1、附件二南昌市 建筑工程建筑面積、容積率、 建筑密度 計算規那么 2021 修訂為正確引導城鄉規劃管理，標準規劃管理中建設工程的建筑面積、 容積 率、建筑密度計算方法，現依照?建筑工程建筑面積計算標準? GB/T50353- 2021 ，結合本市實踐，對原?建筑工程建筑面積、容積率 計算規那么?洪規技字2021 第1 號進行修訂：第一條 各項建設工程設計應符合國家和本市的相關建筑設計標準和標 準，不得隨意虛構設計平面用途及性質。第二條 建設單位個人、設計單位應當按照誠信原那么，標準建筑面 積計算，如實申報送審材料。第三條 以下各點按?建筑工程建筑面積計算標準? GB/T50353-2021 計算

2、建筑面積并計入容積率。一地上建筑物 含建筑物頂部的樓梯間、電梯機房，及有圍護結構的 結構轉換層、設備管道層、底層車庫、雜物間等結構 層高在 2.2 米及以上 者按全面積計入容積率； 結構 層高小于 2.2 米者按 1/2 面積計入容積率二在室外地坪以上局部的高度超過 1.5 米的集中地下室， 其建筑面積 計入容積率。 場地地坪標高不一致時， 室外地坪以周邊城市道路標高加上 0.3 米計算周邊城市道路標高不一致， 以低的城市道路標高為標準， 高差大于 3 米以上的除外 。三底層臨街商業的后半局部架空層應當計入容積率。四超高層建筑 避難層 的其 它非避難空間如樓梯間、電梯井、其它 功能性用房等應當

3、計入容積率。五商業、辦公、旅館等公共建筑工程的地下室除停車及設備用房以 外的其它功能性用房應當計入容積率。第四條 以下各點按?建筑工程建筑面積計算標準? GB/T50353-2021 計算建筑面積但不計入容積率一建筑物的外墻外保溫層。二主體建筑下面在室外地坪以上局部的高度不超過 1.5 米的用于停車 及設備用房的地下室。三住宅建筑下面在室外地坪以上局部的高度不超過 1.5 米的用于儲 藏功能的住宅地下室或半地下室。四結構層高不超過 4.5 米、通透的、無圍護結構的五層含五層以 上住宅、中小學等公益性建筑的底部架空層；臨江、臨湖的住宅 底部架空層 結構層高，經規劃局認可，可適當提高。五無圍護結構

4、的結構設備管道轉換層 結構 層高不超過 4.5 米。六超高層建筑的無圍護結構的避難 層非避難空間除外 。七出挑寬度大于 2.1 米的公共建筑懸挑雨篷；出挑寬度大于 2.1 米、 高度大于 6 米的公共建筑有柱雨篷。八地下室的通風井和有頂蓋的采光天井。第五條 建筑結構 層高計算標準一普通住宅建筑標準層 結構 層高最低不小于 2.9 米，但最高不大于 3.2 米；當 結構層高大于 3.2 米時，不管層內是否有隔層，按該層水平投影面 積的k倍計算建筑面積，k=h七h為建筑結構層高。住宅頂層為躍層的 允許客廳挑空。二套型建筑面積大于 144 平方米的住宅建筑標準層 結構層高可適當 提高，但最高不大于

5、3.6 米；當 結構層高大于 3.6 米時，不管層內是否有 隔層，按該層水平投影面積的k倍計算建筑面積，k=h +3 h為建筑結構 層高。三辦公、賓館 高檔酒店、賓館除外 建筑標準層 結構層高最低不 小于 3.2 米，但最高不大于 4.2 米；當辦公建筑標準層 結構層高大于 4.2 米時， 不管層內是否有隔層，按該層水平投影面積的 K倍計算建筑面積，K= h +3.2h 為建筑 結構層高。門廳、大堂、中廳、內廊、采光廳、會議室等不列入超層高控制范圍四單層單間 面積小于 300 平方米或分隔成小間的沿街商業 含商業街 建筑結構 層高不大于 4.5 米；當建筑 結構 層高大于 4.5 米時，不管層

6、內是 否有隔層，按該層水平投影面積的 K倍計算建筑面積，K= h +3.2 h為建 筑結構層高。兼作售樓使用的商業用房的結構層高不應超過 9 米，建筑面 積最大不超過 300 平方米。五單層 單間面積大于 300 平方米小于 1000 平方米的沿街商業含商 業街建筑結構層高不大于 4.8 米；當建筑 結構層高大于 4.8 米時， 不管層內 是否有隔層，按該層水平投影面積的 K倍計算建筑面積，K= h +3.2 h為建 筑結構 層高。六單層 單間面積大于 1000 平米的商業建筑 結構層高不宜超過 6 米， 且不得分割；當建筑 結構層高大于 6 米時，不管層內是否有隔層，建筑面 積的計算值按該層

7、水平投影面積的 K倍計算，K=h +3.6 h為建筑結構層 高。臨街分割成小間的商業局部按本條第四款標準計算建筑面積。七電影院、劇場、體育館、展覽館、 大型商業綜合體 等公共建筑 結構 層高可按功能要求適當加高。第六條 以下各點按?建筑工程建筑面積計算標準? GB/T50353-2021 計算建筑面積，局部計入建筑密度。一無頂蓋且無圍護結構的室外樓梯，按水平投影面積的一半計入建 筑密度。二高于室外地坪 4 米以上住宅的有柱雨篷， 按柱外邊圍合面積的一半 計入建筑密度。三臨城市道路騎樓按柱外邊圍合面積的一半計入建筑密度。四10 米以下滿足消防車通行的公共建筑有柱雨棚、架空走廊按水平 投影面積一半

8、計入建筑密度。五地下車庫出入口坡道不管有無頂蓋， 均按坡道的一半面積計入建筑 密度。假設設置頂蓋應盡可能低矮，為輕巧的玻璃或結合綠化設置。六有頂蓋的采光井按一半計入建筑密度。七二層出挑建筑按水平投影面積的一半計入建筑密度。第七條 以下各點不計入建筑密度一高于室外地坪 10 米以上公共建筑的有柱雨棚、公共架空走廊不計 入建筑密度。二高于室外地坪 4 米以上的懸挑陽臺不管凹凸 、平臺、 走廊 等， 不計入建筑密度。三高于室外地坪十米以上的建筑出挑部位不計入建筑密度。四無柱雨篷不計入建筑密度。第八條 其它一住宅陽臺按?建筑工程建筑面積計算標準? GB/T50353-2021 計算建筑面積并按水平投影

9、的一半即原標準計入容積率。 1南向或東西向主陽臺最大進深不得大于 1.8 米，北向或東西向次陽 臺最大進深不得大于 1.2 米，超出此規定的局部按全面積計算建筑面積并計 入容積率。 2住宅各類陽臺水平投影面積之和不得大于套內建筑面積含陽臺水 平投影面積的 12%超高層住宅控制在 20% 。3住宅原那么上不設置高度為兩層或兩層以上的陽臺。 4北向外廊、 北陽臺及臨江、臨湖、臨城市主要干道的陽臺 原那么上要 求統一封閉利用外廊和內天井通風的外廊除外 。 5與陽臺相接的附屬構件， 如其底板與陽臺底板高差小于 0.6 米、有 圍護設施、位于房屋建筑結構圍合范圍以內或外挑寬大于 0.6 米的， 均視為

10、陽臺，其計算方法同陽臺。二坡屋頂按?建筑工程建筑面積計算標準? GB/T50353-2021 計 算建筑面積。 坡屋頂起坡高度為零、坡度小于 30°的坡頂建筑不計入容積率； 起坡高度小于 0.6 米、坡度小于 45 °的坡頂建筑結構凈高在 2.2 米及以上的部 位應按全面積計入容積率， 坡頂局部造型坡度大于 45 °的局部面積不大于屋頂 面積的1/6 ;超過此規定的坡屋頂按全面積計算建筑面積并計入容積率。三住宅建筑女兒墻的高度應小于 2.2米因造型需要可局部加高， 其加高局部的面寬應小于該建筑主立面的30% 。公共建筑因造型需要的屋頂 裝飾構架原那么上不超過10米

11、。四多、低層地下室設置通風采光井以改善地下室室內環境的，通風 采光井寬度取采光井圍護結構外圍至 建筑外墻面的最大垂直距離不宜超過 1.8米含1.8米，下沉庭院及采光井的面積之和不得大于地下室除停車部 分建筑面積的30% ;采光井的外墻周長之和不得大于地下室停車局部除 外的外邊周長的30% ;。超過1.8米的，采光井地坪標高視作該建筑的 室外 地坪標咼。五凸窗突出外墻的距離不大于 0.7米、結構凈高小于2.1米、窗臺高 度不小于0.45米且寬度不大于該開間的70%面寬的，可不計算建筑面積、不 計入容積率；否那么按該凸窗維護結構外圍水平面積一半計算建筑面積并計入容積率。1 凸窗結構剪力墻及結構柱不

12、得突出外墻。2凸窗下部的樓板不應凸出外墻、不得用實體墻圍合。3凸窗下部作放置空調室外機時外側可用格柵遮擋 。4 轉角凸窗長邊洞口與短邊洞口之和不得大于該房間的開間尺寸。5 凸窗應至少兩面為玻璃采光。六設備平臺板不得與戶室及陽臺連通， 可用格柵圍合，其每層水平 投影面積之和不得超過該層總建筑面積的 2% 住宅設備平臺最大不超過3 平方米，按其水平投影面積一半計算建筑面積但不計入容積率。七建筑平面設計應考慮結構經濟合理性， 建筑凹口處一般不應拉梁， 因結構需要確需拉梁的， 應經設計單位結構專業認定，并提供圖紙依據加 蓋注冊結構師章。八一梯三戶含三戶以上的住宅建筑需要設置天井時，應保證至 少有兩戶以上的功能房間朝天井開窗，并做好防火措施，且不得封板拉梁。第九條 本規那么所稱總建筑面積是指在建設用地范圍內單棟或多 棟建筑物地面以上及以下各層建筑面積之和。第十條 本規那么所稱結構 設備管道轉換層是指建筑物某樓層的上部 與下部因平面使用功能不同，采用不同的結構設備管道類型，并通過該 樓層進行結構設備管道轉換，稱該樓層為結構設備管