1、中國首席商業地產綜合運營商致：廣東中天公司東莞南城東莞南城中天中天城市之門項目商業城市之門項目商業銷售建議報告銷售建議報告 2012年年07月月11日日 part 1回本周期回本周期返算售價返算售價10年回本年回本12年回本年回本15年回本年回本20年回本年回本年回報率年回報率8%7%6%5%50元元/月月7500元元/8600元元/10000元元/12000元元/82元元/月月12,300元元/14,000元元/16,500元元/19,680元元/100元元/月月15,000元元/17,000元元/20,000元元/24,000元元/按照鋪位及人流的對比，本項目商鋪的租金范圍約50-100元

2、/m2，按上述計算其基準價格在82元/m2；但本項目個別商鋪面積較小（約40m2/間），其月租金若在5000元/月以內，則其投資具有較大的價值；本項目15年回收期內的租金均價約為90元/m2，15年內的回報率較為可觀，故本項目基本價格建議在16,500元/m2較為合理。商業基準價格制定商業基準價格制定人流（含方便到達性）人流（含方便到達性）進深面寬比進深面寬比面積大小面積大小方正間隔方正間隔50%15%10%25分值說明：分值說明： 1 1、人流量：、人流量：a、是商業價值是否最大化的首要因素，故比例較高占50%，主要考慮地段、道路、交通、小區主入口等因素；b、街角及小區入口處，屬于主干道，商

3、業價值較高；c、超市主力店，人流量固定，加上已具備現樓展示條件，故其商業價值次之;d、小區行人出入口，屬小區內商鋪，價值較低。2 2、面積比：、面積比：a、面積小，其單價可適當提高，但總價低，易于銷售；b、面積大，其單價無法提高，由于高總價的原因，故存在較大的銷售難度。3 3、面深比：、面深比：面寬大，進深小，其商業價值較高；相反則較低，考慮到本項目進深總體較長，故分值占比為10%。4、方正間隔：、方正間隔：商鋪內方正、規則，其商業價值較高，相反則較低；若內有大型剪力墻及錯位間隔，則將會大大降低其價值，故取較高的分值20%。5、餐飲功能：、餐飲功能：小區型的商鋪具備餐飲功能的價值較高，投資自用

4、兩相宜，相反則較低。系數分析系數分析part 2 選擇1f兩端小面積+2f大面積組合方式銷售,1f中間劃分為三個大面積、2f中間劃分為二個面積鋪位,也采用一拖二的方式銷售(見下圖鋪位劃分)方案一組合方式方案一組合方式1f2f15,015784,5161f2268847777612710719948042120346291422169838565142169841876181977019734411621319984176175634355676307551142856285062112580261833399536271834511480261832873006196354260795單價單價

5、總價總價2568342196352f1152572892171185553386629463951501794638516250102883106311135884523822123504264085單價單價總價總價序號序號鋪號鋪號預售建筑面積預售建筑面積實收單價實收單價實收總價實收總價標準面價單價標準面價單價標準面價總價標準面價總價1 1101101164.3164.325,683 25,683 4,219,635 4,219,635 27,707 27,707 4,552,269 4,552,269 2 2102102210.59210.5922,688 22,688 4,777,761

6、4,777,761 24,476 24,476 5,154,392 5,154,392 3 310310373.5973.5927,107 27,107 1,994,804 1,994,804 29,244 29,244 2,152,055 2,152,055 4 4104104218.33218.3321,203 21,203 4,629,142 4,629,142 22,874 22,874 4,994,057 4,994,057 5 5105105177.74177.7421,698 21,698 3,856,514 3,856,514 23,408 23,408 4,160,523 4

7、,160,523 6 610610619319321,698 21,698 4,187,618 4,187,618 23,408 23,408 4,517,728 4,517,728 7 710710799.8299.8219,770 19,770 1,973,441 1,973,441 21,328 21,328 2,129,008 2,129,008 8 810810821721719,635 19,635 4,260,795 4,260,795 21,183 21,183 4,596,674 4,596,674 9 91091091232.641232.6416,213 16,213 1

8、9,984,176 19,984,176 17,491 17,491 21,559,530 21,559,530 1010110110248.01248.0117,563 17,563 4,355,676 4,355,676 18,947 18,947 4,699,034 4,699,034 202011111137.1637.1630,755 30,755 1,142,856 1,142,856 33,179 33,179 1,232,947 1,232,947 212111211274.1174.1128,506 28,506 2,112,580 2,112,580 30,753 30,7

9、53 2,279,114 2,279,114 2222113113129.84129.8426,183 26,183 3,399,536 3,399,536 28,246 28,246 3,667,521 3,667,521 2323114114165.97165.9727,183 27,183 4,511,480 4,511,480 29,325 29,325 4,867,120 4,867,120 2424115115109.73109.7326,183 26,183 2,873,006 2,873,006 28,246 28,246 3,099,485 3,099,485 首層首層335

10、1.833351.8320,371 20,371 68,279,017 68,279,017 21,97621,97673,661,455 73,661,455 方案一商業價格表方案一商業價格表2525201201632.47632.4711,525 11,525 7,289,217 7,289,217 12,434 12,434 7,863,826 7,863,826 2626202202450.33450.3311,855 11,855 5,338,662 5,338,662 12,790 12,790 5,759,509 5,759,509 2727203203332.94332.941

11、3,588 13,588 4,523,822 4,523,822 14,659 14,659 4,880,435 4,880,435 28282042041005.551005.559,463 9,463 9,515,017 9,515,017 10,208 10,208 10,265,086 10,265,086 29292052059009009,463 9,463 8,516,250 8,516,250 10,208 10,208 9,187,586 9,187,586 3030206206301.95301.9510,288 10,288 3,106,311 3,106,311 11,

12、098 11,098 3,351,181 3,351,181 3131207207345.27345.2712,350 12,350 4,264,085 4,264,085 13,324 13,324 4,600,222 4,600,222 二層二層3968.513968.5110,723 10,723 42,553,36342,553,36311,568 11,568 45,907,847 45,907,847 合計合計7320.347320.3415,140 15,140 110,832,380 110,832,380 16,334 16,334 119,569,302 119,569,3

13、02 套數套數建筑面積建筑面積實收單價實收單價實收總價實收總價銷售面價銷售面價單價單價銷售面價銷售面價總價總價227320.3415,14011083238016,3341195693021、定價匯總 2、價差匯總(實收價) 最低單價最高單價單價價差最低總價最高總價總價價差9463307552129211428561998417218841320城市之門商業價格匯總城市之門商業價格匯總單價范圍單價范圍1 1萬以下萬以下11.511.5萬萬1.521.52萬萬22.522.5萬萬2.532.53萬萬3 3萬以上萬以上套數套數2 25 54 44 46 61 1百分比百分比9%9%23%23%18%18%18%18%23%23%5%5%總價范圍總價范圍150150萬以萬以下下150250150250萬萬250350250350萬萬350450350450萬萬450550450550萬萬550650550650萬萬65075650750 0萬萬75085750850 0萬萬85095850950 0萬萬950950萬以萬以上上套數套數1 13 33 36 65 50 01 10 01 12 2百分比百分比5%5%14%14%14%14%27%27%23%23%0%0%5%5%0 05%5%9%9%實收定價實收定價均價均價面積面積總價總價成交價：成交價：