1、2019年房地產估價師理論與方法試題及答案(卷三)單選題1、一個估價項目中的價值類型，本質上是由( )決定的。A、估價委托人B、估價師C、估價目的D、估價對象2、關于確定價值時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是 ( )。A、確定價值時點在先，得出評估價值在后B、得出評估價值在先，確定價值時點在后C、確定價值時點與得出評估價值應同時進行D、確定價值時點與得出評估價值沒有先后關系，誰先誰后都可 以3、在估價中選取估價依據應有針對性，主要是根據( )來選取。A、估價假設和估價原則B、價值類型和估價結果C、估價程序和估價方法D、估價目的和估價對象4、下列關于估價依據的表述中，正確的是( )。A

2、、選取估價依據應具有針對性，主要是根據價值時點和估價對 象來選取B、估價機構不得指定嚴于估價標準的企業標準C、房地產估價規范房地產估價基本術語標準是效力最低的估價標準D、不同的估價目的和估價對象，估價依據有所不同5、根據通常的房地產估價途徑，產生了三種基本的房地產估價方法，下列不屬于基本估價方法的是( )。A、假設開發法B、比較法C、收益法D、成本法6、下列房地產估價機構的行為中，錯誤的是( )。A、根據某銀行的相關招標要求按照正常評估收費標準收取評估費B、承接所在城市行政區外的房地產轉讓估價業務C、聘請其他專業機構參與完成一項以房地產為主的整體資產評估業務D、利用過去為房地產權利人提供估價服

3、務中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產的投資者提供最高出價評估服務7、明確房地產估價成為國家的法定制度的法律文件是( )。A、房地產估價師執業資格制度暫行規定B、中華人民共和國城市房地產管理法C、中華人民共和國國家標準房地產估價規范D、房地產估價師執業資格考試實施辦法8、 2006年 10月 13日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會加入了 ( )，成為其全權會員。A、世界估價組織協會B、國際測量師聯合會C、國際估價標準委員會D、美國估價學會9、下列有關中國內地房地產估價，表述錯誤的是( )。A、土地所有制在城鄉之間不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地產市場足夠規范答案1

4、、【正確答案】C【答案解析】本題考查的是價值類型。在一個估價項目中，價值類型不是隨意確定的，應根據估價目的來確定。參見教材P33。2、【正確答案】A【答案解析】本題考查的是價值時點。價值時點在先，評估價值在后。參見教材P33。3、【正確答案】D【答案解析】本題考查的是估價依據。在估價中選取估價依據應有針對性，主要是根據估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據有所不同。參見教材P34。4、【正確答案】D【答案解析】本題考查的是估價依據。選項A 錯誤，選取估價依據應具有針對性，主要是根據估價目的和估價對象來選取;選項 B錯誤，鼓勵估價機構制定嚴于國家標準的企業標準；選項C錯誤，

5、房地產估價規范房地產估價基本術語標準是效力最高的估價標準，其要求是估價的底線;選項 D 正確，不同的估價目的和估價對象，估價依據有所不同。參見教材P34。5、【正確答案】A【答案解析】本題考查的是估價方法。房地產估價采用的三種基本方法：比較法、收益法和成本法。參見教材P35。6、【正確答案】D【答案解析】本題考查的是房地產估價職業道德。房地產估價師和房地產估價機構應對估價活動中知悉的國家秘密、商業秘密和個人隱私予以保密;應妥善保管估價委托人提供的資料，未經估價委托人同意，不得擅自將其提供給其他個人和單位。參見教材P3738。7、【正確答案】B【答案解析】本題考查的是中國房地產估價行業的發展。中

6、華人民共和國城市房地產管理法第三十四條規定： “國家實行房地產價格評估制度。”第五十九條規定： “國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。”這兩條規定，明確賦予了房地產估價法律地位，使房地產估價成為國家法定制度。參見教材P38。8、【正確答案】B【答案解析】本題考查的是中國房地產估價行業的發展。2006年 10月 13日， 中國房地產估價師與房地產經紀人學會加入了國際測量師聯合會，成為其全權會員。參見教材P44。9、【正確答案】D【答案解析】本題考查的是中國房地產估價行業的發展。選項D， 房地產市場不夠規范，市場運行缺乏規則或運行規則未嚴格執行，市場參與者不夠成熟、理性， 市場成交價格難以真實

7、反映交易對象的實際狀況，房地產交易和登記信息不夠公開、透明。參見教材P4445。判斷題1 、根據合伙企業法，合伙人可以用貨幣和勞務出資，不可以用實物、知識產權、土地使用權或者其他財產權利出資。( )2、初次抵押估價，即將已抵押的房地產再次抵押的，對該房地產的抵押價值進行的評估。( )3、人民法院強制拍賣房地產，需要評估被拍賣房地產的市場價值或市場價格，為人民法院確定拍賣保留價提供參考依據。( )4、企業清算是指企業違反法律法規被依法關閉、出資人決定解散、被依法宣告破產等情況下的企業財產清理、處理等。( )5、根據資產評估法，評估機構應當自領取營業執照之日起60 日內向有關評估行政管理部門備案。

8、( )6、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害相關人。( )7、 如果為房地產買賣、抵押目的評估有租約限制的房地產價值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響。( )8、租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主不再有效。( )9、 估價原則可以使不同的估價師對估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或近似。( )10、 估價師應對委托人提供的資料進行審慎檢查，包括機密性商業資料。( )答案2、錯【答案解析】本題考查的是房地產轉讓和租賃的需要。根據 中華人民共和國合伙企業法，合伙人可以用

9、貨幣、實物、知識產權、土地使用權或者其他財產權利出資，也可以用勞務出資。參見教材P16。2、【正確答案】錯【答案解析】本題考查的是房地產抵押的需要。初次抵押估價，即將沒有抵押的房地產抵押的，對該房地產的價值進行評估。參見教材 P17。3、【正確答案】對【答案解析】本題考查的是房地產司法拍賣的需要。人民法院強制拍賣房地產，需要評估被拍賣房地產的市場價值或市場價格，為人民法院確定拍賣保留價提供參考依據。參見教材P20。4、【正確答案】對【答案解析】本題考查的是企業有關經濟行為的需要。企業清算是指企業違反法律法規被依法關閉、出資人決定解散、被依法宣告破產、 公司章程規定的營業期限屆滿或公司章程規定的

10、其他解散事由出現等情況下的企業財產清理、處理等。參見教材P25。6、錯【答案解析】本題考查的是估價當事人。評估機構應當自領取營業執照之日起30 日內向有關評估行政管理部門備案。參見教材P29。6、【正確答案】錯【答案解析】本題考查的是估價當事人。在房地產司法拍賣估價中， 人民法院是估價委托人和報告使用人，但不是估價對象權利人，也不是估價利害關系人，申請執行人、被執行人和競買人是估價利害關系人。參見教材P30。7、【正確答案】錯【答案解析】本題考查的是估價目的。如果為房地產買賣、抵押目的評估有租約限制的房地產價值，就應考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響。參見教材P31。8、【正確答案】錯

11、【答案解析】本題考查的是估價目的。房屋租賃期間內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。參見教材P31。9、【正確答案】對【答案解析】本題考查的是估價原則。估價原則可以使不同的估價師對估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或近似。參見教材P33。10、【正確答案】對【答案解析】本題考查的是估價依據。估價師應對委托人提供的資料進行審慎檢查。參見教材P34。單選題1、 除了城鎮土地使用稅和( )因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產估價。A、契稅B、財產稅C、不動產稅D、耕地占用稅

12、2、下面關于征收征用房地產補償的說法中，錯誤的是( )。A、房地產征用后被損毀，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產損毀前后價值之差的補償B、被征收人選擇房屋產權調換的，不需要評估用于產權調換房 屋的價值C、被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應該提供 用于產權調換的房屋D、房地產征收征用中，需要評估房地產價值和租金3、下列選項中，不屬于房地產損害賠償類型的是( )。A、因工程施工不慎使臨近建筑物受損，造成臨近房地產價值減B、因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風、采光、日照等，造成臨近房地產價值減損C、因錯誤查封，給房地產權利人造成損失D、因房地產轉讓稅收政策變化，導致所有權人

13、推遲轉讓方案的損失4、 某套住宅的月有效毛收入為3000 元， 運營費用為有效毛收入的 10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3 個月內均勻投入，裝修完成后需放置 3 個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為 ( )元。A、 49627B、 57647C、 65548D、 659205、在投保時，房地產保險產生的對房地產估價的需求是( )。A、確定保險標的的保險價值和保險金額B、確定保險事故發生后的保險賠償金額C、確定保險事故發生后的保險標的的價值D、確定保險期間保險標的的價值6、下列關于國有建設用地使用權出讓的說

14、法，錯誤的是( )。A、在掛牌出讓中，競買人需要確定自己的最高報價B、在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價C、在協議出讓中，出讓人需要提出出讓價格、確定協議出讓最低價D、在協議出讓中，土地使用者需要確定自己的最低出價7、根據城市房地產管理辦法，下列有關房地產行政管理對房地產估價的需要，表述正確的是( )。A、采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價B、基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格根據具體情況確定并公布，不受時間的制約C、房地產權利人轉讓房地產，應當向省級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價D、房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產8、下列

15、選項中，不屬于對房地產估價的需要的是( )。A、辦理出國移民提供財產證明的需要B、對被征收房屋價值有異議，從而要求復核評估C、為房地產投資估算提供參考依據D、對工程建設過程提供措施項目成本控制9、估價當事人是指與估價活動有直接關系的單位和個人，包括房地產估價機構、注冊房地產估價師和估價委托人，其中( )是估價主體。A、估價報告的使用者B、估價服務的需求者C、估價委托人D、房地產估價機構和注冊房地產估價師10、一個估價項目的估價目的，本質上是由( )決定的。A、估價機構B、估價師C、估價報告使用者D、估價委托人對估價的實際需要答案1、【正確答案】D【答案解析】本題考查的是房地產稅收的需要。除城鎮

16、土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產估價。參見教材P18。2、【正確答案】B【答案解析】本題考查的是房地產征收征用的需要。被征收人選擇房屋產權調換的，要對倍征收房屋價值和用于產權調換房屋價值進行評估，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據。參見教材P1920。4、【答案解析】本題考查的是房地產損害賠償的需要。稅收政策變化，會影響房地產價格，但并非對房地產價值產生了損害，不涉及損害賠償。參見教材P2123。4、【正確答案】C【答案解析】本題考查的是房地產損害賠償的需要。該住宅因被水淹造成的損失為兩個部分：裝修

17、費和損失的凈營運利潤，兩者都需要折現處理。則該住宅因被水淹造成的損失=50000 X 1.005-1.5+3000 X 0.9/0.005 X (1-1.005-6)=65547.57(元)。參 見教材 P21 23。5、【正確答案】A【答案解析】 本題考查的是房地產保險的需要。選項BC是保險事故發生后出現的估價需求;選項D 是保險期間出現的估價需求。房地產保險對房地產估價的需要，一是在投保時需要評估保險標的的實際價值， 為投保人和保險人約定保險標的的保險價值和保險金額提供參考依據。二是在保險事故發生后需要評估因保險事故發生造成的財產損失，為保險人確定賠償保險金的數額提供參考依據。此外，在保險

18、期間保險標的的保險價值明顯減少的，需要評估保險標的的保險價值，為采取有關補救措施提供參考依據。參見教材P23。6、【答案解析】本題考查的是國有土地有償使用的需要。在協議出讓中，出讓人需要提出出讓價格、確定協議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。參見教材P24。7、【正確答案】A【答案解析】本題考查的是房地產行政管理的需要。選項A 正確， 采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價;選項B 錯誤，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布；選項C錯誤，房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實

19、的申報;選項D 錯誤，房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。參見教材P26。8、【正確答案】D【答案解析】本題考查的是其他方面的需要。對房地產估價其他方面的需要：(1)房地產證券化需要的估價;(2)辦理出國移民提供財產證明需要的估價;(3)在房地產征收、司法拍賣、損害賠償等活動中，時常發生有關當事人對補償金額、拍賣保留價、賠償金額或者為確定它們提供參考依據的估價結果或估價報告有異議的情況;(4)對各種涉及房地產的違紀、違法等行為，在衡量情節輕重時，通常不僅考慮涉案

20、房地產的實物量，而且考慮涉案房地產的價值量;(5)房地產開發經營過程中需要的估價;(6)國有建設用地使用權期間屆滿需要的估價;(7)住房反向抵押需要的估價。參見教材P2728。9、【正確答案】D【答案解析】本題考查的是估價當事人。估價當事人是指與房地產估價活動有直接關系的單位或個人，包括房地產估價機構、注冊房地產估價師和估價委托人。其中， 房地產估價機構和注冊房地產估價師是估價服務的提供者，是估價主體;估價委托人是估價服務的直接需求者和對象。參見教材P2829。10、【正確答案】D【答案解析】本題考查的是估價目的。估價目的是估價委托人對估價報告的預期用途。它取決于委托人對估價的實際需要，即委托

21、人將要拿未來完成的估價報告做什么用。參見教材P30。判斷題1 、非專業估價可以不承擔法律責任，而專業估價必須承擔法律責任。 ( )2、專業房地產估價是指房地產估價機構接受他人委托，選派注冊房地產估價師對房地產的價值或價格進行分析、測算和判斷并提供專業意見的活動。( )3、房地產評估包括房地產企業資信評估、房地產政策效果評估等。 ( )4、為估價委托人競買國有建設用地使用權提供其可承受的最高出價的估價，屬于咨詢性估價。( )5、房地產估價應是代替市場定價而不是模擬市場定價。( )6、房地產抵押估價，屬于鑒證性估價，鑒證性估價承擔法律責任一般大于咨詢性估價承擔的法律責任。()7、不同的房地產估價師

22、對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估價值通常不完全相同。()8、一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結果的準確性。 ( )9、房地產估價也是藝術，房地產估價師應努力把握房地產價格影響因素，從而不斷增加估價的“藝術”成分，減少估價的“科學”成分。 ( )10、 最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定第4 條規定： “對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較高或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”( )判斷題1、【正確答案】對【答案解析】本題考查的是房地產估價的含義。與非專業估價相比，專業估價要承擔法律責任

23、。參見教材P2。2、【正確答案】對【答案解析】本題考查的是房地產估價的含義。專業房地產估價是指房地產估價機構接受他人委托，選派注冊房地產估價師對房地產的價值或價格進行分析、測算和判斷并提供專業意見的活動。參見教材P2。3、【正確答案】對【答案解析】本題考查的是房地產估價的含義。房地產評估不僅包含房地產價值或價格評估，還可以包含房屋工程質量評估、房屋完損狀況評估、房屋使用功能評估、房地產周圍環境評估、房地產投資風險評估、房地產貸款風險評估，甚至可以包含房地產企業資信評估、房地產政策效果評估等。參見教材P4。4、【正確答案】對【答案解析】本題考查的是房地產估價的含義。咨詢性估價（或稱為參考性估價）

24、是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價， 如為委托人出售房地產確定要價、購買房地產確定出價提供參考依據的估價。參見教材P5。5、本題考查的是房地產估價的特點。房地產估價應是模擬市場定價而不是代替市場定價。參見教材P67。6、【正確答案】對【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。鑒證性估價承擔法律責任一般大于咨詢性估價承擔的法律責任。房屋征收補償、抵押貸款、司法拍賣估價，通常屬于鑒證性估價。參見教材P7。7、【正確答案】對【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。不同的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估價值通常不完全相同，其主要原因應該在于掌握的有關信息不

25、同。即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值。因為估價總是在信息不完全和存在一些不確定因素下作出的， 并且不同的估價師掌握的信息一般不可能完全相同。參見教材P9。8、【正確答案】對【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。判斷估價誤差大小， 一般不與實際成交價格相比，因為實際成交價格不一定是正常合理價格，判斷方法一般是與其他合格估價師對同一估價對象在同一目的、同一價值時點下的重新估價結果進行比較。參見教材P10。9、【正確答案】錯【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。房地產估價也是藝術， 房地產估價師應努力把握房地產價格影響因素，從而不斷增加估價的“科學

26、”成分，減少估價的“藝術”成分。參見教材P11。10、【正確答案】錯【答案解析】本題考查的是房地產估價的必要性。最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定第4 條規定：“對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”參見教材 P12。多項選擇題1、專業估價的特點主要有( )。A、由取得相關資格的專業人員完成B、是一種專業意見C、具有社會公信力D、有償或者無償服務E、承擔法律責任2、下列關于房地產估價的表述中，正確的有()。A、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B、房地產估價是提供價值意見

27、而不是作價格保證C、房地產估價會有誤差，且沒有誤差范圍限制D、房地產估價是評估房地產的價值而不是價格E、根據提供專業意見的用途和作用不同可以分為鑒證性估價和咨詢性估價3、房地產估價是估價行業的主體，原因有( )。A、國家法律規定B、房地產是所有需要估價的資產中價值最大的C、房地產量大面廣，其他資產相對較少D、房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形較少E、房地產估價還普遍提供房地產咨詢服務，其他資產估價主要限于價值價格評估本身4、房地產租賃包括( )。A、房屋租賃B、土地租賃C、土地使用權出租D、動產租賃E、土地所有權租賃5、在房地產抵押中，需要進行房地產估價的環節包括( )。A、初次

28、抵押中的抵押價值評估B、再次抵押中的抵押價值評估C、續貸抵押中的抵押價值評估D、處置抵押中的市場價值評估E、租賃抵押中的權益價值評估6、下列與房地產有關的稅種中，屬于具有普遍調節功能稅種的有 ( )。A、企業所得稅B、個人所得稅C、印花稅D、增值稅E、契稅7、在房地產估價中，下列屬于房地產以外的、作為房地產附屬財產的價值的有( )。A、土地價值B、電器設備價值C、特許經營權D、商譽E、債權債務8、下列關于房地產估價師職業道德的表述中，正確的有( )。A、誠實正直，公正執業B、為了提高業務水平，承接超過自己專業能力的估價項目C、未經委托人書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開D、應執行政府規定

29、的收費標準，只能適當收取額外的費用E、不得以估價師的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章答案多項選擇題1、【正確答案】ABCE【答案解析】本題考查的是房地產估價的含義。概括起來，與非專業估價相比，專業估價具有下列特點：(1)由專業機構和專業人員完成;(2)提供的是專業意見;(3)具有公信力;(4)實行有償服務;(5)承擔法律責任。參見教材P2。2、【正確答案】ABDE【答案解析】 本題考查的是房地產估價的特點。選項 C錯誤，房地產估價難免有誤差，但誤差應在合理范圍內。參見教材P611c3、【正確答案】CDE【答案解析】本題考查的是房地產估價的必要性。房地產估價是估價行業的主體，主要原因有：(

30、1)房地產量大面廣，其他資產相對較少;(2)房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少;(3)房地產估價還普遍提供房地產咨詢服務，其他資產估價主要限于價值價格評估本身。參見教材 P1314。4、【正確答案】ABC【答案解析】本題考查的是房地產轉讓和租賃的需要。房地產租賃包括房屋租賃、土地租賃、土地使用權出租。參見教材P15。5、【正確答案】ABCD【答案解析】本題考查的是房地產抵押的需要。房地產抵押對房地產估價的需要主要有下列5 種：(1)初次抵押估價;(2)再次抵押估價;(3)續貸抵押估價;(4)抵押期間估價;(5)抵押房地產處置估價。參見教材P17。6、【正確答案】ABCD【

31、答案解析】本題考查的是房地產稅收的需要。選項E 是專門針對房地產設置的稅種。中國目前與房地產有關的稅種共10 個，其中有 5 個是專門針對房地產設置的稅種，分別是房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅，另外5 個是具有普遍調節功能的稅種，分別是增值稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅。參見教材P1718。7、【正確答案】BCDE【答案解析】本題考查的是估價對象。房地產的估價中，土地、建筑物、 土地與建筑物的綜合體是三種基本存在形態，同時房地產估價中也可能含有房地產以外的、作為房地產的一種附屬財產的價值。如家具、電器、貨架、機器設備等的價值，甚至包含特許經營權、商譽、

32、客戶基礎、員工隊伍、債權債務等的價值。參見教材P32。9、ACE【答案解析】本題考查的是房地產估價職業道德。選項B 錯誤，房地產估價師和房地產估價機構不得承接超出自己專業勝任能力和本機構業務范圍的估價業務，對部分超出自己專業勝任能力的工作，應聘請具有相應專業勝任能力的專家或單位提供專業幫助;選項D 錯誤，除了規定的估價收費以外，不能收取任何其他的額外費用。參見教材P3738。單選題1 、根據國有土地上房屋征收與補償條例，房地產估價評估機構出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產估價機構并處( )的罰款。A、 1 萬元以上3 萬元以下B、 3 萬元以上5 萬

33、元以下C、 5 萬元以上10 萬元以下D、 5 萬元以上20萬元以下2、在英國和其他英聯邦國家，在估價委托人起訴估價師的訴訟中，評估價值超過了誤差范圍，即被認定為“專業疏忽”，該誤差的最大范圍是( )。A、±5%B、±10%C、±15%D、±20%3、下列()不屬于鑒證性估價應當遵循的原則。A、獨立B、客觀C、公正D、牟利E、 ()一般是假定在正常交易情況下進行交易的最可能價格。A、實際成交價格B、評估價值C、評估價格D、真實價值5、關于房地產估價誤差的說法，錯誤的是()。A、房地產估價難免會有誤差B、房地產評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差C、不能

34、用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準D、可通過嚴格履行估價程序來減小估價誤差6、從科學且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是()。A、估價對象的真實價格B、估價對象的實際成交價格C、估價對象的重置價格D、合格估價師的重新估價結果7、經濟學上的“完全市場”需要同時具備若干條件，下列選項中，屬于“完全市場”必須具體條件的是 ( )。A、商品質量參差不齊，方便實現商品篩選B、就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的C、銷售者需要實現總效用最大化D、商品可以轉讓，且具有不可移動性8、下列選項中，通常情況下房地產估價機構為抵押貸款前所提供的服務不包括(

35、)。A、抵押價值評估B、貸款項目評價C、抵押率測算D、為抵押權人提供風險提示9、財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分，此為房地產抵押對房地產估價需要中的 ( )。A、再次抵押估價B、抵押期間估價C、抵押房地產處置估價D、續貸抵押估價10、 甲擁有的某宗房地產初次抵押估價價值為100 萬元， 銀行為甲提供 80 萬元貸款擔保。若甲實現再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔保是( )。A、不超過100萬元B、不超過80萬元C、不超過20萬元D、在2080萬元答案單選題1、【正確答案】D【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。國有土地上房屋征收與補

36、償條例規定， 房地產估價評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產估價機構并處5 萬元以上20 萬元以下的罰款，對房地產估價師并處1 萬元以上3 萬元以下罰款，并記入信用檔案情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。參見教材P89。2、【正確答案】D【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。在英國和其他英聯邦國家，在估價委托人起訴估價師的訴訟中，法官使用的誤差范圍是±10%，有時放寬到±15%。對于難度很大的估價業務甚至放寬到±20%。如果評估價值超過

37、了誤差范圍，即可認為估價師有“專業疏忽”。參見教材P9。4、【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。鑒證性估價應當“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應“為委托人爭取最大的合法權益”。參見教材 P9。4、【正確答案】B【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。評估價值一般是假定在正常交易情況下進行交易的最可能價格。而實際成交時的交易情況不一定是正常的，從而實際成交價格不一定是正常成交價格。參見教材P10。5、【正確答案】B【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是把它與真實價值進行比較，實際中一般是把它與數名合格的估價師的重新估價結果進行比較。因真實價

38、值不可得知，出現了替代真實價值的兩種選擇，一是實際成交價格，二是合格的估價師的重新估價結果。參見教材P10。6、【正確答案】D【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是把它與真實價值進行比較，實際中一般是把它與數名合格的估價師的重新估價結果進行比較。參見教材P10。7、【正確答案】B【答案解析】 本題考查的是房地產估價的必要性。選項A錯誤,“完全市場”需要商品同質，買者不在乎從誰的手里購買；選項C錯誤，總效用最大化是消費者所追求的;選項D 錯誤，“完全市場”的條件之一是：商品可以轉讓且可以發生空間位置移動。參見教材P12。8、【正確答案】D【答案解

39、析】本題考查的是房地產抵押的需要。在抵押貸款前，除了提供房地產價值評估，還可提供房地產貸款項目評價、抵押率（或貸款價值比、貸款成數）測算等服務。選項D 屬于房地產估價機構在抵押貸款后所提供的服務。參見教材P17。9、【正確答案】A【答案解析】本題考查的是房地產抵押的需要。再次抵押估價，擔保法第三十五條規定： “財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”參見教材P17。10、【正確答案】C【答案解析】本題考查的是房地產抵押的需要。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20。參見教材P17。

40、單項選擇題1 、與非專業房地產估價相比，專業房地產估價具有的特點不包括下列 ( )。A、由專業估價機構和估價人員完成B、提供的是專業意見C、具有參考性D、實行有償服務2、下列有關專業房地產估價的概念，表述錯誤的是( )。A、接受估價委托的房地產估價機構是估價當事人B、估價目的、估價對象、價值時點等被稱為估價基本事項C、房地產估價的“分析”是“判斷”和“測算”的基礎D、房地產估價的“判斷”是“測算”的基礎3 、 下列有關房地產“估價” 和 “評估” 的異同， 表述錯誤的是( )。A、一般情況下，估價和評估可以不做區分，能夠交換使用B、相對于價值或價格分析、測算和判斷活動而言，評估的含義更加精準、

41、明確C、房地產評估可以包括房屋工程質量評估、房屋完損狀況評估等D、房地產估價應建立在房屋工程質量、完損狀況、使用功能等評估的基礎上4、用成本法測算出一個商品住宅小區的平均房價，在各單元、朝向之間進行分配，屬于( )業務。A、價值分配B、提升評估C、價值減損評估D、相關經濟損失評估5、下列房地產估價相關活動中，屬于傳統房地產價值或價格評估業務范疇的是( )。A、改變房產用途評估B、房地產投資價值評估C、因環境污染導致的房地產價值減損評估D、城市房屋征收中的停業損失評估6、評估因城鄉規劃修改帶來的區位因素惡化，造成的房地產價值的影響，屬于( )業務。A、價值評估業務B、價值分配C、相關經濟損失評估

42、D、價值減損評估7、下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是( )。A、為人民法院強制拍賣房地產確定保留價提供參考B、為房地產損害雙方當事人確定賠償金額提供參考C、為上市公司涉及房地產的關聯交易確定交易價格提供參考D、為房地產開發企業在建設用地使用權出讓中確定投標報價提供參考8、房地產估價的本質，是評估房地產的( )。A、價值B、價格C、成本D、造價9、在評估房地產的市場價值時，錯誤的做法是( )。A、模擬房地產市場定價B、模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價C、以大多數房地產市場參與者的思維為分析判斷的基礎D、從某個特定房地產投資者的角度進行分析判斷10、下列有關房地產估價的表述正確的是( )。A、估價是提供價值意見而不是作價格保證。因此，估價師和估價機構可以不負任何責任B、估價是提供價值意見