1、當前房地產業發展困境及對策分析以北京為例 摘 要最近幾年，房地產企業快速增長，已經成為人們生活中必不可少的事物。房地產業不僅僅已經成為我國經濟發展的重要支撐點，而且隨著人民消費能力的提高，導致了房價增速較快，使人們對其的爭論聲增加。我國目前實現經濟持續增長的還是融資、增加人民消費和對國外出口貨物，房地產對我國的經濟增長具有很價格很高問題等都是十分緊迫的。本文對房地產發展階段出現的問題進行剖析，以北京市為例，探索房地產業的困境與對策。在以后的很長一段時間里房地產行業仍然會對我國的經濟增長占位首要地位，國家也因為房地產所帶來的巨大經濟利益取得了很大的發展，我國相關政策對房地產的發展在目前狀況下仍是

2、鼓勵的態度，這也在很大程度上刺激了房地產的快速發展。由于我國目前經濟制度還不是很完善、房地產制度還不夠完整等因素的限制和影響，房地產經濟逐漸走入泡沫時代，以北京市來研究當前房地產業面對的困境，根據政府頒布的調控措施來研究分析對策以及房子的需求問題，并以此提出具有幫助性的意見。關鍵詞：房地產經濟；政府調控；健康運行；供需矛盾；北京市AbstractIn recent years, the rapid growth of real estate enterprises, has become an indispensable thing in people's lives. The rea

3、l estate industry has not only become an important supporting point for China's economic development, but also with the improvement of people's consumption capacity, which led to the rapid growth of housing prices. At present, China's economy continues to grow, or financing, increase peo

4、ple's consumption and exports of goods to foreign countries, the real estate of China's economic growth is very high prices and other issues are very urgent. This paper analyzes the problems in the real estate development stage, and takes Beijing as an example to explore the plight and Count

5、ermeasures of the real estate industry. After a long period of time in the real estate industry is still in the economic growth of our country occupying the first position, but also because of the enormous economic benefits the national real estate has achieved great development, China's policy

6、on the real estate development in the current situation is still encouraging attitude, this is also a large extent stimulated the rapid development of real estate.Due to China's current economic system is not perfect, the real estate system is not complete and other factors and the impact of the

7、 real estate bubble economy gradually into the era of the current real estate industry facing difficulties in Beijing City, according to regulatory measures issued by the government to study on countermeasures and the house demand, and thus with the help of the views put forward.Keywords: Real estat

8、e economics; Government regulation; Healthy operation; Imbalance between supply and demand;Beijing目 錄TOC o "1-2" h z u 摘 要 IAbstract II目 錄 III一、前言 1（一）研究背景和研究目的 1（二）研究步驟及方法 1二、我國房地產業發展現狀 1（一）房地產業的地位 2（二）房地產業的重要性 2三、我國房地產行業發展現狀研究 3（一)北京市房地產業的發展特征 3（二）北京市房地產業發展問題分析 4四、北京市房地產業發展現狀研究 5（一）嚴格控制土

9、地市場供給 5（二）行業內進行產業結構調整 6（三）加強政府宏觀調控政策 7（四）健全房地產業金融體系 8結 語 9參考文獻 10謝 辭 11一、前言（一）研究背景和研究目的1.研究背景房地產業是我國社會經濟中的重要一環。正是因為房地產業的助推作用，中國的經濟才能如此持續高速的發展。對于房地產一些有關的企業，如建材、交通和機械等企業的增速也是非常快，這是因為房地產增長，自然而然會伴隨著附帶品的增長。同時房地產的快速增長，也擴大了工作崗位，解決了我國勞動力的過剩現象，對維持我國社會經濟健康運轉具有重要意義。2.研究目的房地產業作為國家經濟中的重要角色，我國政府對房地產的發展開放了綠色通道，致使房

10、地產業規模不斷擴大。然而如今狀況下，我國的經濟制度還不完善，房地產制度也不完整，導致房價快速的增長，致使很大一部分人無法負擔起過的房價1。出現了各種各樣的問題，引起了相關部門的重視與反思。因此，在這種大背景下，本研究旨在于以北京市為例來分析房地產業中自身存在的問題并給出相應的對策，從而引導房地產業有序發展。（二）研究步驟及方法1.研究步驟（1）針對房地產相關文獻、書籍資料的收集、整理。（2）依靠現階段掌握的知識，對以前學者做的結果進行解讀，完成自己的分析過程。（3）與導師密切聯系，完成論文的撰寫,并得出論文結論。2.研究方法  （1）文獻研究法通過不斷地搜集與整理國內外房地

11、產行業發展的研究成果，并且對其進行詳細全面的分析，掌握其核心內容，結合北京市的發展現狀，提出適合北京市房地產業健康發展的建議，對北京市房地產業健康有序發展的研究做出一定的借鑒作用。（2）定性分析和定量分析相結合通過對我國的相關政策和指導文件進行分析，對房地產方面優惠政策進行定性分析，對北京市房地產業發展問題及對策的相關指數進行定量分析。二、我國房地產業發展現狀（一）房地產業的地位在中國，房地產業成為我國經濟不可或少的一部分，開始創建不同的經濟形式，是在我國開始實行經濟改革興起的。由我國主觀國家經濟部門發布的2012-2016年房地產行業市場發展現狀及投資預測分析報告可以得出,房地事業是經濟體制

12、改革的結晶，它與商品經濟相輔相成，隨著商品經濟的增長它也會不斷增長。我們可以看出，房地產事業是對土地的重新利用，在原來的基礎上進行建設和管理以及包括一系列的后期服務如裝修和改造等，是一個擁有導向性、風險性、帶動性與基礎性事業2。房地產業是促進經濟發展的重要一環，任何行業的建設和發展都離不開房地產業。人民需要獲得更多的經濟收入以及社會增加更多的就業機會，實現人人有工作做，社會才能正常和諧的發展，經濟才能進一步的提升速率。房地產的用處可以體現再以下幾點：1、可以補充國家經濟增長所需的事物；2、讓群眾的生活質量的得以提高、增加幸福度；3、可以吸引外來資金，使我國的經濟狀況更加一步的對外開放； 4、通

13、過綜合性開發，一定程度上可避免與分散建設弊端，從而有利于城市的規劃與實施；5、可以外我國的現代化建設提供重要的資金支持，確保能夠穩定的運行；6、可以實現有關行業的增長，列如：建筑、重工、水泥、鋼材和機械定行業的增長；7、可以促進房地產企業對自己的經營模式以及管理方式的改革，房地產事業對我國經濟增長做出更好的作用。因此要抓緊時間對房地產制度進行研究和發布，使其更好的運作，是改變我國群眾目前的經濟條件，讓其過上更好的生活的基本訴求；是促使消費與擴大消費，增加社會的就業崗位，維護廣大人民的切身利益，保障社會和諧穩定，為實現我國政府的目標作出根本性的作用，同時增加人民的幸福生活。（二）房地產業的重要性

14、1.房地產業可擴大城市經濟建設規模土地和房屋是一個城市發展的前提，只有充足的地方才能保證經濟的增長，才能促進城市引進外資，對其投資和利用。同時，土地和房屋也是國家的實力的體現，是城市內涵的表現。通常來說，現代化城市建設是否具有非常高效益的經濟能量，這是城市對其自己所擁有的模式的檢測，只有各種不同的狀況相聯系下，才能更好的發揮城市的效率。2.對財政收入和利稅上繳等都有很大提升房地產行業對我國財政稅收方面做出了一定的貢獻，經濟的快速增長離不開房地產業的發展。發達國家中，一般情況下房地產收入可占財政收入10%40%，土地資產占總資產40%60%。有償出讓國有徒弟的使用權，可為城市化建設提供穩定財政收

15、入。據相關調查，在我國土地收益中，一般城市為財政收入的25%左右，深圳等地高達40%左右，被稱作政府第二財政3。3.房地產業的發展大大提高我國就業水平根據我國待就業人口激增等一系列現實問題來說，房地產事業可以增加很多工作崗位，解決部分人民的就業問題。拿和社會息息相關的建筑行業來說，按每億元房屋投資和施工面積1（億元）:16.7（萬平方米）來測算，如果新增500億元房屋投資，就可增加8390萬平方米施工面積所需就業人員200人，由此類推，可安排我國就業人口150萬人，再在相關行業的帶動下，就可提供更多的就業崗位4。三、我國房地產行業發展現狀研究（一)北京市房地產業的發展特征1.地域性較強，企業競

16、爭不完全房地產在不同的地方發展速度不一樣，在一些一線城市里具有很高的增長速度，而在那些落后山區里卻幾乎不增長。北京地區作為國家首都、重點經濟區域，自從20世紀90年代以來，隨著城鎮住房制度改革的深入，北京市房地產業規模不斷擴大，不僅改善人民的生活質量更是帶動了北京市的經濟發展5。房地產事業也具有地方保護性質，不屬于這個地方的房地產企業一般會受到歧視，而且也無法對這個地方的地產事業進行開發和使用。2.受到土地與資金的相對制約由于北京市的人口數量與土地面積不相匹配，可用土地較少，人民對房地產心理訴求不斷增加，房地產業價格隨之一路走高。除此之外，北京的很多房地產企業發展不夠成熟，其可開發資金比較稀少

17、，銀行貸款力度較小，還有政府一些調控政策的出臺與限制，導致土地與資金也就成了制約北京房地產業發展的重要因素之一。 3.高負債性、高風險性與高波動性大部分房地產公司都是給他人借取很多的資金來發展自己的規模，每時每刻都要擔心風險的可能發生。由于如今貸款行業的擴大和對房地產業的刺激作用，北京市房地產業發展規模呈不斷增長狀態。但在這么多的房地產中，他們就像其他公司競爭一樣，也需要相互斗爭和合作。雖然房地產可以帶來很大的收益，但是破產的風險也是時刻存在的6。并且房地產受政府的政策改變比較快，一會兒好，一會兒壞。（二）北京市房地產業發展問題分析1.房地產業規模增長速度過快北京市近幾年房地產業發展

18、迅速，居民的住房訴求增長較快，供給大量增加，房地產業規模增長速度不斷加快。很顯然，房價應與居民的收入及經濟發展速度相適應，理論上來說，房屋的總體價格要符合其價值才合理。但是每一個事物的價值都是按照所付出的時間作為依據，具體到實際的價格，表現為商品房成本加稅金與利潤。開發商占用很多的土地去建造更好的房子，依次從中獲得更多的利益，這就有可能導致商品房賣不出去的現象。這就是因為房地產業利潤空間巨大，房地產商盲目追求利潤的結果。2010年為止，北京市人均住房建筑面積增了1.96倍。伴隨著房子的大量建造，環境問題也遭到了很大的破壞。在住房需求方面，北京市城市化進程不斷加快，人口數量越來越多，并且很多的鄉

19、下農民進城，導致城市的房子不能滿足人民的需求，所以城市首先解決的問題就是如何確保住房能夠充足的滿足人民的需要7。2.房地產業建設結構不合理最近幾年，由于國家政府大力扶植房地產，并采取更好的措施增加人民的購房欲望，房地產狀況正在慢慢好轉。但奢華的房屋和中配的房屋在得到人民喜愛的程度上還是偏低，現在很多群眾都會買稍微價格低一些的房子，而不會去買那些奢華的房屋。并且人民對于小點的房子有更好的購買欲，導致中型和小型房子賣得很快8。據有關部門去年對北京市20家房地產企業的調查，所售商品中，單價在3500元/平方米之下的僅占4.6%，3500-5000元/平方米的占38.7%，建筑所占面積100平米的房子

20、也僅占1.3%，100-120平米的僅占27.9%。此戶型中商品房占9.1%。從北京市實際情況來看，大多數居民的儲蓄比較少，購買能力較低，更希望購買價位合理的普通住房與經適房，然而目前市場上仍多是價格較高的商品房。這會造成高檔住宅呈現供過于求的狀況，會導致空置住房的數量提高，根據這種情況，經適房就會出現供不應求的現象，北京市出現經適房的供比高達1:8。3.房地產業價格上漲價格明顯最近幾年，房子的價格失去了應有的平穩，變成了快速的增長，導致了社會產生非常大的問題。雖然有些城市里的房子價格已經回到正常的范圍，但像北京市這樣的一線城市房子價格還是存在過快的增長9。北京華遠集團總裁任志強在“中國經濟5

21、0人論壇”上表示，現階段全國城市民眾需要將近七百萬的房子，然而房地產所建的房子總共不多于三百多萬。建成的房子只能為一部分的人提供房屋保障，對于那些非常發達的城市，外來務工的民眾則需要的更多的房子10。在市場危機產生后，導致國內外經濟一片萎縮，致使錢幣大量貶值，又加上銀行沒有好的利率，增加群眾的存款激情，導致市面上過多的金錢流通，然而正是這個時刻，我國的房地產卻增速提高。這是因為房子價格上漲，驅使了很多商人投身房地產，這種現象循環發生，導致了房價離譜的增長。4.房地產業金融體系不完整雖然房地產事業發展迅速，但是國家對于房地產的調控卻沒有跟上時代的步伐，一些基本的房地產法規制度沒有建立完整，相關的

22、管理措施也沒有出臺，這就導致了房地產金融體系不完整，工作效率較低，像北京市房地產行業的資金投資結構就存在一些問題，商業房的投資比例過高，遠遠大于經濟適用房建設的投入比重，從而導致房地產市場出現一些問題。如今，商業銀行的資金已經進入房地產中，引導著地產經濟的走勢，成為房地產行業的龍頭資金11。由數據可知，北京大部分房地產業對外進行購地建設房屋所需的資金很多是來自銀行，他們通過銀行的資金來對外進行擴張。由此可以看出，商業銀行則實質上參與了房地產的開發和建設，在其過程中所出現的事故自然要承擔責任。還可以通過其他方式進行資金的籌集，比如股票發行、合伙人分擔等方式，各種不同的方式都可以實現資金的匯聚，由

23、于現在房地產還是萌芽狀態，對于銀行貸款來說，它所占的份額比較小。四、北京市房地產業發展現狀研究（一）嚴格控制土地市場供給1.加大土地供應的調整力度目前北京市已經出現土地、房屋供應不足的趨勢，調整土地供應結構如箭在弦。土地的儲備機構應根據市場現狀適時的調整各類用途的土地儲備與供給量，以化解在地價、房價快速上漲的情況下，人民的需求與供給之間的失衡矛盾。還需減少北京市三環以內的住宅用地與高檔住房用地，控制高檔住房開發力度，加大經適房和廉租房建設力度，適當放寬住房標準，力求達到居民的心理住房訴求。2.建立土地價格相關調控體系根據北京市房地產市場的現實情況，國家需要對地價進行調控，可以通過國家定價與指導

24、價格來調控，比如創建基準價格、標定地價等。可學習國外成功的經驗。例如日本政府會在每年固定的時間公示官方調查與評價的地價12。“公示地價”是指在調控土地價格基礎上的官方公開的價格，其作用是為了加強政府對土地價格的監督與審查能力，進而為合理的制定土地價格，公正的進行土地買賣提供理論依據。（二）行業內進行產業結構調整1.加快房地產多元化經營趨勢圖1 房地產多元化經營趨勢由上圖可知，對于過去房屋住處的改革的基礎上，房地產企業一定要改變原來的經營模式，增加新的運行模式。房地產企業不僅僅要經營一些關于精神文化、大眾養老等方面的行業，而且，要積極控股或者參股別的行業，實現多元化或者徹底轉型。因為有太多的公司

25、進入地產行業，導致地產行業競爭力提高，一些小型的地產企業必須要盡快轉型。2.對企業建立信譽檔案加大力度來推行房產開發企業誠信等級評定制度，另外，要為企業建立信譽檔案，需要將企業身份登記、好的做法做登記，不好的做法做出批評，把這些信息通過網絡公告天下，對企業的信用等級進行保存，記錄企業的交易過程不但作為部門評定的依據，還應向社會進行公開，有利于促進一批信譽好的企業的健康發展，對于信譽差的企業進行收購或破產13。3.規范房產中介機構的經營與管理方式近幾年，北京市新住房、二手房及房屋出租發展勢頭特別好，房產中介這個新興市場出現了很多機會。由于現在中介機構的多數員工素質普遍比較低，導致得工作中會出現很

26、多非法牟利行為，所以中介機構需要建立各種職前培訓與在職績效考核相關制度，不斷完善對房產中介專業知識培訓，進而提高中介員工的整體素質，從而創造一個健康的房地產發展環境。（三）加強政府宏觀調控政策表1 國企改革相關文件密集出臺時間 部門 文件2016年3月31日 國務院、發改委 關于2016年深化經濟體制改革重點工作的意見2016年5月25日 國資委 2016年度指導監督地方國資工作計劃2016年6月5日 中央全面深化改革領導小組會議 關于在深化國有企業改革中堅持黨的領導加強黨的建設的若干意見、關于加強和改進企業國有資產監督防止國有資產流失的意見對于目前來說，國家對于自己管理的公司沒有很好的實施，

27、也沒有進行很好的監督。對于一些公司中出現的問題沒有及時的解決和管理，這就造成了很壞的局面。但是從現在開始，國家對相關公司的轉型進度嚴抓起來，并且還制定了相關條例，督促著有關領導要盡快落實完成。1.加強相關領域配套建設一方面，提高行業服務水平，加強交通、供暖、學校、醫院等一系列基礎設施建設，促使房地產業有序發展。另外一方面，跟隨國家的改革政策。城市居民住處的改革不僅為我國的經濟得到了更一步的提升，而且還對相關的居住環境加以完善14。對相關房地產市場進行監管，根據北京市的房地產業現狀對當下市場進行針對性的改革。2.積極履行經濟調節與市場監管的職能政府要把握好市場經濟的走向，不能任意的對市場經濟出手

28、干涉，要出臺一些相關的法律法規對市場運行時出現的問題進行監管，對房地產事業要秉著開放包容的態度，要積極的引導房地產事業的走向，對其實施科學的管理。同時，設立一定的規章制度，對房屋的后期銷售方面進行更好的管理，保證房地產銷售市場健康運行、公平交易。（四）健全房地產業金融體系1.加快房地產金融的體制改革對于房地產行業的后續發展，需要在經營范圍、管理層面進行變換，只有升級公司的監督模式，健全房地產的資金使用制度，才能從根本上對公司的未來做出支撐，才能對這個產業出現的情況進行更好的管理和監督。同時對銀行的交易模式也要進行升級，要創造更好、更全面的銀行管理制度，對銀行的金融服務做出保障，實現房地產業的金

29、融更好更快的發展15。對于房地產價格過快的增長，要建立一個公平的金融市場，能夠讓市場對其價格判定，這樣會更好的實現國家經濟的收益，跟人們的生活帶來好處。2.房地產金融體系進行多元化發展對于目前的房地產業經濟收入比較貧乏，只能依靠某些產業才能獲得收益，要盡快實現不同產業的經濟收入，并實施不同房產融資模式，取消只有銀行資金的來源支撐房產業，減少銀行的破產風險。例如增加房產增值業務，實現資金收入來源；開放房產企業的股票發行，可以更好的融資，以便于對房產更好的投資和開發，同時也要鼓勵外來資金的入市，緩解國內經濟資金的緊張局面，使我國的房地產業走出國門，向海外市場進發。結 語最近幾年，我國已經實現又貧窮到富裕的轉變，在國際上的話語權也在相應的提高。同時，人民的生活跟原來相比，變化的也更加出色，實現了質的飛躍。然而，我們要始終明白我國的國情還是沒有改變，仍然是初級時期，我們仍然要繼續奮斗，最終實現國家的富強和繁榮。所以我們要解決各個方面的矛盾，只要建立一個公平的市場才能讓社會經濟更好更快的增長。對于國家提出的要轉變生產模式，提高生產效益，這是非常重要的。對于這樣的政策，當然也會對房地產造成影響，為了房地產能夠更好的