業改制涉及國有土地使用權租賃的，租金收取標準按照市委、市政府關于進一步深化國有企業改制的實施意見（市發200324號）的規定，年租金按土地分等定級情況在0.510元/平方米的范圍內確定，其中，三級

21、以內10元/平方米，四、五級8元/平方米，六、七級5元/平方米，八、九級3元/平方米；非國有企業改制涉及國有土地使用權租賃，租金收取標準按照市政府辦公廳關于加強劃撥土地使用權管理的通知（市政辦發200672號）的規定執行。其中，對持有房屋所有權或其他合法有效的征地、拆遷等土地費用支付證明、文件資料的單位和個人，申請辦理土地租賃手續的，按實際用途對應基準地價的40為標準和法定最高年限折算年租金；單位和個人申請辦理土地租賃手續，未領取房屋所有權證，也不能提供合法有效的征地、拆遷等土地費用支付證明、文件資料的，按實際用途對應基準地價全額和法定最高年限折算租金。八對涉及代征路、代征綠地用地的審批問題在

22、建設用地供應時，對根據城市規劃的需要，往往會涉及代征路、代征綠地國有土地使用權的處置。這類情況可分為一下兩種：1、土地權利人原使用的劃撥用的或出讓用地根據城市規劃的需要，需調整為代征路或代征綠地（含新征集體用地的代征路和代征綠地）。2、根據城市規劃的需要，需要將原城市道路或者綠地調整為建設用地。對上述第一種情況，在下發用地批文時，經原土地權利人同意，無償收回原土地權利人使用的劃撥用地或者出讓用地交由相關部門管理。對上述第二種情況，在建設用地供應時，如果涉及凈用地招拍掛時，將代征路或代征綠地調整為凈用地后，隨同原凈用地一同實施招拍掛；如果涉及凈用地可以協議出讓時，將代征路或者代征綠地調整為凈用地

23、后，隨同原凈用地一同辦理協議出讓；如果將代征路或者代征綠地調整為凈用地后，需要單獨供應土地的，屬商業、旅游、娛樂、商品住宅和工業用地應招拍掛供地，不屬于商業、旅游、娛樂、商品住宅和工業用地的，按照協議方式或者劃撥方式供地。代征路或者代征綠地調整為凈用地后，出讓金或劃撥地價的收取標準按該幅土地評估市場確認值收取。九地下空間國有土地使用權供應在建設用地供應時，根據城市規劃的需要，會涉及凈用地、代征路、代征綠地和城市廣場地下國有土地使用權的處置。這類情況可分為以下三種：1、建設項目需要使用已確定土地使用權人地下空間的。2、建設項目需要使用原城市道路、城市廣場或者綠地地下空間的。3、建設項目投資建設者

24、需要使用其代征、代拆遷的城市廣場、城市道路和城市綠地地下空間，且與其實施的建設項目連為一體的。對上述第一、第二種情況，地下空間項目屬商業、旅游、娛樂、商品住宅和工業用地應采用招拍掛方式供地。對上述第三種情況，采取與其實施的建設項目供地方式一致的方式供地。對上述第一種情況，投資建設者應與土地使用權人簽訂使用地下空間協議，頒發土地他項權利證明書。對上述第二、第三種情況，給投資建設者頒發國有土地使用證，屬于城市道路、廣場或者綠地的，向地面權利人頒發土地他項權利證明書。出讓金收取標準：按地面確定出讓金數額的一半收取。十國有建設用地使用權收回。根據社會公共利益的需要或者因處置閑置土地等需要收回土地使用者

25、使用的國有建設用地使用權時，應當嚴格依法辦理土地使用權收回審批手續。收回時，在依法審核的基礎上，應首先向用地單位送達收回土地使用權告知和聽證告知，并根據用地單位申請組織聽證；與用地單位達成收回協議或者作出收回決定后，涉及出讓土地使用權的，應解除或終止與用地單位簽訂的出讓合同。上述程序完成后，由國土部門審定并報人民政府同意后，依法實施收回。收回決定下發后，收回決定要送達相關權利人，并告知權利人有申請行政復議和提起行政訴訟的權利。（二）供地程序國家規定的供地程序根據土地管理法、城市房地產管理法等法律、法規的規定，建設用地使用權的供地方式一般分為國有建設用地使用權的劃撥、公開出讓、協議出讓、國家租賃

26、、批準拆遷和集體建設用地審批等方式。按照供地方式，將報批程序分為以下兩類：公開出讓程序：1.信息發布預申請。市、縣國土資源管理部門將出讓計劃以及地段、地塊信息向社會公布，接受用地申請或者預申請2.確定供地方式。 市、縣國土資源管理部門根據意向用地者申請情況確定供地方式3. 報批供地方案。市、縣國土資源管理部門編制國用土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓方案并報市、縣人民政府批準4.出讓文件編制。市、縣國土資源管理部門編制出讓文件5. 出讓公告。市、縣國土資源管理部門通過中國土地市場網和當地土地有形市場發布國用土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓公告6.申請及資格審核。申請人在公告規定期限內突出申請，市、縣

27、國土資源管理部門進行資格審查7. 招拍掛實施。市、縣國土資源管理部門組織招標、拍賣、掛牌活動8. 確認結果。市、縣國土資源管理部門與中標人、競得人簽訂國用土地使用權出讓合同，并通過中國土地市場網和當地土地有形市場公布出讓結果9. 政府批準。市、縣國土資源管理部門向受讓人核發建設用地批準書、交付出讓土地10.繳費領證。受讓人付清全部土地出讓金后，向市、縣國土資源管理部門申請辦理土地登記，領取國用土地使用證其他方式供地：申請-政府確認可否供地及供地方式和繳費金額-簽訂合同（協議）、完稅費、下發用地批文-申請辦理土地證。我市現行的供地程序（1）國有建設用地使用權公開出讓的報批程序對商業、旅游、娛樂、

28、商品住宅和工業用地，按照公開出讓方式供地的，辦理用地批文的申請，在全市統一的土地市場或者經批準的各分局的土地市場完成交易后，由土地所在地的分局受理，并按規定組織批文報批的卷宗，擬定批文初稿，完成經辦人初審，分局局長審核后，以電子文檔和紙質文檔上報市國土局履行批文的后續報批程序。經市國土局復核，報請市人民政府批準文后，下發正式的用地審批文件，用地審批文件下發到上報的分局，由上報分局送達國有建設用地使用權的受讓方。（2）國有建設用地使用權公開出讓以外的用地報批和集體建設用地報批的程序 此類用地的報批申請，由土地所在地的國土分局受理，并按規定組織報批的卷宗，擬定批文初稿，完成經辦人初審，分局局長審核

29、后，以電子文檔和紙質文檔上報市國土局履行后續報批程序。其中，涉及協議出讓的，受理分局還應按規定完成與受讓人出讓合同的簽定，并附按合同約定足額繳納出讓金的票據，按契稅有關規定，繳納契稅的票據。對各分局上報的批文初審稿經市國土局復核，報請市人民政府批準后，下發正式的用地審批文件，用地審批文件下發到上報的分局，由上報分局送達建設用地使用權權利人。 市國土局接到各分局上報的用地審批材料，經復核符合土地供應法律、法規和政策的，從市國土局正式受理后15日內辦結。五、集體建設用地使用權的供應。根據中華人民共和國土地管理法第60條、陜西省實施中華人民共和國土地管理法辦法第31、32條的規定，國土資源局可以直接受理使用集體用地申請。如使用集體建設用地，且符合規劃，給予直接辦理集體建設用地供地；如涉及農用地，先辦理農用地轉為建設用地審批(一)集體建設用地的使用范圍【集體建設用地的范圍】按土地管理法規定，集體建設用地的范圍：1.興辦鄉鎮企業使用本集體經濟組織農民集體所有的土地；2.農村村民建住宅使用本集體所有的土地；3.鄉（鎮）村公共設施