1、遵義廣播電視大學?？飘厴I生論文關于農村集體土地流轉問題的法律思考院(系部) 專業名稱 年級班級 學生姓名 指導老師 2012年 月 日目錄中文摘要及關鍵詞2英文摘要及關鍵詞2一、農村土地流轉的法律解析3 二、農村土地流轉的類型5（一）農村土地的流轉5（二)農村宅基地的流轉5（三）農村建設用地的流轉6三、農村集體土地流轉的法制管理7(一)農戶承包地使用權流轉要在長期穩定家庭承包經營責任制的前提下進 行7（二）農戶承包地使用權流轉必須堅持依法、自愿、有償的原則7參考文獻10內容摘要:農村土地制度改革是保證國民經濟可持續發展的重要問題，也是解決“三農"問題的核心所在，而在改革方法中，土地流

2、轉制度不失為一計良策。本文從我國當前農村土地承包的現狀和發展入手,從法律、法規的角度對其進行解析，并借鑒當前農村土地流轉的經驗，分析土地流轉存在的困難，并試圖對土地流轉制的建立和完善度提出一些初淺的建議.關鍵詞： 農村 土地改革 土地流轉 關于農村集體土地流轉問題的法律思考土地是農業生產最重要的生產資料，在我國，農村實行的是家庭聯產承包責任制的基本經營制度，通過集體土地的承包以及承包的延長，穩定了地承包關系，農民對土地投資的積極性大大提高，進一步加快了我國農村生產力的向前發展。與此同時，隨著我國城鄉產業的發展和農村城市化的進程加快,農村剩余勞動力大范圍的轉移，農村集體土地價在不同主體之間開始轉

3、移，通過農集體土地的流轉，提高了土地資源的利用率和出產率，帶動了農村土地市場的發肓和農村經濟的更快發展。但是,由于我國大部分地區農村土地市場處于發展初期，農村集體土地流轉交易機制尚未健全，土地流轉過程中存在著一些問題不容忽視,如土地流轉的自發性,無序性，流轉交易程序混亂，一些地區在推行農村集體土地流轉里，違背農民意愿，損害農民利益,甚至隨意改變土地的農業用地用途，相關權利主體權益時常得不到保障，流轉形式不規范,制約因素眾多造成流轉不暢等這些問題如果不及時采取有效措施加以解決,不但不利于農村土地資源的優化配置和農村集體土地流轉市場的正常建立、培育，而且也將影響我國農村土地家庭承包責任的穩定和實施

4、。因此,農村集體土也流轉既需要加強管理，更需要法律保障,使農村集體土地流轉市場健康發展。本文試圖從分析農村集體土地流轉的類型和具體形式，探討如何加強農村集體土地流轉的管理，使之走上向法制的軌道。本文為互聯網收集，請勿用作商業用途個人收集整理，勿做商業用途一、農村土地流轉的法律解析土地流轉指的是土地承包經營權的流轉，其實質是土地使用權的流轉，即在農村土地所有權屬于集體所有的前提下,農民在市場支配下，根據自己的意愿轉讓其所承包的土地使用權，從面實現土地資源的優化配置；土地的承包者仍然享有分配土地收益的權利，這種權利通常會在事先約定。2002年8月29號,九屆全國人大常務委員會第二十九次會議審議通過

5、中華人民共和國農村土地承包法（以下簡稱農村土地承包法），并于2003年3月1日起正式實施。該法對農村土地流轉作出了規定。第十條規定：“國家保護承包方依法、自愿、有償地進行土地承包經營權流轉。"第十六條第一款規定：“（承包方）依法享有承包地使用、收益和土地承包經營權流轉的權利,有權自主組織生產經營和處置產品”。第二十六條第二款規定：“承包期內，承包方全家遷入小城鎮落戶的，應當按照承包方的意愿，保留其土地承包經營權或者允許其依法進行土地承包經營權流轉.”該法第五節則專門對土地承包經營權的流轉做了詳細規定：第三十二條規定了通過家庭承包取得的土地承包經營權的方式有轉包、出租、互換、轉讓或者其

6、他方式。第三十三條規定了土地承包經營權流轉應當遵循幾個方面：一是平等協商、自愿、有償,任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉。二是不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途。三是流轉的期限不得超過承包期的剩余期限.四是受讓方須有農業經營能力。五是在同等條件下,本集體經濟組織成員享有優先權.第三十四條規定了土地承包經營權流轉的主體是承包方.第三十五條規定了發包方在合同期間所應遵守的義務.第三十六條規定了土地承包經營流轉的收益歸承包方所有.第三十七條規定當事人雙方應當簽訂流轉書面合同，并對合同所應包含的七個格式條款做了歸納。第三十八條流轉的登記制度。第三十九條、第四十條、第四十一

7、條分別規定了承包關系不變、互耕和承包關系發生變更的情形。尤其值得注意的是第四十二條“承包方之間為發展農業經濟，可以自愿聯合將土地承包經營權入股，從事農業合作生產?！边@一條明確表明，農業生產方式的變化，規模化生產將走上一條合法的途徑。第四十三條“承包方對其在承包地上投入而提高土地生產能力的，土地承包經營權依法流轉時有權獲得相應的補償.”則旨在鼓勵農民能夠放心對土地加以投入，從而即便在轉讓時也能得到相應的回報。2005年1月19日農業部頒發農村土地承包經營權流轉管理辦法,于2005年3月1日起正式實施。農村土地承包經營權流轉管理辦法以農村土地承包法為根據，圍繞尊重和保障農民的土地承包經營自主權，土

8、地流轉當事人、流轉方式、流轉合同、流轉管理等5個方面進行規范。2008年10月12日,中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定指出,建立健全土地承包經營權流轉市場,按照依法自愿有償原則，允許農民以各種形式流轉土地承包經營權。國家法律、法規及政策的出臺及逐步完善,標志著中國農村土地改革進入快速發展的時期，這也被許多人譽為中國掀起了第三次土地制度大變革。二、農村集體土地流轉的類型（一）農村土地的流轉1、未承包集體的荒山、荒地的流轉指本村農戶未承包的集體荒山、荒地，由本村村民委員會發包給本村個別農戶或本村以外的人員進行農業開發的.2、已承包的集體荒山、荒地的流轉指農戶承包本村的集體荒山、荒地后

9、長期無力開發、經營,又將其轉包給本村各本村以外有能力開發經營的農戶或其它人員進行農業開發的.3、已承包的集體農業用地的流轉由于年青勞動力的外出打工或者其它原因，土地承包戶無力全部或部分經營其承包的農業用地，如耕地、園地、林地、牧草地和水產用地等，將其轉包給本村或本村以外有能力繼續經營的農戶或其它人 員.（二)農村宅基地的流轉長期以來，宅基地所有權歸集體，使用權歸個人，土地管理法明確規定：農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準。由于土地管理法對農民宅基地使用權的描述比較模糊，應該怎樣行使宅基地使用權沒有明確規定.決定出臺后，明確了“要加強土地承包經營流轉管理和服務，要

10、依法保障農民宅基地用益物權”。如果農民在充分滿足居住權的條件下，可以通過使用權的出租、轉讓等形式進行流轉，必將對現行宅基地管理機制是一次革新。宅基地使用權流轉，可以從四方面進行探索。1、盡快完善土地管理法相關條款，規范宅基地使用權流轉2、完善農村宅基地產權通過開展農村宅基地權屬調查，摸清底子，給符合條件的予以確權、頒證，完善農村宅基地地籍檔案,為宅基地流轉打好基礎。3、出臺宅基地流轉指導性政策明確宅基地流轉的條件、范圍、形式、年限等，并制定嚴格的流轉程序和管理辦法，規范宅基地流轉。4、建立農村宅基地流轉管理機制按照“政府主導、部門管理、集體參與、農戶收益"的原則，國土資源管理部門要直

11、接指導、規范和督查宅基地流轉工作,鎮、村要建立配套的服務機構,確保宅基地流轉依法、規范進行.（三)農村建設用地的流轉近幾年來，集體土地市場發展迅速，農村集體建設用地使用權交易活躍，在沿海經濟發達地區已具備相當規模,在貴州省城鄉結合部、縣城和鄉（鎮)政府所在地這種地方流轉也是司空見慣。主要表現為：1、農民宅基地使用權流轉宅基地使用權的流轉通常是伴隨著房產流轉而出現，既涉及集體組織，也涉及個別農民及其土地使用者，其形式主要有轉讓和出租等,宅基地使用權流轉的主要原因為：一是一戶二宅轉讓;二是原有宅基地超占較多，將其中超占部分轉讓；三是用以換取城鎮中心地段商品房，四是已進城農戶轉讓其在農村的宅基地使用

12、權.宅基地出租主要是在城郊合部將房屋出租給人居住，或者將路邊的房屋出租用于商業。2、鄉（鎮)村企業建設用地作用權流轉對轉制的鄉（鎮)村企業建設用地使用權流轉主要有以下幾種形式：一是對轉制的鄉(鎮）村企業用地不予評估作價，使個體私營企業列償使用集體土地.鄉（鎮）村企業改革主要采取企業出售的辦法,且基本上是出售給個人.二是一些鄉鎮政府在鄉鎮改制是時，擅自以出讓方式處置集體土地使用權。一些農村集體經濟組織借鑒城市土地出讓的做法,以土地所有者的身份，將農村集體土地所有權出讓給土地使用者,收取相應的出讓金,并規定一定的使用年限甚至無使用期限限制.三是轉讓鄉(鎮)村企業建設用地使用權。轉讓的形式包括在集體

13、土地上興建廠房后轉讓及企業間私下變相轉讓等.前一種情況多發生在城郊結合部，后一種情形包括鄉（鎮)政府轉讓、或征用后轉讓和企業為牟取暴利轉讓等多種形式。四是出租鄉(鎮）村企業建設用地使用權.有以廠房形式出租的，也有直接出租土地使用權的。五是以地入股興辦聯營企業。這些地方的農民集體，通過這種形式壯在農村集體經濟，解決村民勞力出路,或直接收取入股的土地收益。六是名為入股，實為出租。如一些私營企業，村與企業簽訂的合同是土地入股，但實際是按年收取租金。七是農村集體建設用地抵押。目前,農村集體建設用地抵押主要用于融資過程中的信用擔保。既有單獨的土地抵押，又有連同房產的抵押。個人收集整理，勿做商業用途個人收

14、集整理,勿做商業用途三、農村集體土地流轉的法制管理中華人民共和國土地管理法第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權發生轉移的除外。集體土地的自發流轉，多數還是促進了當發的經濟發展,對農村農業和農民都有好處。但農村集體土地自發流轉也的施工問題，如果不加以引導，就不利于土地市場的有效運行，也不利于耕地保護這一基本國策的落實，同時，造成土地收益的不公，損害農民的利益，引發許多矛盾，甚至動搖農村基本經營制度。這些，對“三個代表”重要思想的落實和可持續的土地利用都是不利的。因此,

15、必須強化農村集體用地的管理，制定相應的政策法規，避害趨利，把農村集體建設用地交易行為納入法制的軌道,使之成為我國土地市場體系的有機組成部分。（一)農戶承包地使用權流轉要在長期穩定家庭承包經營責任制的前提下進行以家庭承包經營為基礎、充分結合的雙層經營體制，是我國農村的基本經營制度，確保這一制度的長期穩定,是土地使用權流轉的基本前提。(二)農戶承包地使用權流轉必須堅持依法、自愿、有償的原則1、土地流轉要按照有關法律、法規和中央的政策進行在承包期內,村集體經濟組織無權單方面解除土地承包合同，不準收回農戶的承包地搞招標承包；不準將農戶的承包地收回抵頂欠款；不準借土地流轉改變土地所有權和農業用途；流轉期

16、限不得超過農戶承包土地的剩余承包期限。2、農村承包土地使用權流轉必須建立在農戶自愿的基礎上土地流轉的主體是農戶，在承包期間，農戶對承包的土地有自主的使用權、收益權和流轉權,有權依法自主決定承包的土地是否需要流轉和流轉形式。任何組織和個人不得強迫農戶流轉土地,也不得阻礙農戶依法流轉土地。由鄉鎮政府或村級組織出面租憑農戶的承包地再進行轉租玫發包的“反租倒包”，不符合家庭承包經營制度,應矛制止。3、土地使用權的流轉應當是有償的農戶的土地收益包括承包土地的直接收益的土地流轉的轉包費、轉讓費和租金等流轉土地的收益。土地流轉的收益應當由農戶與受讓方或承租方協商確定并歸農戶所有，任何組織和個人不得擅自截留和

17、扣繳。4、規范企事業單位城鎮居民租憑農戶承包地農村土地流轉應當主要在農戶間進行,中央不提倡工商企業和城鎮居民隨意到農村長時間、大面積租憑和經營農戶承包地。工商企業投資開發農業，應當主要從事產前、產后服務和“四荒"資源開發。農產品加工、流通企業和農業科技單位如果城建需要建立種苗繁育、示范推廣基地，也可以小范圍農戶租憑承包地.外商除農業生產、加工企業或農業科研推廣單位,其它企業和單位不準租憑經營農戶承包地；已經租憑承包地的,要進行清理規范.5、加強對農戶承包地使用權流轉困局工作（1)土地問題是農村和農村工作的核心,是農村穩定的基礎。地方各級黨委和政府要按照“三個代表”的要求，正確引導和規

18、范農村土地流轉工作，保護農民的長遠利益。 (2）地方各級政府的農業行政主管部門要切實履行職責,做好農村土地流轉的指導和管理工作要加強對農村土地流轉情況的調查研究，掌握動態；指導農村土地流轉合同訂立，及時辦理困土地流轉引起的合同變更、解除、重訂以及合同鑒證;建立流轉合同檔案，妥善調解的處理土地流轉糾紛.（3)土地管理部門要加強對農村土地征占用的管理，防止以土地流轉為名，擅自改變土地農業用途.6、農村集體建設用地的流轉應當遵循中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國房地產管理法及有關的規定在經過縣有人民政府批準后，由同級土地管理部門辦理土地使用權流轉手續，進行土地使用要變更登記;土地流轉過程中，如果涉及土地用途的改變,必須符合鄉鎮土地利用總體