1、房地產估價復習題、單項選擇題1、某房主用同一房地產作抵押貸款，先后與工商行、建行、交行簽訂了抵押合同，工商行、 交行、建行與房主分別先后到房地產管理部門辦理了抵押登記手續。房主無力歸還貸款，處 分抵押物時，銀行受償順序為 ( ) 。A、三家銀行按貸款額分攤B工商行一建行一交行C、建行一交行一工商行D工商行一交行一建行2、處分抵押房地產所得金額，應首先 () 。A、扣除土地出讓金B、支付處分抵押房地產的費用C、歸還抵押權人債權D扣除抵押房地產應繳納的稅款3、耕地占用稅實行的是 ( ) 稅率。A、比例B定額 C超額累進D地區差異4、 房屋權利人法定名稱改變或者房屋現狀、用途變更時，應申請房屋( )

2、 登記。A、他項權利B、轉移C、所有權初始D變更5、 ?城市房地產管理法?規定，城市根底設施用地和公益事業用地( ) 由縣級以上人民 政府批準劃撥A、必須B、應當C可以D不能6、在征地拆遷過程中，依據房屋的 () 給予補償A、建筑造價B、重置價格C、評估價格D建造本錢+目標利潤7、我國工業用地土地使用權出讓的最高年限為 () 年A、30B、40C、70 D、508 、房地產業與建筑業既有區別又有聯系，它們之間的主要區別是房地產業兼有生產(開 發)、經營、管理和效勞等多種性質，屬于 ()A、第一產業B第二產業C、第三產業D既是第二產業又是第三產業9、土地使用權抵押時，其地上建筑物 ( ) 抵押A

3、、隨之B、不能C由抵押人確定是否D由抵押權人確定是否10、某開發公司需征用 100 畝耕地，該塊耕地征用前三年的平均年畝產值為 1000元，按最高補償標準應支付 () 萬元土地補償費。A、 30B、40C、 60D、 7011、編制城市規劃，一般分總體規劃和 () 兩個階段。A、分區規劃B、詳細規劃C、區域規劃D專業規劃12、土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者未申請續期，或雖申請續期但未獲批準的，土地使用權由國家 () 收回A、有償B、補償C無償D根據情況確定13、土地() 是我國土地所有權發生轉移的惟一方式。A、出讓B、劃撥C轉讓 D、征用14、 某宗土地按其用途國家規定最高出讓年

4、限為50 年，協議出讓年限為 40 年，經開發建設 5 年后轉讓，其轉讓后土地尚可使用的年限為 ()年A、50B、 45C、 40D、 3515、 房地產權利人法定名稱改變或者房地產現狀、用途變更時，應申請( ) 登記A、他項權B轉移C、初始D變更16、土地使用權出讓合同規定的期限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于 屆滿前 ( )申請續期A、二年B、一年C 六個月D 三個月17、房地產交易成交價格明顯低于市場價格的，以評估價格作為交納稅費的依據，交易 當事人對評估價格有異議的，可以在接到評估價格通知后 15日內，向 ()A、人民法院起訴 B、房地產行政主管部門申請復核C、仲裁機構申

5、請仲裁D交易雙方當事人共同認定的評估機構申請重新評估18、采取協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于 ( )A、基準地價B政府定價C、評估價D按國家規定確定的最低價19、設立房地產中介效勞機構， 必須向 () 申請注冊登記， 領取營業執照， 方可開業。A、房地產管理部門 B工商行政管理部門C、土地管理部門D建設管理部門20、建設用地規劃管理由 ()部門負責A、建設 B、房地產管理 C、城市規劃行政主管 D 土地管理21、 根據?土地管理法?的規定，征用耕地的補償費為該耕地被征用前三年平均年產值的() 倍。A 4 6B、4 8CC 6 10D 1522、?城市房地產管理法?規定，國家實行房地產價

6、格評估制度和房地產 () 價格申報制度A、評估B、成交C協議D核定23、我國土地所有權的主體除國家外、A、還有集體B、還有個人C還有集體和個人D沒有24、按照?城市房地產管理法?規定采取協議方式出讓的土地使用權出讓金 ()A、由出讓方、受讓方平等協商確定B、由專業人士評估確定C、由政府決定D不得低于按國家規定所確定的最低價25、抵押評估時， ( ) 可列入估價范圍。A、違章建筑B、過期的臨時建筑C出讓土地上的在建工程D已列入拆遷范圍的房屋26、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的 ()A、買賣B、租賃C抵押D分配27、職工住房公積金是 ( ) 信貸資金來源之一。A、商業性B社會性

7、C、政策性 D自營性28、土地使用者超過土地使用權出讓合同約定的開工開發日期滿( ) 未開工開發的，國家可以無償收回土地使用權A、半年B 年C、二年D 三年29、土地使用權抵押時，其地上建筑物 ( ) 抵押A、隨之B、不能C由抵押人確定是否D由抵押權人確定是否30、某開發公司需征用 100 畝耕地，該塊耕地征用前三年的平均年畝產值為 1000元，按 最高補償標準應支付 ( ) 萬元土地補償費。A、 30B、 40C、 60D、 70二、多項選擇題1、?土地管理法?規定的土地補償費包括 () 等A、耕地補償費B、附著物、青苗補償費C、勞動力安置補助費D新菜地開發建設基金E、臨時用地補償費2、?城

8、市房地產管理法?規定的根本制度中包括( )A、房屋拆遷許可證制度B、房地產價格評估人員資格認證制度C、房地產價格評估制度D建設工程監理制E、土地使用權和房屋所有權登記發證制度3、房地產的有償轉讓形式有 ( )A、買賣B、贈與C、繼承D抵押E、交換4、房地產中介效勞機構年檢制度主要是檢查 () 等方面的情況A、遵守有關法律、法規、政策B、遵守職業道德、標準C、是否按照核準的業務范圍進行經營D是否執行規定的收費標準E、執業人員培訓情況5、以() 方式取得房地產產權的人，是契稅的納稅人A、買賣B、交換C、繼承D贈與E、典當6、出讓土地使用權的規定有 () 。A、必須是國有土地B、符合土地利用總體規劃

9、、城市規劃和年度建設用地方案C、出讓方案由土地管理部門制定，報政府批準實施D出讓方案由規劃部門制定，報政府批準實施E、出讓方案由土地管理部門會同城市規劃、建設、房地產管理部門共同擬訂，按規定報 人民政府批準后，由土地管理部門實施7、國家提前收回土地使用權時，應根據 () 給予相應補償。A、出讓年限B、土地使用者的納稅情況C、土地使用者的經營情況D開發土地的實際情況E、使用土地的實際年限8、房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、效勞的行業，是具有 () 等特點的產 業。A、先導性B、風險性C、帶動性D主導性E、根底性9、拆遷人對被撤除的 () 應予補償。A、違章建筑B、抵押房屋C、超過批準

10、期限的臨時建筑D未超過批準期限的臨時建筑E、產權有糾紛的房屋10、房屋拆遷公告要明確 ()A、拆遷人B、被拆遷人C、拆遷范圍D拆遷期限E、建設工程11、城市房屋拆遷中，被拆遷人無正當理由拒絕拆遷，縣級以上人民政府責令其限期拆遷 后；仍逾期不拆遷的，由 () 強制拆遷。A、人民政府B、縣級以上人民政府責成有關部門C、公安機關D房屋拆遷主管部門申請人民法院E規劃主管部門12、?城市房地產管理法?規定， ( ) 要進行登記備案A、房屋租賃B、房地產評估C設立房地產開發企業D商品房預售E、房地產轉讓13、按有關規定，城市房屋拆遷不予補償的建筑物包括 ()A、臨時建筑物B超過批準期限的臨時建筑物物D違章

11、建筑物E已設定抵押權的建筑物C、產權有糾紛的建筑14、物業管理與傳統的房屋管理有著本質的區別，主要表達在( )A、管理體制不同B、物業的產權類型不同C管理的內容不同D物業的用途不同E、管理的運行機制不同15、產權人將其房地產 ()的行為，屬于房地產轉讓。A、買賣 B、捐獻給福利機構C抵押 D抵債E、使用權抵債16、編制城市分區規劃的主要任務，是在總體規劃的根底上，對城市的( ) 配置作進步安排。A、建筑密度B人口分布 C公共設施 D、根底設施E、土地利用17、根據?土地管理法?的規定，征用耕地的補償費用包括、A、土地補償費B、安置補助費 C、地上附著物補償 D青苗補償E、生產補償費18、以下哪

12、些既可能屬于國家所有，又可能屬于集體所有的、A、森林B、山嶺C、水流D灘涂E、草原19、H公司的一處合法房產倒塌，經與 G公司協商，由G公司出資新建，房屋建成后其 一半歸G公司所有。H公司與C公司需到房地產管理部門辦理房屋()登記。A、初始B轉移C、變更D注銷E、他項權20、某職工購置了一套商品房，申請房屋權屬登記，登記機關經審查決定不予登記，其原因可能是 () 。A、該商品房未辦理土地出讓手續B、買賣雙方未簽訂購房合同C、商品房配套設施不齊全D房屋竣工驗收不合格E、未辦理公證21、房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、效勞的行業，是具有() 等特點的產業。A、先導性B、風險性C、帶動性

13、D、主導性E、根底性22、房地產的有償轉讓形式有 ()A、買賣B贈與C、繼承D抵押E交換23、()不得設定抵押權A、超過出讓合同約定的開工開發日期滿二年未開工開發的土地B、按規定補辦出讓手續并交納了土地使用權出讓金的原劃撥土地C、權屬有爭議的房地產D已簽訂租賃合同的房地產E、預售的商品房24、以()方式取得房地產產權的人，是契稅的納稅人A、買賣B、交換C、繼承 D贈與E、典當25、建筑工程招標可以采取 ( ) 招標方式A、公開B、邀請C內定26、房地產開發具有 () 等特點。A、資金量大B、附加值高C風險大強27、?城市規劃法?規定的一書兩證是 ()A、選址意見書B規劃用地申請書D建設工程規劃

14、許可證28、2002 年，國土資源部出臺了D協議E、階段D回報率高E、產業關聯性C、建設用地規劃許可證E建設用地許可證11 號令，規定商品住宅用地必須采取 ()方式取得。A、招標B、拍賣C掛牌29、房地產產權登記是指對 () 登記A、房屋所有權B、土地所有權E、房屋收益權30、不得抵押的房屋有 () 。A、在建的教學樓B在建的賓館E、按房改標準價購置的房屋D劃撥E、協議C房屋使用權D 土地使用權C開放的圖書館D博物館三、判斷題1、房產稅的征收范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。()2、 商品房預售所得款項由開發該商品房的房地產商自主安排使用。()3、房屋的所有權人具有多樣性，土地所有

15、權人是惟一的。()4、經房地產估價師執業資格考試合格者，就可以房地產估價師的名義從事房地產估價業 務。 5、我國對建設工程開工實行施工許可制度。6 、在征地中，需要安置的農業人口數為被征用地上的人口數。7、房地產轉讓時，一般以申報的成交價格作為繳納稅費的依據。8、城市房屋拆遷安置的對象是被撤除房屋的使用人。9、撤除臨時建筑和違章建筑不給予補償。10、工程建設監理就是建設監理機構受政府質量監督部門的委托，對工程質量進行監督管 理。 11、在設定了抵押權的土地上，所有的房屋都屬于抵押財產。12、城鎮土地使用稅的征稅對象是國有土地和集體所有的土地。13、建設工程監理就是由監理單位對建筑平安實施監督和

16、管理。14、房地產價格評估機構資格等級實行一級、二級、三級制度。申請房地產價格評估機構 資格等級應依次逐級上升，不得越級。 15、我國現行的土地制度是社會主義公有制即全民所有制16、房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產17、土地使用權不管其取得方式如何，均可單獨設立抵押權。18 、房地產咨詢是指為房地產經濟活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術、代 理等方面效勞的經營活動。 19、我國土地實行的是社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。20、我國建設工程開工實行建設監理制度21、房產稅的征收范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。22、商品房預售所得款項由開

17、發該商品房的房地產商自主安排使用。23、房屋的所有權人具有多樣性，土地所有權人是惟一的。24、經房地產估價師執業資格考試合格者，就可以房地產估價師的名義從事房地產估價業 務。 25、我國對建設工程開工實行施工許可制度。26 、在征地中，需要安置的農業人口數為被征用地上的人口數。27、房地產轉讓時，一般以申報的成交價格作為繳納稅費的依據。28、城市房屋拆遷安置的對象是被撤除房屋的使用人。29、撤除臨時建筑和違章建筑不給予補償。30、工程建設監理就是建設監理機構受政府質量監督部門的委托，對工程質量進行監督管 理。 四、簡答題1. 運用假設開發法估價一般分為以下 6個步驟進行。2. 簡述選取可比實例

18、的要求。3. 簡述房地產估價的原那么。4. 簡述低價與一般物品價格的不同。5. 簡述房地產估價的本質。6. 簡述房地產的特性。7. 簡述房地產價格的特征。8. 簡述制定估價作業方案的思路。五、綜合題1、如何撰寫估價報告？舉例說明。2、某宗房地產的土地面積為1000吊,建筑物面積為2000吊。土地是10年前通過征收集體土地 取得的，當時取得的費用為18萬元/畝，現時重新取得該類土地需要的費用為 620元/m2;建 筑物是 8年前建成交付使用的，當時的建筑造價為每平米建筑面積 700元，現時建造類似建 筑物的建筑造價為每平方米建筑面積 1200元，估計該建筑物有八成新。 請選用所給資料測算 該該宗

19、房地產的現時總價和單價。3、某旅館共有 300 張床位，平均每張床位每天向客人實收 50 元，年平均空房率為 30%，平 均每月運營費為 14 萬元。據調查，當地同檔次旅館一般床價為每床每天 45 元，年平均空房 率為 20%，正常營業每月總費用平均占每月總收入的 30%;該類房地產的資本化率為 10%。請 選用所給資料測算該旅館的價值。4、某宗房地產的年凈收益為 2萬元，購置者的自有資金為 5萬元，自有資金資本化率為 12 %，抵押貸款常數為 0.08 。請求取該宗房地產價格。5、某商店的土地使用期限為 40年，自 2003年 10月1 日起計算。該商店共有兩層，每層可 出租面積為200m2

20、。一層于2004年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金 為180元/ m2，且每年不變；二層現暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金 分別為200元/ m2和120元/ m2,運營費用率為25%。該類房地產的出租率為100%，報酬率 為 9%。請計算該商場 2007年 10 月 1 日帶租約出租時的正常價格。6、某宗房地產每年凈收益為 50 萬元，建筑物價值為 200 萬元，建筑物資本化率為 12%，土 地資本化率為 10%。請計算該宗房地產的價值。房地產估價復習題答案一、單項選擇題I、A 2、C 3、C 4、A 5、 D 6、C 7、A 8、C 9、B 10、DII

21、、C 12、 D 13、A 14、A 15、A 16、C 17、C 18、A 19、C 20、D21、C 22、C 23、A 24、A 25、D 26、B 27、D 28、D 29、B 30、D二、多項選擇題I、ABCD2、 ACDE3、BC4 、 ACDE5、 ABCD6、BCD7、AB8、ABCE9、ABD10 、ABCE11 、AD 12、ACE 13、AD 14 、BCDE 15、ACD 16、ABDE 17 、ABCD 18、ABDE 19 、 ACD 20 、 ACD 21 、ABCE 22、BC 23、CE 24、 ABCD 25、AC 26、ABCDE 27 、ACE 28、

22、ABC 29、 AC 30 、 ACE三、判斷題1>V2、x 3、x 4、x 5>V 6、x 7>V8>V9、x 10、xII、 X 12、X 13、X 14、V15、X 16、V 17、X 18、X 19、V 20、X21>V 22、X 23、X 24、X 25、V 26、X 27、V 28、V 29、X 30、X四、簡答題1 、運用假設開發法估價一般分為以下 6 個步驟進行： 調查待開發房地產的根本情況；選擇最正確的開發利用方式；估計開發經營期；預測開發完成后的房地產價值；估算開發本錢、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及投資者購置待開發房地產應

23、負擔的稅費；進行具體計算，求出待開發房地產的價值2、簡述 選取可比實例的要求?？杀葘嵗龖桥c估價對象類似的房地產；可比實例的成交日期應與估價時點接近可比實例的交易類型應與估價目的吻合 ;可比實例的成交價格應是正常價格或可修正為正常價格 .3、簡述房地產估價的原那么。獨立、客觀、公正原那么；合法原那么；最高最正確使用原那么；估價時點原那么；替代原 那么；謹慎原那么。4、簡述低價與一般物品價格的不同。答：地價與一般物品價格不同主要表現在以下 6個方面：生產本錢不同；折舊不同； 價格差異不同；市場性質不同；價格形成時間不同；供求變化不同。5、簡述房地產估價的本質。答：房地產估價本質上是評估房地產的價

24、值而不是價格；房地產估價應是模擬市場定價 而不是替代市場定價；房地產估價是提供價值意見而不是做價格保證；房地產估價都有 誤差但誤差應在合理范圍內；房地產估價既是一門科學也是一門藝術。6. 簡述房地產的特性。答：從房地產估價和把握房地產價值的角度來看，房地產主要如下特性：不可移動；獨 一無二；壽命長久；供應有限；價值量大；用途多樣；相互影響；易受限制； 難以變現和報價增值十個特性。7. 簡述房地產價格的特征。答：房地產價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金；房地產價格受區位的影響 很大；房地產價格實質上是房地產權益的價格；房地產價格形成的時間較長；房地產 價格容易受交易者的個別情況的影響。8

25、. 簡述制定估價作業方案的思路。答：擬采用的估價技術路線和估價方法；擬收集的估價所需資料及其來源渠道；預計 需要的時間、人力和經費；估價作業步驟和時間進度安排。五、綜合題1如何撰寫估價報告？舉例說明。答題要點：估價報告通常由8大局部組成：封面；目錄；致委托人函；注冊房地產 估價師聲明；估價的假設和限制條件；估價結果報告；估價技術報告；附件估 價委托書；估價對象位置圖；估價對象內外部狀況以及周圍環境和景觀圖片；估價對 象權屬證明；估價中引用的其他專用文件資料；估價機構資質證書復印件、估價機構營 業執照復印件；注冊房地產估價師的注冊證書復印件2、 答題要點：該題主要是注意重新構建價格應是估價時點的

26、價格。在弄清了此問題的根底上， 該宗房地產的價值測算如下：該宗房地產的現時總價=土地重新構建價格+建筑物重新構建價格X成新率=620X 1000+1200X 2000 X 80%=2540000元該宗房地產的現時單價=該宗房地產的現時總價寧建筑面積=254000- 2000=1270 元 /m23、某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收 50元，年平均空房率為30%平 均每月運營費為14萬元。據調查，當地同檔次旅館一般床價為每床每天 45元，年平均空房 率為20%正常營業每月總費用平均占每月總收入的 30%該類房地產的資本化率為10%請 選用所給資料測算該旅館的價值。解：該題主要是注意區別實際收益與客觀收益及在何種情況下應采用何種收益進行估價的問 題：在估價中，一般除了有租約限制的以外，都應采用客觀收益。在弄清了此問題的根底上， 該旅館的價值測算如下：年有效毛收入=300X 45X 365X 1-20% =394.20 萬元年運營費用=394.20 X 30%=118.26萬元年凈收益=394.20-118.26=275.94 萬元旅館價值=275.94 - 10%=2759.4萬元4