1、物業管理企業財務管理規定第一章總則第一條 為了規范物業管理企業財務行為，有利于企業公平競爭，加強財務 管理和經濟核算，結合物業管理企業的特點及其管理要求，制定本規定。除本規定另有規定外，物業管理企業執行施工、房地產開發企業財務制度。第二條 本規定適用于中華人民共和國境內的各類物業管理企業（以下簡稱 企業），包括國有企業、集體企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟性質的 企業；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。其他行業獨立核算的物業管理企業也適用本規定。【章名】第二章代管基金第三條代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委 托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備

2、維修基金。房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共 用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、 外墻面、樓梯間、走廓通道、門廳、樓內存車庫等。共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共 用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供 電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、 室外停車場、游泳池、各類球場等。第四條 代管基金作為企業長期負債管理。代管基金應當專戶存儲，專款專用，并定期接受業主管理委員會或者物業產 權人、使用人的檢查與監督。代管基金利息凈收入應當經業

3、主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后 轉作代管基金滾存使用和管理。第五條 企業有償使用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的管理 用房、商業用房和共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照 國家法律、法規的規定或者取方簽訂的合同、協議支付有關費用（如租賃費、承 包費等）。管理用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的辦公用 房。商業用房是指業主管理委員會或者物業產權人、使用人向企業提供的經營用 房。第六條 企業支付的管理用房和商業用房有償使用費，經業主管理委員會或 者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的房屋共用部位維修基金；企業支付 的共用設施設備有償使用費

4、，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后 轉作企業代管的共用設施設備維修基金。【章名】第三章成本和費用第七條 企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管 理和服務等過程中發生的各項支出，按照國家規定計入成本、費用。第八條 企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，計入營業成本。 營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業， 可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。直接人工費包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利 費等。直接材料費包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃 料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包

5、裝物等。間接費用包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、 固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交 通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗 品攤銷及其他費用等。第九條企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業成本。第十條 企業支付的管理用房有償使用費，計入營業成本或者管理費用。第十一條 企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產，在有 效使用期限內，分期攤入營業成本或者管理費用。第十二條 企業可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的0. 3%0. 5% 計提壞帳準備金，計入管理費用。企業發生的壞帳損失，

6、沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備 金。不計提壞帳準備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的 壞帳，沖減管理費用。【章名】第四章營業收入及利潤第十三條營業收入是指企業從事物業管理和其他經營活動所取得的各項收 入，包括主營業務收入和其他業務收入。第十四條主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、 使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入 和物業大修收入。物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公 眾代辦性服務費收入和特約服務收入。物業經營收入是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的 房屋建

7、筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各 類球場等共用設施收入。物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托, 對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。第十五條 企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證 時確認為營業收入的實現。物業大修收入應當經業主管理委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后， 確認為營業收入的實現。企業與業主管理委員會或者物業產權人、使用人取方簽訂付款合同或協議的, 應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。第十六條 企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及 補貼收入。第十七

8、條 補貼收入是指國家撥給企業的政策性虧損補貼和其他補貼。第十八條 營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤。主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管 理費用及財務費用后的凈額。營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。其他業務利潤是指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金 及附加后的凈額。第十九條 其他業務收入是指企業從事主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商 業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。商業用房經營收入是指企業利用業主管理委員會或者物業產權人、使用人提 供的商業用房，從事經營

9、活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發屋、 商店、飲食店等經營收入。第二十條其他業務支出是指企業從事其他業務活動所發生的有關成本和費 用支出。企業支付的商業用房有償使用費，計入其他業務支出。企業對商業用房進行裝飾裝修發生的支岀，計入遞延資產，在有效使用期限 內，分期攤入其他業務支出。【章名】第五章附則第二十一條本規定自199 8年1月1日起施行。第二十二條 本規定由財政部負責解釋和修訂中華人民共和國建設部令第57號城市房屋權屬登記管理辦法已于一九九七年十月二十四日經第六次部常 務會議通過，現予發布，自一九九八年一月一日起施行。部長侯捷一九九七年十月二十七日城市房屋權屬登記管理辦法第一章

10、總則 第二章房屋權屬登記 第三章房屋權屬證書 第四章法律責任 第五章附則第一章總則第一條 為加強城市房屋權屬管理，維護房地產市場秩序，保障房屋權利人的 合法權益，根據中華人民共和國城市房地產管理法的規定，制定本辦法。第二條 本辦法適用于城市規劃區國有土地范圍內的房屋權屬登記。第三條 本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房 屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法 確認房屋產權歸屬關系的行為。本辦法所稱房屋權利人（以下簡稱權利人），是指依法享有房屋所有權和該 房屋占用范圍內的土地使用權、房地產他項權利的法人、其他組織和自然人。本辦法所稱房屋權利申

11、請人（以下簡稱申請人），是指已獲得了房屋并提出 房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。第四條 國家實行房屋所有權登記發證制度。申請人應當按照國家規定到房 屋所在地的人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱登記機關）申請房屋權屬登 記，領取房屋權屬證書。第五條房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使 用、收益和處分權利的惟一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。第六條 房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使 用權權利主體一致的原則。第七條 縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工 作的，可以制作、頒發統一的房地產

12、權證書，依照城市房地產管理法的規定， 將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地 產權證書。房地產權證書的式樣報國務院建設行政主管部門備案。第八條 國務院建設行政主管部門負責全國的房屋權屬登記管理工作。省、自治 區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內的房屋權屬登記管理工作。直轄 市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的房屋權屬登記管理 工作。第二章房屋權屬登記第九條房屋權司登記分為：（一）總登記；（二）初始登記；（三）轉移登記；（四）變更登記；（五）他項權利登記；（六）注銷登記。第十條 房屋權屬登記依以下程序進行：（一）受理登記申請；（二）權屬審核

13、；（三）公告；（四）核準登記，頒發房屋權屬證書。本條第（三）項適用于登記機關認為有必要進行公告的登記。第十一條房屋權屬登記由權利人（申請人）申請。權利人（申請人）為法人、 其他組織的，應當使用其法定名稱，由其法定代表人申請；權利人（申請人）為 自然人的，應當使用其身份證件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申請。房 屋他項權利登記，由權利人和他項權利人共同申請。房地產行政主管部門直管的 公房由登記機關直接代為登記。第十二條權利人（申請人）可以委托代理人申請房屋權屬登記。第十三條權利人（申請人）申請登記時，應當向登記機關交驗單位或者相關 人的有效證件。代理人申請登記時，除向登記機關交驗代理人的有效

14、證件外，還 應當向登記機關提交權利人（申請人）的書面委托書。第十四條總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行 政區域內的房屋進行統一的權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人 民政府批準，可以對本行政區域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。凡列入總 登記、驗證或者換證范圍，無論權利人以往是否領取房屋權屬證書，權屬狀況有 無變化，均應當在規定的期限內辦理登記。總登記、驗證、換證的期限，由縣級 以上地方人民政府規定。第十五條總登記、驗證、換證應當由縣級以上地方人民政府在規定期限開始 之日30日前發布公告。公告應當包括以下內容：（一）登記、驗證、換證的區域；（二）申請期限；（三

15、）當事人應當提交的有關證件；（四）受理申請地點；（五）其他應當公告的事項。第十六條新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請 房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規 劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關 的證明文件。集體土地上的房屋轉為國有土地上的房屋，申請人應當自事實發生 之日起3 0日內向登記機關提交用地證明等有關文件，申請房屋所有權初始登記。第十七條因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決 等原因致使其權屬發生轉移的，當事人應當自事實發生之日起30日內申請轉移 登記。申請轉移登記，權利人應

16、當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、證 明等文件。第十八條權利人名稱變更和房屋現狀發生下列情形之一的，權利人應當自事 實發生之日起3 0日內申請變更登記：（一）房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發生變更的；（二）房屋面積增加或者減少的；（三）房屋翻建的；（四）法律、法規規定的其他情形。申請變更登記，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的證明文件。第十九條設定房屋抵押權、典權等他項權利的，權利人應當自事實發生之日 起30日內申請他項權利登記。申請房屋他項權利登記，權利人應當提交房屋權 屬證書，設定房屋抵押權、典權等他項權利的合同書以及相關的證明文件。第二十條房屋所有權登記應當按照權屬單元以房屋

17、的門牌號、幢、套（間） 以及有具體權屬界限的部分為基本單元進行登記。第二十一條有下列情形之一的，由登記機關依法直接代為登記：（一）依法由房地產行政主管部門代管的房屋；（二）無人主張權利的房屋；（三）法律、法規規定的其他情形。代為登記的房屋，不頒發房屋權屬證書。第二十二條有下列情形之一的，經權利人（申請人）申請可以準予暫緩登 記：（一）因正當理由不能按期提交證明材料的；（二）按照規定需要補辦手續的；（三）法律、法規規定可以準予暫緩登記的。第二十三條 有下列情形之一的，登記機關應當作岀不予登記的決定：（一）屬于違章建筑的；（二）屬于臨時建筑的；（三）法律、法規規定的其他情形。第二十四條因房屋滅失、

18、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人應 當自事實發生之日起30日內申請注銷登記。申請注銷登記，權利人應當提交原 房屋權屬證書、他項權利證書，相關的合同、協議、證明等文件。第二十五條 有下列情形之一的，登記機關有權注銷房屋權屬證書：（一）申報不實的；（二）涂改房屋權屬證書的；（三）房屋權利滅失，而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記的；（四）因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實的。注銷房屋權屬證書，登記機關應當作出書面決定，并送達權利人。第二十六條 登記機關自受理登記申請之日起3 0日內應當作出準予登記、 暫緩登記、不予登記的決定，并書面通知權利人（申請人）。第二十七條 登記

19、機關應當對權利人（申請人）的申請進行審查。凡權屬清 楚、產權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當 在受理登記后的兩個月內核準登記，并頒發房屋權屬證書；注銷登記應當在受理 登記后的1個月內核準注銷，并注銷房屋權屬證書。第二十八條 房屋權屬登記，權利人（申請人）應當按照國家規定交納登記 費和權屬證書工本費。登記費的收取辦法和標準由國家統一制定。在國家統一制 定的辦法和標準頒布之前，按照各省、自治區、直轄市的辦法和標準執行。第二十九條 從事房屋權屬登記的工作人員必須經過業務培訓，持證上崗。第三章房屋權屬證書第三十條房屋權屬證書包括房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項 權證或

20、者房地產權證、房地產共有權證、房地產他項權證。第三十一條 共有的房屋，由權利人推舉的持證人收執房屋所有權證書。其 余共有人各執房屋共有權證書1份。房屋共有權證書與房屋所有權證書具有同等 的法律效力。第三十二條 房屋他項權證書由他項權利人收執。他項權利人依法憑證行使 他項權利，受國家法律保護。第三十三條 房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項權證的式樣 由國務院建設行政主管部門統一制定，證書由市、縣房地產行政主管部門頒發。 第三十四條 房屋權屬證書破損，經登記機關查驗需換領的，予以換證。房屋權 屬證書遺失的，權利人應當及時登報聲明作廢，并向登記機關申請補發，由登記 機關作出補發公告，經6個月無異議

21、的，予以補發。第四章法律責任第三十五條以虛報、瞞報房屋權屬情況等非法手段獲得房屋權屬證書的， 由登記機關注銷其房屋權屬證書、沒收其非法所得，并可對當事人處以1 0 0 0元以上1 0000元以下罰款。涂改房屋權屬證書的，其證書無效，由登記機關沒收其房 屋權屬證書，并可對當事人處以1 0 0 0元以上1 0000元以下罰款。非法印 制、偽造房屋權屬證書的，由登記機關沒收其非法印制的房屋權屬證書及非法所 得，并可對當事人處以1 0000元以上300 0 0元以下的罰款；構成犯罪的， 依法追究刑事責任。第三十六條未按期進行房屋權屬登記的，由登記機關責令其限期補辦登記 手續，并按原登記費的3倍以下收取

22、登記費。第三十七條 因登記機關工作人員工作過失導致登記不當，致使權利人受到 經濟損失的，登記機關對當事人的直接經濟損失負賠償責任。第三十八條 登記機關的工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄的，濫用 職權、超越管轄范圍頒發房屋權屬證書的，由所在機關給予行政處分；情節嚴重、 構成犯罪的，依法追究刑事責任。第三十九條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依照行政復議條例、中 華人民共和國行政訴訟法的有關規定，申請行政復議或者向人民法院起訴。逾 期不申請復議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的 機關申請人民法院強制執行。第五章附則第四十條在城市規劃區外的國有土地范圍內的房屋權屬登記，

23、參照本辦法執 行。第四十一條 各省、自治區、直轄市人民政府可以根據本辦法制定實施細則。 第四十二條 本辦法由建設部負責解釋。第四十三條本辦法自19 9 8年1月1日起施行上海市房屋土地資源管理局（通知）滬房地資 物200110035號關于執行上海市物業管理行業規范的通知各區縣房地局、房地集團、各物業管理企業、各管房單位：為鞏固物業管理行 業規范服務達標成果，使物業管理行業規范服務達標的各項要求和標準轉化為物 業管理企業服務窗口、從業人員、重點崗位的基本規范，形成長效的管理機制制 定了上海市物業管理行業規范（以下簡稱行業規范），請遵照執行。現就 執行行業規范提出如下要求：一、各物業管理企業應根據

24、行業規范加 強自律、自查、自糾，不斷提高服務水平 在執行行業規范的基礎上，進一 步提高”一門式“業務受理中、維修應急中的工作質量，盡可能簡化手續，方便住 戶，不斷提高服務、維修水平。物業管理企業還應在強化企業管理和提高市場競 爭力中，提出高于本行業規范的企業規范和服務承諾。二、各區、縣房地 產管理部門要加強行業管理，確保行業規范的執行除對原窗口單位要抓鞏固 和提高外，還應把末列入或新組建的窗口單位納入行業管理范圍。做到執行行 業規范無盲點，每年應不少于一次對轄區內的窗口單位進行檢查，考核。要 建立、健全區域性24小時房屋維修應急網絡。對不能落實夜間、節假日維修服 務或維修不及時、群眾投訴多的物

25、業管理企業，應將其納入指定的”維修應急中 心“委托修理，費用按實結算。要將行業規范作為物業管理企業資質評審和 復評的基本條件。凡達不到要求的，應當依據法規、規章責令物業管理企業限期 整改；對整改不力的，可以作出降低資質等級的處理，直至吊銷資質證書。附 件：上海市物業管理行業規范附件：上海市物業管理行業規范窗口規 范：（指居住小區管理處、業務受理中心、應急維修中心、維修服務站等）1、 周一至周六全天業務接待；2、24小時受理居民房屋報修，365大有維修服務;3、公開辦事制度、公開辦事紀律、公開收費項目和標準；4、辦公場所整潔、 有序。行為規范：（即規范服務達標的共同標準）i、態度和藹講文明。在為

26、住 戶服務時要態度和藹，用語規范，耐心熱情。2、掛牌上崗守紀律。員工在崗時； 司要掛胸卡、胸牌，儀表整潔，管理員、保安人員和電梯駕駛員持證上崗。3、 公開制度講規范。要公開辦事制度，即各種手續的辦理程序、辦理要求、辦理時 限在現場有告示；公開辦事紀律，即嚴禁“吃、拿、卡、要”行為，嚴禁發生訓斥。 推倭、刁難現象，嚴格遵守服務紀律；公開收費項目、收費標準，即嚴格按照物 價管理部門制定和審核或物業管理服務合同約定的收費項目、收費標準收費，并 在服務窗口明碼標價、告示，不得多收費、亂收費。4.遵章辦事不違規。維修 要及時，急修項目2小時內到現場，24小時修復；如不能在規定時間完成，須 對居民作出限時

27、修復的承諾。小修項目三天內修復，不能回雙休日或節假日順延 （居民預約、雨大筑漏可不受三天限制）。需安排工程修理的，應及時告知報修 人。樓內有電梯的，必須保證一臺電梯正常運行。5、做好回訪重信譽。要經常 走訪業主、走訪被服務過的對象，加強與業主委員會的溝通，不斷改進服務方式， 提高服務水平。涉及到房屋安全、筑漏修繕的，必須進行回訪。崗位規范：管 理員：敬業愛崗，熟悉業務，善于協調，管理有序。接待員：熱情主動，登記 準確，處置及時，件件落實。維修工：約時不誤，便民利民，工完料清，住戶 簽收。電梯工：堅守崗位，操作規范，轎廂整潔，報修及時。保安員：舉止文 明，熟悉環境，維護秩序，防范到位。 保潔員：

28、按時保潔，日清垃圾，定期滅 害，環境整潔。考核標準：1、行業規范的培訓率、知曉率應達到100%; 2、行業規范的執行率應達到95%以上；3、維修及時率應達到95%以上；4、 維修質量合格率應達到90%以上；5、被服務對象滿意率90%以上；6、違及 行業規范的有效居民投訴率0.5%。/年以下。上海市房屋土地資源管理局上海市房屋土地管理局 上海市住房制度改革辦公室滬房地改19991046號 上海市居住物業管理條例（1997年5月28日上海市第十屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過）第一章總則第一條為了規范本市居住物業的使用、維修和其他管理服務活動，維護業主、 使用人和物業管理企業的合法權益，

29、創造和保持整潔、安全、舒適的居住環境, 根據國家法律、法規的有關規定，結合本市實際情況，制定本條例。第二條 本條例適用于本市行政區域內的居住物業管理。第三條 本條例所稱居住物業（以下簡稱物業），是指住宅以及相關的公共設施。本條例所稱物業管理企業，是指接受業主或者業主委員會的委托，根據物業管理 第四條 物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的 原則。第五條 上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市物業管理的行政主 管部門，負責組織實施本條例。區、縣房地產管理部門是本轄區物業管理的行政管理部門，依照本條例對轄區內 建設、規劃、市政、公用、電力、郵電、環衛、園林、住宅、公

30、安、物價、工商 街道辦事處、鄉鎮人民政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業 管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。第二章業主自治管理第六條 織。業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組物業管理區域的范圍，由區、縣房地產管理部門按照住宅與公共設施的相關情況第七條 業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應 當由業主擔任。一個物業管理區域內，有下列情況之一的，所在地的區、縣房地產管理部門應當 會同住宅岀售單位組織召開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委第八條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成；業主人數較多的，應當按比 例推選

31、業主代表，組成物業管理區域的業主代表大會。業主大會或者業主代表大會，應當有過半數業主或者業主代表出席。業主大會或 者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通業主委員會每年至少召開一次業主大會或者業主代表大會；經百分之十五以上業 主或者業主代表提議，業主委員會應當就所提議題召開業主大會或者業主代表大第九條 業主大會或者業主代表大會行使下列職權:第十條 業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向所在地的區、 縣房地產管理部門辦理登記：區、縣房地產管理部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作；對第十一條 業主委員會根據物業管理區域的規模由五人至十五人組

32、成。第十二條 業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責:（一）選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管 理服務合同；（三）依照本條例設立物業維修基金的，負責該基金的籌集、使用（七）業主大會或者業主代表大會賦予的其他 業主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數委員出席有效，作出決定應當 第十三條 住宅出售單位應當按照規定提供物業管理區域必需的物業管理服務用 房，產權屬全體業主共有；物業管理服務用房的收益用于業主委員會的活動經費 和補充物業維修基金。具體辦法由市人民政府制定。第十四條 業主小組由本幢住宅業主推選若干代表組成，其職責是：（一）聽取業主、使用人對物業

33、管理服務的意見和建議，向業主委員會或者物業第十五條 業主公約是有關物業使用、維修和其他管理服務活動的行為規范，對 全體業主具有約束力。使用人應當遵守業主公約。業主委員會應當自業主公約生效之日起十五日內，將業主公約報所在地的區、縣 第十六條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，對物業管理區域 內全體業主、使用人具有約束力。業主公約和業主大會、業主代表大會、業主委員會作岀的決定，不得與法律、法 規相抵觸。第三章物業管理服務 第十七條 物業管理企業應當按照規定向市房地局或者注冊地的區、縣房地產管 理部門申領物業管理資質證書。市房地局和區、縣房地產管理部門應當自受理物業管理企業申請之日起二十

34、日內, 第十八條 業主或者業主委員會應當委托一個物業管理企業管理物業。物業管理企業接受委托從事物業管理服務，應當與業主或者業主委員會簽訂物業物業管理企業應當自物業管理服務合同生效之日起十五日內，將物業管理服務合第十九條 物業管理服務合同中當事人應當約定下列物業管理服務事項：第二十條物業管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩 序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列要求實施：（一）按照國家和本市規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服（二）在業主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使 用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知

35、業主、使（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共（四）發現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，（六）做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和（八）定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務;（九）發現違反本條例或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委（十）按照物業管理服務合同約定的要求，做好業主委員會、業主、使用人委托除前款規定外，物業管理企業應當配合居民委員會做好社區管理、社區服務的有第二十一條物業管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適 應的原則。第二十二條 物業管

36、理服務收費包括下列項目：（一）管理費，用于物業管理區域的日常管理，包括物業管理區域內的巡視、檢 查，物業維修、更新費用的帳務管理，物業檔案資料的保管和其他有關物業管理（二）房屋設備運行費，用于電梯、水泵等房屋設備運行服前款第（一）、（二）、（三）、（四）項費用按月分項計算，第（五）項費用按實際第二十三條物業管理服務收費的標準按照下列規定確定:（二）普通內銷商品住宅的收費標準，由物業管理企業與業主或者業主委員會在 區、縣物價部門會同房地產管理部門規定的基準價的浮動幅度內協商確定；（三）高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅的收費標準，由物業管理企業與業主 其他服務項目的收費，由物業管理企業與業主委員會

37、或者業主、使用人協商確定。第二十四條 物業管理服務費用由物業管理企業按照物業管理服務合同的約定向 業主收取。業主與使用人約定由使用人交納物業管理服務費用的，從其約定。物業管理服務貨用經約定可以預收，預收期限不得超過三個 第二十五條 物業管理企業收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業主或者使用人收取物業管理服務費用的，其未受業主委員會或者業主、使用人委托,第二十六條 物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除后的十日內, 向業主委員會辦理下列事項，并報區、縣房地產管理部門備案：（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊（三）移交業主共有的房屋、場地和其他財物。第四章物業的使用 第二十七條

38、 業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利于物業使 用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維 修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。第二十八條 物業使用中禁止下列行為：（三）在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物;（四）侵占綠地、毀壞綠 第二十九條業主或者使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業。物業管理 企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。物業管理企業應當對裝修住宅活動進行指導和監督，發現違反本條例第二十八條 的行為，應當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會第三十條住宅不得改變使用性

39、質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合 城市規劃要求，其業主應當征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意，并 報區、縣房地產管理部門審批。第三十一條 任何單位和個人不得占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維 修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與業主委員會簽訂協議， 并在約定的期限內恢復原狀。除執行任務的治安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛外，機動車輛在物業管 理區域內行駛、停放及其收費的規定，由業主委員會決定。車輛停放收費標準按 所在地的區、縣物價部門的規定執行。車輛停放的收益應當納入物業維修基金,第三十二條 利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、使用人

40、 和業主委員會的書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審批手續；經批準的, 應當與業主委員會簽訂協議，并支付設置費用。第三十三條物業管理區域內生活垃圾和糞便的清運、處理，按照本市環境衛主 管理法規的有關規定執行。第三十四條 業主轉讓或者出租住宅時，應當將業主公約作為住宅轉讓合同或者 租賃合同的附件。住宅轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，當事人應當將住宅轉讓或者出租 的有關情況書面告知業主委員會和物業管理企業。第五章物業的維修 第三十五條 公有住宅和新建普通內銷商品住宅岀售時，應當設立物業維修基金。新建高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅出售時，可以設立物業維修基金。第三十六條 住宅出售單位應當

41、將物業維修基金以業主委員會的名義存入金融機 構，第三十七條 物業維修基金應當用于住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維 修、更新，不得挪作他用。第三十八條 物業維修、更新的費用，按照下列規定承擔:（二）住宅共用部位和共用設備的維修、更新費用，由整幢住宅的業主按照各自 擁有的住宅建筑面積比例共同承擔：依照本條例設立物業維修基金的，在物業維 修基金中列支；（三）公共設施的維修、更新費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有 的住宅建筑面積比例共同承擔;依照本條例設立物業維修基金的，在物業維修基 金中列支。住宅的共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任物業岀現嚴重損壞，影響

42、業主和使用人安全時，區、縣房地產管理部門應當督促 限期維修。物業維修基金不足時，業主應當按照業主委員會的決定和所擁有的住 宅建筑面積比例，交納物業維修基金。已售公有住宅的公共設施維修、更新費用，第三十九條 住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配 合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應 當負責賠償。因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財 第四十條 業主轉讓住宅時，其物業維修基金帳戶中剩余部分的費用不予退還， 繼續用作住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，其中由業主交納 的剩余部分，由受讓人向轉讓人支付。

43、第六章前期物業管理第四十一條本條例所稱前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的 物業管理。第四十二條新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用 公約，與具遠聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同，并報所在地的區、 縣房地產管理部門備案。新建商品住宅岀售單位與住宅買受人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、第四十三條新建商品住宅出售單位不得將住宅的共用部位、共用設備或者公共 設施的所有權、使用權單獨轉讓。第四十四條 新建商品住宅出售單位應當按照國家和本市規定的保修期限和保修 范圍，承擔住宅的保修責任。第四十五條 新建商品住宅出售單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基 金。第

44、四十六條自前期物業管理服務合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發 生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔；自新建商品住宅交付使用之 日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售 單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。第四十七條 新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業管理 企業不得向住宅買受人收取任何費用。第四十八條 住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生 效時終止。前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的 物業管理服務合同生效時終止。第四十九條 公有住宅出售后的前期物業管理，由公有住宅出售前的管理單位實 施。第五十條 前期物業管理適用本條例第二章以外的各章規定。第七章投訴 第五十一條 市房地局和區、縣房地產管理部門應當建立投訴受理制度，接受業 主委員會、業主和使用人對違反本條例行為的投訴。第五十二條 區、縣房地產管理部門受理投訴后，應當進行調查、核實，并自受 理投訴之日起三十日內答復投訴人。投訴人對區、縣房地產管理部門的答復有異議，可以向市房地局提出復核要求。第五十三條 投訴內容涉及其他行政管理部門職責范圍的，市房地局或者區、縣 房地產管理部門應當自受理之日起五日內，移送有關行政管理部門處理，并書面 告知投訴人。第八章法律責任第五十四條 業主、使用人