1、 姓名：付堃 學號：1052001251326 中央廣播電視大學人才培養模式改革和開放教育試點會計學專業（本）畢業論文臥龍地產集團股份有限公司財務報表分析（所屬行業：房地產開發與經營業）教 學 點： 遵義廣播電視大學專 業： 會計學本科班入學時間： 2010年9月學生姓名： 付 堃學 號： 1052001251326指導教師： 劉 端二一二年五月臥龍地產集團股份有限公司財務報表分析目 錄第一部分：公司基本情況簡介第二部分：公司年報分析一、公司財務報表的初步分析（一）公司資產負債表初步分析（二）利潤表的初步分析（三）現金流量表的初步分析二、有關財務比率分析（一）償債能力財務比率分析（二）營運能力

2、財務比率分析（三）獲利能力財務比率分析（四）現金流量財務比率第三部分：評價、建議、思考 一、財務分析結論歸納二、問題與建議三、宏觀政策給企業帶來后期發展的思考四、2011 年經營計劃建議 附：1、臥龍地產集團公司2009-2010年資產負債表2、臥龍地產集團公司2009-2010年利潤表3、臥龍地產集團公司2009-2010年財務指標臥龍地產集團股份有限公司2009年-2010年度財務報表分析內容摘要：本文通過對臥龍地產集團股份有限公司2009年2010年度的財務報表數據進行財務初步的比率比較分析和杜邦綜合分析, 旨在準確把握和評價其償債能力、盈利能力及資產營運能力等財務狀況, 因此得出相關的

3、結論，借以發現臥龍地產集團股份有限公司存在的問題及原因，并為臥龍地產集團股份有限公司的未來發展提出有關解決問題的建議。公司應積極調整模式,整合資源,夯實基礎,立足抓好現有業務板塊的內生性增長,努力保持經營和業績平穩發展。 關鍵詞：企業財務報；財務分析; 財務比率; 杜邦財務分析第一部分 公司基本情況簡介臥龍地產集團股份有限公司系國內A股上市公司（股票代碼600173），由黑龍江省牡丹江新材料科技股份有限公司更名而來。公司主營業務：房地產開發與經營，建筑工程、裝飾裝璜工程設計、施工，物業管理。公司的房地產資產是由公司大股東浙江臥龍置業投資有限公司（原名稱為浙江臥龍置業集團有限公司）與公司通過資產

4、置換取得。浙江臥龍置業集團有限公司前身上虞市臥龍房地產開發有限公司創建于1994年12月，2004年8月開始集團化運作，組建浙江臥龍置業集團有限公司，2007年7月浙江臥龍置業集團有限公司通過對公司股權收購、資產置換、用資產認購定向增發的股份、股權分置改革、變更注冊地及更名等完成對公司的重組。2007 年9 月30 日，公司更名為浙江臥龍地產股份有限公司，注冊地為浙江省上虞市經濟開發區，2008 年1 月4 日公司更名為臥龍地產集團股份有限公司。公司目前具有一級房地產開發資質，是一家集房地產開發、投資經營、建筑工程、裝飾工程及物業管理為一體的集團型企業 。公司注冊資本7億多，控股子公

5、司14家，子公司分布于武漢、廣東清遠、銀川、寧波、紹興等地；專業技術人員150余人。公司秉承臥龍控股集團有限公司“誠、和、創”的企業文化，依托雄厚的人才優勢和資本實力，以OA自動化辦公、CRM信息化管理系統以及目標成本管理系統為手段，實施現代企業管理。以二、三線城市為目標市場，著力打造人性化、精品化、舒適節能、時尚超前的經典樓盤，以加快產業擴張、加大土地資源儲備，努力實現精細化管理為目標，使自身達到規模化開發、社會化融資的具有可持續發展能力的大型房地產集團。本文通過對臥龍地產集團股份有限公司2009年2010年度的財務報表數據進行財務初步的比率比較分析和杜邦綜合分析, 旨在準確把握和評價其償債

6、能力、盈利能力及資產營運能力等財務狀況, 因此得出相關的結論，借以發現臥龍地產集團股份有限公司存在的問題及原因，并為臥龍地產集團股份有限公司的未來發展提出有關解決問題的建議。公司應積極調整模式,整合資源,夯實基礎,立足抓好現有業務板塊的內生性增長,努力保持經營和業績平穩發展。 第二部分：公司年報分析一、公司財務報表的初步分析（一） 公司資產負債表初步分析1總資產構成項目初步分析根據臥龍地產集團股份有限公司（以下簡稱“臥龍地產”）2009年-2010年資產負債表分析得出下表。表1 臥龍地產集團公司2009年-2010年總資產的變動分析 單位：人民幣元項目金額結構(%)2010年2009年增減額增

7、減(%)2010年2009年結構變動流動資產3538350000285595000068240000023.89%96.6890.296.39長期股權投資0000000可供出售金融資產0000000固定資產14878400141040007744005.49%0.410.45-0.04無形資產和其他資產合計71257200477254002353180049.31%1.951.510.44遞延所得稅資產493711055374500-50437390-91.08%0.131.75-1.62資產總計3660040000316306000049698000015.71%1001000從表1可以看出

8、，臥龍地產集團公司2010年的總資產呈大幅上升趨勢，2010年與2009年相比增長幅度為15.71%，其增加的主要原因是流動資產大幅度的增加，增加幅度為23.89%，遠遠超過了固定資產的增加額。通過對2009年、2010年的固定資產的同期比較可以看出其也有著明顯的提升，不可忽視。對總資產結構的變動分析可以得知：流動資產的比重由90.29%上升為96.68%，有所上升，但收益性低的流動資產所占的比重仍過高，這對提升盈利有著不利影響。固定資產的比重由0.45%下降到0.41%，無形資產和其他資產的比重由1.51%上升到1.95%，這些均有不同程度的變化，其變化都是相對比較小的。表2 臥龍地產集團公

9、司2009年-2010年各資產項目及其變動分析表 單位：人民幣元項目金額結構(%)2010年2009年增減額增減(%)2010年2009年結構變動貨幣資金896501000977244000-80743000-8.2624.4930.90-6.41交易性金融資產0000000應收款項凈額757126200371929800385196400103.5720.6911.768.93存貨凈額1801420000144923000035219000024.3049.2245.823.4長期股權投資0000000固定資產凈額14878400141040007744005.49%0.410.45-0.0

10、4從表2得出，流動資產增加的主要原因是應收賬款和存貨，分別增長103.57%，24.3%。而固定資產增加5.49%，這說明了企業加大了對收益水平高的資產項目的投入。而長期投資凈額為0，說明企業在長期投資這一領域忽略了投資力度，其實企業在經營中增加對盈利能力強的長期資產的投入，會將有利于企業獲利水平提高，但是臥龍地產卻忽略了這一投資。且貨幣資金、存貨占資產的比重過大后，將對盈利能力的提高產生不利影響。2負債構成項目的初步分析根據臥龍地產集團公司2009年-2010年資產負債表分析得出下表。 表3 臥龍地產集團公司2009年-2010年總負債規模和結構變動分析表 單位：人民幣元項目金額結構(%)2

11、010年2009年增減額增減(%)2010年2009年結構變動流動負債14656700001614090000-148420000-9.2075.0090.18-15.18長期負債341000000150000000191000000127.3317.458.389.07遞延所得稅負債14734500025711800121633200473.067.541.446.1負債總計195402000017898000001642200009.181001000從表3數據看出，公司2010年的總負債比2009年增長幅度為9.18%，其增長的主要原因是長期負債和遞延稅款負債都有著大幅度的上升，長期負債

12、比上年增加了191000000元，增加幅度高達127.33%，遞延稅款貸項2010年比2009年增長幅度是473.06%，是負債各項中增加金額幅度最大的一項。而負債的結構變動得知：流動負債的比重由2009年的90.18%下降到75%，長期負債的比重由8.38%上升為17.45% ，說明公司調整債務結構，提高長期負債比重，將有效降低財務風險。3股東權益的初步分析根據臥龍地產集團公司2009年-2010年資產負債表數據分析得出表4。 表4 臥龍地產集團公司2009年-2010年股東權益規模結構分析表 單位：人民幣元項目規模結構（%）2010年2009年增減額增減(%)2010年2009年結構變動實

13、收資本(或股本)7251470004028600003222870008019.8112.747.07資本公積216154000616798000-400644000-64.965.9119.5-13.59盈余公積6634450058213100813140013.971.811.84-0.03未分配利潤400877000179035000221842000123.9110.955.665.29外幣報表折算差額0000000歸屬于母公司股東權益合計1408520000125691000015161000012.0638.4839.74-1.26從表4可見，引起公司股東權益規模變動的主要項目是實

14、收資本（或股本）、未分配利潤二大項目。 2010年的實收資本（或股本）比2009年增長率達到了80%，2010年的未分配利潤比2009年增長率達到了123.91%。2010年的未分配利潤增加額為400877000元，占股東權益的比重比2009年提高了5.29%，這說明了因增強投資企業盈利能力在逐步增強，企業保留了相當規模的留存收益。（二）利潤表的初步分析1凈利潤項目形成的初步分析根據臥龍地產集團公司2009年-2010年利潤表分析得出下表。表5 臥龍地產集團公司2009年-2010年凈利潤變動分析 單位：人民幣元項目規模結構(%)2010年2009年增減額增減(%)2010年2009年結構變動

15、利潤總額569512000232018000337494000145.461001000減:所得稅費用20746200072806500134655500184.9536.4331.385.05少數股東損益917906002270070069089900304.3516.129.76.42凈利潤362050000159212000202838000127.463.5768.62-5.05從表5可見，臥龍地產集團公司2010年的凈利潤額比2009年的增加了202838000元，增長幅度127.4%。導致增長的直接原因是利潤總額的增長幅度高達145.46%，而少數股東分享的損益增加了6908990

16、0元，上升了304.35%，這是造成凈利潤變化較大的主要原因。2利潤總額構成項目的初步分析根據臥龍地產集團公司2010年-2010年利潤表分析得出下表。表6 臥龍地產集團公司2010年-2010年利潤總額及變動分析表 單位：人民幣元項目規模結構(%)2010年2009年增減額增減(%)2010年2009年結構變動營業收入219880000010439600001154840000110.621001000減:營業費用3582550029157900666760022.871.632.791.16管理費用68716400376322003108420082.63.133.6-0.47財務費用76

17、153606636336951727104.760.350.060.29營業利潤568050000242614000325436000134.1425.8323.242.59投資收益0000000營業外收支凈額1461690-1059503012056720-113.790.26-4.574.83補貼收入0000000利潤總額569512000232018000337494000145.461001000從表6變動情況看，第一，決定營業利潤的因素包括營業收入、營業費用、管理費用。表中2010年的營業收入比2009年增加了110.62%，說明企業在2010年的經營業績成果有所提高。但同時，201

18、0年的管理費用和營業費用也比2009年分別提升了82.6%和22.87%，但是這并不會影響營業利潤的強勁上升，原因在于管理費用和營業費用的增加額遠低于營業收入的增長額。第二，公司利潤總額變動增長的主要因素是營業利潤增加325436000元，財務費用增加6951727元。企業投資收益和營業外收支凈額也有較大幅度的增加額，營業外收支凈額增加12056720元。 二、有關財務比率分析（一）償債能力財務比率分析1短期償債能力財務比率分析根據臥龍地產集團公司2009年2010年財務報表數據計算得出下圖。 圖1 臥龍地產集團公司短期償債能力及同行業平均值比較圖 （1）流動比率從圖1可以看出臥龍地產集團公司

19、2010年企業流動比率為2.41，高于2009年流動比率1.77的水平，說明了企業的短期償債能力比上年增強了。2010年企業的流動比率，高于行業平均值1.87的水平，這說明該企業的短期償債能力高于行業平均水平。需要引起注意的是：過高的流動比率，表明了企業在流動資產上占用的資金過多了，將對企業提高盈利能力產生不利影響。（2）速動比率從圖1中可見，臥龍地產公司2010年速動比率1.19，高于2009年速動比率0.87的水平，均高于行業平均值0.62水平，這說明企業的短期償債能力高于行業平均水平的償債能力。表明企業償還流動負債的能力較好，短期內債務危機風險相對較小。（3）現金比率臥龍地產集團公司20

20、10年與2009年的現金比率均為0，說明了企業用現金償還短期債務的能力較差，均低于行業平均0.27，這說明相對行業平均水平而言，企業用現金償還短期債務的能力較差。通過圖1分析可以看出，2010年臥龍地產集團公司流動比率，速動比率均遠高于行業平均水平，說明公司的短期償債能力水平較高。2長期償債能力財務比率分析根據臥龍地產集團公司2009年-2010年財務報表數據計算得出下圖。圖2 臥龍地產集團公司長期償債能力及同行業平均比較圖 （1）資產負債率資產負債率是衡量企業負債水平及風險程度的重要指標。一般情況下，資產負債率越小，表明公司長期償債能力越強，國際通認60%較為合適。與2009年同期相比，20

21、10年臥龍地產集團公司資產負債率略有下降，2010年較2009年下降了3.19個百分點，企業的財務風險相對穩定。與行業平均值相比，2010年臥龍集團公司的資產負債率比行業平均值略低，這說明企業的長期償債方面較為合理，注意在快速擴張的同時控制負債規模的能力。（2）產權比率產權比率與資產負債率都是衡量長期償債能力的，具有相同的意義，產權比率主要揭示債務資本與權益資本的相互關系。產權比率越低，表明公司長期償債能力越強，債權人權益的保障程度越高，承擔的風險越小，但企業不能充分發揮負債的財務杠桿效應。企業應在保障債務償還安全的前提下，盡可能的提高產權比率。權益乘數越大，表明所有者投入企業的資本占全部資本

22、的比重越小，企業的負債程度越高。如圖2所示，2010年的產權比率為114.54%與2009年同期相比降低了15.79個百分點（130.33-114.54），說明了企業財務結構的風險性有所降低。與行業平均值168%相比，2010年臥龍地產集團公司的產權比率比行業平均值相差較多，因此可見臥龍地產集團公司資本結構是風險較低的財務結構。（3）有形凈值債務率有形凈值債務率主要是用于衡量企業的風險程度和對債務的償還能力。與2009年同期相比，臥龍地產集團公司2010年有形凈值債務率大幅度增加，由2009年的190.29%，增長到2010年的196.68%，企業的財務風險提高了，在與行業相比，臥龍地產集團公

23、司2010年的有形凈值債務率明顯是高于行業平均值163%的。這說明企業的長期償債能力方面具有一定風險，將會影響企業的穩健發展。（二）營運能力財務比率分析根據臥龍地產集團公司2009年-2010年財務報表數據計算得出下圖。 圖3 臥龍地產集團公司企業營運能力及同行業平均比較圖1總資產周轉率總資產周轉率反映了企業的總資產在一定時期內實現的主營業務收入的多少。圖3中臥龍地產集團公司2010年的總資產周轉率為0，與行業值0.28相比，2010年的總資產周轉率比行業平均值低，表明企業總資產運用效率屬于較差水平。2流動資產周轉率 流動資產周轉率是企業流動資產周轉率在一定時間內（通常為一年）周轉的次數，是反

24、映企業流動資產運用效率的指標，而且也反映了企業的盈利水平，是總資產周轉率高低的關鍵。2010年臥龍地產集團公司流動資產周轉率為0次， 2010年的流動資產周轉率是低于行業平均值0.37次，這都可以說明公司以相同的流動資產占用取得的主營業務收入少，公司的流動資產運用效率屬于低水平，有待進一步提高。3固定資產周轉率固定資產周轉率是衡量固定資產運用效益的反映企業資產周轉狀況，圖中企業2010年的固定資產周轉率為0次，行業平均值1.8次相比較低，表明了企業的固定資產未得到了充分利用，公司固定資產的投入和結構分布都是不合理，未充分發揮固定資產的使用效益。4應收賬款周轉率應收賬款周轉率反映了企業應收賬款變

25、現速度的快慢及管理效率的高低，周轉率高表明收賬迅速，賬齡較短；資產流動性強，短期償債能力強；可以減少收賬費用和壞賬損失，從而相對增加企業流動資產的投資收益。臥龍地產集團公司2010年的應收賬款周轉率為0次，比行業平均值52.16次低，說明公司在2010 年里應收賬款的回收速度降幅很大，其管理效益有所下降，資產的流動性減弱。5存貨周轉率從圖3可見，公司2010年的存貨周轉率高于2009年的，且略高于行業平均值。由此，存貨周轉速度放慢，要引起公司的重視。（三）獲利能力財務比率分析根據臥龍地產集團公司2009年-2010年財務報表數據計算得出下圖圖4 臥龍地產集團公司資產獲利能力及同行業平均比較圖1

26、營業利潤率營業利潤率衡量企業主營業務收入的凈獲利能力。營業利潤率越大，企業盈利能力越強；成本費用利潤率越高，企業為取得利潤而付出的代價越小，成本費用控制的越好，盈利能力越強。由圖4可見，企業2010年營業利潤率比2009年的略有提高，與行業平均值相比，臥龍地產集團公司的營業利潤率高于行業值5.02個百分點（25.83%-20.81%），這都表明公司在2010年主營業務的獲利能力比同行業平均水平高，在行業競爭中處于有利的地位。2總資產利潤率總資產利潤率，它反映了企業資產綜合利用效果，衡量企業總資產獲利能力。該公司2010年的總資產利潤率與2010年的總資產利潤率、行業總資產利潤率平均值相比略高，

27、說明了公司的資產管理效益有進一步提高，公司資產獲利能力進一步被挖掘。3長期資本收益率由圖4可見，2010年公司長期資本收益率比2009年略有提高；與行業平均值相比，2010年公司長期資本收益率也略高，說明了公司的長期資本的獲利能力被進一步挖掘，使長期債權人、股東權益的回報水平得到有力保障。4凈資產收益率資本收益率反映企業實際獲得投資額的回報水平。公司2010年的凈資產收益率比2009年的有所提高，并且高于行業平均值13.89%的水平，其說明了2010年里公司投入資本的獲利能力不錯，在行業競爭中處于優勢地位。（四）現金流量財務比率現金流量與當期債務之比這個指標反映企業短期償債能力的流動比率有關，

28、臥龍地產2010年19.75%,2009年為28.08%，行業年平均數為16.32%。公司的現金流量與當期債務之比數值比行業略高，這說明了公司現金流入對當期債務的保障度比較差，公司的流動性很高，這是當期經營現金流量凈額所致。由上述財務指標分析可見， 2010年臥龍地產集團公司整體經營水平相對穩定。公司在2010年的的短期償債能力是有所上升的，其中流動比率，速動比率，都是超過行業平均值的，2010年的現金比率與行業平均相比高出許多，這說明相對行業而言，企業用現金償還短期債務的能力還是較好的，所以公司的短期償債能力比較強的。而在長期償債能力方面，由于公司資產負債率、產權比率和有形凈值債務率三大指標

29、值都略高于行業平均值，使公司長期償債能力下降，財務風險程度提高，但其中另一個指標則是在加快的，就是已獲利息倍數，這個指標不僅遠遠高于同期2009年而且也遠遠高于行業平均值，這說明了在其他指標影響長期償債能力下降的同時，使企業的獲利能力提高了已獲利息倍數指標，有效的降低了償付債務利息的風險，是企業的債務償還有了一定的保障度。因此，在2010年臥龍地產集團公司的償債能力值得肯定。在資產運用效率上，臥龍地產集團公司的資產運用狀況需要進一步改善。因為公司的資產周轉率有逐年小幅度下降之勢。公司大多數資產周轉率指標，包括存貨、流動資產、固定資產、總資產等的周轉速度均在逐年降低，且低于行業平均水平。這說明了

30、公司資產管理效果需要改善之處。但也可以看到，存貨周轉率指標的變動狀況與行業平均值相比高出很多，整體趨勢良好，所以，就公司自身的資產運用狀況來說，其良好的發展趨勢是可以得到肯定的。公司從2009年起大大加強了對交易性金融資產投資,而大力減少了對其他公司進行長期股權投資,使公司的盈利能力有很大的提高.由于增加了流動資產,公司的償債能力也相應的增加了;從本年的營業凈利潤可以看出,公司的營業利潤有了很大的提高,存貨周轉率也提高了好多,公司的營運能力得到了提示,證明公司的在管理這方面的能力方面得到了很大的改善.總的來說公司的發展趨勢是很好的，一是資產增長率上升幅度很大，股東權益在連年續明顯地上升，二是凈

31、資產持續呈較好的增幅趨勢。不過, 臥龍地產集團公司應積極使用包括公司債券在內的長期融資工具，以進一步優化資本結構。另外在經濟回暖的大趨勢下，應加強存貨管理、穩定現金流量，優化投資結構，實現快速、穩健發展。第三部分 評價、建議、思考一、財務分析結論歸納 （一）財務評價 1.財務狀況2010年臥龍地產集團公司的資產構成流動資產占比極大，資產流動性強，但現金流量凈額為負數，還是存在一定的財務風險，但這樣的資產結構也對應著較低的收益率。長期資本占比高于短期資本，仍然是較低風險的體現，在資產負債率基本變化不大的情況下，運用了變現部分長期股權投資項目取得收益增加和補充發展營運所需的現金流，從總體看資本結構

32、是安全和保守。對于臥龍地產集團公司的財務狀況，“穩健”是很恰當的描述。 2.經營成果2010年，臥龍地產集團公司的凈利潤環比上升，但營業收入沒有增長，利潤不斷增長都說明了臥龍地產集團公司有強的盈利能力。由于投資收益是利潤上升的主要驅動因素，對外投資項目收益較好，利潤質量很高。仍有不足的是營業費用的增加已經影響了營業利潤率，降低期間費用應引起臥龍地產集團公司的關注。 3.現金流量2010年的經營現金凈流量為負后，當該企業為尋求迅猛發展和將來有更大的收益，可能沒有足夠的現金流保障公司經營的安全。2010年的現金流的表現表明臥龍地產集團公司在以后年度中，加強應收賬款的催收的力度。 （二）經營的有利因

33、素1.房地產行業的發展機遇決定了臥龍地產集團公司未來的發展潛力無限。2.良好的財務狀況：資產結構比例較好，財務風險相對較小，資金充裕，發展潛力巨大。3. 臥龍地產集團公司股票價格在逐步上漲，以股價的成長優勢，預示著優勝者總是有更多的機會，如融資的便利，交易中的主動權與控制權。 （三）經營的不利因素1.政府的調控政策會有一定的抑制作用。2.有些財務指標與同業相比較低，如盈利能力和發展能力的指標。3.經濟危機顯示房地產業的泡沫，而臥龍地產集團公司經營多元化發展，雖然暫時不會成為危機，但長久來看，風險較大。2010年，經過了的樓市瘋狂與低靡，臥龍地產集團公司并沒有膨脹，盲目擴張和發展，而是追求穩健，

34、規避風險，實屬難得。 二、問題與建議 1關于長期償債能力問題與建議 與2009年同期相比，臥龍地產集團公司2010年有形凈值債務率大幅度增加，由2009年的190.29%，增長到2010年的196.68%，企業的財務風險提高了。在與行業相比，臥龍地產集團公司公司2010年的有形凈值債務率是高于行業平均值的。這說明企業的長期償債能力方面具有一定風險，將會影響企業的穩健發展。 長期債務的期限長，企業的長期償債能力主要取決于企業的資產與負債的比率關系，以及獲利能力。其次、實施有效的成本控制制度，目標要明確，權責要分清，采取有效的的合理措施，完成目標和超額完成。最后，加強成本管理的重要手段，建立成本考

35、核制度，促進企業的管理水平和經濟效益的提高。2公司過高的資產周轉率問題與建議臥龍地產集團公司2010年的存貨周轉率0.75，公司的資產運用效率已經達到了一個良好的狀況。但在此同時我們不可忽視，過高的資產周轉率并不是一件好事，它可能會帶來的諸多問題也是值得考慮和認識的。過高的資產周轉率可能意味著資金的占有不足，而導致企業經營的風險有所提高了。所以，應該合理安排資金結構，提高資產的質量，選擇有利的財務政策，來增強資產管理。3、獲利能力問題與建議目前房地產在外部市場環境不利情況下，企業要生存、發展和獲得更多的利潤，只有著眼內部挖潛，通過成本控制增強企業的盈利能力，排遣外部和內部的經營壓力，適時多元化

36、投資其他投資回報較好的產業，夯實企業的發展基礎。臥龍地產集團公司目前處于固定營運成本較高，貸款規模較大，從而削弱了公司獲利能力。我認為可以從加強財務管理，挖潛和降低成本，提高投資樓盤的獲利能力。深化全面預算管理方法，將企業全部經營活動置于預先控制之中，全面覆蓋，全程控制，將效益“擠”出來。以項目為管理單元，繼續推行項目管理，完善以企業內部效益為主要目標的項目管理責任制，將效益“壓”出來。各部門調整和經營規模擴張雙管齊下，降低固定成本總量，攤薄單位固定成本，將效益“擴”出來。推行項目目標成本管理，倒逼成本，先算后干，邊算邊干，逐步形成“成本否決”管理機制，將效益“算”出來。引導財務部門合理分配管

37、理精力，重點控制權重較高的樓盤的成本，提高成本控制成效，將效益“管”出來。、加強管理費用和財務籌資成本的控制，減少利潤對期間費用的補償，將效益“省”出來。加強對現存投資進行清理，扶強并弱，抓大放小，促進多經企業向效益型轉換，將效益“多”出來。三、宏觀政策給企業帶來后期發展的思考1.開發投資：強勁增長 開發前景依舊被看好今年以來，國內宏觀調控措施的不斷加大，尤其是房地產調控政策、治理地方政府融資平臺、過剩行業的產業結構調整和節能減排任務目標要求等一系列調結構政策措施，導致二、三季度經濟增速出現下滑。到了四季度，增速下滑趨于穩定，并小幅回升，從整年來看，2010年經濟增速持續回落是去年基數逐步走高

38、和今年主動采取宏觀調控措施共同導致的結果。2009年我國經濟增速呈現“前低后高”，與之相對應，今年則呈現“前高后低”。 根據財政部公布的財政收入數據計算，2010年全國土地出讓收入占地方財政收入的比重達66.5%，創下自2004年土地市場實行“招拍掛”制度以來的新高，如果再加上土地相關的稅收，毫無疑問國有土地出讓所產生的相關收入是地方政府財政最主要的收入來源；從目前來看，這樣的狀況短期內是無法改變的，由于國內產業結構轉型緩慢、加上房地產市場持續增長的內生動力依然不減，不斷走穩的宏觀經濟形勢以及房價仍然快速上漲等方面因素增強房地產市場預期，促使開發企業加大了補庫存的力度，房地產開發投資依然保持了

39、快速增長態勢。自2010年起調控政策也是一波接一波出臺，但如果站在地方政府的角度來看，其對調控樓市的動力卻并不一定有多么堅定；以議論多年的土地增值稅清算為例，由于該稅屬于地方稅種，地方政府對其擁有相對較大的自主選擇空間，雖然該稅在打壓房地產企業資金鏈方面效果顯著，但考慮到有可能受損失的巨額土地出讓收入，多年來土地增值稅始終沒有得到嚴格執行。2.商品房銷售：政策調控效果低于預期 成交量再創歷史高位2010年在房地產行業處于嚴厲調控之下，但商品房成交量仍保持較快速度增長，1-12月，全國商品房銷售面積104349萬平方米，同比增長10.1%，全年商品房成交量創下歷史新高。房價方面，由于受到政策調控的影響，2010年商品房均價上漲趨勢放緩，1-12月份全國商品房銷售均價為5034元/平方米，同比上漲7.22%，較去