1、會計學1城市房屋拆遷管理制與政策城市房屋拆遷管理制與政策第1頁/共52頁第2頁/共52頁n4 4、了解拆遷現狀、了解拆遷現狀第3頁/共52頁一、城市房屋拆遷的概念和特征 城市房屋拆遷是根據城市規劃和專項工程建設需要以及當地政府的用地文件，在取得拆遷許可證的情況下，依法拆除和遷移建設用地范圍內的原有房屋及其附屬物，并由拆遷單位和個人對原房屋及其附屬物的所有人或使用人進行補償和安置的一系列活動。（僅適用在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，集體土地上的拆遷行為，按照土地管理法等有關法律、法規執行）具有以下法律特征：（一）房屋拆遷具有強制性（二）房屋拆遷必須經過人民政府依法批準（三）房屋拆遷的條件是

2、對被拆遷人給與合理的補償 第4頁/共52頁 城市房屋拆遷是當今各級政府非常關注的工作，國家及省雖然對房屋的拆遷補償有明確的要求，但各地執行不一，大多以房地產市場價格體現補償，掩蓋了土地使用權價值。各地因城市房屋拆遷而引發的社會矛盾日益突出，成為當地的“熱點”、“難點”和“焦點”，其核心是對被拆遷人的補償問題。因此科學評估房地產價格，合理確定補償金額，是決定拆遷工作順利實施、維護拆遷當事人合法權益、構建和諧社會的關鍵所在。 第5頁/共52頁二、基本規范 1991年3月22日國務院頒布了城市房屋拆遷管理條例，2001年6月13日，國務院頒布第305號令，發布新的城市房屋拆遷管理條例，并于2001年

3、11月1日正式實施(以下簡稱拆遷條例)。三、拆遷范圍拆遷條例規定，房屋拆遷適用范圍主要包括三個方面。一是地域范圍，主要是指城市規劃區內的國有土地。 二是物的范圍，主要是指拆遷房屋及其附屬物 。 三是人的范圍，拆遷人和被拆遷人。 第6頁/共52頁單位單位第7頁/共52頁第三講之第四部分 城市房屋拆遷第8頁/共52頁第三講之第四部分 城市房屋拆遷第9頁/共52頁五、房屋拆遷主管部門的權利和義務 拆遷條例規定的房屋拆遷管理，由國家和地方政府根據職權實施管理。 國家一級的城市房屋拆遷管理部門是指國務院建設行政主管部門，其管理職責是負責全國城市房屋拆遷工作的監督管理。 地方一級的房屋拆遷管理部門是指縣級

4、以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門，其管理職責是對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。 根據拆遷條例的規定，房屋拆遷管理部門的監督管理職責包括房屋拆遷許可證的審批、延期拆遷的審批、拆遷委托合同的備案管理、暫停辦理有關手續通知書的發放、延長暫停期限的審批、拆遷裁決、受理強制拆遷的申請、建設項目轉讓的管理、拆遷補償安置資金使用的監督、拆遷產權不明確房屋的補償安置方案的審核、對拆遷違法行為的查處以及對接受委托拆遷的單位的資格認定等內容。第10頁/共52頁五、房屋拆遷主管部門的權利和義務（續） 縣級以上地方人民政府有關部門，如工商、公安、規劃、司法、文化、環境等行政主管部門等，是拆遷的

5、協管部門，其在拆遷管理中的職責是依照拆遷條例的規定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。 縣級以上人民政府土地行政主管部門(包括國務院土地行政主管部門)應當依照有關法律、行政法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。 房屋拆遷許可證是房屋拆遷主管部門發給( )的拆遷憑證。 A房地產管理部門 B被拆遷人 C房屋拆遷申請人 D具有房屋拆遷資格的單位 答案：C 解析：根據題意，房地產管理部門、被拆遷人都不是拆遷的實施部門，不應選擇；至于具有房屋拆遷資格的單位如果不申請，房屋拆遷管理部門是不會發放房屋拆遷許可證的，因此只有C是對的。第11頁/共52頁第12頁/共52頁第13頁/共52頁

6、一、房屋拆遷補償制度 （一）拆遷補償的概念 所謂拆遷補償是指拆遷人因拆除、遷建被拆遷人的房屋及其附屬物，使被拆遷人受到一定的經濟損失，根據法律、法規的有關規定給予被拆遷人的一定的經濟賠償。（二）拆遷補償的對象、范圍和標準 1、拆遷補償的對象 拆遷補償的對象是產權人或稱為所有權人（注意不是使用人）。拆遷條例規定的所有權人包括兩種代管人：一種是私有房屋的代管人，即私房的產權人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全權代理人。另一種是國家授權的國家房屋及其附屬物的管理人，即房地產管理局。 第14頁/共52頁 一、房屋拆遷補償制度（二）拆遷補償的對象、范圍和標準（續） 2、拆遷補償的范圍 拆遷補償的范圍是

7、被拆除的房屋及其附屬物。但拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑不予補償，拆除未超過批準期限的臨時建筑應給予適當補償。 3、拆遷補償的標準拆遷貨幣補償標準確定的基本原則是等價有償，采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，用房地產市場評估的辦法確定。 “等因素”包含被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率、樓層、朝向等 第15頁/共52頁 一、房屋拆遷補償制度 （三）拆遷補償的形式 1、產權調換房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。 拆除非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，

8、由拆遷人給予貨幣補償。 2、貨幣補償所謂貨幣補償是指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經濟損失。貨幣補償的金額，按照被拆除房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。 3、產權調換與貨幣補償相結合 產權調換與貨幣補償相結合的拆遷補償是指拆遷人對被拆遷人部分采取產權調換、部分采取作價補償。 (十)第16頁/共52頁 二、房屋拆遷安置（一）拆遷安置的含義與對象 拆遷安置是拆遷人因拆除被拆遷人的房屋而對被拆除房屋使用人所作的用房安排處置。 被拆除房屋使用人是指在拆遷范圍內具有正式戶口的公民和在拆遷范圍內具有營業執照或者正式辦公的機關、團體、企業、事業單位。拆遷條例

9、規定，拆遷人對使用人進行拆遷安置是拆遷人的法定義務，使用人要求拆遷人給予安置是使用人的法定權利。 拆遷安置的對象分為兩種：一是指公民；二是指法人。 拆遷人對房屋使用人的安置，可以實行臨時安置和長期安置。臨時安置是指在一次安置有困難時，拆遷人為被拆遷房屋使用人提供臨時過渡用房或由被拆除房屋使用人自行尋找房屋過渡而由拆遷人付給過渡費的一種安置辦法。長期安置包括易地安置和原地長期安置 第17頁/共52頁 二、房屋拆遷安置（二）拆遷安置的標準 拆遷條例規定，拆遷安置的標準是以被拆除房屋的面積作為計算依據。拆遷安置根據被拆除房屋是住宅還是非住宅和區位地段不同，在安置面積上有一定程度的區別（由原來的重置價

10、轉向市場價、對人轉向對物）2003年12月，建設部下發了城市房屋拆遷估價指導意見，這是規范城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權益的新的規范性文件，該意見已于2004年1月1日起施行。（三）拆遷安置補助費 是指拆遷人向被拆遷人支付的因被拆遷人遷移他處居住時的費用。拆遷安置補助費包括三種：(1)搬家補助費；(2)臨時安置補助費； (3)損失補助費。 第18頁/共52頁三、特殊情況下的拆遷補償、安置（一）產權不明確房屋的補償、安置 產權不明確的房屋是指無權屬證明、產權人下落不明、暫時無法確定產權的合法所有人或因產權關系正在訴訟的房屋。 由于房屋產權的不確定性，補償安置的主體也就不能確定。但是

11、，拆遷實施中不能因為其主體不明確，就降低或不對此類房屋進行補償。產權不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。 其中，“證據保全”是指對可能滅失或者以后難以取得的，證明一切法律行為或事件的證據，依法收集、保管和固定，以保持其真實性和證明力的一種措施。第19頁/共52頁三、特殊情況下的拆遷補償、安置（二）抵押房屋的補償、安置 抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。 設有抵押權的房屋被拆遷時應當按以下程序進行補償和安置：一是要認定抵押的有效性。未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安置；二是應當及時通

12、知抵押權人，般是接受抵押的銀行；三是能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經抵押權人認可；四是不能解除抵押關系的，按照法律規定的清償順序進行清償，依法向抵押人進行追償。第20頁/共52頁三、特殊情況下的拆遷補償、安置（三）公益事業房屋及其附屬物的補償 公益事業一般是指科教、文化、衛生、社會公共福利性非生產性事業，公益事業多為非營利的社會福利事業。 用于公益事業房屋的認定，一是要根據其服務對象，是為大多數老百姓服務還是為特定人群服務的，是共享性的還是排他性的；二是考慮此類房屋是否有經營、是否有收益。 對拆除公益事業用房的貨幣補償，通過評估確定其價格，公益事業用房由于缺乏足夠的交易案例，

13、也沒有收益，因此，用成本法評估可能會更科學。第21頁/共52頁三、特殊情況下的拆遷補償、安置（四）臨時建筑的補償、安置及違章建筑的處置 臨時建筑是指必須限期拆除、結構簡易、臨時性的建筑物、構筑物和其他設施，臨時建筑都應當有規定的使用期限。拆遷人對拆除超過批準期限的臨時建筑并不予補償是符合法律規定的，也符合公平原則的。未超過批準期限的臨時建筑，是合法建筑。拆除未到期限的臨時建筑，會給臨時建筑所有人帶來一定的經濟損失，因此，也應當按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償。 違章建筑是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定建設，嚴重影響城市規劃的建筑。 違章建

14、筑的認定是規劃行政主管部門的職權范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規劃行政主管部門出具證明。作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有認定權利，也沒必要自行認定。在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償。第22頁/共52頁三、特殊情況下的拆遷補償、安置例題1：拆遷人對被拆除的 ( )應予補償。（年試題） A 違章建筑 B 抵押房屋 C 超過批準期限的臨時建筑 D 未超過批準期限的臨時建筑 E 產權有糾紛的房屋答案：BDE解析：必須拆除的違章建筑，不予補償；未超過批準期限的臨時建筑，是合法建筑，應予補償；不能因產權有糾紛，對其房屋不予補償。因此，BDE是對的。例題2：產權不

15、明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向( )辦理證據保全。 A 人民法院 B 公證機關 C 檢察機關 D 人民政府答案：B解析：產權不明確的房屋在被拆除前，因為未進入法律程序，只有公證機關，才能辦理證據保全。第23頁/共52頁資料建設部2002年18月份受理來信共4820件次，其中，涉及拆遷問題的占28%。上訪1730批次，其中反映拆遷問題的占70%；在集體上訪的123批次中，拆遷問題占83.7%。投訴和上訪披露的問題多集中在法律意識薄、形象工程多上面。另據建設部統計，2002年17月份，全國因房屋拆除引發三級以上事故共5起，造成26人死亡，16人受傷。 第24頁/共52頁（內

16、部矛盾）（外部矛盾）第25頁/共52頁一、房屋拆遷糾紛的類型房屋拆遷糾紛按糾紛所處的環節可分為：、拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議，形 成糾紛。、拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協議后，被 拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷，形成糾紛。第26頁/共52頁二、房屋拆遷糾紛的處理方式 （一）達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛處理方式 1、行政裁決 拆遷裁決是房屋拆遷主管部門根據一方當事人的申請，應用行政 手段對補償安置爭議依法作出決斷的具體行政行為。當事人對裁 決不服的，可以在裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。 拆遷條例規定了拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆

17、遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。實施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決的內容包括補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項裁決應當自收到申請之日起30日內作出。第27頁/共52頁（一）達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛處理方式 2、依法起訴 若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起3個月內向人民法院起訴在訴訟期間，拆遷人已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供了拆遷安置用房、周轉用房的情況下，訴訟期間不停止拆遷的執行。 3、強制拆

18、遷 拆遷條例規定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的拆遷期限內未搬遷的，可以依法實施強制拆遷，而不論其是否正在進行補償安置方面的訴訟。 實施強制拆遷必須以裁決為前提。在實施行政強制拆遷的時候，應由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。第28頁/共52頁 （二）達成拆遷補償安置協議后，拆遷糾紛處理方式 房屋拆遷補償安置協議是約定房屋拆遷當事人之間民事權利和義務關系的合同。因此，拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，應當采取司法救助的方式來解決如果拆遷當事人之間沒有達成仲裁協議的，拆遷人可以向人民法院提起民事

19、訴訟。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行如采取仲裁方式，拆遷當事人必須自愿達成仲裁協議仲裁協議包括房屋拆遷補償安置協議中訂立的仲裁條款和以其他方式在糾紛前或糾紛后達成的請求仲裁的協議。仲裁委員會的選擇由當事人協議確定。仲裁實行“一裁終局制”。裁決作出后，當事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會或者人民法院不予受理。 沒有仲裁協議的，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理；當事人達成仲裁協議的，一方向人民法院起訴的，人民法院不予受理第29頁/共52頁例題1：達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛處理方式有( )。 A 行政裁決 B依法起訴 C法院判決 D強制拆遷 答案：ABD 法院判決顯然不是達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛處理方式例題2：在房屋拆遷糾紛的處理中，下列( )說法是正確的。 A 實施裁決的房屋拆遷管理部門是鄉級以上地方人民政府房屋 拆遷管理部門。 B若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起3個月內 向人民法院起訴 C拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期 限內拒絕搬遷的，應當采取司法救助的方式來解決 D裁決作出后，當事人就同一糾紛再申