1、近兒年來，隨著商品房價格的不斷上漲，全國各地房地產市場異常活躍。然而，房地產市場 不斷升溫的背后則伴隨著商品房交易合同糾紛不斷增多，且以集團訴訟更為顯著。洛陽市澗 西區法院2009年1至9月共受理民商事案件2412起，比去年同期增加986起。具體分析增 加的原因，涉及房地產合同糾紛的案件增加了 653起，其中集中在幾個房地產公司的同性質、 同類型集團訴訟案件為578起，占民商事案件增加數的58.6%。這一現象的出現，與當前房 地產市場的畸形發展有關，但同時也反映出了我國當前房地產市場所存在的諸多問題。一、在以往的商站房糾紛案件中，購房者更多的是以單獨訴訟的形式出現，很少有集團 訴訟，而最近兩年

2、來，法院受理的該類案件屮集團訴訟比較常見，在澗西法院受理的多個小 區購房者分批起訴開發商延期交房、不予辦理房產證、擅自違約的案件即為集團訴訟。究其 原因，主要冇以下兒方面：1、商品房合同內容約定不全面。由于我國的商品房交易大多實行預售制，即期房性質, 購房者在和開發商簽訂商品房銷售合同時，看到的通常是沙盤模型，雙方據此就商品房的價 格、而積、質量，以及交房期限、違約責任等做出約定。該合同因內容不全而或約定過于籠 統，在實際履行過程中，購房者則會發現冇很多問題，如房屋內管道、配件等建筑材料的品 牌、質量，屋內設施的布局、走向等，雙方在合同中均沒有做出明確的約定，而開發商通常 還會就周邊環境、未來

3、發展等合同上未約定的內容進行夸大宣傳、虛假宣傳，這些不真實的 宣傳對購房者產住重大謀導，當既成事實和購房者的期望出入較人時，則很可能演變成為訴 訟糾紛。2、開發商市場準入門檻偏低。我國當前房地產市場的開發商準入門檻較低，隨著住房 商品化的深入，房地產開發行業以其巨大的投資回報率吸引著一些金業和個人紛紛投資該行 業。一些不具備條件的企業或個人通過掛靠、承包等方式取得了房地產經營資格，其本身并 不完全具備履約的能力，而被掛靠或承包的企業又無能力或出于利益因素而不愿或不能對其 進行有效的管理，當糾紛產生后雙方互相推諉、扯皮，這是導致房地產交易過程屮糾紛頻繁 出現的一個不可忽視因素。3、開發商自身問題

4、嚴重。開發商在商品房買賣交易中占主導地位，購房者在履行完付 款義務后開發商才開始履行建房、交房、辦理房屋手續等義務，并不能保證開發商完全履行 義務。由于當前的房地產市場管理不夠嚴格，開發商出于個體利益的考慮，以降低房屋質量、 更改既定規劃、配套設施等方式降低投資成本；述有的開發商因手續不健全而違規開工等導 致購房者拿不到房產證和土地使用證；一些中小開發商為了最大化地獲収利益，將已預售的 商品房、土地向銀行進行抵押，用抵押到的貸款繳納土地出讓金后才去給以房者辦理房產證, 或者再次進行房地產投資開發。開發商這種“寅吃卯糧”的做法，只要任何一個環節岀現問 題或其他市場風險，極易造成資金鏈斷裂而鬧上法

5、庭。一些房地產公司是以家族金業或不很規范的中小企業形式出現，公司經濟實力有限，管 理上也不夠規范，在公司運營上過分得依賴于法定代表人的個人行為。如果開發商投資決策 失課或遭遇金融危機等因素，將對公司的正常運轉造成致命打擊。同時，房地產開發行業作 為經濟犯罪的多發領域，在高額回報率的誘使下，個別開發商為低價拿到具有區位優勢的地 塊不惜鋌而走險，從事行賄等違法犯罪行為，一旦東窗事發，將導致公司的運轉停滯，直接 引發延期交房、無法履行合同，甚至“爛尾樓”等諸多問題。這些問題侵犯的都是全體購房 者的利益，極容易引發商品房群體訴訟。4、購房者的維權意識不斷增強。購房作為絕人多數人一生中最大的消費支出，購

6、房者 通常都是拿出其全部積蓄或背負債務而買房的，同時購房者也認識到通過一家一戶和開發商 單打獨斗無異于“毗蜉撼大樹”，最終只能不了了z。因此，更多的買房者對于商品房合同 存在的共同問題，女（1：合同課導、變更規劃、配套設施不全，以及綠地面積不符等，往往通 過盡可能得聯系到更多的其他購房者，組成相對穩定的團體集體維權，制造社會影響來共同 和開發商對抗。購房者較理性的維權方式有派代表和開發商協商、邀請有關部門協調或集團 訴訟等方式，有的購房者因證據不足，在協商無果而乂勝訴無駅的情況下，則集體到政府門 前靜坐示威、上街堵路、越級上訪，其至造成流血沖突等事件的發牛。5、政府相關部門監管力度不足。開發商

7、的素質和政府部門的監管力度有很大的關系。 由于我國的房地產市場還不夠成熟，一個房地產公司從成立到投入運營，再到商品房建成銷 售通常要受到二三十個政府部門的監管，這種多部門的管理往往出現冇利益可得的部門積極 管理、無利益可得的部門消極管理，最終造成管理銜接不上、管理無力或者不了管理現象的 產生。山于相關管理部門沒有切實擔負起自身的監管職責，在當麗的房地產市場上開發商擅 自違約、延期交工或者購房者拿不到房產手續等現象時冇發生。對此結果，除非購房者耗時 費力得打贏官司外，開發商很少承擔責任，而不愿打官司的購房者則無可奈何，任開發商擺二、商品房集團訴訟案件的增多，一方曲反映了購房者法律意識的增強，另一

8、方面也反 映出當前的房地產市場存在著多種方面的問題。前者是民主法制社會的正常現象，而后者則 是反常的，它肓接關系著商品房市場能否良性發展、人民群眾的經濟安全感指數和社會經濟 秩序的穩定。定紛止爭、化解糾紛是人民法院的根本職能之一，要想解決商品房集團訴訟, 應從以下幾方而做起：1、調解機構提前介入進行指導。對于商品房集團糾紛，人民調解機構、訴前調解庭或 社會法庭等調解機構的提前介入對糾紛的化解具有極其重耍的作用。首先，調解機構的提前 介入，可以為商甜房買賣雙方提供法律指導，明確權責，督促雙方履行合同；其次，為雙方 才盾的化解提供一個協商的平臺，通過調解機構的協調，避免雙方互相僵持，才盾激化；最

9、麻，通過調解機構的消化，使一部分可能形成集團訴訟案件的糾紛得以化解，人人得減輕了 法院的辦案壓力，使法官冇更多的精力去辦理其他案件，提高案件質雖和效率。對于開發商 無履行能力，購房者即使通過訴訟最終只能贏得一張無法執行的判決氏且在轄區內影響較 大的商品房糾紛，調解機構應積極努力，取得黨委、政府部門的支持，授大限度地保護人民 群眾的合法利益。2、在司法實踐中對集團訴訟進行探索。我國民事訴訟法第五i五條規定'人民法院作 出的判決、裁定，對參加登記的全體權利人發生效力。未參加登記的權利人在訴訟時效期間 提起訴訟的，適用該判決、裁定。”最高院關于適用民事訴訟法若t問題的意見笫六十四條 更加詳細

10、地規定：“耒參加登記的權利人在訴訟時效期間內提起訴訟，人民法院認定其諳求 成立的，裁定適用人民法院已作岀的判決、裁定。”在司法實踐屮，由于該條文不易操作， 同時買房者的房屋面積、價款數額、訴訟請求等不同，法官往往出于更為慎重的考慮，在司 法實踐屮很少以裁定形式適用法院已作出的判決、裁定，通常是單獨立案、分批開庭、逐案 判決，致使該法律條文形同虛設。因此，應在該條文的適用范圍和條件，以及如何具體操作 等方而進行探索，為集團訴訟案件的解決找到一條出路。3、加強對開發商的監管。在澗西法院所受理的商品房集團訴訟中，人多數案件以開發 商敗訴結案，主要表現為開發商缺乏誠信，散布焜假廣告誤導消費者、房屋質量

11、問題、延期 交房，以及不能辦理房產證等。止是由于這種現彖的見怪不怪，幾房價不斷上漲，大多數開 發商抱著“愛買不買”的心態，敗訴的結果人不了是退還房款和利息，但房了還可以更高價 榕賣給他人。作為購房者，其最終忖的是為了住上房了，只要開發商不是特別過分，通常不 愿浪費金錢、吋間和精力去和開發商對簿公堂，況且在業主委員會沒成立前，購房者還要受 開發商管理而不敢得罪開發商。血対當前房地產市場的這種現狀，就更需要政府相關管理部 門充分發揮其職能作川，加強對開發商履行合同行為的監督和公司財務、資金流向的管理, 確保開發商依約履行合同，避免資金隨意轉投其他項目或進行行師等違法犯罪活動，從而促 使房地產市場的

12、規范、健康發展。4、明確政府監管部門職責。冃前我國的房地產業止處于快速發展階段，一些法律和部 門法規相對于經濟發展較為滯后。由于缺乏健全的法律規范，個別政府職能部門因法規的不 完善而處于管理無序的狀態，從而導致履行職責上的混亂。-些地方政府為適應本地經濟發 展而出臺了相應的地方性法規，但因不具冇現實操作性而流于形式。因此，建議政府部門盡 快出臺、完善房地產管理相關方面的法律法規，如操作性較強的小區配套設施驗收管理辦法、 商品房質量保修實施細則，物業收費項目及標準等，明確政府監管部門的職責范圍，對違規 開發商從嚴懲處，對監督管理失職的部門和人員追究不作為的行政責任，直至刑事責任。5、引導消費者理性維權。一些購房者為維護自身利益而給相關部門施加壓力，在訴訟 前或訴訟過程屮組織購房者采取集體靜坐、堵路、越級上訪等不理性行為。對此，法院或相 關部門應通過法律講解或說服教育的方法，使英認識到過激行為不僅不能解決根本性問題, 而口還給廣大購房者在人力、物力和財力上造成浪費，也給其他民眾的生活和社會穩定造成 彫響，最終問題還要通過正當途徑解決。因此，在遇到商品房團體糾紛時丿應冷靜