1、以香港舊城改造問題為例舊城是指城市建成區中某些經濟衰退、房屋年久殘舊、市政設施落后、居住質量較差的地區。為了使其恢復活力，發揮其應有的作用，必須調整原有的結構模式，補償物質缺損，調整人口分布，以達到改善環境、振興經濟、改善生活質量的目的，這一般稱為“舊城更新”。舊城更新改造歷來是城市建設中最復雜、涉及面最廣的一項社會工程也是群眾最為關注的重大問題，香港的舊城改建問題同樣也是面臨著許多矛盾和挑戰。一提起香港這個城市，人們常常立刻想起高樓林立，燈紅酒綠，的確，香港確實有一些令人難忘和值得驕傲的建筑，香港的人均國民生產總值在1997年達到25280美元，排在世界的第十三位，然而比較其它發達國家抑或發

2、展中國家和地區，香港的生活質量和居住水平與其經濟地位極不相稱，高樓之間和背后，是那么多擁擠污穢的舊樓，除了房屋本身的狀況惡化以外，舊區往往缺少應有的設施，如排水、公共空間等等，香港市區的人均公共空間面積，不僅小于東京、新加坡，也少于廣州。長期以來，港府一直致力于改善城市環境和生活質量的重建工作，從19世紀末的“棚戶清拆計劃”，到20世紀70年代末開始的“綜合發展計劃”，這些計劃雖取得了一定成效，但由于缺少單一機構來資助和實施計劃，導致項目延誤、價格上漲，拖延了整個進程。香港舊城有現存的基礎設施及繁忙的經濟活動，這些對私人發展商具有吸引力，但由于城市地區的業主權過于分散，私人發展商要收購足夠的土

3、地進行大規模開發，既困難又費時，因此，私人重建通常在那些私人發展商原先擁有的土地上進行，如碼頭、發電廠、倉庫等等，這些重建不存在收購土地問題，由于牽涉到土地改變用途，這些開發方案自然要得到城市規劃委員會的批準。在舊城區，小型的改建，以現代高層商業和住宅樓取代舊樓的活動一直在進行，小型地塊發展容易得多，利潤可觀，由于新建的樓房又高又細，有的每層只有一戶，一百多平米，被稱為“鉛筆樓”。港府鑒于缺少單一機構來統籌較大規模的城市重建，于1987年成立了土地發展公司，并在同年頒布了土地發展公司法令，土地發展公司自成立以來，完成了16個項目，4項正在施工中，30項在積極實施和規劃中，其中較為著名的項目為上

4、環的西港城和中環中心。雖然政府和私營機構都在舊區重建方面竭盡努力，但重建的步伐終是不如人意，概括起來，有以下幾個方面的問題：1 .土地獲得在香港，每塊地再小，也總會有許多業主，為了獲得一塊足以綜合重建的土地，總是牽扯到許多分散的個別利益問題，有些業主居住在海外，有些還牽涉到繼承問題，使得談判和收地困難重重。2 .重新安置舊城中的居民一般在原區長期居住，其工作、子女就學、家庭和社會聯系全在該區，拆遷后希望原區安置，但這往往有許多困難，舊區中有一些老人靠政府救濟生活，讓他們遷置到好些的居住地區，他們往往負擔不起租金，他們有時只能搬至其它低標準的地區，生活依舊得不到改善。3 .追逐利潤的舊城重建由于

5、港府長期奉行的“積極不干預”政策，舊城重建受到利潤之驅使，而不是出于改善舊區的實際需要，盡管有些舊城區域破爛不堪，但是重建改造仍是遙遙無期，市區重建的優先次序并不在于房屋的破爛程度，而在于其開發的商業價值。由于缺乏政府的方向和政策，產生了一些其它問題，收購合并大塊土地費時費力，而小發展商開發小塊土地卻利潤不薄，因此，在城市中產生了許多細長的“鉛筆樓”。“鉛筆樓”的出現，不僅使城市景觀參差不齊，而且使舊區密度更密，加重了交通和設施的負擔。為了克服已經暴露的缺點，政府和土地發展公司采取了一些新的措施，例如，搬遷者在選址和安置房屋類型方面有更多的選擇；將無利可圖的基地與有利可圖的基地合并，在財經方面

6、可適當舒緩壓力；規劃署中重整了市區重建組以研究策略和監管新城市重建政策的實施；強制收地的土地法令于1999年7月執行；建議成立一個修繕基金，歸市區重建局管理，維修大樓的公共和設施部分等等。港府對市區重建的努力是積極的，但其著眼點還是比較狹窄的，簡言之，即，改建的系統性、全局性不夠。新時期舊城更新改造已不是局部性問題，它決不僅僅是拆除幾棟舊房子，拓寬幾條舊馬路的事情，而是使舊城從城市功能、布局、產業結構上進行調整，使舊城機能得以完善，強調中心區的綜合功能，滿足城市可持續發展的要求，真正做到社會效益、環境效益和經濟效益的統一。舊城更新改造要從總體上對舊城區進行全面的研究，制定一個系統的舊城更新改造

7、規劃，要從宏觀和微觀兩個方面對舊城更新改造進行規劃控制，要有明確的評價體系，目標體系及控制體系作支撐，要與總體規劃、分區規劃及控制性詳細規劃相銜接，這樣才能避免因規劃控制不力而造成的混亂和矛盾。港府的城市重建計劃應有一個清晰的目的，必須針對較大的城市范圍，而不是在小塊地重建房屋，要避免“鉛筆樓”的興建，此套策略宜盡早推出。舊城更新改造要樹立經濟觀念，城市土地價值和土地收益已成為舊城更新改造中需要研究的重要問題，舊城更新改造實行上是一種經濟利益的再分配，因此，在制定舊城更新改造規劃時應著手對城市土地進行評估和地價分級、并對城市土地增值、土地市場進行測算，使舊城更新改造規劃建立在可靠的現實基礎上，

8、但也不能經濟利益唯上，為了獲得高額經濟利益，開發商不遺余力追求高密度、高容量，以犧牲城市的整體社會效益和環境效益，取得本單位經濟上的回報，為城市可持續發展留下隱患。港府可運用劃分土地等級計劃，增加政府的議價能力和說服力，更快地推動舊城更新改造，在實際操作中既要有經濟觀念，又要留有余地，以適應城市未來的結構性變化。舊城更新改造應堅持保護城市歷史文化環境的原則，要將城市設計思想滲透到舊城更新改造中。城市歷史文化環境是城市的寶貴財富，更是城市現代化的重要內容，它不僅可以弘揚民族文化，增加民族的凝聚力和自信心，而且對加強國際文化交流，樹立良好的國際形象有著十分深遠的意義。在發展城市經濟方面，保護歷史文

9、化遺產對提高城市的知名度，有效開拓商品市場，引進外資，促進旅游事業和第三產業的發展都能起到媒介的作用。土地發展公司在規劃項目時，應盡早考慮受舊城改造影響的租戶應能在本區或至少附近地方獲得安置的問題，類似北京“菊兒胡同”的有機重建值得提倡。區內重建宜分階段進行，加強地方特色和文化內涵的深入研究，避免造成市容市貌千城一面，有需要保留的建筑應盡量保留，一旦失去再無法補救。舊城更新改造過程中還應注重廣大市民的參與，充分調動各方面的積極性，整體啟動舊城更新改造。對于舊城改造出現的產業結構、用地結構、交通壓力、市政設施、居住環境等問題，專業人士和城市市民要多發表意見，舊城區更新改造應是個透明、多方吸取民意的過程。舊城更新改造更為重要的是加強國家和地方政府對舊城更新改造的約束和控制，要制定方針政策，運用多種調控手段，制定合理的獎勵與處罰規定，諸如提供較多的城市開