1、期末論文設計論文題目：房地產(chǎn)工程全程治理的關鍵環(huán)節(jié)及其把控房地產(chǎn)工程全程治理的關鍵環(huán)節(jié)及其把控房地產(chǎn)工程歷程中國經(jīng)濟的市場化進程從 19781978 年的改革開放開始,也拉開了我國房地產(chǎn)行業(yè)工程治理開展的序幕.研究者們對于我國房地產(chǎn)發(fā)全過程工程治理的開展看法不一,以下主要結合我國房地產(chǎn)行業(yè)的開展歷程和建設型企業(yè)推行項目治理的過程簡要分析中國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項治理演變.一、第一階段：學習和試點1984-19931984-1993 年在我國房地產(chǎn)行業(yè)開展的前兩個階段,房地產(chǎn)行業(yè)還并沒存完全走向市場化,房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎沒有工程治理的概念,此時房地產(chǎn)工程的發(fā)也是基于各種單項技術手段進行籌劃,并在某種

2、技術手段深入拓展標準操作.從 8080 年代后期到 9090 年代初,我國工程建設實行招投標制.19841984 年的魯布革水電站工程標志著我國開始學習國外工程治理的經(jīng)驗.在該工程中,日本大成公司承建的引水隧道工程,具工程治理模式給我國工程建設理念帶來了很大沖擊；19871987 年五部委聯(lián)合推廣該工程中的治理經(jīng)驗.在這之后,我國進入推行工程治理經(jīng)驗的試點階段標志性事件是 19931993 年我國在呼和浩特召開的工程治理工作會議.、第二階段：全面推廣1994-19971994-1997 年在這個階段中,我國房地產(chǎn)行業(yè)正在進行從方案經(jīng)濟向市場化轉(zhuǎn)型的關鍵時期,房地產(chǎn)市場的土地管制和價格管制正在逐

3、漸放開,這預示著未來房地產(chǎn)市場的開展將更加快速,競爭也更加劇烈.因此,建設型行業(yè)也預見工程管理經(jīng)驗越發(fā)重要.從 19941994 年九江工程治理工作會議,到 19971997 年西安工程治理工作會議,我國工程建設行業(yè)進入全而總結和推廣工程治理經(jīng)驗的階段.三、第三階段：完善和深化標準1998-20001998-2000 年由于國家政策調(diào)整,土地市場和價格管制在 19981998 年以后被放開和取消我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場化經(jīng)營氣氛和競爭變得更加劇烈,也迎來了快速開展的黃金時期.我國房地產(chǎn)開發(fā)商開始思考如何使得企業(yè)開發(fā)的地產(chǎn)工程更具競爭力更能夠吸引消費者的目光彳艮多房地產(chǎn)企業(yè)自覺地關注工程治理,并試圖

4、提升自身工程治理的水平.在工程治理房展方面,緊接著前期的學習和試點階段,我國工程建設行業(yè)繼續(xù)完善和推行工程治理經(jīng)驗,從 19971997 年到 20002000 年,先后召開了一系列的現(xiàn)工程治理工作會議.四、第四階段：兼收并蓄2001-2001-至今20012001 年以后,我國房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)面對寬松的經(jīng)濟環(huán)境,而且我國對住宅產(chǎn)業(yè)實施各方面的優(yōu)惠政策,為房地產(chǎn)市場提供了良好的政策環(huán)境.在工程治理開展方面,隨著我國自 20012001 年參加國際世貿(mào)組織,中國工程建設行業(yè)的工程治理逐塞面臨國際工程治理經(jīng)驗的挑戰(zhàn).中國企業(yè)在面對國際挑戰(zhàn)的過程中不斷學習,結合工程建設工程開展的特點,逐深形成中國工程建

5、設工程的工程治理體系.房地產(chǎn)工程治理房地產(chǎn)工程治理是工程工程治理的一個分類,是房地產(chǎn)工程的治理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法,對房地產(chǎn)工程的建設和使用進行全過程和全方位的綜合治理,實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)工程上的優(yōu)化配置,為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品.房地產(chǎn)工程根據(jù)治理者不同,又可分為： 建設工程治理、設計工程管理、工程咨詢工程治理、施工工程治理和后期物業(yè)治理.建設工程治理是工程所有者站在投資主體的立場對工程進行綜合性的治理.其治理是通過一定的組織形式,采用多種方法和舉措,對整個工程所有工作的系統(tǒng)運動過程進行方案、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、限制、和總評價,以保證工程質(zhì)量、工期、投資效益的實現(xiàn).隨著現(xiàn)代房地產(chǎn)工程范圍的拓

6、展,房地產(chǎn)工程治理的內(nèi)容也在不斷的增加,其治理過程及其內(nèi)容具有以下特點：1 1 . .工程治理理論、方法、手段的科學化.現(xiàn)代房地產(chǎn)工程治理吸收并使用了現(xiàn)代科學技術的最新成果,這是它的最顯著特點.2 2 . .工程治理的社會化和專業(yè)化.隨著房地產(chǎn)工程的數(shù)量越來越多,規(guī)模越來越大,越來越復雜,而且現(xiàn)代社會對工程治理的要求越來越高,所以在工程實施及其治理過程中需要職業(yè)化的工程治理者.3 3 . .工程治理的標準化和標準化.房地產(chǎn)工程治理是一項技術性非常強的工作,要符合社會化大生產(chǎn)的需要,房地產(chǎn)工程治理必須標準化、標準化.4.4.工程治理的國際化.工程治理的國際化即按國際慣例進行工程管理,其趨勢不僅在

7、中國而且在全世界越來越明顯.現(xiàn)在不僅一些大型房地產(chǎn)工程,連一些中小型房地產(chǎn)工程的某些方面,如參加單位、設備、材料、治理效勞、資金等都呈現(xiàn)國際化趨勢.房地產(chǎn)工程治理的信息化.這是指伴隨著網(wǎng)絡時代的到來,房地產(chǎn)項目治理的信息化程度和水平不斷提升的趨勢.三、房地產(chǎn)工程治理的內(nèi)容房地產(chǎn)工程治理主要包括工程全過程的治理,而不僅僅是施工階段的本錢治理、工程治理、質(zhì)量治理、進度治理、合同治理、施工平安治理以及信息治理等內(nèi)容.其中,各階段的本錢治理、質(zhì)量治理、進度治理是三大治理核心,它們既相互聯(lián)系又存在著矛盾的整體,具關系：三大治理目標之間的對立關系.在通常情況下,如果對工程質(zhì)量有較高要求就會投入較多的資金和

8、時間；如果要搶時間、爭進度,要在短時間完成工程,就勢必會增加投資或是工程質(zhì)量下降；如果要減少投資,勢必會考慮降低工程功能要求和質(zhì)量標準,所以說三大治理目標之間既矛盾又對立的一面.三大治理目標之間的統(tǒng)一關系.在通常情況下適當增加投資數(shù)量,為采取加快進度的舉措提供經(jīng)濟條件,可以縮短工期,使工程盡早完工、 投資盡早回收,使工程全壽命周期經(jīng)濟效益得到提升：適當提升工程功能要求與質(zhì)量標準,雖然增加工期但是節(jié)約工程動用后的資金；如果工程進度制定既科學又合理,可以使縮短工期也可能獲得較好的質(zhì)量和較低的工程費用.四、房地產(chǎn)開發(fā)過程的工程治理的八項程序房地產(chǎn)商提出開發(fā)設想,尋找投資時機.一個好的房地產(chǎn)項因需要一

9、個好的發(fā)設想,而該開發(fā)設想建立在房地產(chǎn)發(fā)商需要認真研究市場的變化趨勢確定不同地段開展前景和需求狀況的根底之上.投資時機尋找.通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查,搜集大量市場信息,來探詢投資的可能性,尋找投資時機的過程.投資時機的篩選.開發(fā)商選擇出實現(xiàn)其開發(fā)設想的開發(fā)用地,探討技術可行性,與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸,做出初步設計方案,探討獲取開發(fā)用地的可行性.可行性研究.可行性研究意圖,在于確定開發(fā)設想是否合理和可操作.可申請工程用地,獲得土地使用權.在工程真正啟動之前,工程建設籌建單位或工程法人需要專門向發(fā)改局 委 或招商局、 發(fā)區(qū)、 工業(yè)或者其他主管部門征用土地.規(guī)

10、劃設計方案與方案報批.設計方案對房地產(chǎn)工程發(fā)十分關鍵.簽署有關合作協(xié)議.施工建設與竣工驗收市場營銷和物業(yè)治理.市場營銷是保證所開發(fā)房地產(chǎn)工程獲得經(jīng)濟效益的重要環(huán)節(jié)；如果把房地產(chǎn)看作商品,那么物業(yè)治理就是與該商品配套而生的售后效勞.一般工程工作過程主要包括工程啟動、工程規(guī)劃、工程實施、工程控制和工程收尾五個根本過程.房地產(chǎn)工程的啟動過程既投資時機選擇與決策分析過程；工程規(guī)劃過程是籌劃、方案與設計過程；工程實施過程是施工建設過程；工程限制是包括本錢、質(zhì)量、進度等限制過程等；工程收尾構成是營銷與物業(yè)治理.五、房地產(chǎn)開發(fā)過程的工程治理程序中關鍵環(huán)節(jié)及其把控在房地產(chǎn)的開發(fā)中,工程治理占據(jù)著重要的地位,也

11、對整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗有著重要的影響.具體來講,房地產(chǎn)的工程治理是一個系統(tǒng)的工程,需要各個環(huán)節(jié)之間的相互配合,并且進行不斷的優(yōu)化,從而讓工程的整體目標得以實現(xiàn).作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),做好工程治理,完善工程治理過程中的各個環(huán)節(jié),是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程開發(fā)成功的關鍵,也是提升房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的有效保證.具體來講,在房地產(chǎn)工程治理中主要有下面的幾個環(huán)節(jié)需要進行分析完善.房地產(chǎn)工程治理中的可行性研究環(huán)節(jié)分析資本市場要為資金尋找投資時機,開發(fā)商要為某個物定的用途尋找合適的場地,在獲得大量的時機的根底上,對投資時機進行篩選,選擇符合自身利益要求的,淘汰不適應自身要求的時機.而可行性研究是整個開發(fā)過程中

12、極其重要的一個環(huán)節(jié),它對工程的可行程度和實際遇到的問題都作出預測,并提出相應的解決方案.在決策分析的階段,主要包括市場分析和工程財務評價.市場分析主要分析市場的供求關系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格水平.工程財務評價那么指的是工程的經(jīng)營收入與費用進行比擬分析.工程可行性研究是工程治理中重要的一個局部,也對整個房地產(chǎn)工程開發(fā)的成功有著重要的影響.一般來講,可行性研究應該遵循下面幾個方面的原那么：遵循獨立、客觀的原那么.這個原那么是決定開發(fā)商投資決策是否科學可靠的重要依據(jù)與根底.也是保證可行性研究結果公正、科學、客觀的的重要保證,也是整個工程開發(fā)的科學依據(jù)研究方案選優(yōu)性原那么.這個原那么在可

13、行性研究中需要設置多個研究的方案,然后最終選擇最優(yōu)的那個方案作為整個工程實施的參考方案,以實現(xiàn)投資效益的最大化預防先入為主的原那么.這個原那么是為了強調(diào)整個工程開發(fā)的實事求是性,預防由于一些不好的觀念給工程開發(fā)帶來的不良影響.我認為既然可行性研究是對工程的可行程度和實際遇到的問題都作出預測,并提出相應的解決方案.從上述我知道可行性研究涉及市場分析和項目財務評價,于是我認為對其治理限制的方法有一下幾點建議：首先在市場分析中我們要充分開展調(diào)研,要充分了解競爭對手的信息的同時要調(diào)查這個工程片區(qū)的市場需求,要編制相比照較準確的投資、收益估算；再那么做好現(xiàn)金流測算,統(tǒng)籌資金籌措方案.由于房地產(chǎn)行業(yè)這個涉

14、及的資金龐大,所以要提升資金的利用率；然后進行敏感性分析,有效把控風險.由于房地產(chǎn)是個高風險高投資的商品.而房地產(chǎn)開發(fā)的敏感性分析是對工程有較大影響和較為敏感的因素進行重點研究,以提升工程可行性研究的指導性和準確性.可以選擇對敏感因素中的一個或多個風險進行單因素或多因素敏感性分析,敏感因素的選擇需要視項目的具體情況而定.最后結合當?shù)厍闆r了解其地區(qū)政府政策,爭取政策優(yōu)惠.房地產(chǎn)工程進度治理環(huán)節(jié)分析工程進度的治理也是房地產(chǎn)工程治理中的重要的環(huán)節(jié).如果工程進度沒有在預期的時間內(nèi)完成,對雙方都有損失.而影響工程進度的因素有委托方、承包商和開發(fā)商等其他因素.從開發(fā)商方面來說可能是由于提供的勘察資料不準確

15、或是提供的圖紙不及時等原因拖延了工程的進度；從承包商方面來說可能是由于工程經(jīng)理部配置的治理人員不能滿足施工需要治理水平低、經(jīng)驗缺乏,致使工程組織混亂不能按預定進度方案完成或是材料供應缺乏等影響進度；從政府方面來看可能會由于政府的相關政策、法律法規(guī)及治理條例調(diào)整而對工程造成一定的影響從而影響進度；從社會和各種自然條件來看,交通管制和自然災害等都會影響工程的進度.對于自然因素我們無法預防但是對于其他因素我們能預防其發(fā)生的就應該盡全力的阻止.工程的進度是依據(jù)方案來定的所以首先必須合理制定計劃,在方案制定的過程中一定要與各個部門進行詳細的方案溝通,再那么就是圖紙,對于圖紙的設計要進行嚴格的審核,預防發(fā)

16、生由于圖紙設計的不合理而影響進度；還有就是要正確的處理好監(jiān)理單位與施工單位的關系,有效的利用這層關系從而進行有效的監(jiān)督,無論是對施工單位還是自身的工程治理部門都要進行嚴密的監(jiān)督,要對其進行催促從而更好的實施工程,不會影響其進度.房地產(chǎn)工程質(zhì)量治理環(huán)節(jié)分析現(xiàn)在在我們這個生活中樓房倒塌的新聞也不時的充滿在我們的耳邊,像樓脆脆、樓歪歪等事件讓我們都房屋的質(zhì)量不得不再次的重視.我認為質(zhì)量包括可行性研究質(zhì)量、工程前期籌劃質(zhì)量、設計質(zhì)量、工程實施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量.其中最主要的是工程實施質(zhì)量,施工過程中的技術質(zhì)量治理,是提升房產(chǎn)質(zhì)量的中央環(huán)節(jié)和重點.所以為了提升房產(chǎn)質(zhì)量,一定要擇優(yōu)選用現(xiàn)場管理好、技術質(zhì)量

17、治理好、技術素質(zhì)高、資質(zhì)等級高的建筑企業(yè)開發(fā)施工.必須對建筑材料和各種構件嚴格檢驗,必須完全到達有關標準、標準的要求,并必須有出廠合格證.對于這一環(huán)節(jié)質(zhì)量的限制我們首先應該要強化施工隊伍的質(zhì)量意識.通過思想教育,到達從企業(yè)領導到全體職工,都樹立質(zhì)量第一的觀念,形成入人講質(zhì)量,個個為質(zhì)量的良好風氣.再那么要強化施工人員的技術培訓其培訓可在施工現(xiàn)場扎實地普及根本知識,強化技能提升.最后強化施工現(xiàn)場的技術質(zhì)量治理主要是把好關,主要有材料把關、抽驗把關、施工把關和記錄把關,這三個方面要嚴格嚴謹,由于它不僅僅是一個商品,它的質(zhì)量好與壞很可能影響著無數(shù)人的生命.房地產(chǎn)工程本錢治理環(huán)節(jié)分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本

18、錢治理是為在保證進度目標和質(zhì)量功能滿足要求的前提下,利用組織舉措、經(jīng)濟舉措、技術舉措和合同舉措把本錢限制在確定的方案范圍內(nèi),并進一步尋求最大程度的本錢節(jié)約.由于本錢治理是關系到整個工程收益的重要的因素.在工程本錢治理中主要有對土地本錢、前期本錢、施工過程中的本錢、公共設施以及根底配套設施的本錢、工程單位治理本錢、財務本錢、營銷本錢等的治理.其中我們要堅持本錢治理的原那么,包括有本錢最小化原那么、本錢-效益原那么、具體問題具體分析的原那么、全程全面本錢治理與限制的原那么和時間本錢治理原那么.其中本錢最小化是本錢限制的最根本的原那么,也是最重要的原那么,其直接關系到企業(yè)的經(jīng)濟收益.要如何在本錢治理這一環(huán)節(jié)更好的限制？具體有幾個方面： 第一工程開展后先組織工程工程組、預算組、財務組對工程各項任務進行分解、計算出出各項開支,進行有組織的有方案地限制與支出.第二通過比擬選擇技術合理