1、建筑類項目可行性研究報告建筑類項目可行性研究報告項目可行性研究報告第一章項目概況 本項目在未取得規劃設計條件和規劃方案 情況下，為盡早對可行性取得意向成果，在投資人提供的項 目地址，實地現場考察地塊現狀的情況下對項目進行以下初 步可行性研究。1、 項目建設地址及地塊現狀本項目位于西寧城西區新寧路與西關大街西路交叉路口，總占地面積為20畝（13300m2）包括退紅線部分，即包括紅線以外的人行道及綠化帶。實際地塊凈面積約 7500屬虎臺賓館和郵政局兩單位用地。在現有地塊上有賓館樓（10層樓）面積約6000 賓館 洗浴樓（五層）一幢面積約2500 郵政局營業樓一幢（四 層）面積2500 以及其單層和

2、多層建筑物三幢面積約 2000 m2,合計舊建筑物 13000 m2o2、 擬定項目規劃建設規模和內容 本項目尚未取得規 劃條件，現按該地面積/13300 M規劃，建筑密度按凈地面積 7500 密度不大于 50%,建筑容積率4.5,總建筑面積： 地上 60000 地下 5000 合計 65000 m2。其中包括兩幢28+4F商住樓，總高度98m, 一幢商務賓館 26+4F,總高度 98m,地下停車場 2500 M,地下人防 2500 m2,設計停車位180位，綠化率35%以上。3、 拆遷補償方案 本項目采取包括土地轉讓在內一次 性貨幣估價補償，（土地按土地二次轉讓繳納土地契稅）分二期對兩單位分

3、別拆遷補償，暫定補償金和契稅，共 6000 萬元。（每畝地300萬元）第二章市場預測本項目地理位置 優越，交通便利，隨著西寧市擴市，市中心西移，本地塊將 成為西寧市中心，并伴有西寧最大廣場，該地塊升值因素壇 加，隨之房產升值是必然的。此地開發建設商業及旅游賓館服務設施和高層住宅將會 起到帶領西寧房地產價格提升的帶頭作用，預測按目前西寧 高層住宅房價走勢三年內高層住宅最高房價可提升到6000元/ m2，本項目開發市場前景看好。第三章 市政條件 一、供電 本項目初步計劃用電量在 6000KW,采用雙回路供電，自建配電室。具體與供電部門協商解決。二、供熱 本項目住宅采用分戶取暖，公共建筑部分采用 集

4、中供暖，擬建燃氣鍋爐兩臺，燃氣為天然氣由城市管網投 入。三、供氣 使用天然氣由城市管網投入。四、供水 本項目用水量主要是生活用水，可以以城市供 水管網接入。五、雨、污水排放 本項目均為生活污水和雨水排放可以 排入城市管網。六、廣播電視 均可從城市管網接入。第四章 環境保護 一、 大氣 本項目使用天然氣作為生 活燃料，在住戶均設有通風排氣裝置，地下停車場汽車尾氣 排放亦安裝通風排氣裝置。2、 噪音 噪音污染主要來自機電設備，因而對機房、 泵房等產生噪音設備應采取相應的隔音措施。3、 污水處理 本項目產生的污水主要有生活污水和餐 飲廢水、均可接入城市污水管網，由城市統一處理。4、 施工中的環境保護

5、 本項目施工過程中，機械設備、 噪音及施工粉塵對周圍人群和環境會造成污染，因此施工中 必須采取必要的防范措施加以保護，達到符合環境法規要求。第五章 節能 一、建筑本體部分 本項目屬于民用建筑 類，設計時應按照現行民用建筑節能標準設計進行。二、機電設備部分 本項目將全部采用節能型設備，包括 鍋爐、電梯、水泵、電機、制冷機、燈具等，以達到節能目 的。第六章 項目進度計劃 本項目可分前期工作階段，包括 土地征用、拆遷、地勘規劃設計、工程設計、工程招標等。本項目按四年計劃安排即 2010-2013年。本項目房屋銷售，按照國家相關規定高層建筑，主體施工至六層以上即可辦理房屋銷售許可進行銷售。從2010-

6、2013年為銷售期。第七章 投資總額概算及資金籌措本項目總投資概算：按規劃建設規模 65000 概算總投資為 20000萬元，運 作資金按8000萬元，（為總投資的40%）資金籌措： 本項目由投資人自籌資金。第八章利潤預測及成本費用分析1、銷售價預測本項目物業由高層住宅，商業用房、地下車庫和賓館組成。根據目前市場情況和未來三年內西寧房地產價格走勢預 測本項目銷售價。分別為住宅4800元/M；商業用房 7000元/M；地下車庫 3000元/M （或按車位銷售），賓館（由租經營 50元/M月）， 銷售5000元/M。2、成本費用分析 本項目成本費由建設費用、管理費用、 財務費用和銷售費用構成。3、

7、成本費用計算（1） 土地費用：根據投資人提供首期土地和舊有建筑總收購5000萬元。二期收購郵政局土地房屋估價1000萬元，合計6000萬元。（2）建安費用高層建筑按1850元/M計算。60000 M X1850元/m。萬元 室外配套工程 250萬 元。大型設備、電梯、鍋爐、變電設備等500萬元。消防設施 30元/M >66500元=260萬元建設費用合計12110萬元。二、建設前期費用1、政府收取行政事業費：100元/ M >60000=600萬元2、前期規劃勘察設計監督監理 費等：80元/ M X65000=423萬元 三、管理費按建安費2%即1850 >2%X65000

8、M =37 元 X65000=240 萬元 四、財務費用 資金成本8000X7%< 1.5年=840萬元 銷售費用：按銷售總額1%計算為272萬元 五、不可預見費按建安費 2% 取65000X37元=246萬元六、總投資（總成本費用）為：土地費+建設費+建設前期費+管理費+財務費+不可預見費=6000萬元+12110萬元+ （600萬元+422萬元）+240萬元+ （840萬元+272萬元）+246萬元=20730萬元 3189元/M （每平方成本）。七、銷售收入計算住宅：34000 m2 >4800 元/M =16380 萬元 商鋪：6000 m2 X7000 元/M =4200

9、 萬元 賓館：20000 >5000元/M =10000萬元 地下車庫：3000 >3000元/ m2 =900萬元 銷售收入合計：31420萬元 八、銷售稅金 營業稅：5.53%必1420萬元=1738萬元 契稅：1%X 31420萬元=314萬元 合計：2052萬元九、利潤：銷售收入-總成本-銷售稅金=31420萬元-20730萬元-2052萬 元=8638萬元 十、所得稅：按25% ,稅金=8638萬元X25%=2160萬元H一、凈利潤8638 萬元-2160萬元=6478萬元 第九章 財務分析 一、本項目利 潤占全部投資31%,占資本金81%,資金年回報率40% o二、不確定性分析。本項目可影響盈虧的因素是建設規模（容積率）；投資增減；銷售價格升降，為此，作盈虧平衡分析。本項目若在設定的容積率建設規模不變的情況，若按投資增加10%,銷售價格降低10%的情況下盈虧情況：原本總投資為20730萬元 投資增加10%為2073萬元 原本 總銷售額為31420萬元 售價降10%為3142萬元 增降總合 計為5215萬元-281萬元=4997萬元-所得稅1249萬元=3748 萬元。原利潤為6478萬元，扣減影響因素的利潤為2730萬元，收益率為12%。第十章 結論 一、本項目在西寧西區建設對于西寧城區 中心西移，為中心區增加商業和旅游設施，