1、單項選擇題1.下列不屬于房地產區位因素的是（ B ）。A 交通 B 用途 C 環境 D 樓層2、某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%。假設該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/ m2 ，則該宗土地的總價為（ D ）萬元。A 96 B 192 C 240 D 4803、某套住宅的套內建筑面積為145 m2 ，套內使用面積為132 m2 ，應分攤的公共部分建筑面積為9 m2 ，按套內建筑面積計算的價格為3500元/ m2 ，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（ C ）元/ m2 。A 3000 B 3277 C 3295 D 3

2、5994、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為（ C ）。A 0.36 B 1.22 C 2.78 D 3.255、下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是（ C ）。A 在房地產市場比較成熟且為正常狀態時， 積算價格低于收益價格B 在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C 在房地產市場不景氣時，積算價格（未扣除經濟折舊）大大高于比準價格或收益價格D 比準價格傾向于成交價格， 積算價格 傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價 6

3、、某房地產現房價格為4000元/ m2 ，預計從期房達到現房的兩年時間內，現房出租的租金收入為每年300元/ m2 （年末收到），出租運營費用為每年50元/ m2 。假設折現率為5%，風險補償為200元/ m2 ，則該房地產的期房價格為（ C ）元/ m2 。A 3300 B 3324 C 3335 D 35737、某倉庫房地產，建筑面積為800 m2 ，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/ m2 ，現擬變更為商業用地，容積率為2.0，并已取得規劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業用地后樓面地價為2000元/ m2 ，則理論上應補地價的數額為（ D ）萬元。A 93.75 B 115

4、C 293.75 D 3158、房地產估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在（ C ）下的結果具有近似性。A 同一估價原則、同一估價時點B 同一估價目的、同一估價方法C 同一估價目的、同一估價時點D 同一估價原則、同一估價目的 9、某宗地的面積為1000 m2 ，采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/ m2 ，2190元/ m2和2220元/ m2 ，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權平均法得到的比準價格為（ C ）元/ m2 。A 2160 B 2175 C 2181 D 2

5、20510、某房地產在2006年3月的價格為2009元/ m2 ，現在調整為2006年9月的價格。已知該類房地產2006年3月至9月的價格指數分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個月為基數100），則該房地產2006年9月的價格為（ D ）元/ m2 。A 2700.8 B 2800.1 C 2800.8 D 2817.711、在市場法中，對房地產狀況進行間接比較調整其中可比實例的房地產狀況優于標準房地產狀況，得102分；估價對象的房地產狀況劣于標準房地產狀況，得97分，則房地產狀況修正系數為（ A ）。A 0.95 B 0.99 C 1

6、.01 D 1.05 多項選擇題1、下列屬于土地使用管制的事項有（A C E ）。A 建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通B 取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施C 在某宗土地使用中，要求容積率為2.0D 甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通告道路E 某宗土地只能用于商業房地產開發2.市場法中實物狀況比較和調整的內容包括（B、D、E ）。A 環境 B 地形地勢 C 外部配套設施 D 內部基礎設施完備程度 E 裝飾裝修3.下列關于明確房地產估價時點的表述中，正確的有（A B ）。A 對當前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業期內的某個日期為估

7、價時點B 城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日C 分期實施的房屋拆遷，應以房屋拆遷公告之日為估價時點D 房地產估價人員可以假定估價時點E 對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為估價時點4、影響房地產價格的經濟因素主要有（ A C D）。A 經濟發展狀況、儲蓄、消費、投資水平B 社會發展狀況和城市化C 財政收支及金融狀況、利率D 物價、匯率、居民收入E 人口數量、行政隸屬變更案例與分析（一）某市舊城改選需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作

8、為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請問：1、你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告？（1）根據公開、透明的原則，由被拆遷人投票或拆遷當事人（拆遷人或被拆遷人）抽簽決定拆遷估價機構。（2）確定拆遷估價機構后，一般由拆遷人委托評估，委托人與估價機構簽訂拆遷估價委托合同。（3）估價機構獲得委托，經實地入戶調查、室內作業，才能得出房屋拆遷估價報告。某市舊城改選需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構

9、咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請問：2、你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途？（1）如該被拆遷人的房屋領有房屋所有權證，應以其記載用途為準，或查閱該房屋權屬檔案。（2）如當地拆遷房屋性質有特別規定的，應服從其規定按其確定的用途評估。（3）若拆遷人與被拆遷人對該被拆遷房屋的性質協商一致的，可按協商確定的用途評估。（4）如拆遷人與被拆遷人對房屋性質不能協商一致，應向城市規劃行政主管部門申請確認據此確定該房屋用途。2006年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統一

10、招商和經營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費。現該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。請問：該商場周邊近期有較多權利性質相同的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例？為什么？不能直接將其選作可比實例。（1）雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同；（2）商場與臨街商鋪的規模不相當；（3）商場與臨街商鋪的建筑結構是否相同不清楚；（4）商場與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚；（5）商場與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚；（6）商場與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清；（7）商場剩余部分招商管理費較高，與臨街鋪面可能不同。甲開發商開發建設一住宅小區，已取得國有土地使用證

11、，正在施工，尚未封頂。1、甲開發商擬以該在建工程抵押，申請貸款，下列表述中正確的是（ B ）。A 甲開發商可以向銀行申請企業流動資金貸款B 甲開發商不能以該在建工程為其他企業向銀行申請貸款提供抵押物擔保C 該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款D 該在建工程只有取得預售許可證后方可用于抵押貸款甲開發商開發建設一住宅小區，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。2、下列關于辦理房地產抵押登記的表述中，正確的是（ A ）。A 該宗地為出讓土地使用權，可以單獨辦理抵押登記B 該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權，因已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，可單獨辦理抵押登記C 該在建工程

12、在取得國有土地使用證和房屋所有權證后，才能辦理抵押登記手續D 該在建工程已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續甲開發商開發建設一住宅小區，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。3、若該在建工程已整體抵押，在無法定優先償款的情況下，欲估算抵押物的變現價值，測算結果應為（ D ）。A 抵押價值B 處分抵押物時的市場價值C 抵押價值-處分抵押物的費用及稅費D 處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費甲開發商開發建設一住宅小區，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。4、若該項目目前已全部取得預售許可證，且部分售出售，甲開發商若以尚未售出住宅

13、部分申請貸款，則可用作抵押物的住宅建筑面積應該是（ D ）。A 土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積B 建設工程規劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積C 施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積D 商品房預售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積某住宅小區內的一條道路兩側建有商住樓（底層為商業用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結束。5、以上道路狀況變化對位于該道路兩側商業用房價格的影響結果為（ D ）。 A 市場價格上升 B 市場價格下降 C

14、 市場價格不變 D 市場價格變化不確定 某住宅小區內的一條道路兩側建有商住樓（底層為商業用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結束。6、以上道路狀況變化對于該道路兩側住宅用房價格的影響結果為（ B ）。A 市場價格上升 B 市場價格下降 C 市場價格不變 D 市場價格變化不確定簡答一、甲公司擁有的某汽車加油站，于1年前進行了裝修改造。站內建有營業樓及加油棚各1幢。有若干個儲油罐、加油機和加油槍。現因公司經營方向調整，甲公司擬放棄加油站業務，為此轉讓該加油站，委托乙房地產估價機構評估該加油站的市場價值. 請問： 1該估價

15、項目的估價對象范圍具體應包括哪些？ 2乙房地產估價機構應要求甲公司提供哪些資料？    1該加油站目的估價對象范圍具體應包括：( l ）加油站的房屋、構筑物及其占用范圍內的使用權( 2 ）加油站的設施設備以及工器具等動產。( 3 ）加油站的特色裝飾裝修。( 4 ）加油站的特許經營權。 2乙房地產估價機構應要求甲公司提供哪些資料？ （ l ）加油站的房地產權屬證書（房屋所有權證、國有土地使用證）。( 2 ）加

16、油站的設施設備情況（儲油罐、加油機等的數量、型號、規格等）。( 3 ）加油站的營業執照、特許經營資質證書、特許經營權出讓合同。( 4 ）加油站近3年的經營狀況及財務報表。二、某房地產估價機構接受委托，評估位于某歷史文化街的一臨街小型商鋪的市場價值。該商鋪形狀方正，權利狀況完整，注冊房地產估價師張某對該商鋪進行實地查勘后，擬選用市場法作為主要的估價方法。但僅搜集到A、B、C、D四個交易實例。實例A 交易時帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場租金；實例B 是兄弟之間轉讓；實例C 是相鄰商鋪的業主購買后擴大經營靚膜；實例D

17、 平面形狀為“L”形，是業主將原為矩形的商鋪臨街面1/2 寬度、1/3深度的部分轉讓給某銀行安裝自動取款初所孤除以上情況外，四個交易實例與估價對象均具有較好的可比性。請問：1四個交易實例是否可以選作可比實例？2四個交易實例中若有可以選作可比實例的，應如何對它們的成交價格進行修正或者調整？1、四個交易實例不可直接作為可比實例，經過修正或調整后可以選作可比實例。2.( 1 ）對實例A 應進行權益狀況調整，具體思路是對剩余3年租期中市場租金與租約租金的差價折現后加總。（或調整至完整權利狀態下的價格） ( 2 ）對實例B&

18、#160;應進行利害關系人之間交易的交易情況修正，具體思路是進行市場調查，一般情況下其成交價格會低于正常市場價格； ( 3 ）對實例C 應進行相鄰房地產合并交易的交易情況修正，具體思路是進行市場調查，一般情況下其成交價格會高于正常市場價格（或測算合并后的增值收益） ( 4 ）對實例D 應進行臨街寬度（寬深比）修正和形狀（平面布局）修正。三、2014年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝

19、修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現該區域被列入拆遷范圍，某房地產估價機構接受委托對該房屋進行拆遷估價。請問：1拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？2拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？ 1.拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價時不考慮租約的影響。2.根據城市房屋拆遷估價結果指導意見規定：（1）被拆遷房屋的性質和面積一般應以房屋權屬證書或登記簿的記載為準。（2）各地被拆遷房屋的面積認定有特別規定的，從其規定。（3）拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質和面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。（4）若對房屋性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管

20、部門申請確認。（5）對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照房產測繪管理辦法設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。四、某工廠坐落于城市中心區域，有廠房數幢，土地使用權性質為劃撥的國有建設用地使用權，用途為工業用地。最新城市規劃將該地塊調整為商業用地，政府現對該地塊進行收購儲備，委托某房地產估價機構進行有關估價。請問： 1評估該宗房地產收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？ 2政府收購該宗房地產后，將其變為出讓熟地還需投入哪些費用？評估該宗房地產收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？1. 政府收購該

21、宗房地產時進行評估，土地用途應界定為工業用途，適宜選用成本法、市場法、基準地價修正法。政府收購該宗房地產后，將其變為出讓熟地還需投入哪些費用？2.收購房地產變為可出讓熟地過程中要投入下列費用：（1）建筑物拆除費用。（2）土地開發費用（如七通一平費用）。（3）其他成本費用（如財務成本、管理費用）。1、某建筑物的重置價格為180萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設為零。試求其折舊總額。2現對一建筑物進行評估，該建筑物2004年6月竣

22、工投入使用，建筑面積1000平方米，磚混結構，耐用年限40年，當時建筑造價為每平方米建筑面積500元。2012年6月對該建筑物進行實地勘察，估計該建筑物尚可使用30年，殘值率為2%，現時建造同類建筑物的建筑造價為每平方米建筑面積1000元。試用所給資料估計該建筑物在2012年6月的單價和總價？已知： t=8年   n=30年 N=8+30=38年成新率： q=1-(1-R)t/（t+n）×100% =1-（1-2%）×8/38×100%=79.5% V=C*q論述題1、何謂成本法？手機2、成本法的理論依據是什么？手機3、成本法的適用范圍包括哪些

23、？手機4、試列出成本法估價的基本步驟。手機5、何謂房地產重新購建價格？如何求？6、何謂收益還原法？7、收益還原法的適用對象是什么？8、簡述收益還原法的操作步驟？9、何為房地產凈收益，試列出凈收益的計算公式。10、何謂市場比較法？11、市場比較法的理論依據是什么？12、試列出市場比較法的操作步驟。13、何為房地產凈收益？影響因素有哪些？14、樓面地價、土地單價的含義。15、何謂假設開發法？16、假設開發法的基本思路是什么？17、簡述假設開發法的計算方法（計息和動態方法）18、容積率、建筑密度的概念以及關系。19、談談高層的地價分攤作用和方法。20、談談路線價法、基準地價。長壽命折舊三、計算題1、

24、某賓館需要估價，據調查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該賓館營業平均每月花費14萬元；當地同檔次賓館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為30%；該類房地產還原率為10%。試選用所給資料估計該賓館的價格。2、某建筑物的重置價格為180萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設為零。試求其折舊總額。3、某商場的土地使用權年限為40年，從2002年5月31日起計。該商場共兩層，每層建筑面積各為2000，可出租面積占建筑面積的60%。一層于2004年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/，且每年不變；二層現暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為