1、東莞市南方汽車博覽有限公司DONGGUAN NANFANG MOTOR EXPO Co., LTD投資南博“星時代娛樂廣場”項目可行性研究報告發展商：樟木頭南方汽車博覽有限公司營銷策劃：南博商業廣場營銷策劃中心2005年6月目錄第一章 概述1. 項目的基本情況 32. 項目與項目所在地簡介1） 項目所在地（市場消費環境）簡介 32） 南博商業廣場簡介 43） 項目業態的選型 5第二章 項目的可行性分析1. 市場的可行性分析1） 東莞娛樂市場行業現狀 52） 南博娛樂廣場的發展方向 72. 項目的五大優勢 73. 項目的市場調查研究 8第三章 項目招商方案 10第四章 經濟效益分析 1. 投資概

2、況 112. 利潤估算 113. 財務效益分析 12第五章 結論 13第一章概述一、項目基本情況1、項目名稱：南博娛樂星時代廣場（南博商業廣場一樓）2、項目發展商：東莞市南方汽車博覽有限公司3、項目法定地址：東莞市樟木頭鎮莞深莞惠公路交匯處4、項目執行時間：2005年5月2004年8月二、項目與項目所在地概況1、項目所在地（市場消費環境）簡介東莞市樟木頭鎮是東莞房地產發達、商貿業興旺的名鎮，素有“小香港”之稱。近年來，樟木頭鎮吸納了500多家外資企業投資建廠，同時也吸引了大批香港人在此安家置業。據了解，樟木頭鎮目前已吸引外資60多億元，30多家房地產商合作開發了128個項目。而15萬香港人在此

3、定居，更是帶動了樟木頭鎮商貿業、物流業和電子信息產業的發展。目前樟木頭鎮已建成高層樓宇240棟，面積750萬平方米，在香港推出花園樓盤80多個，成為全國房地產樓盤最多、外銷最大的鎮區。數據顯示，每年該鎮大約有100萬香港人到樟木頭度假，是該鎮常住人口的5倍。這批香港人大部分在樟木頭已擁有自己的物業，也圓了他們一生的夢想。目前，房地產已經成為樟木頭鎮的龍頭和支柱產業。同時，抓住口岸通關便利等因素，提高“小香港”城市品牌的知名度，優化了居住創業環境，以此帶動當地經濟和消費業的發展。 隨著經濟的不斷快速發展，第三產業成經濟增長點。據了解，目前樟木頭走的是外向房地產發展的路子，成為鎮區經濟發展的成功典

4、范。在經濟定位方面，樟木頭鎮強化其區域中心的地位，迅速發展成為信息匯展中心。2003年，鎮政府大力調整經濟結構，推動產業結構優化升級，提高綜合實力。首先，調整優化城鄉結構，加快城鎮化建設進程，提高城鎮化水平，突出發展第三產業；重視發展中小企業，發展具有國際競爭力的大公司大企業集團，提高企業整體實力。近年來，樟木頭鎮的民營經濟和第三產業迅速發展壯大，成為樟木頭鎮經濟又一個新的增長點。2003年開始啟動的12項重點工程，也正在快速、優質、高效建設中，必將順利推進整個樟木頭城市化水平的全面提升。 城鄉居民收入繼續增加，人民生活水平進一步提高。據抽樣調查資料顯示，全年城鎮居民人均消費性支出15446元

5、，比上年增長8.9%。其中，娛樂文教服務支出2812元，上升9. 6%；隨著東莞市委、市政府提出要實施新的文化發展戰略，打造文化新城的宏偉目標，樟木鎮緊緊圍繞打造文化新城的這一個戰略目標，在經濟發展的同時，樟木頭鎮精神文明建設及文化建設也取得輝煌成就。樟木頭鎮已逐步建設成為文化觀念先進、文化個性突出、文化設施一流、文化教育發達、文化精品紛呈、文化氛圍濃烈的文化高地。這為南博娛樂廣場奠定了堅實的文化消費物質基礎。2南博商業廣場簡介南博商業廣場于二00二年經東莞市政府與樟木頭鎮政府立項重點打造的大型工程項目，是政府投資百億全力打造小香港的十二項重點工程之一。南博商業廣場占地面積60000平方米，建

6、筑面積45000平方米，三層單體建筑，附設有大型停車場，四周園林綠化環繞，是一座按現代風格設計建造而成的宏偉商業廣場，也是目前廣東省唯一的超大型集汽車博覽銷售、飲食酒樓、俱樂部、娛樂休閑、商務寫字樓、商務酒店、桑拿、沐足、美容等等為一體綜合性商業廣場。自二00三年七月開業至今，南博在當地政府以及社會各界人士的關心支持下得到了迅猛的發展，并成為了一個帶動樟木頭經濟發展和東莞市東部（山區片鎮）輻射力最強的龍頭企業，南博的整體平均每年營業銷售額達3.5億元人民幣。3項目業態的選型現根據專業市場研究公司數據顯示，以及南博商業廣場的整體業態規劃，廣場一樓適合規劃成中高檔次的綜合娛樂城，適合酒吧、迪斯科、

7、演藝城、健身院、游戲廳、美容院等入駐經營。整個商業廣場配套設施齊全，并擁有超大型（1000個車位）免費停車場。南博露天商業廣場約9000m²適合做各種夜市平價市場、特價市場、小商品批發市場、產品展銷會等。第二章 項目的可行性分析一、市場的可行性分析1 東莞娛樂市場行業現狀東莞，常住人口超過800萬左右，占地面積2645平方公里，南接深圳，北靠廣州，公路密度全國第一。以國際性制造業為主的外源型經濟是當地國民經濟的支柱和核心產業。東莞是中國最大的國際性制造業基地之一，是全球重要的電腦配件生產基地，因此，東莞有了“世界性品牌加工車間”的美稱！東莞市轄32個鎮（區），經濟發達，居民生活富裕，

8、娛樂、消費行業興旺，城鎮建設超速發展。據統計，東莞市（包括各鎮區）四、五星級酒店30多家，在國內地級市場中位居第一；三星級以下具相當規模的帶有夜總會的酒店共有206家（而酒吧的數量則以千計），酒店分布的密度在全國來說也是名列前茅。在當地的來外來投資中，港商占58.6%，臺商占29.2%，值得一提的是，東莞是臺商在大陸地區最大聚集地，有20多萬人在此投資辦廠、工作生活；超過20多萬香港同胞長期工作、生活在東莞。據東莞市臺商協會會長介紹，這些同胞在這里工作生活的同時，也把他們當地的一些娛樂、生活、飲食習慣帶到了東莞，東莞夜場喝白酒的習慣就是由臺商引進的。如果娛樂市場能夠給予這些客戶以別具特色的吸引

9、力和周到的服務，則這一市場潛力非常巨大。 隨著東莞地區全面建設文化新城的步伐進一步加快加深，已初步形成文化娛樂消費常態化的大環境，東莞市民也逐漸改變以往那種有錢不知道何處花的況狀，更多的市民開始尋求有品味有格凋的綜合娛樂休閑場所。但根據市場研究數據顯示，至目前為止，尚缺少娛樂界的領軍品牌，尤其缺乏有品味有格調的綜合性娛樂場所，這為南博娛樂廣場提了廣闊的市場空間與巨大的發展前景。同時，南博大型娛樂廣場的出現，將徹底顛覆娛樂界原有的市場格局。針對此項研究結果，世聯房地產顧問公司的策略研究員張先生指出，劇烈的社會經濟變革中，人們的生活方式和觀念發生了很大變化，一方面，在基本的生活需求得到滿足后，娛樂

10、休閑作為提升生活品質的重要消費被越來越多的人認同；另一方面，中國人傳統上即把“吃喝玩樂”作為業余消遣的一種方式。從過去的“朋友請客”到越來越個性化的娛樂消費選擇，盡管在放長假期間的特定時段娛樂飲食服務呈現了供不應求，但第三產業的服務供應商（包括旅行社、餐飲及娛樂機構）正面臨如何滿足不同消費者的需要以擴大市場的緊迫問題。認真研究不同消費群的娛樂休閑需求，明確自身的目標市場和服務定位，集中有限的資源在細分市場上，根據顧客需要進行娛樂服務的組合設計，借助口碑效應豎立自己的品牌，當是東莞地區娛樂餐飲服務供應商面對激烈的市場競爭下未雨綢繆之良策。 根據市場調查資料顯示，東莞娛樂的同質化的后果是

11、將競爭引向以價格競爭為主的惡性競爭。在東莞娛樂這塊既大又快速膨脹的蛋糕下，要在短期內大幅提升營業額，如果是靠低價位和大幅提高推廣預算，最終效果將是不可預測。整體來說，東莞尚缺少定位較高品位出眾的綜合性娛樂場所，這無疑為南博商業廣場一樓“娛樂星時代廣場”提供了一個得以訊速成長的空間。所以娛樂定位只有盡可能差異化，使其與其他娛樂品牌形成某種差異（品位等因素），以區別于其他娛樂場所，建立強勢品牌，才有機會長期贏得市場。誰能準確定位，創建品牌，誰就會占據有利的競爭地位。南博娛樂廣場正是基于這一特點而準確定位的。2南博娛樂廣場的發展方向南博商業廣場的定位是：娛樂、集美食、演藝、休閑購物、汽車博覽銷售、商

12、務辦公、商務酒店等為一體的互動經營項目，從定位上已跳出傳統娛樂項目的單一化，形成了明顯的差異與特點。現已入駐的各大項目都在盈利經營發展中。 根據市場需求，一樓的娛樂廣場較合適打造中高檔次，較高品位的娛樂演藝場及適合酒吧、迪斯科、演藝城、健身院、游戲廳、美容院等入駐經營。二、項目的五大優勢業態優勢：互動項目，南博商業獨領風騷！ 2003年5月，從第一個國際汽車品牌入駐南博，到四星級的商務酒店入駐，至今已包括南博汽車城、南博娛樂美食城、南博商務酒店、南博商務寫字樓、南博沐足中心、南博海鮮大酒家、南博法國俱樂部、南博購物娛樂城八大項目已陸續建立。南博商業廣場的主題定位是集娛樂休閑，文化演藝、世界各地

13、的美食為一體的綜合商業城。演藝娛樂，美食人間；聚天下之美食，集人間之歡樂，百花齊放，相互爭輝，相互凝聚，相互帶動，必將成長為東莞乃至廣東地區商業地產之典范。品牌優勢：與知名品牌共舞的時尚陣地！ 南博商業廣場通過其支柱項目“南方汽車博覽中心”前期強勢的媒體投放，獨具匠心的整合傳播，已在消費者心中，樹立了良好的知名度與美譽度。其它已入駐項目經過歷時兩年時間的運營，已耗資數百萬元投入舉辦各類的大型宣傳、廣告活動（包括多次的新聞發布會、汽車展銷會、2004年度香港小姐南博親善訪問、汽車宣傳巡游、定期的電視、電臺、各大報刊的新聞報導，大量宣傳單張派發等）使南博的知名度遠播廣東省、珠三角地區、港、澳、臺地

14、區。這為聚集目標消費群奠定了堅實的基礎。市場優勢：組合型商業廣場，領袖商業地產群雄！樟木頭鎮及周邊數鎮，南博是唯一的集商貿與娛樂休閑為一體的大型綜合商業廣場，基目標消費商圈輻射周邊十幾個鎮，有著獨特的市場資源優勢，目標消費群優勢。娛樂美食城經營項目的確立是歷經多月的市場調查，應廣大消費者的要求而定位，樟木頭鎮以及附近周邊鎮區目前唯一的一間大型的娛樂美食綜合商城。交通優勢：立體交通網絡，去處隨心所欲！ 南博的地理位置旺中帶靜，交通便利，門前莞深公路六線行車，而莞惠公路從南博商業廣場左側穿過，四處灌通，并睦鄰樟木頭火車站，至深圳僅20幾分鐘車程。毗鄰廣深高速，沿海高速、珠三角城際快速軌道交通線網。

15、場內并附設有可停靠1000多輛車的大型免費停車場，目前已有多輛免費接送車穿梭于樟木頭各處地段。政府資源：政府強力支持，百商爭輝的商業圣地！ 南博商業廣場是樟木頭政府投資百億巨資打造小香港的十二大重點項目之一，強有力的政府支持將為閣下的事業發展保駕護航。三、項目的市場調查研究樟木頭鎮是廣東地區娛樂方面在首屈一指的消費強鎮，它的客流主要來源于周邊輻射的七個城鎮（清溪、塘廈、鳳崗、謝崗、黃江、常平、橋頭）及深圳、惠州及東莞其它地區。在消費特性上，經過市場研究公司調查，它存在如下特點：分析：以上數據顯示，東莞地區娛樂消費群越來越注重消費品味與個性化，且朝中高檔次發展，人們越來越注重業余假日休閑生活，并

16、且商業氣氛很濃，這與商業載體（東莞有超過兩萬多家企業）數量眾多關聯緊密，同時可以看出東莞地區娛樂市場潛力巨大。分析：以上數據顯示，東莞地區是周邊幾個城市最具消費能力的城市。調查樣本：250個case（樟木頭鎮及輻射周邊幾個鎮的目標人群）分析：以上數據顯示，南博廣場是一個增值潛力較大的商業廣場。分析：以上數據顯示，東莞地區開始越來越注重娛樂休閑消費，娛樂消費占收入比優勢明顯。（調查樣本：每個城市200case）分析：從當前來南博商業廣場消費的人群可以看出，大多是具強消費能力的當地市民及香同胞，為中高層次消費群。第三章 項目招商方案招商項目一：南博一樓星時代娛樂廣場建筑面積：共約13,000平方米

17、1. 租期為5年2. 免租期6個月,免租期間每月只收10元/平方米管理費。3. 前兩年租金按20元/平方米，后三年按30元/平方米。4. 三個月押金，一個月首期。招商項目二：南博小商品露天市場：免租一年，僅收取管理費；一年后僅按租金6元/平方米。注:項目一于2005年9月1日前簽約者，可享受半年免租期，先到先得。四大優惠政策：免大型停車場收費免十二個月衛生費、治安管理費免費贈送外墻體廣告一年南博專人協助辦理一切工商牌照第四章 經濟效益分析一、 投資概況 投資小、收益大，您的入駐將成為知名大型娛樂廣場的經營者，南博商業廣場二樓與三樓的商戶已為您開拓了一定的市場消費群，八大業態互相拉動，

18、互相呼應，你將擁有不可估量的品牌效應從而獲得巨大的無形資產。 隨著經濟的快速發展，現在的樟木頭及周邊鎮中心區由于欠缺城市整體的發展規劃已不再適應經濟發展的需求，必定整改，道路狹窄沒有停車位，臨街的獨立經營鋪隨時都有被清拆重建的可能，你的投資亦隨著清拆重建化為鄔有，而南博娛樂美食城將保障你的投資，免除你的后顧之憂。 二、利潤估算  租金的對比：目前樟木頭及周邊鎮臨街的獨立地鋪，租金每平方米價高至150元/以上，而南博娛樂美食城地鋪的租金每平方僅租20元起，你的經營成本將會減至最低。從而獲得更豐厚的利潤。  南博目前每天平均的客流量高達5000人次以上，且大多為極具消費能力的港

19、商及企業白領階層，娛樂美食城的開業預計每天可吸引上萬人次的目標消費群，每人平均在娛樂美食城消費80元，娛樂美食城整體每天的營業額約為80萬元以上。按一個中型中高檔次娛樂場所（1500 m²）投資300萬元計算，每日消費人次180人，人均120元，營業額每日即為21600元；我們可以得出如下結論。1、娛樂場每天經營成本（按1500 m²中型規模） 序號項 目金 額(元)1人工2,800元2水電汽1,000元3裝修及設備折舊費1,900元4管理費1,000元5酒水及飲料成本費1,500元6演藝成本3,000元7租金1,000合計12,200元2、市場推廣費用：2,000元每日營

20、業額約：180*120=21,600元因此，每日稅前利潤為：21,600-12,200-2,000=7400元/天純利潤每年：7,400*30*12*(1-27%)=1,971,730元3、本項目每日銷售額達到14,200元，則可達盈虧平衡。三、財務效益分析 例如：項目總投資額為人民幣300萬元，投資效果如下：說明：1、投資利潤率=利潤/總投資*100%2、投資收益率=（利潤+折舊）/總投資*100%（折舊按5年計算）3、投資回收期=總投資/利潤項 目單 位：萬元1投資利潤率197/300*100%=65.7%2投資收益率(197+60)/300*100%=85%3投資回收期300/197=1.52年該項目的投資優勢還表現為：1 二樓四星級別具一格的高級商務酒店于7月份香港人旅游節期間隆重開業，酒店的開業也無形中提升了南博商業廣場的知名度，同時也為娛樂城帶來一定的消費群。2 由于樟木頭的地理位置得天獨厚，成為了香港人長居之所休閑消費之地，每天往返樟木頭、香港兩地的人流逐漸增加，近日據悉，經兩地政府同意獲準在樟木頭鎮設立二十四小時通關口岸。所以消費者遠未達到市場飽和的程度，還有巨大的市場發展空間。3 南博商業廣場的業主，已經為南博娛商業廣場做過大量的廣告宣傳投入（包括招牌、霓虹燈廣告牌、電視廣告、宣傳報刊