1、東海岸藍色會所經營管理方案一、藍色會所的經營思路二、藍色會所人員架構及編制崗位說明三、會所部分經營測算四、藍色會所客房經營測算五、客房及會所整體經營測算六、會所服務項目收費標準七、藍色會所客房價及折扣八、藍色會所管理權限九、藍色會所營銷推廣方案十、藍色會所營銷廣告費用預算十一、藍色會所餐飲配套解決方案十二、藍色會所開辦費預算十三、藍色會所代租管協議文本一、東海岸藍色會所經營思路根據萬科東海岸 的規模和定位，結合大梅沙地地區同類項目的特點和運作的實際情況，并考慮到東海岸一期公寓的具體條件，將東海岸藍色會所定位為加勒比海風情海岸度假、會議、休閑公寓會所。1. 1 目標客源：一深圳為主，華南及港澳為

2、輔，其他地區補充的中檔偏高的休閑、度假、會議、培訓客源。1. 2 初期客源比例分析*商務客源（會議、培訓）25%*旅行社、訂房公司客源25%*萬科公司客源（公司會議、培訓和職員）15%*萬科業主客源（深圳、華南區、全國）25%*其他散客10% 1. 3 會所部分的經營定位以中檔為主的專業運動保健休閑主題會所，開放式經營，以東海岸為主、公寓住客、專業教練培訓的學員為主要客源。1. 4 會所部分的營銷項目1、 專業運動培訓類提供專業的、持排的教練員，開辦足球、網球、籃球、乒乓球、排球、羽毛球、游泳、太極拳等項目的培訓班和進修班（成人、兒童）。為東海岸業主，公寓住客和其它散客量身訂制個性化的各類課程

3、。2、 業保健及理療類（位置可在會所二樓）可設足浴保健、SPA中醫推拿等常規保健理療項目。3、 專業健身體類 設有專業的健身教練、跳操教練和專業的健身器材，為健身的顧客提供專業的健身指導。開辦常溫或高溫瑜伽班，有專業的教練，吸引高層次客源（位置可考慮鴻濤閣樓下商鋪）4、 自由休閑娛樂類設有棋牌室、桌球、飛鏢等項目、并提供登山、遠足等活動組織和咨詢服務。邀請烹飪、書畫、攝影等業界知名人士舉辦講座和培訓班。5、 專業會議功能類提供2-3間功能完備的會議室，接待中小型的會議和培訓客戶。 除娛樂項目和會議室項目外，其他的項目均可采 取外包、合作等經營方式，引入較為專業化的經營者；既可以有較豐富多樣的經

4、營項目，又可降低會所公司自身的開辦費用和成本及經營風險；并且專業化的會所經營方式可為東海岸藍色會所的整體經營起到推進、促進的作用，提升東海岸社區和藍色會所的品質和形象。二、 東海岸藍色會所人員編制一覽表人員編制：26人（兼職1人）籌備期間將根據委托公寓的數量和籌備進度安排人員到崗時間。2. 1 東海岸公寓、會所人員招聘計劃與編制說明招聘計劃：1、 管理人員招聘-6月1日-6月10日內到崗前臺主管 1名 要求：女，有四星級酒店、大型會所前臺兩年以上管理經驗，精通酒店管理系統，有培訓工作經歷優先。客房主管1名 要求：男/女，有四星級酒店客房2年以上管理經驗，精通客房操作流程，工作獨當一面，為人誠實

5、、穩重。銷售人員2名 要求：男/女，有酒店市場推廣部從業經驗，了解深圳旅游酒店尤其東部海濱酒店客源市場，工作積極主動，愿意接受有挑戰性的工作。2、 一般員工招聘6月15日-7月5日內到崗出納一名 要求：女，對酒店財核算，成本控制，報表編制有全面認識熟練操作計算機，有會計證。前臺服務員6名 要求：男/女，四星級酒店、會所前臺工作經驗，較好的語言表達能力和溝通技能，熟練操作計算機，職業形象良好?？头糠諉T10名 要求：男/女，四星級酒店客房服務工作經驗，服務意識、表達能力強，誠實、肯干。會員服務員2名 要求：男/女，四星級酒店、會所工作經驗，熱愛體育運動對會所服務流程有一定認識，服務意識強，形象好

6、。編制說明1.人員編制是按經營80套測算的最低編制，管理人員編制適用與30-120套房區間，如房數增加或減少，只需調整客房服務員的數量：2、前臺服務員崗位素質要求較高，應相對穩定，不適于協調3、酒店公寓是24小時營業，三班倒，員工按沒星期一排休4、旺員、再另行申請：5、旺季借調管理處的員工可按小時工計算，有酒店公寓與管理處內部協商：公寓除房間室內以外公共區域包括會所全部的清潔綠化、工程維護、消防安全由管理處負責。季或客流較大時，人員缺口采用與管理處借調短工、員工加班或調休的形式、如確需增加人。會所收入測算：籃球館：500場*5場/月=2500元羽毛球館：30元/小時*5小時/t天*30天=45

7、00元乒乓球：20元/小時*6小時/天*30天=2250元泳池：15元/人次*5*30/天=2250元棋牌：25元/小時*8小時/天*30天=6000元 會議室：1000天/元*10天=10000元 月總收入：28850元 年總收入：346200元 月總收入月總成本=28850-46502=-17652元 年總收入年總成本=346200-558021=-211821元 經過測算分析會所每月虧損17652元，每年虧損211821元。 對上表分析得知，公寓預期每月贏利43152元，每年贏利517831元（地產16間房未返利，雜項收入未計算在內）。五、藍色會所整體盈虧計算 月盈虧：431521765

8、2=25500元 年盈虧：517831211821=306010元 結論：公寓、會所整體每月贏利25500元，每年贏利306010元。 六會所服務項目收費標準 場地規格雅蘭酒店景明達酒店東海岸會所10人20人1500元/天700元/天800元/天20人40人2000元/天1000元/天1000元/天100人以上7000元/天3000元/天3500元/天體育休閑中心服務項目參考價位乒乓球20元/小時羽毛球30元/小時棋牌室25元/小時游泳池15元/次籃球館3500元/天500元/場 七、藍色會所客房價格及折扣、權限對萬科公司內部的客源和活動采用市場化運作模式，獨立核算。門市價：單房560元/天

9、套房660元/天散客門市折扣：4、5、6、7、8、9、月為8折 10、11、12、1、2、3、月為7折備注：高交會期間、五一、十一的1、2、3號的折扣另定。A、 客房優惠折扣：1、 萬科公司會議、培訓、招待（含深圳和華南及國內其它地區）可享有4.5折，萬科系統的員工憑本人工作證可享有5折價2、 萬客會會員憑會員卡可享6折價3、 萬科業主本人憑業主卡可享有6折價4、 訂房公司、旅行社的價格根據實際簽訂的合同約定為準5、 團體價格由營銷部同客戶協商后報主管經理批準后執行 注： 周末和節假日的折扣另定。B、 會議折扣1、 萬科公司會議可享有最低4折優惠價2、 其它公司和個人會議可享有最低5折優惠價C

10、、 會所運動休閑項目折扣1、 公寓住客可享有9折優惠2、 東海岸業主及其它萬科業主可享有8.5折優惠3、 外來散客全價4、 萬科公司招待、會議、培訓客源及萬科員工可享有8折優惠注：對特殊會議套餐的價格由營銷部同客戶溝通后報會所經理批準后執行。八藍色會所管理權限1、 深圳地區公司內部有權簽單掛賬人員由物業公司總辦提供和，所發生的費用由會所公司以月結的方式和相關公司結算。2、 萬科內部招待、培訓、會議用房須由所在單位總辦以郵件形式填寫預訂表格；由會所公司營銷部專人接待；3、 公寓經營的每日營業報表以郵件形式報物業公司總經理層，每月營業報表報地產公司財務及相關領導。4、 日常采購單項2000元以下的

11、由會所公司經理審批購買后報物業公司財務及主管領導；單項2000元以上的采購由會所公司經理審核后報物業公司分管領導審批后采購。5、 每月的盤點報表報物業公司財務部。6、 會所公司內部管理權限 前臺接待權限：比門市價折扣低5個點 前臺主管、客房主管、營銷主管權限：比門市價折扣低10個點 會所公司經理權限：按照對萬科公司的最低折扣執行。附件1：優惠折扣及管理權限一覽表備注：A 特殊的團體價格及折扣另定 B旅行社、訂房中心執行價格以雙方協議的協議價格為準 C 所有折扣需有經辦人或批準人在入住單上簽名確認。附件2：客房及會議折扣價格一覽表九東海岸藍色會所營銷推廣方案1、 營銷推廣目標*深圳為主的各大公司

12、、政府機構、金融機構*萬科深圳、華南及全國的地產和物業公司*萬科深圳、華南及全國的業主*萬客會深圳、華南及全國的會員*深圳、華南及港澳地區的旅行社、訂房中心*公寓及會所經營定位的目標散客*定向給商務客戶郵寄相關宣傳資料*營銷代表上門拜訪大客戶，簽訂合作協議*同旅行社和訂房公司簽定代理協議*在萬科公司內部主要通過網絡宣傳推廣*在萬科社區內通過宣傳展架、海報等形式推廣*定向給萬客會會員郵寄宣傳品*通過萬科周刊萬客會等刊物宣傳*在目標客源的媒介上宣傳推廣*通過在港澳的辦事處或代理機構宣傳，拓展港澳地區較高檔次的客源市場*作為地產銷售廣告的一個組成部分進行宣傳*同深圳及華南、港澳地區的星級酒店和度假村

13、簽定合作及互換協議*參加專業的旅游及酒店行業的展會3、推廣的區域順序*先內部（萬科公司和萬科業主）后外部*先深圳在華南、港澳地區、后全國（主要針對萬科各地的公司和業主）*以深圳地區為主，港澳和華南區為輔助，其它地區為補充。 6月中旬：籌備期宣傳（主要針對萬科公司及萬科業主） 7月初：籌備中后期（主要針對旅行社、訂房公司） 7月底：試營業期（商務及散客客源） 8月初：試營業磨合調整期過后全面展開十、東海岸藍色會所營銷廣告費用預算 營銷費用合計約：60000元（6 7 8三個月）備注：廣告的創意和平面設計可由地產公司銷售部協助完成 十一、東海岸藍色會所餐飲配套解決方案A、 同商業街招商的商家溝通，

14、使其經營的定位和出品能符合公寓敬意的需求，并在時間上能夠符合公寓開辦進度的要求，此方案為首選。B、 如果商業街的商家不能滿足接待中、大型團體的需要，可在大梅沙地區選擇1-2家接待定點酒樓簽訂合作協議，次方案在實踐操作過程中會較為復雜，為次選方案。C、 針對一般的團體、或是培訓班，可考慮管理處的食堂提供預定外賣服務，但是食堂的出品能否達到客戶要求的水準就有待考慮，此方案為備選。D、 如果東海岸的公寓經營達到了一定的規模，并且東海岸整體社區的入住率達到一定的比例，可以考慮引入或是合作品牌餐飲項目，如海港、丹桂軒、客家王、東海、北海漁村等，以達到互相促進的母的。十二、東海岸藍色會所開辦費預算一、 房

15、間布草類及低值易耗品預算按自有16套和預測業主委托共80套、入住率50%，3個月的備用量（1） 房內布草類（床單、枕、棉被、毯、床罩、浴巾、面巾、方巾、地巾）每間房700元*80間房=56000元 按4倍備換洗 合計：224000元 （2） 低值易耗品（香皂、牙具、梳、浴液、棉簽、水杯、茶包、擦鞋布、洗衣袋等） 20元/間*56元間房*90天=100800元 （1）+（2）合計：324800元 二、辦公用房裝修費：29平方米*500元/平方米。約15000元 倉庫布草房更衣室裝修費：150平方米*350元/平方米，約52500元 合計：67500元 三、辦公家私及相關用品 辦公電腦8套 320

16、00元 辦公桌椅8套 6400元 打印機（含前臺）2臺 6000元 傳真機（含前臺）2臺 4000元 空調（辦公室用2匹柜式） 4000元1臺電話（含前臺用） 1500 辦公耗材（估算） 4000元 復印機1臺 6000元 對講機8臺 8000元 考勤機1臺 1000元 飲水機1臺 500元 清潔用品、用具（各類清潔劑、做房車等）10000元 制服費（人均300元兩套*25人） 15000元 前臺用行李車、告示牌、傘架等 6000元 合計：103400元 四、電話系統 小型交換機（總機）1臺 80000元 中請總機中繼線（810條） 5000元 合計：85000元 五、電腦管理軟件系統預算 前

17、臺專用管理軟件系統（含部分硬件） 80000元 六、其他預算 申請銀聯收銀系統（刷卡） 5000元 印刷各類表格（估算） 30000元 制做廣告招牌、指示牌 （估算） 30000元 人員工資（2個月） 80000元 員工宿舍租金（2個月） 7000元 員工膳食（8元/天/三餐*25人*60天） 12000元 交通費（150元/天*60天） 9000元 保險和補貼（2個月估算） 5000元 營銷廣告費用 60000元 注冊費用（估算） 15000元 合計：242000元 七、其它不可預算年費用 30000元開辦費合計約：980000元 備注：1、部分辦公設備可從深圳地產公司或集團調撥，如電腦、飲

18、水機等，復印機可采用售賃的辦法解決。2、 人員編制和部分的開辦費用將根據公寓的經營規模分期、分批進行增加和調整。3、 部分項目可同東海岸管理處資源共享（如辦公區域、財物管理、員工食宿等），并按市場化原則，將各項費用核算清楚。4、 具體執行按照“專項申請，一事一議”的原則就每筆主要款項報地產公司審批確認。5、 人員工資將根據市場化的原則，結合深圳同行業的薪酬情況來制定相應的標準。以降低人工成本。6、 小型交換機系統和管理系統軟件系統的配置要求已考慮到東海岸三期公寓項目經營要求，在其兼容性和擴展性方面。十三、藍色會所代租協議文本甲方：地址：電話：乙方：深圳市萬科會所有限公司代表人地址電話： 鑒于乙

19、方接受甲方的委托，對甲方擁有合法產權的房產進行酒店式統一經營，并經雙方協商一致，在平等、自愿的基礎上訂立以下條款，供共同遵照執行。甲方與乙方簽訂本協議期間不得與其它中介、代理等公司簽訂類似合同。 一、委托事項： 1、委托物業概況： 閣 房，面積 （下稱“委托物業”） 2、委托期限：從 年 月 日至 年 月 日二、委托條件 甲方了解并同意只有甲方房屋滿足下列條件時，方可委托乙方代租管經營A、 按乙方提供房間裝修及配置標準，自行裝修房屋B、 裝修完成后需經乙方驗收合格C、 甲方的電話需接入乙方的交換機系統附：東海岸公寓酒店式經營裝修標準手冊光碟三、 委托物業內設施設備、物品清單：1、 乙方提供：床

20、上用品、浴室布草、一次性低值消耗品、宣傳品2、 甲方提供和：參照東海岸公寓酒店式經營裝修標準手冊的要求執行甲方自行裝修和購買電器設備，如無同一型號，必須用同一品牌的產品，所配備電器必須全新的，并有保修單。3、 本協議終止后，乙方可以取回其置于委托物業內的設施設備和物品4、 甲方確認除上述例明的設施設備、物品外，甲方未防止任何其他物品，亦不會增放其他物品，乙方對上述清單未列明的設施設備和物品不承擔任何責任。5、 未經乙方事前書面同意，甲方不能擅自更改房屋裝修，配置標準，否則乙方可以單房終止協議。二、 雙方的權利與義務 （一）、甲方的權利與義務： 1、有權按合同約定和乙方公寓租用規定預訂自住委托物

21、業。 2、按協議約定比例分享收益。 3、須按時向相關單位、部門交納水費、電費、物業管理費、物業本體維修金、有線電視費等費用，如甲方怠于履行此項義務對乙方經營產生影響，須向乙方承擔違約責任。 4、甲方須保持委托物業處于符合委托條件和能夠正常經營的狀態，若委托物業出現不能買足委托條件或其它影響正常經營的情形，甲方應負責解決。 5、甲方有權對委托物業的經營情況按協議規定查詢辦法進行查核。(二)、乙方的權利與義務 1、在委托物業符合委托條件的情況下，乙方可接受甲方委托。乙方對委托物業享又獨立的日常經營管理權。 2、按協議約定比例提取傭金及其他收益。 3、為委托物業提供日常衛生清潔服務。 4、為委托物業

22、提供室內設施、設備的日常維修、養護服務。 三、運作管理方式 1、乙方以待租管的形式接受甲方的委托，并對委托物業進行統一的經營管理。 2、房屋出租標準價格（下稱“房價”）： 標準房價為：公寓單房 560元天 公寓一房一廳 660元天 乙方可根據經營和市場的情況用折扣來調整房價，房價不另加收服務費。乙方同訂房中心和旅行社簽訂的代理協議的價格由乙方自行控制，甲乙雙方以最終的結算價格作為分配基數。 3、乙方按照市場需求，按照不同戶型，對房間進行統一科學的管理，使用前臺電腦管理軟件，按戶型分類排號出租。對甲方自住房和代訂房要注明。 4、甲方代訂房不視為甲方自住，乙方同樣收取傭金和服務費。 5、對團體客（

23、一次性開房3間以上），乙方可根據客人的要求和當日的房間情況安排入住，并在入住單上注明，因此導致未能拍號出租的，甲方不得異議。 6、 乙方只根據戶型的不同來劃分房型和定價，對于委托物業的不同面積不同樓層、不同朝向、不同裝修費等因素均不考慮。四、甲方（業主）自住管理1、每間公寓配發2張有編號的業主磁卡，兩卡享有同等權益，乙方憑卡為持卡人辦理入住手續。 2、甲方業主卡如有遺失，需立即向乙方報失，如因甲方未有及時報失所產生的損失由甲方承擔，補卡費用甲方自行承擔，補卡費為40元張。 3、甲方（業主）應于簽署本協議之時按乙方要求提供個人資料給乙方統計存檔，甲方個人資料若發生變化，須通知乙方更改相關資料，如

24、因甲方怠于通知而受到任何損失，由甲方承擔責任。 4、甲方（業主）自住需提前兩天向乙方預定，乙方根據甲方預定當時住房租賃情形安排甲方自住，如甲方預定當時沒有空房的，乙方可不予安排甲方自住。在甲方預定自住或入住時，乙方有權核對甲方（業主）預留的有關資料。甲方平日自住時需支付40元天的綜合服務費；如甲方在周末（星期五、星期六）及五一假期（1、2、3號）、十一假期（1、2、3號）自住或授權他人入住的，需支付60元天的綜合服務費。 5、甲方（業主）授權他人入住，須憑業主卡提前兩天辦理預訂，乙方有權向甲方核實入住人的身份。甲方授權他人入住，視為甲自住；費用可由被授權人支付或從甲方的收益中扣除。委托期內甲方

25、不能以授權他人入住的方式向被授權人收取房租或其他費用，由此產生的一切后果由甲方承擔，并且乙方有權收取傭金和隨時終止本協議。五、甲方（業主）安全管理1、甲方（業主）需小心處理燃燒中的香煙、煙蒂及火柴，留意火種是否安全熄滅。 2、不可存放政府明令禁止的易燃易爆物品。 3、除標準配備的電器外，嚴禁在房內使用煮食爐等其它大功率電器。 4、發生火警時，應保冷靜，撥打“0”通知總機，切勿使用電梯，走防火通道疏散。 5、甲方（業主）退房時，個人物品不能繼續在房內存放，另不可任意搬動房內家具和設備，并要在前臺辦理退房手續。 6、甲方（業主）自住房屋應遵守乙方當時有效的住宿等相關管理規定。 六、傭金、費用、收益

26、及結算方式 1.甲方收支 1） 甲方收益以委托物業實際收取的房價計算，不發生收益甲方不結算利潤。甲方收益應為房價扣除傭金和其他乙方應收取費用的部分。 2） 每月按規定向相關單位、部門支付水費、電費、有線電視費、物業管理費與本體維修金等實際費用。 3） 甲方若在周五、周六、五一（1、2、3號）、十一（1、2、3號）長假期間自住，需支付綜合服務費60元天，平日自住支付綜合服務費40元天。 4）甲方需支付給乙方每月50元得委托房屋日常維護費（日常維護費用包括日常清潔、電器保養、日常維修）。 2. 乙方收支： 1）委托物業出租給甲方、甲方授權入住者之外的第三方，乙方可從第三支付實際房費中提取10%做為

27、傭金，提取50元天間綜合服務費，傭金與綜合服務費不參與業主分成，為乙方純粹收入。 2）甲方日常自住，乙方收取甲方綜合服務費40元天；甲方周五、周六、五一、十一、長假期間入住，乙方收取綜合服務費60元天。 3）乙方可收取委托物業固定每月50間的房屋日常維護費，由甲方支付。 4）乙方可按照稅收法規代扣代繳甲方應繳的稅費。 5）乙方代收、代支付住客的電話費。如甲方自住期間使用房間的電話， 也要按標準支付費用。 3. 結算 1）乙方在每月的10號前，將甲方上個月應得的收益匯入甲方指定的銀行賬號。 2）甲方應按照乙方要求提供銀行資料給乙方：銀行賬號名須同甲方一致，甲方提供銀行賬號的復印件給乙方。若因甲方

28、提供資料錯誤導致款項不能支出或匯錯的由甲方自行承擔責任。 3）收益時間從雙方簽署房間裝修配置驗收報告20天后開始計算。七、產權變更 1、甲方于本協議有效期間內若要轉賣或抵押委托物業的，應提前30天書面通知乙方。乙方可決定是否終止協議。 2、乙方不終止協議的，在辦理房產過戶手續之前，雙方及新業主應共同確認有關的賬目，并簽署確認書。三方就債權、債務的移轉和分擔書面確認并執行。八、維修與賠償 委托期內委托物業正常經營中的維護、維修、保養由甲方負責，甲方應于交付物業時將委托物業室內電氣等設施設備的相關保修單據提交給乙方。若委托物業裝修工程出現質量問題，需由甲乙雙方共同現場簽證確認，維修費由甲方承擔。如因住客人為或意外造成委托物業和甲方設施設備、物品損壞，甲方同意授權乙方全權處理索賠事宜，需要甲方配合的甲方應予以配合。 委托物業內甲方配備的設施設備或物品老化、自然損耗不能正常使用需要換的，乙方可以要求甲方更換，更換費用由甲方承