1、對(duì)于旅游業(yè)涉及的土地使用權(quán)年限的劃分還是比較詳細(xì)的， 傳統(tǒng)的旅游星級(jí)賓館、 酒店 項(xiàng)目立項(xiàng)， 土地使用權(quán)年限為 40 年；國(guó)家級(jí)或省級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)的旅游商業(yè)用地， 土地使 用權(quán)年限為 40 或 50 年；國(guó)家級(jí)或省級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)的綜合類用地性質(zhì)，一般適合于度假 酒店、度假公寓等旅游房產(chǎn)建設(shè)， 土地使用權(quán)年限為 50 年；商業(yè)用地性質(zhì)的旅游房產(chǎn)項(xiàng)目， 一般適合于建設(shè)旅游星級(jí)賓館、 商務(wù)酒店、 經(jīng)濟(jì)型酒店、 度假酒店等以酒店經(jīng)營(yíng)為主要目的 投資行為，土地使用權(quán)年限為 40 年；商業(yè)城市中的綜合類用地性質(zhì)， 一般適合于商務(wù)酒店、 全套房酒店、 旅游星級(jí)賓館、 服務(wù)式公寓、 經(jīng)濟(jì)型酒店等旅游房產(chǎn)建設(shè)，

2、 土地使用權(quán)年限為 50 年；服務(wù)式公寓、純住宅類酒店式公寓、度假公寓、度假別墅等旅游房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)， 本身屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)，土地使用權(quán)年限為 70 年。實(shí)際操作中存在的矛盾與問(wèn)題探討（一）指標(biāo)問(wèn)題1. 有建設(shè)用地指標(biāo)，但是不滿足占補(bǔ)平衡這是很多一線城市面臨的問(wèn)題，也是導(dǎo)致很多項(xiàng)目不能上馬的主因，用開(kāi)發(fā)旅游業(yè)的 優(yōu)勢(shì)去說(shuō)服政府開(kāi)發(fā)未利用地， 將未利用地進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)整理， 使得新增耕地滿足占補(bǔ)平衡 要求。沒(méi)有未利用地可開(kāi)發(fā)的，部分地區(qū)可購(gòu)買其他地區(qū)耕地指標(biāo)進(jìn)行占補(bǔ)平衡。2. 規(guī)劃基期年建設(shè)用地指標(biāo)飽和，沒(méi)有建設(shè)用地指標(biāo)可用將現(xiàn)有建設(shè)用地集約，目前這種問(wèn)題的解決辦法一般是走建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)。

3、將 分散的農(nóng)村居民點(diǎn)集中， 新建中心村， 將原有農(nóng)村建房進(jìn)行土地復(fù)墾， 騰退居民點(diǎn)， 恢復(fù)耕 地，既補(bǔ)充耕地又富余出建設(shè)用地指標(biāo)，可進(jìn)行建設(shè)。（二）有項(xiàng)目有建設(shè)用地這種情況是指項(xiàng)目所在地在土地利用總體規(guī)劃中規(guī)劃為建設(shè)用地或有條件建設(shè)區(qū)，已 經(jīng)列入所在地土地利用總體規(guī)劃大綱， 本身已經(jīng)滿足建設(shè)用地指標(biāo)要求， 在政策上允許進(jìn)行 建設(shè)的建設(shè)用地。地塊土地使用權(quán)屬問(wèn)題可能遇到如下情況：1. 土地使用權(quán)國(guó)家所有這是最容易實(shí)施的一種情況，此時(shí)的土地可能是已經(jīng)經(jīng)過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)的“熟地”，也可 能是未經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的“生地”， “熟地”可通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌的出讓方式進(jìn)行土地使用權(quán) 的獲得，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)， “生地”可通

4、過(guò)申請(qǐng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)為熟地，再獲得 土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。 很多地區(qū)對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)商在獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)的政策上都有一定 的扶持。2. 土地集體所有國(guó)家未列入招標(biāo)、拍賣、掛牌等出讓計(jì)劃，可申請(qǐng)政府進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，收回國(guó)有土地 使用權(quán)并出讓。土地收購(gòu)儲(chǔ)備范圍如下：(1) 新增建設(shè)用地中用于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的土地(2) 已列入危舊房改造計(jì)劃的土地(3) 依法收回的閑置土地(4) 政府依法收購(gòu)和整理的國(guó)有土地(5) 因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國(guó)有土地，含原 有城市基礎(chǔ)設(shè)施改造調(diào)整出的劃撥用地。(6) 土地使用權(quán)期限已滿、政府依法收回的土地(7) 以出讓方式取得土地使

5、用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)履行出讓合同，又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地(8) 土地使用者要求政府收回的土地(9) 市區(qū)范圍內(nèi)無(wú)合法使用權(quán)的國(guó)有土地(10) 其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國(guó)有土地如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及符合以上情況的土地，開(kāi)發(fā)商是可以通過(guò)相應(yīng)的手續(xù)獲得土地使用權(quán)的， 其實(shí)如果開(kāi)發(fā)商對(duì)地塊的渴求度很高的話， 一般是可以以合法的形式獲得的， 比如給 與一定的補(bǔ)償?shù)鹊取?. 土地已經(jīng)出讓的建設(shè)用地這種情況可通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行建設(shè)用地使用權(quán)的獲得，但必須按土地使用權(quán)出 讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、 利用土地， 否則土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓時(shí)， 土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、 義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

6、 需要修改土地出讓合同中土地用 途的還需重新與國(guó)土部門簽署合同， 這種方式比較適合在原合同范圍基礎(chǔ)上直接進(jìn)行開(kāi)發(fā)建 設(shè)，如果原開(kāi)發(fā)商不想將拿到的地進(jìn)行開(kāi)發(fā)， 或者經(jīng)濟(jì)條件不允許無(wú)法實(shí)施開(kāi)發(fā)， 轉(zhuǎn)讓土地 使用權(quán)也不是惡意炒作地價(jià)，此時(shí)以轉(zhuǎn)讓的方式獲得土地是比較經(jīng)濟(jì)的方式。（三）有項(xiàng)目沒(méi)建設(shè)用地這種情況一般發(fā)生在開(kāi)發(fā)商突然有了靈感進(jìn)行開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目，而項(xiàng)目所在地在土地利 用總體規(guī)劃中未列入建設(shè)用地或有條件建設(shè)區(qū)。應(yīng)對(duì)這種局面要視下面三種情況而論：1.項(xiàng)目地占用基本農(nóng)田這種情況項(xiàng)目很難批復(fù)，一般需要國(guó)家文件，如果沒(méi)有國(guó)家批文，可上報(bào)當(dāng)?shù)貒?guó)土部 門，在下一輪土地利用總體規(guī)劃調(diào)規(guī)時(shí)將項(xiàng)目地的基本農(nóng)田屬性調(diào)

7、成建設(shè)用地或者有條件建 設(shè)區(qū)， 面積不超過(guò)三十五公頃的可調(diào)成一般農(nóng)地， 并錄入土地利用總體規(guī)劃新建或擴(kuò)建項(xiàng)目 中。當(dāng)然基本農(nóng)田的調(diào)出的前提是需要將其他地方達(dá)到基本農(nóng)田要求的一般農(nóng)地調(diào)入基本農(nóng) 田，以達(dá)到基本農(nóng)田的平衡。 這項(xiàng)工作主要有國(guó)土部門規(guī)劃科進(jìn)行協(xié)調(diào)， 開(kāi)發(fā)商能做的就是 將開(kāi)發(fā)意向提交到國(guó)土部門。2.占用一般農(nóng)地這種情況要比占用基本農(nóng)田容易處理，項(xiàng)目在土地利用總體規(guī)劃中明確了項(xiàng)目名稱， 錄入了規(guī)劃文本， 規(guī)劃時(shí)未明確位置以及相應(yīng)位置地類， 如今項(xiàng)目地需占用一般農(nóng)地， 這種 情況當(dāng)?shù)貒?guó)土部門可在建設(shè)用地指標(biāo)允許下進(jìn)行批復(fù)，但是需做好耕地建設(shè)用地占補(bǔ)平衡， 建設(shè)用地指標(biāo)不滿足的，可申請(qǐng)利用建

8、設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)。3. 占用未利用地這種情況有別于占用一般農(nóng)地的是不受耕地占補(bǔ)平衡限制，項(xiàng)目在土地利用總體規(guī)劃 中明確了項(xiàng)目名稱， 錄入了規(guī)劃文本， 規(guī)劃時(shí)未明確位置以及相應(yīng)位置地類， 如今項(xiàng)目地需 占用未利用地， 如巖石裸地， 灘涂等， 這種情況當(dāng)?shù)貒?guó)土部門可在建設(shè)用地指標(biāo)允許下進(jìn)行 批復(fù)。這里補(bǔ)充一點(diǎn)，如果新增項(xiàng)目沒(méi)有在上一輪土地利用總體規(guī)劃中明確項(xiàng)目名稱，也就 是說(shuō)在土地利用總體規(guī)劃里根本沒(méi)有記錄， 屬純新項(xiàng)目， 然而該項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展起到至 關(guān)重要的作用， 從上級(jí)到基層領(lǐng)導(dǎo)都予以高度重視， 視地區(qū)而定， 也存在當(dāng)?shù)貒?guó)土部門的允 許下先行建設(shè)， 但是在新一輪土地利用總體規(guī)劃調(diào)規(guī)中必須

9、規(guī)劃為建設(shè)用地， 并占用下一輪 建設(shè)用地指標(biāo)。三、旅游項(xiàng)目用地指導(dǎo)性分析以農(nóng)業(yè)觀光旅游開(kāi)發(fā)為例針對(duì)目前旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的用地問(wèn)題，明確的政策要求，緊跟政策導(dǎo)向進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)才 能少走彎路， 創(chuàng)造旅游開(kāi)發(fā)的最大價(jià)值。 以農(nóng)業(yè)觀光旅游開(kāi)發(fā)為例， 首先明確用地概念， 服 務(wù)休閑型設(shè)施農(nóng)業(yè)指依托農(nóng)產(chǎn)品型設(shè)施農(nóng)業(yè)建立起來(lái)的，主要供外來(lái)游客進(jìn)行觀光、采摘、 休閑度假等為主的示范農(nóng)業(yè)。此類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地涉及的設(shè)施農(nóng)業(yè)用地是指發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)使用的土地，根 據(jù)用途分為 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地和附屬設(shè)施用地 。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地指直接用于種植、 養(yǎng)殖， 提供初級(jí)農(nóng)副產(chǎn)品的 土地。 附屬設(shè)施用地是指為了保證設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)和健康發(fā)展，

10、為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地服務(wù) 配備的一定比例的附屬設(shè)施配套用地， 分為附屬設(shè)施農(nóng)用地和附屬設(shè)施建設(shè)用地。 附屬設(shè)施 農(nóng)用地指直接服務(wù)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的 田間道路、地面未固化的建筑（構(gòu)筑）物等附屬設(shè)施用地。 附屬設(shè)施建設(shè)用地指用于農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、研發(fā)及餐飲、住宿、會(huì)議等配套設(shè)施用地。在 以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光項(xiàng)目以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)， 涉及建設(shè)永久性餐飲、 住宿、 會(huì)議、 大型 停車場(chǎng)、 工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、 中高檔展銷等的用地， 不屬于設(shè)施農(nóng)用地范圍， 按非農(nóng)建設(shè)用 地管理。 確需建設(shè)的， 必須符合土地利用規(guī)劃， 依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)， 附屬設(shè)施建設(shè) 用地禁止單獨(dú)出租、轉(zhuǎn)讓等，不能隨意改變用途，禁止進(jìn)行房地產(chǎn)

11、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。明確了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)占地的屬性后，就要針對(duì)以上屬性關(guān)注國(guó)土部門頒發(fā)的相應(yīng)法規(guī)，批 文，隨時(shí)掌握國(guó)家在政策上的新導(dǎo)向， 同時(shí)也要關(guān)注地方在開(kāi)發(fā)用地上的新政策， 在服從政 策法規(guī)的同時(shí)抓住政策法規(guī)上的惠民政策，實(shí)現(xiàn)土地的合理利用。2009 年國(guó)土資源部又出臺(tái)了國(guó)土資源部關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動(dòng)城 鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見(jiàn) （國(guó)土資發(fā) 200927 號(hào)），對(duì)設(shè)施農(nóng)用地及其附屬用地的歸類、適 用政策和審批進(jìn)行了進(jìn)一步的明確和簡(jiǎn)化。 按照該文件規(guī)定， 除了設(shè)施農(nóng)業(yè)附屬的管理和生 活用房等永久性建筑物的用地， 須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)， 按照建設(shè)用地管理外， 凡 未使用建筑材料硬化地面、

12、或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復(fù)墾的畜禽舍、 溫室大棚 和附屬綠化隔離等用地， 以及農(nóng)村道路、 農(nóng)田水利用地， 均可作為設(shè)施農(nóng)用地辦理用地手續(xù)。 （未再?gòu)?qiáng)調(diào)不得占用基本農(nóng)田），不納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍，不占建設(shè)用地指標(biāo)。國(guó)家的政策明確了，就要研究地方的政策， 國(guó)土資源部 農(nóng)業(yè)部關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地 管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)土資發(fā) 2010155 號(hào)）上明確的指出“附屬設(shè)施用地規(guī)模應(yīng)嚴(yán) 格控制， 省級(jí)國(guó)土資源和農(nóng)業(yè)部門可結(jié)合本地實(shí)際情況， 制定不高于通知 規(guī)定限額的具 體標(biāo)準(zhǔn)” 。以天津農(nóng)業(yè)設(shè)施用地政策為例， 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地占設(shè)施農(nóng)業(yè)用地的比例原則上不低 于 85% ，其中寬度小于 2 米的田間道路、溝渠、田坎等用地的比例原則上不高