1、房地產市場結構與指標一、房地產市場結構 （考點）（2012、2011、2009、2007、2005、2004 年考點）（一）房地產市場的壟斷競爭關系 【教材新增內容】 市場結構，是指某一市場中各種要素之間的內在聯系及其特征。市場可分為完全競爭市場、壟 斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場四種市場結構類型。四種市場結構中，完全競爭市場競 爭最為充分，完全壟斷市場不存在競爭，壟斷競爭和寡頭壟斷具有競爭但競爭又不充分。由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的 壟斷競爭特征。房地產供給者有一定程度的銷售控制能力，存量住房市場表現為競爭多于壟斷，新 建住房市場

2、上的壟斷多于競爭。【2012 年試題】由于買賣雙方主要為分散的普通居民，所以存量住房市場的結構特征為競爭多 于壟斷。 （ ）答案：“見教材P36【2011 年試題】商品房開發市場通常是典型的（）市場。A. 完全競爭B. 壟斷競爭C. 寡頭壟斷D. 完全壟斷答案： B 見教材 P35（二）房地產市場的數量比例關系 從對市場指標進行數量比例關系分析角度看，房地產市場結構可分為：總量結構、區域結構、 產品結構、供求結構、投資結構和租買結構等維度。（ 1）總量結構：考察房地產供給和需求之間的總量差距。（ 2）區域結構：考察不同區域或城市之間，房地產市場的開發規模、主要物業類型、房價水平 和政策措施的差

3、異。（ 3）產品結構：考察房地產市場中住宅、寫字樓和商業用房等不同物業類型之間，或某一特定 物業類型中不同檔次產品或產品細分之間的供給比例或交易比例關系，分析其產品結構布局的合理 程度。（ 4）供求結構：針對某一物業類型，分析其市場內部不同檔次物業的供求關系。（ 5）投資結構：分析不同投資目的或方式之間的比例關系及其動態變化。（6）租買結構：分析租住空間和購買自住空間的比例關系。【2009、2007、2005、2004 年試題】從宏觀上說，在進行房地產市場結構分析時，通常應分析 （ ）。A. 物理結構B. 區域結構C. 產品結構D. 供求結構E. 總量結構答案： BCDE【2008 年試題】某

4、城市住宅市場調查結果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同 時顯示，套型建筑面積在 120貳以上的住宅供過于求，70貳以下的住宅供不應求，則該城市的住宅 市場處于（ ）狀態。A. 均衡B. 周期性失衡C. 結構性失衡D. 區域性失衡答案： C解析：總量結構平衡，產品結構失衡。二、房地產市場細分 （重要考點）（ 2010、2008、2005 年考點）（一）按地域范圍細分按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。 最常見的是按城市劃分，還可以按照城市某一個區域劃分，市場所包括的地域范圍越大，研究 成果對房地產投資者的實際意義也就越小。（二）按房地產用途細分居住物業市場（含

5、普通住宅、別墅、公寓市場等） 、商業物業市場（寫字樓、零售商場或店鋪、 休閑旅游設施、 酒店市場等） 、工業物業市場 （標準工業廠房、 高新技術產業用房、 研究與發展用房、 工業寫字樓、倉儲用房市場等） 、特殊物業市場、土地市場等。（三）按增量存量細分 （難點） 通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權出讓市場） 、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場） 、三級市場（存量房地產交易市場）按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市 場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場） 。（四）按交易方式細分房地產交易包括房地產轉讓

6、、房地產租賃和房地產抵押。土地的交易（土地使用權）包括土地 買賣、租賃和抵押等子市場；新建成的房地產產品交易存在著銷售（含預售） 、租賃（含預租）和抵 押等子市場；面向存量房屋的交易則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。【2005、2007 年試題】房地產市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產產品交易不包括（ ）子市場。A. 租賃B. 銷售C. 保險D. 抵押答案： C【易混淆點辨析】問：新建成的房地產產品交易，為什么提法是“銷售”而不提“轉讓”？是 不是習慣上都把第一次銷售稱為“銷售”，第二次及以后則都稱為“轉讓”（就好比土地使用權一 樣，第一次稱為“出讓”，第二次及以后稱為“轉讓”）。

7、而存量房地產交易子市場為什么又有“保 險”？我認為， 保險并沒有發生交易， 為什么它居然是一種交易的子市場呢？我始終不明白其道理。 如果這句話作為一道判斷題在考試時出現，至少我會被倒扣分。請給予分析。答：銷售與轉讓的區別在于前者是后者的一種最常見形式，銷售俗稱買賣，而轉讓除買賣外還 有繼承、贈與等其他合法轉讓方式的內涵。新建成的房地產產品一般只有銷售這一種轉讓形式；集 體土地使用權變成建設用地使用權稱為“出讓”，變成建設用地使用權后再次讓渡稱為“轉讓”， 不能用“出讓”；至于保險市場，我個人認為，不應屬于房地產交易的一種，建議改為“拍賣”要 好一些，拍賣是轉讓的一種特殊形式。（五）按目標市場細

8、分可以按照市場營銷過程中的目標市場來細分房地產市場。可以將某種物業類型按其建造標準或 價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業市場，也可以按照目標市場的群體特征 進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土 地拍賣市場、南京市二手房轉讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。【易混淆點辨析】在對某市房地產市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這 種劃分所采用的市場細分標準有（ ）。A. 按存量增量細分B. 按交易形式細分C. 按目標市場細分D. 按房地產用途細分E. 按地域細分答案： BCD問

9、：此題為什么沒有 E 選項？ 史家解讀：因為題目的前提條件是“在對某市房地產市場進行細分時”，就不能再指出“按地 域細分”這一標準了。三、房地產市場指標(一) 供給指標( 10 項)(重要考點)(1) 新竣工量(New Completions , NCt),是指報告期(如第t年或半年、季度、月，下同) 內新竣工房屋的數量，中國新竣工量統計指標是竣工面積。(2) 滅失量(3 t),是指房屋存量在報告期期末由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。(3) 存量(Stock , S),是指報告期期末已占用和空置的物業空間總量，報告期存量=上期存 量+報告期新竣工量一報告期滅失量(St = St -1

10、+ NC 3 t) o(4) 空置量(Vacancy, VC)(難點)，是指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。由于市場分析過程中的空置量通常指存量房屋中可供市場吸納的部分，并與新竣工量共同形成當前的市場 供給，所以嚴格意義上的空置量，還應該從沒有被占用的房屋數量中扣除季節性使用或由于各種原 因不能用于市場供應的房屋數量。中國目前空置量是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品 房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本告期竣工的房屋面 積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建 (史家解讀：回遷安置房) 、統建代建、公共配套建筑、房地 產公司自用及周轉房等不可銷售或出租

11、的房屋面積。”史家解讀：中國目前空置量的表述是不完整的且自相矛盾，前面說空置量是屬于可供銷售或出 租的范圍的，后面又說空置量不包含幾類不可銷售或出租的房屋面積，另據其意分析，某時點空置 量應該小于該時點可供租售量。建議可表述為：報告期末存量中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑 面積， 包括以前年度竣工和本告期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、 公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。另，對已銷售出去的存量 房屋的空置情況，由于調查成本和難度很高，統計精度達不到規定要求，因此空置量僅指增量房， 不涵蓋存量房。(5) 空置率(Vacancy Rate ,

12、 VR)，是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VR= VG/St。包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。6）可供租售量（ House sfor Sale/Rental， HSRt ），是指報告期期末可供銷售或出租房屋的數量。可供租售量=上期可供租售數量一上期吸納量+報告期新竣工量（HSR= HSRU1 AVt-1+ NG）因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售的數 量。（史家解讀：最后這句話的意思是：空置量可供租售量）【2008年試題】2007年末，某市住房總量為 5000萬貳，其中經濟適用住房 400萬

13、貳，商品住 房3750萬m蔦同期住房空置量為 750萬貳，其中經濟適用住房為 50萬貳，商品住房為450萬貳， 則該市 2007 年末的商品住房空置率是（）。A9%B12%G125%D15%答案： B 見教材 P39解析：空置率=空置量/房屋存量，450/3750 = 12%【2012 年試題】下列房地產指標中，屬于房地產供給指標的是（）。A. 空置率B. 預售面積C. 房地產價格D. 房屋空間使用數量答案： A 見教材 P39解析：B、C選項屬于交易指標；D選項屬于需求指標。（ 7）房屋施工面積 （ Buildings Under Construction ， BUCt） 包括報告期新開工的

14、面積和上期 開工跨入報告期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在報告期恢復施工的房屋面積。報告期竣工 和報告期施工后又停建緩建的房屋面積。 （舉例： 報告期新開工的面積 10000平方米， 上期開工跨入 報告期繼續施工的房屋面積 5000平方米，上期停緩建而在報告期恢復施工的房屋面積 1000平方米， 則房屋施工面積=16000平方米，報告期竣工的房屋面積 4000平方米和報告期施工后又停建緩建的 房屋面積 800 平方米已包含在 16000 平方米的施工面積中，不得重復計入房屋施工面積！ ）（8）房屋新開工面積（Construction Starts , CS）,是指在報告期內新開工建設的房屋

15、面積， 不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建在報告期恢復施工的房屋面積。房屋的開 工日期應以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。（舉例：接上例，報告期新開工的面積 10000平方米， 上期開工跨入報告期繼續施工的房屋面積 5000平方米， 上期停緩建而在 報告期恢復施工的房屋面積1000平方米，則房屋新開工面積=10000平方米，房屋新開工面積是房屋施工面積中的一項）2011 年試題】某城市 2010 年商品住房施工面積為 1000 萬平方米，其中從 2009 年跨入 2010年繼續施工的面積為 300萬平方米，恢復施工的面積為 200萬平方米。該城市 2010

16、 年商品住房新開面積是（）萬平方米。A500B700C800D1000答案：A見教材 P39解析：房屋新開工面積是指報告期內新開工建設的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在報告期恢復施工的房屋面積。1000（ 300200） =500（萬平方米）。9）平均建設周期（ Construction Period ， C Pt ） ，指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積（CP=BUC/NCt ）。（舉例：接上例，平均建設周期= 16000/4000=4 （年）2012年試題】某城市寫字樓市場年初存量

17、為 1000 萬平方米，空置量為 40萬平方米，本年寫字樓施工面積為 100 萬平方米，新開工面積為 60 萬平方米，新竣工面積為50 萬平方米，該城市寫字樓的平均建設周期為（）年。A120B167C200D280答案：C 見教材 P39解析：平均建設周期=房屋施工面積 /新竣工面積= 100/50 = 2 （年）2004 年試題】某市 2003 年新開工的房屋建筑面積為 90 萬平方米，2002 年末完工轉入 2003年繼續施工的房屋建筑面積為30 萬平方米， 2003年竣工的房屋建筑面積為80 萬平方米。那么，該市房屋的平均建設周期為（）。A0 5 年Bl 5 年C2 年D3 年答案： B

18、解析：（90 + 30）* 80= 1.5 （年）。，VBCt )，指在報告期內竣工房屋本身的（ 10）竣工房屋價值（ Value of Buildings Completed建造價值。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規定的內容計算。竣工房屋價值一般按工程施工 結算價格計算。(二) 需求指標( 11 項)(I) 國內生產總值(GDP,是按市場價格計算的一個國家(或地區)所有常住單位在一定時期 內生產活動的最終成果。國內生產總值有三種表現形態，即價值形態、收入形態和產品形態。國內 生產總值有三種計算方法，即生產法、收入法和支出法。( 2)人口數量，是指一定時點、一定地區范圍內有生命的個人總和，

19、包括戶籍人口、常住人口 和現有人口。(史家解讀：人口數量不是上述三項之和) 常住人口是指經常居住在某地的人口，包括 常住該地并登記了 常住戶口的人，以及無戶口或戶口在外地而住在該地 1 年以上的人，不包括在該 地登記為常住戶口而離開該地 1 年以上的人；現有人口又稱瞬間人口峰值，是指在規定的標準時點 下，在這個地區居留的人口。 常住人口與一個地區的社會經濟關系更為密切。( 3)城市家庭人口規模，是指居住在一起，經濟上合在一起共同生活的家庭成員數量。凡計算 為家庭人口的成員，其全部收支都包括在本家庭中。( 4)就業人員數量，是指從事一定社會勞動并取得勞動報酬或經營收入的人員數量。( 5)就業分布

20、，是指按產業或職業分類的就業人員分布狀況。( 6)城鎮登記失業率，是指城鎮登記失業人員與城鎮單位就業人員(扣除使用的農村勞動力、 聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員) 、城鎮單位中的不在崗職工、城鎮私營業主、個體戶主、城 鎮私營企業和個體就業人員、城鎮登記失業人員之和的比。( 7)城市家庭可支配收入，是指家庭成員得到可用于最終消費支出和其他非義務性支出以及儲 蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是家庭總收入扣除繳納的所得稅、個人繳納的 社會保障費以及記賬補貼后的收入。 (史家解讀：義務性支出如納稅額、社保費和住房公積金等)( 8)城市家庭總支出， 是指除借貸支出以外的全部家庭支出，

21、包括消費性支出、 購房建房支出、 轉移性支出、財產性支出、社會保障支出。( 9)房屋空間使用數量，是指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數量。( 10)商品零售價格指數，是反映一定時期內城鄉商品零售價格變動趨勢和程度的相對數。商 品零售價格的變動直接影響到城鄉居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需 的平衡，影響到消費與積累的比例關系。(II) 城市居民消費價格指數，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服 務項目價格變動趨勢和程度的相對數。 該指數可以觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據。(三)

22、市場交易指標( 9 項)(重要考點)(1)銷售量( Houses Sold ， HSt )，是指報告期內銷售房屋的數量。(2) 出租量(Houses Ren ted , HR),是指報告期內出租房屋的數量。(3) 吸納量(Absorption Volume , AV),指報告期內銷售量和出租量之和( AV = HS + HR)。(4) 吸納率(AbsorptionRate ，AR)，是指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例( AR= AVt/HS Rt ) 。(5) 吸納周期(Absorption Period , AR),是指按報告期內的吸納速度(單位時間內的吸納量)計算，同期可供租售量可以

23、全部被市場吸納所需要花費的時間(AR = HSRAVt),在數值上等于吸納率的倒數。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期1/50%= 2 年。100萬套，其中空置待售住房 5萬套，本)年。2009年試題】某市 2008 年存量商品住宅的吸納率為是()A. 半個月B2 個月C.半年D2 年答案： D解析：吸納周期在數值上等于吸納率的倒數，按年計算。2007 年試題】某銷售型住房市場年初的住房存量為年新竣工住房 13 萬套，銷售住房 8 萬套，則吸納周期為(A. 0. 63B. 1 . 63C. 2. 25D. 12. 50答案： C解析：吸納量=本期

24、銷售本期出租=8萬套可供租售量=可供銷售量本期新竣工量=513=18(萬套)吸納周期=可供租售量 /吸納量= 18/8=2. 25(年)。( 6)預售面積，是指報告期內已正式簽訂商品房預售合同的房屋建筑面積。【教材變化內容】( 7)房地產價格，是指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數或平均數價格表示。 (史家解讀：中位數是指將一組數據按大小排序后，位于最中間的數值)8）房地產租金，是指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數或平均數租金表示。（ 9）房地產價格指數， 是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數和土地交易價格指數。（四）市場監測與預警指標（ 10 項）（1）土地轉化率，是指報告期內政府批準新建商品房預售和銷售面積與當期出讓土地規劃建筑 面積的比例，用于監測土地供應與住房供應之間的關系，反映土地轉化為房屋的效率。（2）開發強度系數，是指房地產開發投