1、上海萬科防滲漏工作總結【作 者】 上海萬科【編 審】 集團工程管理部【摘 要】上海公司針對四大滲漏問題，從施工做法、細部構造要求、質量檢查驗收等方面進行歸納總結，并逐步進行完善。【關鍵詞】 滲漏 施工工藝 構造措施 質量檢查【日 期】 2002年3月上海萬科房地產公司自92年起開始以來，已開發了多個項目，先后獲得過上海市優質工程“白玉蘭”獎，上海市“浦獎杯”,“閔行杯”等獎項。但也存在不少問題，尤其以門窗、屋面、衛生間等部位出現滲漏的現象比較多，既給業主造成不必要的財產損失和精神負擔，也給公司的聲譽帶來負面影響。公司十分重視，不斷對四大滲漏問題就施工做法、細部構造要求、質量檢查驗收等方面進行歸

2、納總結，并逐步進行完善。主要管理措施如下：一、 不斷優化設計方案防水設計方案的優劣是確保住宅無滲漏的前提和基礎，防水方案要充分考慮住宅工程的特點和需要，堅持“因地制宜，按需選材，剛柔結合，綜合治理”的原則，全面考慮方案的適用性，防水材料的耐久性、合理性，操作工藝和技術的可行性。1 屋面部分1.1 2000年底上海萬科經與集團設計工程部溝通協商，結合深圳地區的成功經驗，采用倒置式屋面施工工藝。倒置式屋面施工與常規屋面相比，最根本的區別在于倒置式屋面是將憎水性保溫材料放在防水卷材之上，兩種做法具體如下：倒置式屋面做法：(1) 40厚C20細石混凝土，內配筋Ø4150雙向(2) 40厚發泡

3、聚苯乙烯板保溫層(3) 1:8水泥加氣混凝土找坡4并壓平，最薄處20厚(4) 4厚APP防水卷材（滿貼熱粘），接縫處用抹刀熱抹平(5) 2厚JS防水涂料在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強層(6) C20細石混凝土找坡1并壓平（最薄處20厚）(7) 鋼筋混凝土屋面板（抗滲混凝土）常規屋面施工做法：(1) 40厚C20細石混凝土，內配筋Ø4150雙向(2) 10厚1:3水泥砂漿抹平(3) 3厚APP防水卷材（滿貼熱粘），接縫處用抹刀熱抹平(4) 40厚C20細石混凝土，內配筋Ø4150雙向(5) 憎水珍珠巖塊保溫材料(6) 15厚1:3水泥砂漿抹平(7) 鋼筋混凝土屋面板1.2

4、倒置式屋面和順置式屋面的相比比較明顯的優勢有：(1) 防水材料溫差變化小，增強熱穩定性，延緩防水材料的老化，提高防水材料的使用壽命(2) 保溫層不需要設置排氣孔，特別適用于上人屋面(3) 造價比順置式低1.3 倒置式屋面已在華爾茲項目進行試點，正在春申項目大面積展開。盡管有許多優點，但業主沒有入住，還有待接受真正地考驗；同時在設計施工中也會暴露出新的問題，同樣需要我們不斷地總結，不斷地完善。2 衛生間施工部分2.1 上海萬科在衛生間的做法也經過不斷的改善，主要經歷早期（城市花園一期）、中期（城市花園二期、優詩美地）和近期三個階段，具體如下：早期做法：(1) 1:3水泥砂漿找坡1坡向地漏，最薄處

5、20厚；(2) 現澆鋼筋砼樓板。中期做法：(1) 1:3水泥砂漿找坡1坡向地漏，最薄處20厚；(2) 851防水涂料層；(3) 851防水涂料在地漏、陰陽角、穿板豎管等部位局部加強；(4) 現澆鋼筋砼樓板。近期做法：(1) 1:3水泥砂漿找坡1坡向地漏，最薄處20厚；(2) 永凝液滿噴；(3) 1.5厚JS防水涂料在地漏、陰陽角、穿板豎管等部位局部加強；(4) 現澆鋼筋砼樓板。2.2 三個階段做法的優劣比較早期做法由于沒有設置柔性防水層，只靠結構剛性防水不可避免產生普遍滲水問題。中期做法增加了851柔性防水層，并在管根、地漏、泛水等處進行851處理，衛生間的滲漏問題減少了很多，但是由于851產

6、品的延展性、耐久性不是很好，也不能消除混凝土開裂帶來的影響，衛生間的滲漏問題仍然沒有解決。近期做法采用了新型防水材料永凝液和JS防水涂料，永凝液是一種高科技、無毒聚碳酸活化二氧化硅，滲透的噴霧型凝膠劑，噴涂于混凝土表面，它可深入滲透至混凝土內部，與游離鈣產生化學反應，生成穩定的晶體物質，有效地堵塞混凝土內部的毛細空隙，使原來有裂縫或洞孔的混凝土凝為一體，使混凝土結構具有持久的防水功能。JS防水涂料防水涂料是一種雙組分復合型防水材料，混合后形成的涂膜具有有機材料彈性高、無機材料耐久性好的雙重優點，使衛生間防水實現真正意義上的剛柔結合防水措施。2.3 新材料的應用也會帶來新的問題，由于永凝液是一種

7、無色無味的液體，事后檢查比較困難，如何確保永凝液的用量滿足要求就是一個關鍵環節；JS是一種雙組分材料，配比正確是保證JS質量的關鍵，這些都需要在施工中有針對性的加強管理。3 門窗安裝門窗安裝質量的要求是一個從無到有的過程，塑料、鋁合金門窗安裝規范到1996年才正式公布，真正開始實行是1998年；前期由于門窗的物理性能不佳、門窗框與墻體剛性接觸、沒有留置硅膠槽等原因，不可避免的引起門窗滲水。根據這種情況，我們重點是將規范和標準進行細化、具體化，以方便施工和檢查。要求門窗框與墻體必須柔性連接，并對其連接件材質、形狀、規格；發泡劑的打注要求；硅膠槽的寬度和深度；窗臺的節點（特別是硅膠槽的深度和窗臺2

8、cm泛水高差要求，施工人員普遍不知道其重要性）等作出明確而具體規定，這樣施工人員和管理人員都很清楚，質量提高了，隱患也減少了。4 外墻施工穿墻螺桿和腳手眼沒有處理或處理方法不對導致外墻滲水是一個重要方面。特別是剪力墻的穿墻螺桿洞，由于施工單位為了穿墻螺桿的回收利用，往往要套上塑料管，如果塑料管處處理不好，極易引起滲漏。我們要求施工單位在外墻粉刷前必須將螺桿孔擴大（深度5cm，磚墻不擴孔），再用1：3水泥砂漿摻微膨脹劑（10%UEA）分兩次間隔一天進行封堵。同時要求施工單位設置的螺桿必須里高外低，對所有預留空調洞口、空調板根部要求留出泛水坡度，力爭將外墻滲水的可能性降到最低。二、 加強項目過程管

9、理隨著項目的不斷發展，我們越來越體會到科學的項目管理的重要性。其中，挑選優秀的施工單位，制訂嚴謹的施工總承包合同是兩個關鍵環節。在施工招投標過程中，我們要求投標單位必須多次獲得“白玉蘭”獎并通過ISO9002質量體系認證，并嚴格審查項目經理資質，要求其必須是原“白玉蘭”得獎工程項目經理。同時，對屋面卷材施工、門窗安裝必須由專業施工單位進行施工，總承包單位進行管理；對樓面（屋面）管道封堵、外墻堵孔等特殊工藝，要求總包單位指定專人，進行針對性培訓后掛牌上崗施工等等。為了引起總包單位的高度重視，在施工總承包合同中特別約定滲漏保證金條款：施工單位必須預留所承包建筑面積（m2）×30元/m2作

10、為滲漏保證金，滲漏保修期限為5年，發生滲漏索賠時從保證金支出，使得施工單位從根本上重視滲漏方面的質量控制。另外，根據以往的施工管理經驗，參考國內最新施工工藝，我們制定了土建、安裝分部分項工程“創優操作細則”，將其作為施工總承包合同的一部分，要求施工單位不折不扣地執行。象屋面的天溝節點，女兒墻陰陽角處理，穿屋面管道的饅頭做法，水落口的處理，分倉縫的設置；門窗框的固定，硅膠槽的留置，窗臺做法；外墻堵孔、樓層管道封堵等的流程和步驟作出明確而具體的規定，改變了以往由于關鍵做法不明確、不統一而影響施工質量導致滲漏的現象。三、 嚴格執行項目質量控制隨著施工規范的不斷更新，新材料新工藝的涌現，施工單位往往不

11、能及時了解和掌握，加上上海萬科自己總結的創優操作細則，如何保證這些要求和規定落實到施工單位、施工班組的工人就十分關鍵。為此，我們規定重要的分部分項工程施工前必須做好樣板，實行嚴格的樣板引路制。特別是屋面、衛生間、門窗、外墻施工的各分項工程、各道工序在施工前必須按照經審批過的施工操作工藝和質量標準做好樣板，先經甲方、監理、施工單位驗收確認，再施工單位技術負責人對各施工班組進行交底，然后再大面積開展。這樣可以確保操作細則不至于停留在紙面上，而是真正落實到施工班組中。防水材料的質量對防止滲漏起著十分重要的作用，施工單位為了控制成本經常使用質次價廉的產品或以次充好，給防滲漏各種帶來很大的隱患。針對這種

12、現象，我們對防水卷材、窗體型材、硅膠、發泡劑等材料廠家進行考察和取樣測試，或指定廠家或直接進行招投標，從源頭上保證了材料質量的可靠性。并對進場的材料要求監理單位實行全過程見證取樣和測試，確保材料滿足要求。嚴格的質量檢查驗收制度是工程質量的另一項重要保證，我們制訂了嚴格的檢查驗收和盛水試驗制度。象屋面施工，必須對基層、找平層、卷材防水層、混凝土面層等每道工序進行驗收，對門窗進行窗框安裝、打發泡劑、抽硅膠槽、打硅膠進行四道工序檢查驗收，外墻粉刷前對腳手眼、穿墻螺桿封堵進行檢查，并對瞎眼頭縫進行處理，對垂直灰縫和水平灰縫的飽滿度進行鉆孔檢查，控制外墻粉刷層的厚度等等，這些措施有力地保證了施工質量。對

13、屋面衛生間在混凝土結構層、卷材防水層、全部完成這三個階段還要進行24小時盛水試驗，發現不合格立即返工。每逢下雨時，我們還會組織專人對屋面、外墻、門窗進行檢查。住宅防滲漏工作是一項長期而又艱巨的任務，盡管我們取得了一些成績，到目前還不能徹底杜絕滲漏現象，仍有許多地方需要改進：一是項目管理工作還可以作得更細，項目管理控制文件還沒有100%的落到實處，創優操作細則還需要系統化、需要不斷地完善；二是新材料、新工藝在不斷發展，這就要求我們要及時跟蹤了解，不斷深化完善防水方案。總之，制定嚴謹的施工承包合同，選擇優秀的施工企業，采取嚴格的工程質量控制措施是萬科地產品牌的保證。我們相信，隨著項目管理的不斷規范

14、和創新，在集團領導的支持下，上海萬科地產會有更大的進步和發展。完下面是贈送的保安部制度范本，不需要的可以編輯刪除!謝謝！保安部工作制度 一、認真貫徹黨的路線、方針政策和國家的法津法規，按照#年度目標的要求，做好#的安全保衛工作，保護全體人員和公私財物的安全，保持#正常的經營秩序和工作秩 序。二、做好消防安全工作，認真貫徹“預防為主”的方針，教育提高全體人員的消防意識和防火知識，配備、配齊#各個樓層的消防器材，管好用好各種電器設備，確保#各通道暢 通，嚴防各種災害事故的發生。三、嚴格貫徹值班、巡檢制度，按時上崗、到崗，加經對重要設備和重點部位的管理，防止和打擊盜竊等各種犯罪活動，確保#

15、內外安全。四、加強保安隊部建設，努力學習業務知識，認真貫徹法律法規，不斷提高全體保安人員的思想素質和業務水平，勤奮工作，秉公執法，建設一支思想作風過硬和業務素質精良的保安隊伍。11、保持監控室和值班室的清潔干凈，天天打掃，窗明地凈。12、服從領導安排，完成領導交辦任務。    5、積極撲救。火警初起階段，要全力自救。防止蔓延，盡快撲滅，要正確使用滅火器，電器，應先切斷電源。6、一旦發生火災，應積極維護火場秩序，保證進出道路暢通。看管搶救重要物資，疏散危險區域人員。  九、協同本部門或其他部門所進行的各項工作進行記錄。 

16、60; 保安員值班操作及要求 一、交接崗1、每日上午9時和下午 19時 為交接崗。2、交接崗時將當班所接納物品清點清楚，以及夜班所發生的情況未得到解決的需>面匯報。檢查值班室內外的衛生狀況，地面無紙屑，桌面無雜物，整齊清潔。二、執勤1、7:50 8:10、13：50 14：10立崗迎接上班人員；12:00 12:20 、18:00 18:20立崗送下班人員。2、值勤時做到遇見領導立崗，檢查物品立崗，外來人員進出立崗。3、門衛室值勤時，應做到坐姿端正，注視監視器的動態，做好接待工作，值勤期間不看書報電視，聽收音機。不與無關人員聊天，勸阻無關人員不要在門衛室寄存物品或打 ，禁止打瞌睡。4、維持門口秩序，使之保持暢通。5、熟記消防，報警，救護及內部聯系 。三、巡邏巡邏是防盜及發現#有不安全因素的重要措施。1、每天按照巡檢制度定時輪流巡邏。2、巡邏時思想集中，保持高度警惕，不吸煙，不與無關人員閑聊，并將每一點所發生情況記錄清楚，巡邏時做到勤走動，勤思考，勤觀察。發現問題及時報告。3、白天