1、    房地產企業涉稅風險分析與管控    王軍摘要：房地產企業如何采取有效措施不斷減低稅務風險成了企業發展中面臨的一大難題。如果不能有效的規避稅務風險，必定會給企業的未來帶來巨大的隱患。但是目前很多房地產企業在稅務風險控制中仍然存在較多的問題，筆者從目前房地產企業稅務風險控制的實際情況出發，分析開發過程中的各類稅務風險，并提出具體的管控措施，以期給房地產企業降低稅務風險提供一些參考和借鑒。關鍵詞：房地產；涉稅風險；風險分析；管控措施：f810.42 文獻識別碼：a ：1001-828x（2016）022-000-01隨著國內房地產市場的不斷發展與壯大，

2、政府主管部門對房地產行業的調控和監管力度不斷加大，特別是在稅收監管方面尤為突出。因此，如何加強房地產企業涉稅風險的分析與管控，已經是擺在經營者面前的一個重要課題。為此，本文從房地產企業主要涉稅風險識別入手，通過分析其中存在的問題，并結合營改增等新發布的稅收法規，提出稅務管控建議，以期達到幫助企業防范稅務風險的目的。一、房地產企業涉稅風險類型及其分析（一）收入確認方面1.企業在開盤預售前收取的購房定金等預收款項，計入其他應付款或不入賬，沒有按照營改增政策的相關規定，申報繳納增值稅。2.房地產企業擬定銷售價格或簽訂銷售合同時，將有些費用不包括在合同價內，形成價外費用，為了減少應按稅額，不將其并入銷

3、售收入申報納稅，而只是在往來款科目中按代收代付款處理。3.以房抵頂債務或工程款，沒有按照營改增相關政策及時確認銷售收入。房地產企業由于銷售受阻或資金受限，不能及時支付施工單位的工程款或供應商的材料款，只能以房抵頂債務或工程款，稅務處理上沒有及時確認銷售收入，從而造成增值稅、企業所得稅以及土地增值稅等稅款沒有及時申報。涉稅風險分析：收入確認環節所涉及的稅務風險，不僅涉及到增值稅，同時還會影響企業所得稅、土地增值稅以及印花稅等稅種的正確計算和繳納。根據國稅函發1995156號文件規定，“納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天，此項法規所稱的預收款，

4、包括預收定金”。房地產企業將收到的定金計入其他應付款，未進行增值稅申報，是延期納稅，可能面臨稅收稽查的風險。根據財稅2016年36號文件以及營改增辦稅指南的相關規定，銷售額是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，所以，企業沒有將價外費用確認為收入以及沒有將以房抵工程款確認為收入的行為，主管稅務機關可以認定為偷稅行為。（二）成本確認方面1.虛列或者虛增成本費用。在房地產稅務稽查案例中，虛列或虛增成本的方法不一而足，有的企業虛列建筑安裝成本，有的企業虛增材料成本，有的虛列拆遷成本，有的虛增融資成本，最終目的就是為了擠占企業利潤，減少應納稅額。2.未按配比原則結轉成本。有的企業未按照總局國稅

5、發200931號文的規定，合理區分期間費用和歸集開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本，致使成本核算混亂，存在重復結轉成本以及人為調節成本的現象。涉稅風險分析：成本確認環節主要影響房地產企業的企業所得稅以及土地增值稅的申報與繳納。主管稅務機關可以通過建安成本數據的合理性分析，即可發現開發企業銷售成本虛增、成本結轉不實等情況。如果通過財務賬冊比對檢查核實，可以認定為偷稅行為。（三）發票的使用與管理方面營改增改變了房地產企業整個會計核算體系，而且帶來了開票系統、報稅系統、認證抵扣、稅款繳納等操作方面的一系列新變化，稍有不慎便會產生稅收風險。根據目前房地產企業增值稅專用發票使用

6、和管理的實際情況，重點關注以下問題：1.虛開增值稅專用發票。2.開具增值稅專用發票時，發票項目填寫不完整，遺漏納稅人的基本信息，這種情形會導致發票認證通不過，影響進項稅票抵扣。3.由于房地產企業實行增值稅時間不長，許多應該并且能夠取得進項稅票或抵扣憑證的情形卻沒有取得，失去了抵扣機會。取得符合要求的進項稅票卻未能在規定時間到主管稅務機關認證，造成不能抵扣。4.企業取得了增值稅專用發票，并在規定時間內進行了認證，但由于屬于不得抵扣進項稅的業務，企業仍按照抵扣事項進行抵扣進項稅額。涉稅風險分析：增值稅專用發票比以前普通發票的管理制度更加嚴格，違法后果也更加嚴重。我國刑法中涉及增值稅專用發票的罪名就

7、多達五項，涵蓋虛開增值稅專用發票等。除刑事責任外，企業還可能面臨基于稅收征收管理法的行政處罰和因善意接受虛開增值稅專用發票不能抵扣帶來的稅款損失。二、房地產企業涉稅風險管控（一）加強稅務風險知識的宣傳，提高對稅務風險的認識隨著房地產行業精細化管理時代的到來，房地產企業過去那種缺少風險管理意識，沒有稅務風險管控措施的做法已遠遠不能適應市場發展的要求，甚至會給企業帶來巨大的經濟損失，為此，首先要在企業實行全員稅務風險知識的宣傳，要讓每個人明白自己在日常工作中有可能涉及的稅務風險，不斷提高對稅務風險的認識。（二）制定企業稅務風險管控流程，強化稅務風險信息管理每個房地產企業都有不同的開發業態和管理模式，同時房地產開發產品具有投資大、周期長、涉及面復雜等特點，企業需要根據自身的開發特性和相關稅務政策，制定相應的稅務風險管控流程。不斷收集和更新本企業適用的稅收法規政策，建立稅務信息溝通機制，強化稅務風險的信息管理，使企業做到防患于未然，盡早形成應對措施。（三）建立良好的稅企關系，進行有效的信息溝通在稅法原則既定的情況下，各地的稅收征管模式也不盡相同。為了更加有效率的完成稅收工作，各地稅務機關在具體征管工作中具有一定的自由裁量權。為此，房地產企業面對多變得市場變化和不斷推出的稅收法規政策，一定要加強與稅務機關的聯系與溝