1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2021-12-18太倉森茂汽車城太倉森茂汽車城項目市調報告項目市調報告謹呈：太倉市森茂汽車城開發有限公司版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。：本報告是嚴格保密的。21 1項目地塊解析項目地塊解析項目項目SWOTSWOT分析分析房地產市場房地產市場城市宏觀背景城市宏觀背景3 3此次報告的基本思路此次報告的基本思路工作思路工作思路本報告是嚴格保密的。3地塊區位解析地塊四至(道路)解析地塊優劣勢分析1 1項目

2、地塊解析項目地塊解析項目項目SWOTSWOT分析分析房地產市場房地產市場城市宏觀背景城市宏觀背景3 3本報告是嚴格保密的。4項目位于太倉城廂鎮城區北面，距離城區項目位于太倉城廂鎮城區北面，距離城區2.52.5公公里，交通便利，但不在城市發展的主流方向里，交通便利，但不在城市發展的主流方向汽車城區位解析汽車城區位解析u太倉市隸屬江蘇省蘇州市管轄，市人民政府駐地城廂鎮u汽車城項目位于城廂鎮城區的北面 ，緊鄰規劃的汽車新客站(有汽車農工站、長途汽車站)北面有高新留學生園區、車管所等 u目前城廂鎮有向東發展的趨勢，項目不在城區發展的主要發展方向上汽車城汽車城上上海海蘇蘇 州州太倉市太倉市浙浙 江江本報

3、告是嚴格保密的。5項目地塊東南面的道路昭示性較好，道路寬敞，項目地塊東南面的道路昭示性較好，道路寬敞，通達性強，未來商業排布的首選位置通達性強，未來商業排布的首選位置汽車城地塊：汽車城地塊：四至：東至太平路南至寧波路西至毛太路北至北京路道路交通情況：項目東面臨太倉市的主干道太平路，將來會設有公交站汽車城站，有115公車經過，道路的通達性極好;項目南面為經濟開發區的主干道；項目北面為北京路，緊靠高新留學生園區；項目的西面毛太路則未完全暢通，通達性相對較弱汽車城四至解析汽車城四至解析汽車城汽車城本報告是嚴格保密的。6汽車城地塊汽車城地塊汽車城地塊汽車城地塊優劣勢分析優劣勢分析 地塊優勢分析地塊優勢

4、分析 該項目交通昭示性強，與市中心繁華地段的距離較近，可以共享城市的商務配套，但是太倉城市較小這個優勢要適當的縮小； 地塊方正有利于規劃； 地塊劣勢分析地塊劣勢分析 地塊西面尚未開發，周邊教育、醫療、市政配套尚未齊全，具體的時間難于確定，這給項目未來的發展造成一定的影響； 項目不在城市發展的主流方向上，未來的升值潛力有一定的阻力本報告是嚴格保密的。7區位與交通人口概況經濟發展水平城市規劃1 1項目地塊解析項目地塊解析項目項目SWOTSWOT分析分析房地產市場房地產市場城市宏觀背景城市宏觀背景3 3本報告是嚴格保密的。8太倉屬江蘇省蘇州市管轄，地處長三角，位于蘇太倉屬江蘇省蘇州市管轄，地處長三角

5、，位于蘇州東部，長江口南岸，擁有良好的區位優勢州東部，長江口南岸，擁有良好的區位優勢u太倉與蘇州市區，常熟市、張家港市、昆山市、 吳江市共為蘇州管轄。u太倉素有上海“后花園”美譽。太倉東瀕長江，南臨上海市寶山區、嘉定區，與崇明島隔江相望，西連昆山市，北接常熟市。 u太倉屬長江三角洲沖積平原。全境地勢平坦，自東北向西南略呈傾斜。東部為沿江平原，高程3.5-5.8米。西部為低洼圩區，西部2.4-3.8米。u氣候宜人。屬亞熱帶南部濕潤氣候區，四季分明，雨熱同期。城市概況城市概況. . 地理位置地理位置太倉市太倉市上上海海太太湖湖張家港張家港常熟市常熟市昆山市昆山市吳江市吳江市蘇州城區蘇州城區蘇蘇 州

6、州長長 江江浙浙 江江崇明島崇明島本報告是嚴格保密的。9太倉總面積太倉總面積823823平方公里，下轄平方公里，下轄7 7個鎮個鎮u總面積822平方公里，其中陸地面積538平方公里，水域面積284平方公里，其中長江水域面積173平方公里。u太倉轄7個鎮，人民政府駐地城廂鎮城廂鎮，該鎮也為太倉中心城區中心城區。包含新區、新城區、老城區和郊區四個組成部分u其中陸渡和瀏河接壤上海u港區為太倉港所在地城市概況城市概況. 行政區劃行政區劃本報告是嚴格保密的。10太倉是一個港口城市，交通便利，水運發達太倉是一個港口城市，交通便利，水運發達國家一類口岸國家一類口岸太倉港太倉港，已成為上海國際航運中心組成部分

7、，已成為上海國際航運中心組成部分 p陸路交通體系發達：高速公路、國道、省道各級公路網絡系統陸路交通體系發達：高速公路、國道、省道各級公路網絡系統l公路交通至上海、蘇州市中心均為50公里左右，到上海虹橋機場僅半小時車程，一小時可達浦東國際機場。l境內每百平方公里擁有高等級公里41.6公里，密度列江蘇省首位。l寧太高速公路、蘇昆太高速公路、沿江高速、204國道、錫太一級等組成高速公路網絡，全市各鎮駛上高速公路均不超過15分鐘。p擁有優良港口資源擁有優良港口資源u共有大小航道50條，總長377公里。u太倉擁有長江岸線38.8公里，其中可建萬噸級以上泊位的深水岸線25.5公路，u岸線平直，邊灘穩定，終

8、年不淤不凍，深水區開闊穩定，能滿足5萬噸遠洋船u原地回轉。u第三、第四代集裝箱船舶可全天候直達港口。u國家一類口岸太倉港國家一類口岸太倉港建成大小泊位16個，開辟了國際、國內14條航線，u已成為上海國際航運中心組成部分，距吳淞口僅13海里，u是長江入海口最近的港口。u目前，太倉港已形成了以近洋外貿集裝箱運輸為主的特色。城市概況城市概況. 交通交通太倉港太倉港本報告是嚴格保密的。11太倉在蘇州太倉在蘇州5 5個縣級市中人口規模較小，歷年戶籍人口保個縣級市中人口規模較小，歷年戶籍人口保持平穩，外來人口增長迅速持平穩，外來人口增長迅速城市概況城市概況. 人口人口2005年總人口70.2萬，其中外來人

9、口24.49萬人年均增幅25%2006年常住人口58.8萬人太倉總面積比其他四市略低，太倉總面積比其他四市略低，但人口規模遠小于其他縣級市但人口規模遠小于其他縣級市轄區面積（KM2）昆山：927.7常熟：1266太倉：822.91張家港：998.48吳江：1192本報告是嚴格保密的。12太倉經濟總量低于同級城市，但發展快速太倉經濟總量低于同級城市，但發展快速經濟經濟. 發展水平發展水平u2005年江蘇省百強縣第8位，（昆山市第1位、張家港市第2位、常熟市第3位、吳江市第4位），太倉經濟總量低于其他同級城市太倉經濟總量低于其他同級城市u太倉經濟快速發展， 20062006年年GDPGDP總量總量

10、266.43266.43億元，同比上億元，同比上升升23%23%，本報告是嚴格保密的。13產業結構以第二產業為主，工業發展迅速，德資、產業結構以第二產業為主，工業發展迅速，德資、日資企業發展良好，民營企業綜合實力不斷提高日資企業發展良好，民營企業綜合實力不斷提高產業結構以第二產業為主，第二產業占經濟總量的61%工業增長迅速，增長率連年攀升，2006年達到32.7%。主導產業包括了石油化工、機械機電、食品、紡織服飾、能源原材料等規模以上民營企業規模以上民營企業2005200520062006工業總產值工業總產值173.8237.65增長率增長率41.40%31.7%占規模以上企業總產值的比重占規

11、模以上企業總產值的比重34.8%34.8%34.1%34.1%民營企業在近幾年發展迅猛，主要圍繞大型企業發展配套產業及延伸產品。民營企業已成為太倉工業經濟發展中民營企業已成為太倉工業經濟發展中的中堅力量。的中堅力量。u外資企業以歐美日資企業為主外資企業以歐美日資企業為主，20052005年德資企業發展到年德資企業發展到5656家，使太倉成為國內德資企家，使太倉成為國內德資企業密度最高、發展最好的地區之一業密度最高、發展最好的地區之一 。u2006年，規模以上外資及港澳臺完成工業總產值376.96億元，增長25.8%，占規模以上工業的比重為54.1%54.1%經濟經濟. 產業結構產業結構本報告是

12、嚴格保密的。14經濟總量低，人口規模小，因此人均經濟水平與其他同經濟總量低，人口規模小，因此人均經濟水平與其他同級城市持平，消費潛力強級城市持平，消費潛力強2003-2006年間，太倉居民消費升級趨勢日趨明顯，轎車、家居類商品消費進一步擴大。 經濟經濟.人均水平人均水平u20052005年蘇州年蘇州5 5個縣級市的人均可支個縣級市的人均可支配收入均在配收入均在1.71.7萬左右，到萬左右，到20062006年上年上升至升至1.91.9萬萬，緊逼上海，緊逼上海 2 2 萬的人均萬的人均水平水平u但年人均消費金額卻低于其他城市，但年人均消費金額卻低于其他城市，部分消費潛力未得到釋放部分消費潛力未得

13、到釋放民間指標民間指標從商場規模與商品種類來看，目前大規模超市與商場不多，但在建大潤發、蘇寧電器、沃爾瑪等大型超市及寶龍商業街、尖沙嘴購物廣場等大型商場，商業企業不斷積聚，輻射能力不斷加強商業企業不斷積聚，輻射能力不斷加強。從文化娛樂業發展程度來看, 市內高檔消費場所不多市內高檔消費場所不多，市內只有少量的肯德基、足浴中心、COFFEE吧和海鮮酒樓等。從汽車檔次來看，市內公交體系不發達，多私家車多私家車，且多為別克、奧迪、寶馬等中高檔轎車。本報告是嚴格保密的。15長三角城市群正在以上海為中心增長級，進行內部資源長三角城市群正在以上海為中心增長級，進行內部資源整合，區域內產業分工趨勢得到加強，層

14、次更加清晰、整合，區域內產業分工趨勢得到加強，層次更加清晰、完善。完善。上海上海蘇州蘇州揚州揚州無錫無錫杭州杭州寧波寧波嘉興嘉興常州常州鎮江鎮江南通南通舟山舟山臺州臺州泰州泰州湖州湖州紹興紹興核核 心心對外窗口對外窗口 第一圈層第一圈層次級輻射中心次級輻射中心第二圈層第二圈層專業產業基地、專業市場專業產業基地、專業市場第三圈層第三圈層原材料基地原材料基地上海將重點發展國際經濟、金融、貿易、航運、信息服務等服務業，成為長江三角洲城市群的綜合服務中心；同時上海國際大都市的地位得到加強，承但了長三角對外窗口的功能。次級中心城市一方面接受核心城市轉移出來的產業，向核心城市提供原材料和市場，同時調整自己

15、在整個城市群內的產業，向低一等級的區域轉移產業，帶動低一等級區域的經濟發展 。集中發展優勢產業，形成專業性的產業基地南京南京為產業基地提供原材料，并形成專業市場第三圈層原材料基地，以廉價的人力、物力、豐富的自然資源為核心競爭力。第二圈層依靠廉價的人力資源，對原材料進行低附加值的粗加工，以集群優勢、低成本、低利潤取勝。依靠人才、信息、技術、成本優勢，完成產品的深加工，提高產品附加值。第一圈層核心層依靠便捷的交通樞紐、優良的社會環境、高級人才的聚集、與國際接軌的大平臺建設，提高凝聚與展示優勢。城市地位城市地位本報告是嚴格保密的。16在長三角城市體系中，太倉將積極把握國際制造業轉移的機在長三角城市體

16、系中，太倉將積極把握國際制造業轉移的機遇，接軌上海，接受上海輻射，以港興市遇，接軌上海，接受上海輻射，以港興市u長三角是長三角是承接國際制造業轉移承接國際制造業轉移的重要區域。的重要區域。u太倉接壤上海，臨長江。將積極太倉接壤上海，臨長江。將積極接受上海輻射接受上海輻射，接軌上，接軌上海，選擇性的承接國際及上海制造業的轉移。海，選擇性的承接國際及上海制造業的轉移。u未來上海未來上海軌道交通軌道交通有可能通往太倉，太倉與上海聯系更有可能通往太倉，太倉與上海聯系更加緊密加緊密u太倉港將打造上海國際航運中心組合港中的干線港、長太倉港將打造上海國際航運中心組合港中的干線港、長江樞紐港和江蘇第一外貿大港

17、，圍繞太倉港積極發展江樞紐港和江蘇第一外貿大港，圍繞太倉港積極發展物物流產業流產業 。太倉市太倉市上上海海太太湖湖張家港張家港常熟市常熟市昆山市昆山市吳江市吳江市蘇州城區蘇州城區蘇蘇 州州長長 江江浙浙 江江崇明島崇明島城市地位城市地位本報告是嚴格保密的。17城市規劃使太倉各功能區在城市分工體系中的作城市規劃使太倉各功能區在城市分工體系中的作用更加明確，城市形態優化用更加明確，城市形態優化 u城市規劃未來重點打造建設三大功能區沿江經濟帶、沿滬經濟帶和中部經濟圈。城市規劃城市規劃沿滬產業帶沿滬產業帶沿江產業帶沿江產業帶中部中部經濟圈經濟圈沿滬產業帶定位：沿滬產業帶定位：包括城廂、陸渡、瀏河三鎮上

18、海國際航運中心的配套組合港國際制造業基地上海休閑度假投資基地滬郊港口新城大力發展與上海配套協作產業沿江產業帶：沿江產業帶：目標上海國際航運中心組合港中的干線港長江樞紐港和江蘇第一外貿大港構建沿江基礎產業集聚帶，建設現代化新港城中部經濟圈：中部經濟圈：工業工業：重點發展紡織服裝、輕工食品、 模具機械加工等產業區 物流物流：發揮沿江高速、蘇昆太高速出 口及未來鐵路編組站等道口優勢 本報告是嚴格保密的。18城廂鎮新城區開發建設與老城區改造并重，城廂鎮新城區開發建設與老城區改造并重，未來太倉中心城未來太倉中心城區建設主流方向為區建設主流方向為東南向東南向，大城區面積不斷擴大，大城區面積不斷擴大城市規劃

19、城市規劃南郊新城區南郊新城區將成為城市功能拓展的主要載體，未來將具備教育、商貿、會展、生活居住、休閑度假等城市功能，逐步形成市文化、教育、體育中心。 老城區老城區的工廠將逐漸北遷，推進舊城改造，完善作為核心區的商業集中功能商業集中功能及居住及居住功能，商業輻射功能加強。u未來政府將組織實施若干重大基礎設施項目和社會公共事業項目，完善新區一期的城市功能 。u20102010年規劃常住人口年規劃常住人口 將將比現在增加比現在增加1010萬萬u太倉大城區位于城廂鎮，未來大城區將包含太倉大城區位于城廂鎮，未來大城區將包含老城區老城區、新區、新區( (經濟開發區經濟開發區) )和和南郊新城區南郊新城區三

20、大組成部分三大組成部分新區新區老城區老城區生產性用地生產性用地向北延伸向北延伸新城區新城區生活性用地生活性用地向東南延伸向東南延伸城城 廂廂太倉目前城市化率62.4，到2010年將達到65%，新增城市面積將達14萬方經濟開發區經濟開發區向北、向東拓展，形成現代產業密集區，形成沿滬經濟帶的核心。（項目地塊位于該區）本報告是嚴格保密的。19太倉城市宏觀經濟總結太倉城市宏觀經濟總結n太倉區位良好：位于江蘇省東南部，接壤上海，擁有豐富的海岸線資太倉區位良好：位于江蘇省東南部，接壤上海，擁有豐富的海岸線資源及太倉港口，上海軌道交通有可能延伸至太倉。源及太倉港口，上海軌道交通有可能延伸至太倉。n太倉經濟總

21、量小，但發展迅速。太倉經濟總量小，但發展迅速。n人均可支配收入人均可支配收入1.91.9萬元萬元/ /年，逼近上海，而人均社會消費品支出低于年，逼近上海，而人均社會消費品支出低于周邊城市，消費潛力強。周邊城市，消費潛力強。n太倉未來面臨國際制造業轉移，及承接上海制造業的機遇，港口經濟太倉未來面臨國際制造業轉移，及承接上海制造業的機遇，港口經濟發展潛力大。發展潛力大。n城廂鎮老城區是太倉目前商貿集中地；新區是未來的發展方向城廂鎮老城區是太倉目前商貿集中地；新區是未來的發展方向本報告是嚴格保密的。201 1項目地塊解析項目地塊解析項目項目SWOTSWOT分析分析房地產市場房地產市場城市宏觀背景城市

22、宏觀背景3 3房地產宏觀市場房地產微觀市場本報告是嚴格保密的。21房地產宏觀市場分析房地產宏觀市場分析本報告是嚴格保密的。2222在經歷了在經歷了2004-20052004-2005年的跳躍式投資熱潮后，年的跳躍式投資熱潮后，太倉房地產投資暫時回落太倉房地產投資暫時回落社會固定資產投資和住宅建設投資社會固定資產投資和住宅建設投資太倉市對住房建設的投資呈逐年遞增趨勢，2005年完成投資為2004年的1.5倍， 2003年的4.6倍，2006年2007有所緩和年度年度投資額投資額（單位：億（單位：億元）元）固定資產投資額固定資產投資額（單位：億元）（單位：億元）占固定資產投資額占固定資產投資額20

23、023.0960.035.33%20033.5111.183.15%200416.7138.6312.05%200522.45170.9213.13%200615.98200.177.98%2007（1-4月）4.5473.946.14%施工面積與竣工面積施工面積與竣工面積在投資快速增長的帶動下，住宅建設規模不斷擴大，施工面積和竣工面積總體呈明顯的上升趨勢，尤其是2004-2006年太倉市住宅施工與竣工面積快速上升投投 資資本報告是嚴格保密的。23太倉住宅產業呈供銷兩旺的狀態，但高檔住宅太倉住宅產業呈供銷兩旺的狀態，但高檔住宅空置率偏高，產品結構性失衡空置率偏高，產品結構性失衡20012001

24、至至20072007年期間，太倉年期間，太倉市住宅產業呈現供需兩旺市住宅產業呈現供需兩旺的狀態。的狀態。 2006年住宅竣工量和銷售量約為2001年的2.5倍。歷年住宅銷售量略高于竣工量，供略小于求2006年受“國六條”的影響，銷售面積有所減少u太倉住宅市場空置率偏高，而其中別墅和高檔公寓的空置率更高達30%，為普通住宅的2-3倍u中小戶型房型供給不足，出現結構性失衡 u2006和2007的銷售情況良好，空置率有所下降住宅供給住宅供給合理空置風險區嚴重積壓區5%-10%10-20%20%200413.81%200520.5%資料來源：太倉市住宅建設規劃(2006-2010)本報告是嚴格保密的。

25、2424住宅價格波動特征：住宅價格波動特征：在經歷了在經歷了20042004的跳躍式上漲后，在的跳躍式上漲后，在20072007年的上半年迎來年的上半年迎來又一次快速上漲，目前太倉房價已經走向增長放緩期又一次快速上漲，目前太倉房價已經走向增長放緩期漲幅趨緩原因漲幅趨緩原因u政府在2003、2004年出讓大規模建設用地，緩解供需矛盾。u政府在2004年后加大對經濟適用房的開發力度，2003年投入2600萬元用于經濟適用房建設，2004年和2005年分別投入16227萬元和47175萬元，是2003年的6倍多和18倍多。u國家2005年開始不斷出臺房地產緊縮性政策規范房地產市場06年底至今，隨著全

26、國各地房地產的熱銷，太倉也迎來了新一輪的漲價高峰，目前太倉樓盤均價4500元/m2（不完全統計），半年多時間漲了900多元價格走勢價格走勢緩慢增長期緩慢增長期年均上漲年均上漲300300元元/m2/m2漲幅漲幅跳躍式增長期跳躍式增長期上漲上漲16001600元元/m2/m2緩慢增長期緩慢增長期年均上漲年均上漲200200元元/m2/m2高速增長期高速增長期年均上漲年均上漲900900元元/m2/m2目前，太倉房價增長幅度趨緩目前，太倉房價增長幅度趨緩本報告是嚴格保密的。2525近年住房建設用地出讓的面積先增后減，近兩年的待開發近年住房建設用地出讓的面積先增后減，近兩年的待開發用地較少，未來兩三

27、年面市房源趨緩，未來市場樂觀用地較少，未來兩三年面市房源趨緩，未來市場樂觀 供應狀況供應狀況2007年1-6月共出讓土地31塊，面積共61.18萬m2太倉市區（包括經濟開發區）的住宅和商業用地共出讓15塊，面積是18.25萬m2類型類型數量數量面積面積（萬（萬mm2 2）住宅92.34商住69.71商業142.21倉儲227.02合計3161.18住房建設用地出讓的面積先增后減，主要原因有兩方面：1）2003、2004年住房建設用地供應出讓的規模偏大，2）國家宏觀調控，緊縮土地開發量和供應量2007年1-6月太倉市出讓土地數量和面積土地供應土地供應年份年份 20022002年年 2003200

28、3年年 20042004年年 20052005年年 20062006年年 合計合計 成交面積成交面積 （畝）（畝） 6404567 1485147013599577成交金額成交金額 （萬（萬元）元） 158401638691206736267871160437614平均地價平均地價 （萬（萬/ /畝）畝）24.7535.8881.2642.6652.3645.69太倉目前城市化率太倉目前城市化率62.462.4，到，到20102010年將達到年將達到65%65%，新增城市面積，新增城市面積將達將達1414萬方，未來將產生大量剛性需求萬方，未來將產生大量剛性需求年份年份 2001年 2002年

29、2003年 2004年 2005年 本年度完成開發土本年度完成開發土地面積（萬地面積（萬mm2 2）511.8717.181.016.59待開發土地面積待開發土地面積（萬（萬mm2 2）8.2524.5341.910.677.79房屋建筑面積合計房屋建筑面積合計（萬（萬mm2 2） 25.9930.8928.5845.0617.25本報告是嚴格保密的。2626太倉市房地產開發商總體資質不高，企業規模小、太倉市房地產開發商總體資質不高，企業規模小、資金實力較弱，開發能力有限資金實力較弱，開發能力有限開發商總體資質不高開發商總體資質不高太倉開發商以本地企業為主，多為三級開發商，在9999家開發企家

30、開發企業業中，擁有二級和四級開發資質的房地產開發企業分別有二級和四級開發資質的房地產開發企業分別有2020家家和和1414家家，三級資質開發企業三級資質開發企業6565家家，三級開發資質企業占全部開發企業的66%66%。項目項目 開發商開發商金谷府邸金谷府邸太倉市金建房產開發有限責任公司 蘇州華南房地產開發有限公司 太倉市紡織房地產開發有限公司 太倉市城建房地產開發有限公司 華僑花園華僑花園蘇州銘成房地產開發有限公司 江蘇五洋房產有限公司太倉市華僑房地產開發有限公司 開發能力有限開發能力有限部分樓盤由多家開發商聯合開發開發完成后，分別分得部分物業，各自銷售同一個樓盤出現多個售樓處或同一個售樓處

31、內不同開發商的售樓員，甚至出現銷售價格不一致現象開發商開發商資金實力弱資金實力弱開發商普遍企業自籌資金不足。2004年太倉房地產開發業資產負債率75.8%，資產負債率偏高。本報告是嚴格保密的。27宏觀調控的主要目標是防范行業風險，還原真實需求，抑制過宏觀調控的主要目標是防范行業風險，還原真實需求，抑制過度增長；就目前而言，政策對太倉房地產市場影響將體現在土度增長；就目前而言，政策對太倉房地產市場影響將體現在土地供應結構上地供應結構上規范土地市場，控制暗箱操作，整頓開發行業促使行業軟著路，抑制固定資產投資增長過快的行為，減少對國民經濟的損傷防范金融風險，防止泡沫過度產生穩定房價，調整房屋供應結構

32、打擊投機行為，促使市場熱錢退出，還原市場真實需求國家政策影響較大的城市一般為投資性需求旺盛、房價上漲過快、土地供應結構不合理的地區。相對而言，太倉市房地產市場發展較為健康，房價較為合理，房地產投機行為較少，以自住型需求為主，因此受到政策的影響會比較小。政策影響主要集中表現在土地供應結構上，太倉房地產市場的土地供應結構將側重中低價位、中小套型普通商品住房土地供應.太倉受收縮性政策影響，可能會影響價格上漲的幅度，但總體趨勢不會改變；宏觀政策分析宏觀政策分析本報告是嚴格保密的。28宏觀市場研究結論宏觀市場研究結論n太倉市住宅市場近幾年在高速增長過程中保持了供求兩旺的運行狀態太倉市住宅市場近幾年在高速

33、增長過程中保持了供求兩旺的運行狀態n商品房投資經過商品房投資經過2004-20052004-2005的投資熱潮后，目前暫時收縮的投資熱潮后，目前暫時收縮n商品房價格在商品房價格在20042004及及20072007上半年經歷兩次較大幅度的上漲后，目前漲幅逐上半年經歷兩次較大幅度的上漲后，目前漲幅逐漸放緩漸放緩n房地產市場結構性問題比較突出，高檔大戶型住宅空置率高，中小戶型住房地產市場結構性問題比較突出，高檔大戶型住宅空置率高，中小戶型住房供給不足房供給不足n太倉市房地產開發商總體開發能力及水平有限太倉市房地產開發商總體開發能力及水平有限n受政策影響，太倉房地產市場未來土地供應結構將側重中低價位

34、、中小套受政策影響，太倉房地產市場未來土地供應結構將側重中低價位、中小套型普通商品住房土地供應型普通商品住房土地供應28本報告是嚴格保密的。29房地產微觀市場房地產微觀市場本報告是嚴格保密的。3030太倉城區是商品房建設的主要區域太倉城區是商品房建設的主要區域一一級級公公路路公公路路速速高高經經濟濟開開發發區區204204國道國道世紀苑華僑花園華源上海城萬鴻城市銀座曼氏銀洲花園南洋麗都金谷府邸恒榮泰城市廣場皇家麗晶寶龍城市廣場沿沿江江住宅+商業街住宅+集中商業主要商業街項目地塊項目地塊項目地塊酒店式公寓老老城城區區高爾夫湖濱花苑新新瀏瀏河河君悅豪庭錦繡新城典型樓盤分布圖典型樓盤分布圖本報告是嚴

35、格保密的。3131老城區是太倉的房價高地，經濟開發區東南部老城區是太倉的房價高地，經濟開發區東南部的房價有趕超之勢的房價有趕超之勢一一級級公公路路公公路路速速高高經經濟濟開開發發區區204204國道國道3500-38003500-38004600-78004600-78004300-46004300-46004500-50004500-500043004300（二手）（二手）46004600440044005000-55005000-550058005800（精裝修）（精裝修）38003800沿沿江江4000-53004000-53005400-60005400-6000老老城城區區老城區地段

36、好，配套齊全，是太倉的房價高地，房價普遍在5000元/m2以上城西緊鄰204國道，雖然配套齊全，但環境較差，且并非位于城市發展方向，成長空間不大城北工廠聚集，政府有城北工廠聚集，政府有意拆遷改造，將工廠北遷，意拆遷改造，將工廠北遷，建設太倉新的生活居住區建設太倉新的生活居住區經濟開發區位于太經濟開發區位于太倉市主要發展軸上，倉市主要發展軸上，將打造成太倉新的城將打造成太倉新的城市生活社區市生活社區價格分布價格分布本報告是嚴格保密的。32320505年下半年至今房價平均漲幅為年下半年至今房價平均漲幅為30%30%左右，左右，房價平均漲了房價平均漲了10001000元元/m/m2 2以上以上04年

37、06年07年200030004000700060005000房價(元/m2)03年05年華源上海城華僑花園寶龍城市廣場曼氏銀洲花園金谷府邸君悅豪庭萬鴻城市銀座南洋麗都皇家麗晶恒榮泰城市廣場虛線圈中五個樓盤（華源上海城、寶龍城市廣場、曼氏銀洲花園、金谷府邸、萬鴻城市銀座）從05年下半年至今房價平均漲幅為30%左右，上漲了1000元/m2以上未來住宅市場放緩，預計未來年均漲幅不超過10%從開盤到現在主要樓盤的房價變化情況從開盤到現在主要樓盤的房價變化情況1000價格漲幅價格漲幅本報告是嚴格保密的。3333價格價格區位區位11293148761051華源上海城華源上海城2高爾夫湖濱花苑高爾夫湖濱花苑

38、3華僑花園華僑花園4寶龍城市廣場寶龍城市廣場5曼氏銀洲花園曼氏銀洲花園6金谷府邸金谷府邸7君悅豪庭君悅豪庭8萬鴻城市銀座萬鴻城市銀座9南洋麗都南洋麗都10皇家麗晶皇家麗晶11恒榮泰城市廣場恒榮泰城市廣場價格和區位是決定太倉住宅產品競爭力的主要因素，個價格和區位是決定太倉住宅產品競爭力的主要因素，個別項目通過領先的產品可以突破區位限制實現溢價別項目通過領先的產品可以突破區位限制實現溢價佳低差高產品品質產品品質本報告是嚴格保密的。3434在售樓盤多數進入尾盤，未來供應量很少在售樓盤多數進入尾盤，未來供應量很少銷售情況及未來推售情況銷售情況及未來推售情況項目項目9月后可能有50-60萬m2住宅推向市

39、場錦繡新城錦繡新城一期剩200套左右小高層和高層，二期還未開始建設，預計在08年初華源上海城華源上海城僅剩余70套左右大面積高層產品高爾夫高爾夫湖濱花苑湖濱花苑尾盤，剩余少量小高層產品華僑花園華僑花園尾盤，剩余部分小高層產品，將推出商鋪寶龍城市廣場寶龍城市廣場已銷售90%以上，剩余一些高層大戶型產品曼氏銀洲花園曼氏銀洲花園一期已基本售完，10月將推出二期，兩棟高層和沿街商鋪金谷府邸金谷府邸一期剩余很少房源，另有一棟高層（64戶）將在9月底推出君悅豪庭君悅豪庭住宅和沿街商鋪都已售完萬鴻城市銀座萬鴻城市銀座剩余房源少于10套，未來推集中商業南洋麗都南洋麗都一期已基本售罄，二期酒店式公寓將于9月底推

40、出，大概200套左右皇家麗晶皇家麗晶7月推出100多套，已剩余不多，年底將一棟小高層恒榮泰恒榮泰城市廣場城市廣場04年05年06年07年9月樓盤供應樓盤供應本報告是嚴格保密的。3535項目項目規模規模（萬平米）（萬平米）銷售速度銷售速度（套（套/ /月）月）錦繡新城74.63-華源上海城40.1430高爾夫湖濱花苑17.9580華僑花園17.530寶龍城市廣場3010曼氏銀洲花園7.1925金谷府邸1130-40君悅豪庭9.5640萬鴻城市銀座3.5120南洋麗都9.42100皇家麗晶1.66100恒榮泰城市廣場8.7650-6006年年底至07年上半年太倉住宅市場消化速度較快，平均水平在20

41、-40套/月部分項目由于產品品質和環境出眾（高爾夫湖濱花園）或大型商業配套（南洋麗都、恒榮泰城市廣場）或差異化產品（皇家麗晶），銷售速度高于平均水平整體市場整體市場0606年底以后消化速度加快，年底以后消化速度加快，20-4020-40套套/ /月月為正常水平，部分項目銷售速度可達為正常水平，部分項目銷售速度可達100100多套多套/ /月月銷售速度銷售速度本報告是嚴格保密的。3636項目項目多層多層小高層小高層高層高層別墅別墅1錦繡新城2華源上海城3高爾夫湖濱花苑4華僑花園5寶龍城市廣場6曼氏銀洲花園7金谷府邸8君悅豪庭9萬鴻城市銀座10南洋麗都11皇家麗晶12恒榮泰城市廣場合計7873多層

42、產品因其得房率高、物管費低等原因，廣受客戶歡迎但隨著城市的發展，可建設用地逐漸減少，土地成本不斷提高。城市住宅的產品形式從多層向高層不斷拔升。建筑形式的改變同時也帶來了產品升級，電梯、產品拔高形成的大規模綠地、社區規劃等使原有產品形式產生了巨大提升。太倉市場處于多層向小高層、高層建筑形式多層向小高層、高層建筑形式升級階段升級階段。客戶已經接受產品升級帶來的價客戶已經接受產品升級帶來的價格提升，并愿意選擇小高層產品。格提升，并愿意選擇小高層產品。多多層層小小高高層層高高層層產品形式不斷升級時間多層是市場最受歡迎的建筑形式，小高層和高多層是市場最受歡迎的建筑形式，小高層和高層產品也逐漸被客戶接受層

43、產品也逐漸被客戶接受需求需求. 物業類型物業類型本報告是嚴格保密的。3737從戶型上看，從戶型上看，80-10080-100兩房和兩房和100-120100-120三房三房最受歡迎，銷售速度明顯較快最受歡迎，銷售速度明顯較快項目項目戶型戶型戶型面積戶型面積錦繡新城-華源上海城兩房88-105三房115-142四房144高爾夫湖濱花苑三房192-199四房247華僑花園兩房80-100三房100-120寶龍城市廣場兩房80-100三房100-150酒店式公寓40-50曼氏銀洲花園兩房128三房140-166四房、五房、六房209-27180-10080-100兩房、兩房、100-120100-1

44、20三房市場接受度高，在同一個項目中銷售速度明顯快于其他戶型。三房市場接受度高，在同一個項目中銷售速度明顯快于其他戶型。140140以上的大戶型由于總價過高，市場銷售狀況欠佳，但也有部分樓盤（高爾夫湖濱花苑）由于高品質銷售以上的大戶型由于總價過高，市場銷售狀況欠佳，但也有部分樓盤（高爾夫湖濱花苑）由于高品質銷售情況良好情況良好酒店式公寓廣受投資者追捧酒店式公寓廣受投資者追捧項目項目戶型戶型戶型面積戶型面積金谷府邸一、兩房43-126三房122-137四房、五房128-196君悅豪庭兩房100-119三房134-160萬鴻城市銀座兩房81-110三房132-151南洋麗都兩房103三房123-1

45、40皇家麗晶酒店式公寓30-45恒榮泰城市廣場兩房100三房127-135四房148需求需求. 戶型戶型本報告是嚴格保密的。3838中高端客戶是太倉房地產市場的主力，以自住中高端客戶是太倉房地產市場的主力，以自住為主，多為二次置業為主，多為二次置業客戶特征客戶特征置業特征置業特征高端客戶本地私營企業主，生意人，企業高管，政府高官，上海、浙江、蘇州的投資客等看重產品品質和小區環境自住為主，部分投資二次置業，甚至多次置業中端客戶高級白領，工程師，公務員，醫生，教師，企業中層管理人員等自住為主，改善居住環境二次置業居多看重地段低端客戶工薪階層，打工人員等價格敏感度高偏愛小戶型客戶剪影客戶剪影私營業主

46、寧可多花錢，也要買到稱心如意的產品（品質高，環境佳）投資客買下精裝修的酒店式公寓，以2000元/月的價格租出本地老居民一方面想要改善居住環境，一方面由于房地產投資風險小，將閑散資金購買開發區房產；先在老城區居住，等小區成熟后搬入居住二三十歲的年輕客戶喜歡體驗新的生活，愿意搬入開發區居住，由父母為房產買單客戶類型客戶類型本報告是嚴格保密的。39太倉首席豪宅，多種別墅物業組合，太倉首席豪宅，多種別墅物業組合， 3232層層豪華高層，最小豪華高層，最小190m190m2 2大三房設計大三房設計u項目概況：項目概況：u位置位置：新區（經濟開發區）。婁江河、新瀏河、李家港河三大水系環繞而過u開發商開發商

47、：蘇州協鑫置業有限公司 u項目定位項目定位：毫宅u價格價格：獨棟11000/m2 ，高層4600-7800/m2 u客戶類型客戶類型：獨棟（本地私營業主），鄉下老板，政府官員，小部分上海、蘇州投資客和外國人u占地面積占地面積：208畝u總建筑面積總建筑面積：197400m2 u物業類型物業類型：獨立別墅、聯體別墅、 疊加別墅、兩棟32層高層、小高層u綠化率綠化率：50%u設備設備：安防系統，智能化信息系統 保溫節能建筑材料，節能率高達40， 太倉首家引進家庭直飲水系統典型案例典型案例1高爾夫湖賓花苑高爾夫湖賓花苑三房三房 192.26m2三房三房 194.40m21400014000平方平方豪

48、華五星級會所豪華五星級會所3232層豪華高層，層豪華高層，102m102m太倉最高建筑太倉最高建筑3棟建筑面積約棟建筑面積約900m2的親水豪華別墅的親水豪華別墅婁 江 河高爾夫球場高爾夫球場本報告是嚴格保密的。40太倉城市中心配套齊全的商住綜合體，在太倉城市中心配套齊全的商住綜合體，在城市中心形成價值標桿城市中心形成價值標桿典型案例典型案例2南洋麗都南洋麗都u項目概況：項目概況：u位置位置：位于太倉市老城區商業圈中心 。地理位置得天獨厚u開發商開發商：南洋（太倉）房地產置業發展有限公司u技術經濟指標技術經濟指標：u項目定位項目定位：城市中心商住綜合體u總面積總面積：22.94萬 m2 （ 1

49、03630平米商業廣場區、31650平米酒店式公寓、94200平米商業住宅區 ）u均價均價：5500/ m2 主力戶型：主力戶型：120 120 m2三房，三房，80-100 80-100 m2二房二房u客戶客戶：以本地客戶為主，部分昆山、上海、蘇州及港澳臺客戶u物業類型物業類型：商業（沃爾瑪超市、尖沙嘴百貨、商業街），住宅（11棟高層、酒店式公寓）u停車位停車位：1200個 u銷售情況銷售情況：約600套住宅，其中300套為回遷房，300套推向市場，今年6月開盤，現已為尾盤階段。1818層層1818層層1818層層1818層層18層層1818層層1818層層22層層26層層26層層26層層本

50、報告是嚴格保密的。41外地開發商開發的商、住、娛樂于一體的外地開發商開發的商、住、娛樂于一體的多功能體，建有太倉第三個五星級酒店多功能體，建有太倉第三個五星級酒店典型案例典型案例3寶龍寶龍.城市廣場城市廣場u項目概況：項目概況：u位置位置：新區（經濟開發區） u開發商開發商：蘇州寶龍房地產發展有限公司 u技術經濟指標技術經濟指標：u項目定位項目定位：旅游、娛樂、餐飲、休閑、游樂、文化、酒店式公寓的多功能體u總面積總面積：30萬m2 u價格價格：小高層3800，多層二手房4200； 內街商鋪5500，外接商鋪6000-7000主力戶型：主力戶型：100-150 m2三房，80-100 m2二房，

51、40-50m2酒店式公寓u客戶客戶：本地客戶70%（私營業主、醫生、老師、工薪階層），上海蘇州20%u物業類型物業類型：多層, 小高層, 酒店式公寓，別墅, 商鋪u銷售情況銷售情況： 05年5月推出360套多層，06年底售完。06年5月推出600多套小高層，今年6月售完，酒店式公寓銷售高峰期10套/天本報告是嚴格保密的。42太倉老城區內整體規劃建設的高檔住宅社區，戶型太倉老城區內整體規劃建設的高檔住宅社區，戶型區間跨度廣，戶型豐富區間跨度廣，戶型豐富 典型案例典型案例4金谷府邸金谷府邸u項目概況：項目概況：u位置位置：老城區市中心西側u開發商開發商：華南房產、金建房產、城建房產 u技術經濟指標

52、技術經濟指標：u占地面積占地面積：5萬m2 u建筑面積：建筑面積：1414萬萬m2 ，分兩期開發，共600套 u價格價格：05年下半年均價3500，目前4400戶型區間：戶型區間：43m2一房-190m2的五房客戶客戶：本地客戶70%，少量蘇州和昆山的置業者大戶型客戶（本地私營業主、公務員），中低端客戶為白領和工薪階層u物業類型物業類型：7棟多層,6棟 小高層,u綠化率：綠化率：42%u銷售情況銷售情況： 旺季60-70套/月，平均30-40套/月本報告是嚴格保密的。43中國人居環境金牌建設試點項目中國人居環境金牌建設試點項目 7070米超寬棟距，純高層高品質社區米超寬棟距，純高層高品質社區典

53、型案例典型案例5君悅豪庭君悅豪庭u項目概況：項目概況：u位置位置：老城區市中心西側u開發商開發商：上海蘭升經典房地產開發有限公司和太倉華僑房地產開發公司u技術經濟指標技術經濟指標：u占地面積占地面積：4.5萬m2 u建筑面積：建筑面積：9.29.2萬m2 u物業類型物業類型：8棟高層u價格價格：目前4000-3500，沿街商鋪10000/ m2u戶型區間：戶型區間：102-159 m2u客戶客戶：本地客戶80%，大戶型客戶主要是本地私營業主、公務員， 小戶型客戶是老師、白領等。u綠化率：綠化率：40%本報告是嚴格保密的。4444太倉市商業主要集中于三條商業街：新華西路商太倉市商業主要集中于三條商業街：新華西路商業街、人民路商業街以及縣府街商業街業街、人民路商業街以及縣府街商業街人民路商業街人民路商業街沿街商業較為集中，商業繁榮度較高，以零售類為主；人流量較大；與新華西路交界處較為繁華，分布有華聯商廈、新世界百貨、肯德基等；50-99平方米之間的商鋪所占比例較大商鋪租金在5-6元/平方米/天；售價在14000-15000元/平方米；零售類經營情況較好新華西路商業街新華西路商業街沿街商業主要集中在北面，南面多為大型餐飲以及大型購物中心，整條商業街以零售類為主；50-99平方米之間的商鋪所占比例較大商鋪租金在4-5元/平方米/天；售價在12000-13000元/平方米；餐飲類