1、飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃引領(lǐng)品質(zhì)引領(lǐng)品質(zhì) 獨(dú)具風(fēng)騷獨(dú)具風(fēng)騷長(zhǎng)清大學(xué)城項(xiàng)目決策策劃報(bào)告長(zhǎng)清大學(xué)城項(xiàng)目決策策劃報(bào)告策劃：張鵬飛、韓鳳華、郭莎莎、秦娜娜策劃：張鵬飛、韓鳳華、郭莎莎、秦娜娜飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃 本項(xiàng)目將是飛宇首個(gè)本項(xiàng)目將是飛宇首個(gè)SHOPPING MALLSHOPPING MALL，也是，也是占領(lǐng)長(zhǎng)清市場(chǎng)的橋頭堡。它對(duì)飛宇的意義不僅占領(lǐng)長(zhǎng)清市場(chǎng)的橋頭堡。它對(duì)飛宇的意義不僅僅是成功整合第一個(gè)綜合商業(yè)，更是進(jìn)入綜合僅是成功整合第一個(gè)綜合商業(yè)，更是進(jìn)入綜合商業(yè)板塊的契機(jī)點(diǎn)。商業(yè)板塊的契機(jī)點(diǎn)。 效果圖效果圖飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策

2、劃目 錄contents123項(xiàng)目愿景及目標(biāo)項(xiàng)目愿景及目標(biāo)市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判本體分析本體分析飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃總體構(gòu)思總體構(gòu)思服務(wù)對(duì)象為服務(wù)對(duì)象為大學(xué)城師生、大學(xué)城師生、周圍居民、外地游客等，周圍居民、外地游客等，并能輻射長(zhǎng)清城區(qū)的居民并能輻射長(zhǎng)清城區(qū)的居民服務(wù)對(duì)象服務(wù)對(duì)象2建設(shè)一所建設(shè)一所集餐飲、購(gòu)物、集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、電影院、賓娛樂(lè)、休閑、電影院、賓館等品種齊全、環(huán)境優(yōu)雅館等品種齊全、環(huán)境優(yōu)雅的大型商業(yè)大廈。的大型商業(yè)大廈。1建設(shè)目標(biāo)建設(shè)目標(biāo)建設(shè)規(guī)模為建設(shè)規(guī)模為1.71.7萬(wàn)平，涉及萬(wàn)平，涉及地下和地上兩個(gè)層次的商業(yè)地下和地上兩個(gè)層次的商業(yè)區(qū)域。區(qū)域。建設(shè)規(guī)

3、模建設(shè)規(guī)模3飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃企業(yè)戰(zhàn)略意義：企業(yè)戰(zhàn)略意義：成功布局大學(xué)城，輻射長(zhǎng)清市區(qū)，成功布局大學(xué)城，輻射長(zhǎng)清市區(qū)， 為企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。為企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。企業(yè)品牌意義：企業(yè)品牌意義：打造大學(xué)生高度認(rèn)可的飛宇品牌商打造大學(xué)生高度認(rèn)可的飛宇品牌商 業(yè)，商業(yè)品牌提升其他物業(yè)品牌。業(yè)，商業(yè)品牌提升其他物業(yè)品牌。實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)：以商業(yè)為主體，其他各類物業(yè)協(xié)調(diào)以商業(yè)為主體，其他各類物業(yè)協(xié)調(diào) 運(yùn)作，穩(wěn)定回現(xiàn)，并最終服務(wù)商業(yè)。運(yùn)作，穩(wěn)定回現(xiàn)，并最終服務(wù)商業(yè)。項(xiàng)目愿景及目標(biāo)項(xiàng)目愿景及目標(biāo)飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃目 錄conten

4、ts123項(xiàng)目愿景及目標(biāo)項(xiàng)目愿景及目標(biāo)市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判本體分析本體分析飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判項(xiàng)目背景研究項(xiàng)目背景研究商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃發(fā)展初期（發(fā)展初期（2005200520082008年）：各高校建設(shè)時(shí)期年）：各高校建設(shè)時(shí)期 狀況：高校建設(shè)周圍比較荒涼、周圍配套設(shè)施不健全發(fā)展中期（發(fā)展中期（200820082012 2012 年）：進(jìn)入快速發(fā)展期年）：進(jìn)入快速發(fā)展期, ,周圍配套開(kāi)始周圍配套開(kāi)始完善完善 狀況：各高校、大學(xué)城商業(yè)街初步建設(shè)完成，各高校招生量增多； 商鋪增多，各高校周邊流動(dòng)小吃店增多； 住宅

5、小區(qū)建設(shè)，城區(qū)住宅分布結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，住宅區(qū)域外移； 濟(jì)南園博園開(kāi)始建設(shè)并投入運(yùn)營(yíng)，將吸引大批人流。近期發(fā)展（近期發(fā)展（20122012年至今）：由低端商業(yè)向中端商業(yè)過(guò)渡年至今）：由低端商業(yè)向中端商業(yè)過(guò)渡 狀況：大學(xué)城逐步完善，人流量逐步增多，認(rèn)可度獨(dú)步提升； 住宅小區(qū)建設(shè)基本完成，入戶增多； 周圍購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲較為混亂，臟、亂、差嚴(yán)重。大學(xué)城發(fā)展歷程及狀況大學(xué)城發(fā)展歷程及狀況飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判項(xiàng)目背景研究項(xiàng)目背景研究商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商業(yè)街丹鳳小區(qū)銀座本本案案飛宇集

6、團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃商業(yè)街以傳統(tǒng)商業(yè)為主，業(yè)態(tài)業(yè)種相對(duì)低端，對(duì)區(qū)域商業(yè)街以傳統(tǒng)商業(yè)為主，業(yè)態(tài)業(yè)種相對(duì)低端，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度高，經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度高， 購(gòu)物環(huán)境吵雜。購(gòu)物環(huán)境吵雜。n業(yè)態(tài)上以中小型百貨、小型超市專業(yè)市場(chǎng)及最原始的商業(yè)集市等低級(jí)業(yè)態(tài)為主；n從業(yè)種上看，以滿足大學(xué)生基本生活需求的綜合百貨、服裝鞋帽、餐飲娛樂(lè)、文體設(shè)施為主；n商鋪分布比較零散，業(yè)態(tài)比較雜競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域一競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域一n依托品牌效應(yīng)以及成熟的商務(wù)氛圍形成的中高檔目的地商圈 ；n舒適的購(gòu)物環(huán)境形成了人氣聚集的消費(fèi)場(chǎng)所；競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域二競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域二銀座位為高檔消費(fèi)，主要購(gòu)物場(chǎng)所點(diǎn)式分散布局，缺銀座位為高檔消費(fèi)，主要購(gòu)物場(chǎng)所點(diǎn)式分散布

7、局，缺乏互動(dòng)與消費(fèi)者的可參與性。乏互動(dòng)與消費(fèi)者的可參與性。飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃目 錄contents123項(xiàng)目愿景及目標(biāo)項(xiàng)目愿景及目標(biāo)市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判本體分析本體分析飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃本體分析本體分析區(qū)位分析區(qū)位分析功能分析功能分析飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃區(qū)位條件區(qū)位條件 本地塊位于大學(xué)城的大學(xué)路中段，處大學(xué)城中心位本地塊位于大學(xué)城的大學(xué)路中段，處大學(xué)城中心位置，周圍緊鄰居民區(qū)、高校、園博園，城市意象較強(qiáng)。置，周圍緊鄰居民區(qū)、高校、園博園，城市意象較強(qiáng)。飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃交通條件交通條件 項(xiàng)目大學(xué)路

8、與海棠路項(xiàng)目大學(xué)路與海棠路交界處，交通非常便利。交界處，交通非常便利。項(xiàng)目緊鄰交通主干道交界處，交通條件優(yōu)越，項(xiàng)目緊鄰交通主干道交界處，交通條件優(yōu)越，地塊標(biāo)識(shí)地塊標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。性強(qiáng)。 K301、濟(jì)長(zhǎng)巴巴士、濟(jì)長(zhǎng)巴巴士2路、路、3路等途徑本項(xiàng)目。路等途徑本項(xiàng)目。 開(kāi)通商場(chǎng)班車開(kāi)通商場(chǎng)班車吸引人流吸引人流飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊內(nèi)部現(xiàn)狀本項(xiàng)目地塊無(wú)建筑覆蓋，植被多為雜草，利于開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目地塊無(wú)建筑覆蓋，植被多為雜草，利于開(kāi)發(fā)。飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃項(xiàng)目周邊人口較為集中，交通便利。土地狀況良好。整個(gè)項(xiàng)目地塊平整，便于規(guī)模開(kāi)發(fā)。大學(xué)誠(chéng)商業(yè)中心，大學(xué)

9、生對(duì)區(qū)域認(rèn)可度高，商業(yè)需求旺盛，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值高。開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)估開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目的成功運(yùn)作將有利于集團(tuán)布局長(zhǎng)清周邊。本項(xiàng)目有足夠的條件成為大學(xué)城乃至長(zhǎng)清地標(biāo)式建筑，代言長(zhǎng)清。地塊開(kāi)發(fā)屬性符合大學(xué)城的整體規(guī)劃，同時(shí)改善區(qū)域內(nèi)缺乏時(shí)尚、活潑、品質(zhì)元素的形象。地塊周邊多條城市主干道以及公交線路，極為便利的交通為項(xiàng)目帶來(lái)利好。延伸價(jià)值評(píng)估延伸價(jià)值評(píng)估機(jī)會(huì)價(jià)值評(píng)估機(jī)會(huì)價(jià)值評(píng)估地塊總體價(jià)值評(píng)估地塊總體價(jià)值評(píng)估飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃本體分析本體分析區(qū)位分析區(qū)位分析功能分析功能分析飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃大學(xué)城核大學(xué)城核心客戶心客戶高校師生高校師生周邊居民周邊居民外

10、來(lái)游客外來(lái)游客吸引關(guān)鍵吸引關(guān)鍵：價(jià)格合理、產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)勢(shì)突出、交通方便吸引關(guān)鍵吸引關(guān)鍵：產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)格合理、舒適便捷吸引關(guān)鍵吸引關(guān)鍵：產(chǎn)品品質(zhì)、舒適便捷、環(huán)境優(yōu)雅對(duì)價(jià)格和配套的關(guān)注度：高校師生周邊居民外來(lái)游客對(duì)價(jià)格和配套的關(guān)注度：高校師生周邊居民外來(lái)游客從區(qū)域來(lái)源上可將大學(xué)城客戶分為三類從區(qū)域來(lái)源上可將大學(xué)城客戶分為三類客戶梳理客戶梳理飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃客戶需求客戶需求高校師生：高校師生：餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)健身、住宿餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)健身、住宿周圍居民：周圍居民：餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)健身餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)健身外來(lái)游客：外來(lái)游客：餐飲、購(gòu)物、休閑、住宿餐飲

11、、購(gòu)物、休閑、住宿-快捷快捷 飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃項(xiàng)目布局項(xiàng)目布局海海 棠棠 路路大大學(xué)學(xué)路路商商場(chǎng)場(chǎng)停停 車車 位位商商販販區(qū)區(qū)吸引吸引人流人流飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總占地面積為項(xiàng)目總占地面積為2.7萬(wàn)平米，總建筑面積為萬(wàn)平米，總建筑面積為1.7萬(wàn)平萬(wàn)平米，商業(yè)體量較大，總體規(guī)模有一定的震撼性。米，商業(yè)體量較大，總體規(guī)模有一定的震撼性。飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃飛宇集團(tuán)商業(yè)綜合體策劃S S（優(yōu)勢(shì)）：（優(yōu)勢(shì)）：WW（劣勢(shì)）：（劣勢(shì)）：OO（機(jī)會(huì)）：（機(jī)會(huì)）：T T（威脅）：（威脅）：1 1、主干道大學(xué)路和海棠路的交、主干道大

12、學(xué)路和海棠路的交匯處，交通便利，昭示性好匯處，交通便利，昭示性好2 2、周邊客戶量大，未來(lái)的城市、周邊客戶量大，未來(lái)的城市發(fā)展核心區(qū)。發(fā)展核心區(qū)。3 3、地塊規(guī)模大，可塑性高、地塊規(guī)模大，可塑性高4 4、項(xiàng)目山水資源優(yōu)勢(shì)明顯、項(xiàng)目山水資源優(yōu)勢(shì)明顯1 1、市場(chǎng)發(fā)展不成熟，片區(qū)整體、市場(chǎng)發(fā)展不成熟，片區(qū)整體形象還不高形象還不高2 2、首次進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，管理沒(méi)、首次進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，管理沒(méi)有參考經(jīng)驗(yàn)。有參考經(jīng)驗(yàn)。1 1、縣城擴(kuò)張，城區(qū)發(fā)展方向、縣城擴(kuò)張，城區(qū)發(fā)展方向2 2、市場(chǎng)產(chǎn)品空缺，電影院、中、市場(chǎng)產(chǎn)品空缺，電影院、中端商品購(gòu)物前景看好。端商品購(gòu)物前景看好。1、周邊商業(yè)街和在建銀座吸客、周邊商業(yè)街和在建銀座吸客量大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較大量大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較大 S