1、2013年6月杭州土地市場研究報告來源： 透明售房市場研究院 核心提要：雖較上月下降47%  但杭州市區賣地仍高達95.8億主城區成交67億  蕭山賣地29億超前5月總和宅地平均溢價率11%創今年最低  市場熱度回落 熱點板塊：錢江新城集中放量  南星地價創新高大鱷牢牢控制宅地市場  濱江大舉進駐蕭山附:2013年6月杭州市區土地成交詳表重要結論：在5月成交量、價雙雙登頂之后，6月杭州土地市場熱度回落，地價總體保持 平穩。錢江新城放量推出5宗寶地，由萬科、中海、金隅等分食。大鱷依然牢牢占據土地市場的主要份額，濱江房產23.8億大舉進駐蕭山。隨著

2、2013年上半 年拿地潮的持續推進，不少房企已完成補倉任務，土地供需趨于平衡，市場有望進一步回歸理性。6月杭州土地市場熱度與5月相比有明顯回落，不過與去年同期相比，成交量依然維持在高位；地價水平總體保持穩定。2013年1-6月，杭州市區共成交土地112宗，總面積417.8公頃，總可建面積1105.7萬方，成交總額595.8億元，這一數字已逼近杭州市區去年全年賣地額。2012年杭州市區全年土地成交總額611.3億元，2013年上半年與之相差僅15.5億元。杭州市區賣地95.8億  較上月下降47%據透明售房市場研究院統計，杭州市區（含余杭、蕭山）2013年6月共成交土地17宗，總面積4

3、5.8公頃，總可建面積122.4萬方，總成交額95.8億元。2013年5月杭州市區土地成交量創下自2010年以來單月成交量新高，6月與之相比有明顯回落，成交面積下降63%，成交額下降47%。主城區成交67億  蕭山賣地29億超前5月總和2013年6月杭州主城區共成交土地9宗，總面積17.6公頃，總可建面積55.9萬方，總成交額67.0億元，占比69%。蕭山區6月土地成交放量，共成交土地7宗，總面積28.1公頃，總可建面積66.5萬方，總成交額28.7億元，占比30%。這一成交額甚至大幅超過了蕭 山區今年前5月的土地成交總額18.5億元。其中，濱江房產拿下的位于錢江世紀城和聞堰的兩宗宅

4、地貢獻了23.8億元的土地出讓金，占比高達83%。余杭區6月僅成交1宗土地，成交額占比1%。宅地平均溢價率11%創今年最低  市場熱度回落 6月，宅地成交額在總成交額中的占比較5月有所回落。2013年6月，杭州市區共成交宅地6宗，總面積21.4公頃，總可建面積57.0萬方，總成交額65.3億元，占比68%，而5月這一數值高達79%；商地成交11宗，成交額30.5億元，占比32%。6月，杭州市區宅地的平均溢價率為10.45%，創2013年最低。這一方面與本月出讓的地塊價高質優，拿地門檻較高有關；另一方面也反映了供需關系的轉變和土地市場熱度的回落。熱點板塊：錢江新城集中放量 

5、南星地價創新高2013年6月，杭州市區土地成交的熱點區域集中在錢江新城板塊，本月共推出5宗地塊，三宅兩商，分別位于三堡單元和南星單元，總出讓面積8.2公頃，總體量30.1萬方，總成交額51.9億元。2013年6月錢江新城板塊土地成交情況表五宗地塊的出讓結果遭遇冰火兩重天：三堡地塊遇冷，宅地被萬科、中海分食，樓面價約1.8萬/平，較2012年10月成交的中海三堡地塊下降3成多；南星 地塊遭遇金隅、濱江、重慶寶嘉、欣盛、融創、杭州城建、中化方興等多家大鱷熱搶，成交樓面價25803元/平米，創區域新高。三堡地塊衛星圖三堡地塊遇冷的主要原因如下：1、商業所占比例較高。根據掛牌出讓文件，萬科地塊“商業建

6、筑面積的比例不小于總建筑量的20%”；中海地塊“商業建筑面積的比例占總建筑量28%”，并且“商業商務建筑標準層面積不得小于600平方米，不得設置公寓式酒店和公寓式辦公建筑功能，主體功能不得采用別墅式設計”。2、非一線江景，被商業地塊遮擋。萬科、中海兩地塊的限高均為120米。萬科40號地塊東南有43號商業地塊（限高 60米），南有錢江金融城（限高100米左右，規劃有200米超高層酒店，目前規劃仍在調整中），受遮擋影響明顯；中海41號地塊距離江面更遠，東南為規 劃小學和幼兒園，南側為萬科地塊，同樣受遮擋。3、體量較小。萬科地塊體量7.7萬方，中海地塊體量6.8萬方，除去商業部分，住宅體量分別為6.

7、1萬方和4.9萬方，難成規模效益。4、容積率高，超高層建設成本高。萬科地塊容積率為3.5，中海地塊4.5，限高均為120米，超高層建筑成本較高。5、受金融業銀根緊縮影響。自本周一（6月24日）開始的金融市場大幅下行重創房地產業，央行“不救市”態度引發市場對信貸業務的擔憂。6、上半年拿地潮釋放了一部分土地需求。2013年上半年，不少房企已實現“饑餓補倉”，拿地需求被釋放。7、宏觀政策鼓勵剛需盤，豪宅項目恐仍受打壓。新國五條明確鼓勵中小套型、中小體量和中低價位的剛需盤，豪宅項目恐怕仍將受到打壓，影響開發商拿地預期。南星地塊衛星圖參與爭奪南星地塊的開發商包括金隅、濱江、重慶寶嘉、欣盛、融創、杭州城建

8、、中化方興等，最終，金隅以總價13.3億元、樓面價25803元/平如愿摘得 地塊。這一價格也刷新了2009年8月18日由綠城西子御園項目所創造的南星橋區域地價標桿24295元/平米，創區域新高。南星地塊受熱捧，反映了豪宅市場對市中心成熟區域更為青睞，金隅計劃引入勝利小學，打造高端學區房。該項目按照10%利潤匡算，其毛坯售價約在4萬/平米以上。大鱷牢牢控制宅地市場  濱江大舉進駐蕭山宅地市場依舊被房產大鱷牢牢控制。6月杭州市區除蕭山瓜瀝的一宗5.8萬方商住地由本地開發商摘得外，其余地塊全部被大鱷競得，中小開發商的在土地市場的份額被進一步擠壓。2013年6月，大鱷在杭州市區共拿地5宗，總

9、可建面積56.1萬方，總成交額69億元。其中，濱江房產拿地總額23.8億元位列第一；萬科、金隅、中海分別拿下錢江新城宅地；越秀摘得錢江新城一線江景的商業用地。濱江房產本月在蕭山區接連拿下錢江世紀城、聞堰2宗總體量達31.5萬方的宅地最為引人矚目。6月6日下午，備受關注的錢江世紀城N-22地塊出人意料的以底價加價10萬元直接成交，競得人為本土大鱷濱江房產，這是其2013年在杭州的首次拿地。成交總價92027萬元，成交樓面價9501元/平米。N-22地塊最為突出的優勢是交通極為便捷：與即將建成的地鐵2號線外環路站的直線距離僅400米，經過3站地鐵即可到達錢江新城；已有的慶春路隧道，規劃建設的解放路青年隧道，將為錢江世紀城與主城區的聯系提供有力的交通支撐。N-22地塊的地價有兩個參照體系：一為小范圍的錢江世紀城，一為大范圍的錢江南岸奧體、錢江世紀城兩大新城區域。在兩個體系中，該地塊的價格都處于低位，增值潛力巨大。錢江世紀城地塊衛星圖蕭政儲出201315號地塊，東至聞安路、南至湘湖路、西至濱江路、北至規劃