1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成房地產(chǎn)開發(fā)成本共有八項：1土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi) 的土地使用權有償出讓給土地使用者。 土地使用者支付土地出讓金的 估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、 用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地 現(xiàn)狀等因素的修正得到； 也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準 地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用 年限等因素修正得到。2土地征用及拆遷安置補償費。(1) 土地征用費。國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地 補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地 占用稅、耕地

2、墾復基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參 照國家和地方有關規(guī)定進行。(2) 拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、 事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給 個人造成經(jīng)濟損失， 新用地單位應按規(guī)定給以補償。 它實際上包括兩 部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設項目使用因出讓土地使原用地單位或3前期工程費。前期工程費主要包括：(1)項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總 投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的3左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關收費標準估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費

3、用。主要包括地上原有建筑物、 構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費 用可以根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。4建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費 (建筑、特殊裝修工程費 ) 、設備及安裝工程費 (給 排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及 安裝 )以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可 采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估 算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。5基礎設施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位

4、指 標估算法來計算。6公共配套設施費。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公 共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。7不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述16項之和為基數(shù)，按 3一 5計算。8開發(fā)期間稅費。 開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所 負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城 市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。 應根據(jù)當?shù)?有關法規(guī)標準估箅。房地產(chǎn)開發(fā)費用的構成房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。1 管理費用。可按項目開發(fā)成本構成中前

5、 1 6 項之和為基數(shù)，按 3左右計算。2銷售費用。它指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項 費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。 主要包括以下三項:廣告宣傳費。約為銷售收人的2% 3%;(2)銷售代理費。約為銷售收入的 1. 5%一 2%;(3) 其他銷售費用。約為銷售收入的 0. 5%一 1 %。以上各項合 計，銷售費用約占銷售收人的4%一 6%。3 財務費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款 利息和其他財務費用(如匯兌損失等)威海惠靈置業(yè)有限公司成本管理制度文件清單填報部門：成本部填報人:填報日期：2010年 月曰件名稱文件編號文件版本文件狀態(tài)(在用/ 已廢止/需增

6、訂)存在問題備注說明同管理制度在用不完善需評審標管理制度在用不完善需評審、結(jié)算管理制度在用不完善需評審場簽證、設計變更審核制度在用不完善需評審格供方控制程序需增訂資米購控制程序需增訂程招標管理工作規(guī)程需增訂方考察工作規(guī)程需增訂程施工合同簽訂及履行工作規(guī)程需增訂精裝修物資采購工作規(guī)程需增訂重大設備米購工作規(guī)程需增訂項目成本預算控制工作規(guī)程需增訂施工階段成本控制工作規(guī)程需增訂項目竣工決算成本控制工作規(guī)程需增訂房屋銷售面積復核工作規(guī)程需增訂工程成本類資料管理工作規(guī)程需增訂采購管理制度需增訂在草擬中成本檔案資料管理制度需增訂在草擬中注：備注欄可填報： 對需要修訂的已有制度是否已經(jīng)修訂評審或是正在修訂之

7、中, 之中；對需要新增制度，是否已經(jīng)擬定草案、計劃時間安排、是否需要公司資源支持等。或是評審成本管理制度一、為了加強公司的成本管理，降低消耗，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，根據(jù)公司財務管理制度的有關規(guī)定制定本辦法。二、成本管理的基本任務是：通過預測、計劃、核算和分析，正確反映經(jīng)營成本， 促進企業(yè)各部門加強管理，尋找降低成本， 減 少消耗的途徑，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。三、公司在成本管理中心必須遵守國家有關財經(jīng)法規(guī)，遵守財稅部門關于成本范圍的規(guī)定，堅決服從和嚴格執(zhí)行董事會的各項指 令。四、公司的總經(jīng)理對公司的成本管理負全面責任，成本部、開發(fā)部、工程部對項目成本負有與其職能相對應的直接責任， 在做好 成本管理工

8、作的前提下， 公司應在成本管理中逐步推行目標成本管 理。成本管理責任制一、 管理責任建立的原則（一）公司應按照分級、歸口管理、權責結(jié)合、責任到人的原 則，建立和健全與實際情況相適應的成本管理責任制。（二）公司以董事會批準的項目目標編制項目預算成本。 項目 預算成本經(jīng)由董事會批準后即為項目的目標成本下達， 由公司總 經(jīng)理全面負責實施。（三）公司各部門在總經(jīng)理的領導下應結(jié)合本部門的職責參 與公司的成本管。五、成本管理責任分工：（一）成本部：1、根據(jù)董事會批準的項目總體目標和規(guī)劃，組織編制目標和 規(guī)劃的預算成本；2、董事會下達目標成本后， 成本部應牽頭會同有關部門一起進行目標成本的指標分解， 并把分

9、解指標和實施責任落實到部 門和個人。3、成本部應與財務部、 工程部、開發(fā)部一起對成本進行跟蹤， 分析和控制，并每月提供書面分析報告送總經(jīng)理審閱。二）財務部：1、參與公司項目可行性研究和項目評估中的財務分析工作。2、參與成本部和工程部、開發(fā)部對董事會下達的目標成本進 行的指標分析。3、組織公司的成本核算，及時、準確地為成本部、開發(fā)部進 行成本分析與控制提供核算資料。4、每月編制成本報表，在次月七日前報董事長、總經(jīng)理。三）工程部1、在董事會批準項目目標和規(guī)劃后， 按目標成本要求， 本部門經(jīng)理主持下，進行目標成本分解，組織實施落實到個人。2、在保證質(zhì)量的前提下，努力降低成本，減少消耗，提高 經(jīng)濟效益

10、。四）開發(fā)部：1、對前期開發(fā)過程中應交納的各項費用，做到合理、必須。2、對后期配套過程中應交納的各項費用做到嚴格控制。五）綜合部：在董事會下達給公司管理費用指標內(nèi)，安排好管理費用的開支。建設工程招標管理制度一、 為了加強公司建設工程招標工作的管理， 本管理制度。凡本公司報建的建設工程， 建筑面積在促進招標工作出順利健康的進行， 特制定2000 以上或投資額在50萬元以上的，除特殊情況外，均須按本條件進行招標三、 公司的建設工程招標工作由公司招標工作領導小組負責實施招標管理機構及職能招標管理機構的組成一）名稱：招標工作領導小組（以下簡稱招標小組）二）招標小組由總經(jīng)理任組長， 副總經(jīng)理任副組長；

11、小組成員由技術副總經(jīng)理及成本部、財務部、開發(fā)部、工程部各部門經(jīng)理組成 、 招標管理機構的主要職能：（一） 根據(jù)威海市關于建設工程招標管理的法規(guī)、 制度以及合 作公司董事會的決定， 對本公司建設工程招工作進行組織管理和 具體實施。（二）對須由市建委審批開工且須實行招標的建設工程， 負責 以下各項具體工作：1、負責制定工程招標工作計劃并報董事會；2、編制起草招標文件；3、辦理有關招標手續(xù)；4、編制標底、確定招標方式；5、組織投標企業(yè)報名及考察投標企業(yè)；6、開標、評標、定標；7、報董事會批準后簽訂工程承包合同。招標工作程序、 進行本公司建設工程招標工作，應遵循下列程序：（一） 凡按規(guī)定應實行招標的本

12、公司建設工程， 由招標小組到 市招標辦進行招標登記。（二） 由招標小組有關人員牽頭落實招標前的準備工作。 具體 包括以下幾個方面：作，實現(xiàn)“三通一平” 2、 落實建設工程所需外部市政、公用設施條件；3、組織有證設計單位完成施工圖。施工圖預算或設計概 算，并向有關部門領取建設施工許可證。（三）由公司招標小組牽頭組織編制招標文件并報董事會審 核。董事會通過并由董事長簽署批準后，由招標小組報市招標辦 核準。具體包括以下內(nèi)容：1、 招標工程綜合說明；2、 確定招標方式草案報董事會審查確定；3、由成本部確定甲供材料范圍 （包括特殊材料） 與設備地 供應方式以及材料價差處理方法；4、由成本部提出工程款提出

13、工程款項支付方式及預付款 的百分比并報招標領導小組正、副組長審核確定；5、由成本部編制現(xiàn)行 威海市建筑安裝市政工程合同 文 本內(nèi)容需修改和添加的條款；（四）由成本部負責編制標底文件后直接報公司招標小組正、 副組長及董事會審核，董事長簽署后由招標小組報市招標辦核準。（五）招標小組持市建委有關部門簽有 “同意招標” 的建設工程 開工審批表 “招標申請書” 及招標文件，向市招標辦提出申請。（六）按市招標辦批準的招標方式， 由公司招標小組發(fā)出招標通 知和向擬選擇的投標企業(yè)發(fā)出投標資格預審通知書。（七）由招標小組審查投標企業(yè)資格并將審查結(jié)果報招標小組正、副組長及董事會審核后向市招標辦提請審查投標企業(yè)的資

14、 格，方能確定投標企業(yè)。具體包括以下幾個內(nèi)容：1、 由財務部落實投標企業(yè)的注冊合格情況及其他經(jīng)濟性指標；2、 由成本部審查落實投標企業(yè)經(jīng)營管理情況；3、 由工程部審查落實施工企業(yè)承包同類工程的經(jīng)歷；4、由成本部與擬投標企業(yè)進行經(jīng)濟條件談判， 并報招標小 組審核；5、投標企業(yè)必須書面承諾我方提出的有關條件后方能正 式參加投標。（八）由公司招標小組向經(jīng)市招標辦核準的投標企業(yè)發(fā)行核招標通知書。（九）由公司招標小組向投標企業(yè)分發(fā)招標文件和施工圖并 由財務部收取押金。（十） 由工程部組織投標企業(yè)踏勘現(xiàn)場。（十一） 由公司招標小組主持召開招標會議， 向投標企業(yè)介紹招 標工程情況，解答有關問題。（十二） 由

15、公司招標小組負責接收、 審核投標企業(yè)送交的投標 書并編寫審核報告。（十三） 由公司招標小組主持召開開標會議。（十四） 由公司招標小組進行評標、 決標并將決標報告報請董事會審查確定，董事長簽署后由招標小組報請市招標辦審核（十五） 由公司招標小組向投標企業(yè)發(fā)出中標或未中標通知書（十六） 由公司成本部會同工程部、開發(fā)部、財務部負責與中標企業(yè)進行合同條款談判，并將談判結(jié)果報招標工作領導小組正、副 組長機董事長審查。（十七）由公司招標小組按董事長簽署批準底合同條款機授權與中標企業(yè)簽訂正式合同向市招（十八） 由公司招標小組會同中標企業(yè)持合同正是文本' 標辦繳納招標管理費。、招標工作各階段工作期限按

16、由董事會審查通過的招標工作計劃嚴格執(zhí)行。獎懲條例一、在招標工作中表現(xiàn)突出，為公司節(jié)約了招標費用和建設成 本的個人和部門，給予一定的獎勵。具體辦法另行規(guī)定。二、由于在招標工作中玩忽職守、受賄行為給公司造成浪費和 損失的，將追究個人或部門的行政責任并進行行政和經(jīng)濟處罰。三、由于在招標工作中的重大失誤或泄露標底，擅自啟標篡改投標書內(nèi)容，給公司造成巨大損失的，將加重處罰直至追究刑事責任。第五章材料設備工作管理制度總則一、為了確保施工需要，加強材料、設備采購管理，節(jié)約開發(fā) 資金，特制定本管理制度。二、工程設備、材料采購工作在技術副總經(jīng)理領導下由成本部 會同工程部、財務部共同完成。采購計劃及市場調(diào)查一、所

17、有工程用甲供設備、材料、配件由工程部在使用前一個月根據(jù)設計要求、 施工圖及施工預算書編制甲供材料、設備表,（如有需要另附尺寸圖紙）報技術副總經(jīng)理審核同意，交成本部。二、設備、材料部根據(jù)工程部提供的材料、設備清單進行市場調(diào) 查，編制采購計劃（包括資金計劃）交由成本部、財務部審核后報 技術副總經(jīng)理審核確定。三、設備、配件、材料的采購必須先進行市場調(diào)查，擇優(yōu)擇廉選 購。四、一般材料、設備采購由成本部編寫調(diào)查報告報成本部及技術 副總經(jīng)理審核后實施。五、重要設備及大宗物資的市場調(diào)查報告由技術副總經(jīng)理審核后 報公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理及董事會審核。工程設備材料招標與議標第六章 成本制度總則一、為規(guī)范公司成本工

18、作，確保項目的合同管理有序、成本控 制有效、資金使用合理，特制定本制度：二、成本工作是以對公司的經(jīng)濟工作過程中實施有效管理。控 制和監(jiān)督為目的，由成本部具體實施。工程招投管理一、 工程建設施工單位和甲供材料、設備的供應單位的選擇，必 須采用公開招投標（包括邀、議標）的方式進行，任何招標須有3 個以上施工單位（供應廠家）參加競、議標。二、 組織機構。建設工程招標時，公司成立招標小組總經(jīng)理和常務副總經(jīng)理 分別任組長和副組長，小組成員由技術副總經(jīng)理及成本部、財務 部、開發(fā)部、工程部等部門經(jīng)理組成；其他項目招標時，可根據(jù) 項目規(guī)模的大小及重要和復雜程度，由公司領導臨時任命招標小 組領導成員招標工作。由

19、該小組擬定招標工作計劃，組織招標工 作成員實施，并對招標工作質(zhì)量負全責，直至招標工作結(jié)束。三、招標管理機構的主要職能和責任。部對編制招標工作計劃、起草招標文件、編制標底及主要經(jīng)濟條 款和合同談判負責；開發(fā)部負責辦理有頭招標手續(xù)；工程部、材料 設備對施工組織、材料設備技術參數(shù)及質(zhì)量、施工及供應能力等標、定標、合同簽定負責。有關部門具體職能按工作計劃執(zhí)行。四、招標工作的具體操作按公司制定的建設工程招標管理制度執(zhí)行。其他項目的招標參照該辦法執(zhí)行。經(jīng) 濟 合 同一、公司所有的建設開發(fā)經(jīng)濟行為均須以經(jīng)濟合同為前提進行操作。前期開發(fā)過程中應繳納的各項費用及總包管理范圍內(nèi)的“分包事項”在取費、工期、付款方式

20、等方面視合同管理。二、預算編審人員對工程計算、材料分析、定額套用、費率計取的 真實性、準確性負責。編審誤差率要嚴格控制在百分之二以內(nèi)，因 工作責任心不強形成誤差的，要追究當事人及主管領導的責任。三、 編審人員編制出預算表，工程部經(jīng)理、技術副總經(jīng)理、正、畐y總經(jīng) 理審核簽署無異后，報法人代表同意后生效執(zhí)行。四、材料設備的報價及支出均需由成本部預算審核并逐級上報批 準后執(zhí)行。五、其它經(jīng)濟開支均列入成本部的審核范圍，并按程序逐級審批比管理部對備項經(jīng)濟預算設立臺帳，如有超出應作出超預算分析報告，并按審批程序得到批準，據(jù)以調(diào)整。項目建設用款審核一、建設用款指前后配套用款、繳納的各項費用、工程款及材料設備

21、款。其用款由相關承辦部門根據(jù)用款內(nèi)容，做用款申請單（申請單附后，用款申請人、用款部門經(jīng)理簽署）報以濟管理部專職審核人員根據(jù)政策繳費依據(jù)、 繳費率、已完工程量、材料設備價格抽 測等，比照合同付款方式進行審核。二、 成本部審核后，編制資金用款表或?qū)ｍ椨每钌暾垎危攧詹?經(jīng)理、正副總經(jīng)理審批簽署無異后、報法人代表同意后執(zhí)行。三、 承辦部門對所申請用款對應的工程形象進度的實完工程量、材料實際需用量及前期和后配套用款事項等的真實性負責。 成本 部對付款事項中取費率、單價、總價等事項的核定負責。四、 公司財務部經(jīng)理必須依據(jù)法人代表的簽署意見及總經(jīng)理據(jù)法 人代表的用款支付授權，予以支付。現(xiàn)場簽證事項審核一、

22、 工程施工急需安排的臨時用工和零星工程，根據(jù)實際情況需調(diào) 整設計的分項， 可采用工程聯(lián)系單 形式作為合同的補充據(jù)此 結(jié)算。二、 工程聯(lián)系單均應有簽證事項、工作量、計算單、合價等項， 屬設計變更事項還需有草圖、設計洽商及估、預算書，經(jīng)簽證提報人、 工程部經(jīng)理（屬設計變更由技術副總經(jīng)理簽署） 簽署意見后報成本 部審核。三、簽證金額在 20000 元以下的，按現(xiàn)場專業(yè)承辦人工程部經(jīng) 理成本部經(jīng)理正、 副總經(jīng)理的審核程序辦理， 方可納入決 算依據(jù)。四、超過 20000 元以上的簽證事項，應采用補充合同，按合同 審批程序辦理。五、對于現(xiàn)場簽證的增減工作量，工程部對設計變更及現(xiàn)場施工 工作量的變化及材料用

23、量的變更所發(fā)生的事項的真實性負責，成 本部對所提報的增減內(nèi)容的實際工作量、單價、總價的核定負責、工作內(nèi)容：（一）招標工作（二）合同的談判、編制及保存（三）預、決算（四）項目建設用款審核及現(xiàn)場簽證事項（五）負責材料設備的市場調(diào)查、招標、合同談判等的具體工作。（六）按材料設備合同負責催貨、運輸、驗收、支付、倉儲、保 修。（七）對進口物資負責報關、商檢。（A）辦理乙方供材料價差簽證。（九）監(jiān)督材料設備采購合同執(zhí)行情況。（十） 參加設備試運行。（十一）負責收集、整理、保管好材料設備檔案（包括合格證、說明書、隨機技術文件、運轉(zhuǎn)記錄等）。（十二）負責加工材料設備的管理。（十三）負責設備備件及專用工具的管理1、成本部經(jīng)理崗位職責全面負責成本部日常管理工作（二）主抓核算，即預決算、項目用款撥付、現(xiàn)場簽證核定等，對二次審定上報文件的審定簽署及部門內(nèi)工作進度、組織分工及工作質(zhì)量負責。（三）主抓合同管理、經(jīng)濟檔案管理、招投標等項工作，并負