1、房地產項目盡調Prepared on 22 November 2020房地產項目盡調一、資料收集篇1.公司基礎資料(借款人、擔保人、項目公司、所投資的標的公 司及其他相關公司)2,項目基礎資料(項目簡介、相關政策性文件、批復性文件(發 改委立項批復、可研批復、環評能評等)、證照性文件如房 地產四證、預售許可證、可研報告、土地出讓合同、出讓金 發票、契稅完稅憑證、工程款付款回單、評估報告、開工報 告、竣工驗收報告)3.引申相關資料(1)項目所在地相關政策，如房地產企業所在地預售資金監 管、限購政策、土地出讓、涉稅政策等相關規定(2)涉及抵質押的權屬性文件，抵質押合同及其他證明材料(3 ) 涉及公

2、司特殊類型的批復或特殊證照性文件(如房地產 開發資質)(4)涉及公司運營的重要供貨合同、銷售合同、總包分包合 同、重大融資性合同及資金往來憑證(5 )涉及財務報表上大額科目和可疑科目的證實性材料，如 其他應收、其他應付、資本公積、存貨、投資性房地產、 現金流量表中與其他經營活動有關的現金流入/流出等(6 )涉及過程把控的證實性文件，如領取營業執照之前的公 司章程、驗資報告、股權轉讓協議等，項目是否按期進行 的開工批復等(7)涉及投資標的資產的基礎性文件(8)其他或有事項(如擔保、訴訟等)，股東借款或股東個 人以公司名義對外負債(9 ).、現場盡調篇除結合盡調指引收集相關資料外，對以下事項予以關

3、 注：(1) 了解項目所在城市的經濟實力，各轄區的經濟定位(如 商業區、老城區、辦公區、住宅區、新建開發區等等)；(2) 了解項目所在地區居民收入情況、購買力和購房需求；(3) )確定項目位置，查看周邊環境特點(住宅項目關注周邊 生活設施、環境、相關教育、公共等等配套，商業項目關 注所在區域的經濟定位以及周邊配套)，項目地塊四至范 圍；(4) 查看項目規劃圖，了解項目定位；(5)若涉及拆遷，需了解拆遷進度、難度及解決措施;(6 ) 與項目公司相關負責人(主要是工程與財務)進行溝 通，了解工程施工計劃、進展，了解財務安排(主要了解 其他融資安排的規模、期限以及成本)、自有資金到位情沖箋箋(7)

4、了解項目周邊地價、房地產項目當前售價、周邊可比項 目售價及歷史走勢；(8)工地現場查看項目進度情況，核實是否與企業提供的相 關進度說明一致、是否與企業總投和已投數據相匹配；(9) 查驗項目證照是否完備、項目原件與企業提供的復印件 或電子版是否一致，查驗企業提供的項目介紹、可研報 告、評估報告與證照批復的內容是否相互對應；(10)房地產企業提供的銷售數據、網上備案數據及預售證原 件列示的可售面積相比對；(11)查驗土地出讓合同、出讓金發票、契稅完稅憑證原件， 核對彼此是否一一對應，查驗工程款付款回單并與已投資 數據相比較；(12 )按照要求，現場查驗資料用乍收集;(13 )與公司財務負責人進行座

5、談，確認其財務需求，以便完 善項目交易方案；(14 )向當地銀行或其他主體了解房地產企業及項目情況(企 業和項目認可度、聲譽等)。注：現場調查應隨時拍照，對于證照憑證查驗、工地現場 調查等均需拍照留底。三、報告撰寫篇1 .交易結構(1) 信托要素完整、各個交易主體定位清楚(2) 涉及主動管理或是第三方參與監管，務必確認所述條款的可行性，并得到客戶確認(3 )交易結構簡介表述邏輯清晰2.公司分析(融資人、擔保人、項目公司等)(1)公司基礎信息(2 )基本情況(主營業務、主要項目、規模，所在地，人 數，行業地位)(3)歷史沿革(4)組織架構(5)治理機制(6)管理團隊介紹(尤其是投資管理公司或是管理團隊較為 突出的公司)(7 )主要供貨方、銷售方介紹(8 )發展前景.介(9)財務情況分析集團公司務必同時分析合并和本部報表總體資產、負債、資產負債結構、權益規模、增長分 析大額、可疑的單獨科目分析核心數據行業上瞰分析到期債務分析盈利能力分析現金流分析，尤其是經營性現金流分析信用情況分析，了解各個銀行授信情況，尤其是代理 推介銀行的授信情況(10 ) 總體評價3 .標的項目分析篇(1)項目背景(2)項目概況(3)項目審批情況及相關證照(4)項目所在地供需分析、項目定位及周邊可比項目比較(5)頊目投資進度和時間進度安排(6)項目自有資本金比例分析(7)項目投入產