1、南山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告自改革開(kāi)放以來(lái)，深圳的寫(xiě)字樓得到了飛速的發(fā)展，是深圳城市發(fā)展的見(jiàn)證。南山，是改革開(kāi)放的窗口，是深圳翻天覆地發(fā)展的開(kāi)端，在初期占有重要的戰(zhàn)略地位，但隨著文錦渡、羅湖、皇崗等關(guān)口的開(kāi)通，羅湖、福田兩區(qū)迅速崛起，成為深圳發(fā)展的中心。在區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)的影響下，羅湖、福田的寫(xiě)字樓得到了大力的發(fā)展，地標(biāo)性的國(guó)貿(mào)大廈、嘉里中心、地王大廈、賽格大廈、江蘇大廈、電子科技大廈等第一代、第二代和第三代寫(xiě)字樓紛紛拔地而起，而以中心區(qū)寫(xiě)字樓群和華潤(rùn)大廈為代表的第四代寫(xiě)字樓也紛紛在福田、羅湖亮相。相對(duì)而言，南山的寫(xiě)字樓一直在緩慢發(fā)展過(guò)程中，除了科技園建設(shè)有一批集中的辦公樓外，其它區(qū)域的寫(xiě)字樓均

2、缺乏聚集效應(yīng)，并沒(méi)有出現(xiàn)地標(biāo)性的高檔寫(xiě)字樓物業(yè)。隨著深圳發(fā)展的西移、cepa的實(shí)行、西部通道的建設(shè)，以及政府對(duì)南山規(guī)劃定位，南山寫(xiě)字樓開(kāi)始不斷升溫。南山區(qū)的規(guī)劃牽動(dòng)著寫(xiě)字樓地產(chǎn)的走向，“三個(gè)基地一個(gè)中心”（教育基地、高科技產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地、物流中心）的規(guī)劃定位牽動(dòng)著寫(xiě)字樓地產(chǎn)的神經(jīng)。南山商業(yè)文化中心區(qū)的啟動(dòng)使得南山的后海大興土木，深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶“”的規(guī)劃，也將南山的高新技術(shù)園區(qū)、留仙洞片區(qū)以及前海片區(qū)規(guī)劃在內(nèi)，這成為南山寫(xiě)字樓發(fā)展的有力支撐點(diǎn)。南山寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)分析1、發(fā)展有利因素（1） 區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)隨著深圳中心“西移”，城市區(qū)域功能的分工進(jìn)一步明確，羅湖區(qū)仍將以深圳的商業(yè)、金融、物流

3、中心繼續(xù)吸引國(guó)際客戶進(jìn)駐，金融、物流企業(yè)仍將聚集于此；福田區(qū)高起點(diǎn)高規(guī)劃的中心區(qū)規(guī)模逐漸成型，區(qū)內(nèi)客戶資源將重新整合，政治、文化、商業(yè)中心的區(qū)域定位，使金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢、文化傳媒、投資貿(mào)易等客戶特征明顯。隨著西部通道工程的啟動(dòng)、“cepa”的實(shí)施、地鐵時(shí)代的到來(lái)，以及周邊環(huán)境、配套的進(jìn)一步完善，南山迎來(lái)了良好的開(kāi)發(fā)機(jī)遇。此區(qū)域南山商業(yè)文化中心是南山區(qū)的核心，深圳的次中心，加上西部通道的建設(shè)，此區(qū)發(fā)展前景良好的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近三十六萬(wàn)平方米的辦公面積。目前，部分在建、籌建的寫(xiě)字樓項(xiàng)目在如火如荼的進(jìn)行中，在未來(lái)一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的另一熱點(diǎn)區(qū)域。

4、科技園已經(jīng)成為深圳高科技產(chǎn)業(yè)的代名詞，深圳是2003年年底國(guó)家認(rèn)定的五大國(guó)家軟件出口基地之一。科技園的軟件出口基地目前已聚集了ibm、甲骨文、微軟等400多家國(guó)內(nèi)外軟件企業(yè)。去年，這里實(shí)現(xiàn)軟件銷售收入逾200億元，軟件出口5億美元。2004年10月14日，深圳國(guó)際科技商務(wù)平臺(tái)在深圳高新區(qū)正式啟用，標(biāo)志在為跨國(guó)公司來(lái)深投資、設(shè)立機(jī)構(gòu)牽線搭橋，為海外科技商務(wù)機(jī)構(gòu)和技術(shù)轉(zhuǎn)移機(jī)構(gòu)服務(wù)等方面邁出了重要一步，使科技園在國(guó)際上更具競(jìng)爭(zhēng)力，成為名副其實(shí)的“硅谷”。另外，隨著現(xiàn)代物流業(yè)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，也使南山的港口區(qū)位凸現(xiàn)出來(lái)，成為重要的區(qū)域。（2） 政策陽(yáng)光普照南山產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針對(duì)區(qū)域入駐企業(yè)具有很大的指引作用。根

5、據(jù)市委、市政府確定的“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，深圳市將三大支柱產(chǎn)業(yè)在空間上進(jìn)行合理組織和引導(dǎo)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、金融貿(mào)易軸“兩帶一軸”為基本骨架的產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級(jí)。毫無(wú)疑問(wèn)，高新技術(shù)業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)企業(yè)在寫(xiě)字樓市場(chǎng)上已占據(jù)主導(dǎo)地位，而且在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，此格局不會(huì)改變。04年，南山區(qū)已在全市各區(qū)率先推出經(jīng)濟(jì)社會(huì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告。未來(lái)五年，南山區(qū)將以建設(shè)“三個(gè)基地、一個(gè)中心”為戰(zhàn)略重點(diǎn)，優(yōu)化自然、法治、治安、人才和文化“五大環(huán)境”，把南山建設(shè)成為具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化城區(qū)。這部歷時(shí)兩年完成的城

6、市發(fā)展“白皮書(shū)”，對(duì)南山未來(lái)15年的戰(zhàn)略進(jìn)行了系統(tǒng)地研究。據(jù)悉，“十五”期間，南山區(qū)將以建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地、高等教育基地和深圳西部的物流中心為目標(biāo)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，使南山成為深圳未來(lái)最重要的高科技城區(qū)；以西部港口群為依托，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，使南山成為深圳西部最重要的物流中心；發(fā)揮南山旅游景點(diǎn)聚集、名勝古跡眾多的整體優(yōu)勢(shì)，使南山成為深圳最靚麗的風(fēng)景線；以建設(shè)大學(xué)城為契機(jī)，利用南山高等院校集中人才眾多的優(yōu)勢(shì)，使南山成為深圳最重要的智力寶庫(kù)。 這些政策指明了南山未來(lái)的發(fā)展方向，也為南山寫(xiě)字樓發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。特別是在高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)方面，南山在深圳已經(jīng)具有舉足輕重的地

7、位，隨著政府支持力度的加大，將迎來(lái)更大的發(fā)展。而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將帶動(dòng)寫(xiě)字樓的需求，南山寫(xiě)字樓發(fā)展也將迎來(lái)春天。（3） 商務(wù)環(huán)境漸成氣候近年來(lái)，深圳商業(yè)市場(chǎng)格局發(fā)生重大變化，羅湖東門獨(dú)占鰲頭的局面已經(jīng)逐步演變?yōu)楸娚倘Ψ滞タ苟Y之勢(shì)。日益成熟的南山將帶動(dòng)南山的商務(wù)氣氛，特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)作為深圳西部的中心，將帶動(dòng)南山商業(yè)向更高層次發(fā)展，從而帶動(dòng)商務(wù)環(huán)境。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，南山區(qū)現(xiàn)有居住人口100萬(wàn)余人，今后3至5年將會(huì)有超過(guò)50萬(wàn)人陸續(xù)入住該片區(qū)。另外，該區(qū)域的居住人口主要由該文化水平較高、收入較高的白領(lǐng)、金領(lǐng)構(gòu)成，他們有強(qiáng)大的消費(fèi)力，為南山商圈的崛起帶來(lái)強(qiáng)大的原動(dòng)力。一個(gè)商圈的形成，除了要有發(fā)達(dá)

8、的零售商業(yè)，更需要大量高檔的寫(xiě)字樓、酒店進(jìn)駐，才能形成真正的商業(yè)核心。東門商圈周圍酒店密度之大為深圳之冠，陽(yáng)光、彭年、迎賓館等著名酒店是眾多商務(wù)人士來(lái)深的必然之選；華強(qiáng)北一帶同樣有圣廷苑等五星級(jí)酒店，更有賽格、電子科技大廈等高檔寫(xiě)字樓引來(lái)人流如鯽。與之相比，南山商圈的硬件條件還相當(dāng)落后，目前拿得出手的寫(xiě)字樓、高級(jí)酒店都相對(duì)較少，但在建、在規(guī)劃的逐漸興起，如由宏明(深圳)木業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的time現(xiàn)代城有著3萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，為了打造深圳第三商業(yè)圈，發(fā)展商表示將引進(jìn)五星級(jí)酒店，填補(bǔ)創(chuàng)業(yè)路沒(méi)有星級(jí)酒店的空缺，而南山商業(yè)文化中心區(qū)等地方也在籌建高檔寫(xiě)字樓，努力提升南山的商務(wù)氣氛。2、發(fā)展初露端倪0

9、4年，南山辦公樓市場(chǎng)在國(guó)際市場(chǎng)交流中心、西海明珠大廈、光彩新天地等商務(wù)公寓投入市場(chǎng)，隨著深圳辦公樓市場(chǎng)火了一把，但缺乏專業(yè)的寫(xiě)字樓投放市場(chǎng)也是不爭(zhēng)的事實(shí)。2004年09月16日，改寫(xiě)南山寫(xiě)字樓歷史的一天。南山第一個(gè)高檔寫(xiě)字樓將破土而出。2004年09月16日，深港西部通道南山投資機(jī)遇（香港）推介會(huì)在香港開(kāi)幕，南山推介的重點(diǎn)是物流商貿(mào)服務(wù)業(yè)。在當(dāng)天簽約儀式上，收入額排名航空業(yè)亞洲第一的日航公司與南山商業(yè)文化中心區(qū)達(dá)成投資協(xié)議，打算建造68層的摩天大廈，建筑面積17萬(wàn)平方米，總投資達(dá)15億元。這個(gè)協(xié)議標(biāo)志著南山寫(xiě)字樓將走向另一個(gè)階段，它不但開(kāi)辟了南山高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)，還將對(duì)南山商業(yè)文化中心的發(fā)展、南

10、山的發(fā)展起到拋磚引玉的作用，在它的帶領(lǐng)下，南山的寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)波瀾壯闊的發(fā)展局面。南山寫(xiě)字樓區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析1、南山各片區(qū)寫(xiě)字樓各自為戰(zhàn)，參差不齊南山區(qū)寫(xiě)字樓主要片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性分析片區(qū)區(qū)位交通條件城市規(guī)劃商務(wù)氣氛商業(yè)配套寫(xiě)字樓綜合素質(zhì)片區(qū)知名度供應(yīng)南頭較好，南山區(qū)與寶安區(qū)的接合帶較方便，臨深南大道貫穿片區(qū)，北環(huán)大道經(jīng)過(guò)片區(qū)北側(cè)，多路公交車經(jīng)過(guò)較差，隨舊城改造實(shí)施，已有明顯改觀較差，沒(méi)有形成有集聚力的商務(wù)中心缺乏較低，以乙級(jí)寫(xiě)字樓為主較低小，片區(qū)開(kāi)發(fā)以住宅和商業(yè)為主科技園好深圳大道，但內(nèi)部較差，地鐵工程有助交通條件改善好，整體規(guī)劃，規(guī)劃超前較好，在高技術(shù)產(chǎn)業(yè)寫(xiě)字樓方面有非常強(qiáng)的集聚作用缺乏，規(guī)劃中欠考

11、慮，難以改善高，均按甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)配置高大，形成深圳第三大寫(xiě)字樓供應(yīng)地南山商業(yè)文化中心區(qū)好，濱海大道入口，深圳未來(lái)新門戶，區(qū)位優(yōu)越方便，多路公交車經(jīng)過(guò)地鐵和西部通道建成，未來(lái)交通將極為便利好，整體規(guī)劃，規(guī)劃超前。南山未來(lái)的商業(yè)文化中心較好，多個(gè)寫(xiě)字樓共同構(gòu)成南山區(qū)的商務(wù)中心齊全，商業(yè)配套檔次中等較高，規(guī)劃中的寫(xiě)字樓集中區(qū)域，開(kāi)始建設(shè)較高總規(guī)劃有36萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應(yīng)南油一般，地處南山裝半島內(nèi)腹較方便，車輛能方便地駛?cè)霝I海大道，多路公交車經(jīng)過(guò)差，缺乏整體規(guī)劃，在近期難以改觀差，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)較齊全，但商業(yè)配套檔次較低較低，以乙級(jí)寫(xiě)字樓為主較低小蛇口較好，深圳改革放開(kāi)的窗口好，水陸交通較為發(fā)達(dá)較好，

12、但更注重住宅規(guī)劃較好，物流業(yè)聚集區(qū)域生活配套較全較差，以商住樓辦公為主高一般從上表可以看出，南山各片區(qū)的寫(xiě)字樓水平處于參差不齊的狀況，缺乏聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。南山寫(xiě)字樓主要分割在科技園、蛇口、南頭，以及南油幾個(gè)片區(qū)，但它們幾乎都是各自為戰(zhàn)，形成自己的一個(gè)小圈子，輻射能力較低。科技園完全屬于高科技的產(chǎn)、學(xué)、研基地，發(fā)展迅速，但不能帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)，也形成不了良好的商務(wù)氣氛；蛇口有大量的物流業(yè)企業(yè)，但他們大都委身于檔次低的寫(xiě)字樓，甚至在商住樓內(nèi)辦公，使得蛇口的寫(xiě)字樓得不到大的發(fā)展，孤立而無(wú)奈地存在；而其它片區(qū)的情況更是不容樂(lè)觀，它們的寫(xiě)字樓別說(shuō)走出南山，就是連片區(qū)也難以跨出。這種局面在不利于南山寫(xiě)字樓發(fā)展的同時(shí)

13、，也不利于南山企業(yè)的發(fā)展壯大。2、南山寫(xiě)字樓無(wú)法撼動(dòng)羅湖、福田地位在2004年，南山住宅市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始領(lǐng)先深圳各區(qū)，形成百舸爭(zhēng)流的局面，但在寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)上，它跟福田、羅湖卻是相差甚遠(yuǎn)，甚至前三季度沒(méi)有新的專業(yè)寫(xiě)字樓供應(yīng)。2004年，深圳辦公樓市場(chǎng)主要是高檔寫(xiě)字樓跟商務(wù)公寓之爭(zhēng)，而且主要集中在福田，單是中心區(qū)在建在售的高檔寫(xiě)字樓總量就超過(guò)100萬(wàn)平方米，而中心區(qū)、車公廟兩個(gè)片區(qū)的商務(wù)公寓總量也達(dá)80萬(wàn)平方米；羅湖也有鴻昌廣場(chǎng)、華潤(rùn)大廈等大型寫(xiě)字樓在市場(chǎng)出現(xiàn)，城市天地廣場(chǎng)等一批商務(wù)公寓也紛紛亮相；而南山只有國(guó)際市長(zhǎng)交流中心、光彩新天地、西海明珠大廈等三個(gè)商務(wù)公寓推出辦公市場(chǎng)。2004年前三季度，

14、深圳辦公市場(chǎng)共銷售27.42萬(wàn)平方米，其中福田獨(dú)占約88；全市辦公樓銷售金額前5名排行中，南山只有西海明珠花園出現(xiàn)在第三季度排行中，位列第四。可見(jiàn)，今年辦公樓市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中，南山遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于福田、羅湖兩個(gè)關(guān)內(nèi)兄弟。雖然深圳發(fā)展西移、cepa實(shí)行、西部通道建設(shè)等因素有利于南山寫(xiě)字樓的發(fā)展，但近段時(shí)間內(nèi)，南山寫(xiě)字樓發(fā)展的步伐還是跟不上羅湖，特別是福田區(qū)。南山商業(yè)文化中心規(guī)劃有36萬(wàn)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量，部分項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，是南山未來(lái)幾年寫(xiě)字樓主要的供應(yīng)量，但福田僅中心區(qū)未來(lái)三年內(nèi)就有約75萬(wàn)平方米的高檔寫(xiě)字樓供應(yīng)量，以及約100萬(wàn)平方米的待開(kāi)發(fā)量，而車公廟片區(qū)也將有約40萬(wàn)平方面的寫(xiě)字樓供應(yīng)量投入市場(chǎng)。

15、南山寫(xiě)字樓無(wú)論是數(shù)量，還是質(zhì)量，在短期內(nèi)都還沒(méi)能力與羅湖、福田形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)。3、南山寫(xiě)字樓領(lǐng)跑關(guān)外各區(qū)南山與寶安寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)性分析片區(qū)區(qū)位交通條件城市規(guī)劃商務(wù)氣氛商業(yè)配套寫(xiě)字樓綜合素質(zhì)片區(qū)知名度供應(yīng)寶安中心區(qū)較好，近二線關(guān)口較差，公交系統(tǒng)不健全，近期難以改善，遠(yuǎn)期隨地鐵修建，將會(huì)改觀好，規(guī)劃超前差，規(guī)劃中的寶安行政文化商業(yè)中心，3-5年內(nèi)形成一定的商務(wù)氛圍一般，將陸續(xù)引進(jìn)、建成一批商業(yè)配套規(guī)劃素質(zhì)較高較高較小，短期內(nèi)以行政辦公和住宅開(kāi)發(fā)為主新安鎮(zhèn)較好， 近二線關(guān)口較好，多路公交車經(jīng)過(guò)，中長(zhǎng)期基本維持現(xiàn)狀較好，中長(zhǎng)期將維持現(xiàn)狀較差，寶安區(qū)現(xiàn)有的商務(wù)中心齊全，商業(yè)配套檔次中等較低，以乙級(jí)寫(xiě)字樓為

16、主，廣場(chǎng)大廈素質(zhì)較高一般較小，以在建項(xiàng)目供應(yīng)為主南山寫(xiě)字樓水平落后于關(guān)內(nèi)的福田、羅湖兩區(qū)，但與關(guān)外各區(qū)相比，也有一定的優(yōu)勢(shì)。南山寫(xiě)字樓與關(guān)外寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)，主要是與寶安的競(jìng)爭(zhēng)，特別是其中的寶安中心區(qū)和新安鎮(zhèn)，它們是寶安寫(xiě)字樓主要的片區(qū)。寶安原有的寫(xiě)字樓大多由住宅、酒店、商業(yè)裙樓、工業(yè)廠房改造而成，配套、檔次較低，許多成長(zhǎng)型企業(yè)因自身發(fā)展需要，亟需具有一定檔次的新型寫(xiě)字樓，這就給具有競(jìng)爭(zhēng)力、生命力、發(fā)展力的寫(xiě)字樓帶來(lái)了新的市場(chǎng)空間。但因?yàn)閰^(qū)域、政策等因素的影響，目前寶安寫(xiě)字樓處于相對(duì)落后的境地。而最有發(fā)展空間的是規(guī)劃建設(shè)中的寶安中心區(qū)。與南山商業(yè)文化中心區(qū)一樣，起點(diǎn)高、標(biāo)準(zhǔn)高的寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)

17、已成為深圳樓市的熱點(diǎn)，同時(shí)，該片區(qū)也將成為寶安未來(lái)的文化商務(wù)中心，意味著未來(lái)該片區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)也將面臨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。2002年寶安整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，新中心區(qū)進(jìn)入全面建設(shè)階段，但具有標(biāo)志性的高檔寫(xiě)字樓較少。南山與它們相比，具有基礎(chǔ)、政策等優(yōu)勢(shì)。雖然共同地處西隴、疆土接壤，但一道關(guān)卡讓它們的發(fā)展截然不同，南山的企業(yè)發(fā)展、寫(xiě)字樓發(fā)展在基礎(chǔ)方面都大大超過(guò)寶安。而雖然說(shuō)近來(lái)市場(chǎng)上出現(xiàn)的有利因素大都是大家共同擁有的，但絕大部分企業(yè)買賣、租賃寫(xiě)字樓還是選擇關(guān)內(nèi)物業(yè)，也是南山寫(xiě)字樓得以領(lǐng)先的一大因素。客戶分析（1）科技、物流業(yè)南山競(jìng)風(fēng)流據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，進(jìn)駐南山的企業(yè)以高科技企業(yè)、物流業(yè)企業(yè)為主，它們是目前南山

18、的企業(yè)支柱，也是未來(lái)南山發(fā)展的方向。高科技一直是深圳政府發(fā)展、護(hù)持的產(chǎn)業(yè)，而且在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，此格局不會(huì)改變，而南山在高科技產(chǎn)業(yè)這方面發(fā)展得已經(jīng)較為成熟。早在2001年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)再出大手筆，從寸土寸金的地皮中“擠出”100多平方公里，興建高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，西起深圳南山前海，東至龍崗大鵬9個(gè)片區(qū)，規(guī)劃用地152.62平方公里，深圳發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的園區(qū)比原來(lái)大了12倍。而深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶“”的規(guī)劃，包括南山的高新技術(shù)園區(qū)、留仙洞片區(qū)以及前海片區(qū)規(guī)劃在內(nèi)。04年17月份，南山區(qū)實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值625.67億元，同比增長(zhǎng)25，占全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的37。據(jù)估計(jì)，04年，南山區(qū)將提前實(shí)

19、現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)1000億元的目標(biāo)。目前，科技園匯聚了大量的高科技企業(yè)，是國(guó)家重點(diǎn)支持的五大科技園區(qū)之一，園內(nèi)企業(yè)總數(shù)達(dá)到1224家，ibm、朗訊、菲利浦、愛(ài)普生、康柏、哈里斯、三洋、奧林巴斯、北方電訊、阿爾卡特、三星等50多家世界500強(qiáng)中的企業(yè)，紛紛來(lái)這里搶占灘頭陣地。單是深圳國(guó)家軟件出口基地就已聚集了ibm、甲骨文、微軟、惠普、華為、中興、金蝶等400多家國(guó)內(nèi)外軟件企業(yè)，03年，其實(shí)現(xiàn)軟件銷售收入逾200億元，軟件出口5億美元。而在04年10月，深圳國(guó)際科技商務(wù)平臺(tái)在深圳高新區(qū)正式啟用。建設(shè)深圳國(guó)際科技商務(wù)平臺(tái)，旨在利用具有海外政府機(jī)構(gòu)和民間組織背景的科技組織與工商協(xié)會(huì)，為跨國(guó)公司來(lái)

20、深投資、設(shè)立機(jī)構(gòu)牽線搭橋，為海外科技商務(wù)機(jī)構(gòu)和技術(shù)轉(zhuǎn)移機(jī)構(gòu)服務(wù)。國(guó)際科技商務(wù)平臺(tái)啟動(dòng)區(qū)有2600多平方米，可容納16家海外科技商務(wù)機(jī)構(gòu)入駐辦公，配有功能齊全的辦公、會(huì)議、商務(wù)等場(chǎng)所和相應(yīng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。目前已有來(lái)自8個(gè)國(guó)家和地區(qū)的11家科技商務(wù)機(jī)構(gòu)已入駐平臺(tái)并開(kāi)展業(yè)務(wù)。 除科技園外，南頭的南山軟件園、東方科技園等地方都聚集了大量的高新科技企業(yè)。高新科技企業(yè)在南山占絕對(duì)主流地位，一直影響著南山的寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展。作為港口城市的深圳，現(xiàn)代物流業(yè)在深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到越來(lái)越大的作用，近年來(lái)深圳物流業(yè)的增長(zhǎng)率高于gdp的增長(zhǎng)率，物流業(yè)對(duì)深圳的作用逐漸顯著。深圳的物流基礎(chǔ)設(shè)施良好，目前有港口泊位130個(gè)，其中萬(wàn)

21、噸級(jí)以上泊位45個(gè)。全年遠(yuǎn)洋運(yùn)輸貨運(yùn)量580萬(wàn)噸。港口貨物吞吐量11219.54 萬(wàn) 噸，港口集裝箱 吞吐量 1065.16萬(wàn)標(biāo)箱，2003年深圳港躍升為全球第4大集裝箱樞紐港。深圳 機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通國(guó)內(nèi)航線148條，國(guó)際航線 11條。全年機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量1084.28萬(wàn)人次，機(jī)場(chǎng)貨郵行吞吐量40.66萬(wàn)噸。2004年1-9月份，西部港區(qū)業(yè)務(wù)量繼續(xù)呈現(xiàn)快速、穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，集裝箱吞吐量將大500萬(wàn)標(biāo)箱，與去年同期對(duì)比增長(zhǎng)超過(guò)40%，占全市集裝箱吞吐量一半以上；貨物吞吐量將達(dá)5000萬(wàn)噸，與去年同期對(duì)比增長(zhǎng)近25%，占全市貨物吞吐量的近7成。“十五”期間，深圳投資316億元，用于物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。到200

22、5年底，全市物流業(yè)生產(chǎn)總值將達(dá)到800億元，占深圳gdp的20%。近年來(lái)南山在物流業(yè)方面也得到了大力的發(fā)展，相關(guān)企業(yè)成為南山寫(xiě)字樓的重要客戶。南山具有物流業(yè)發(fā)展空間和良好的基礎(chǔ)配套，已經(jīng)吸引了佐川急便、商船三井等物流巨頭到此落戶。此外，西部港區(qū)大鏟島綜合港區(qū)開(kāi)發(fā)已拉開(kāi)帷幕，該港區(qū)規(guī)劃為以集裝箱和通用碼頭為主的商業(yè)港區(qū)和臨港工業(yè)區(qū)，建成后集裝箱吞吐量將達(dá)1000萬(wàn)標(biāo)箱，相當(dāng)于再造一個(gè)深圳港。南山前海片區(qū)規(guī)劃面積為13.8平方公里，前海灣物流園區(qū)作為深圳市六大物流園區(qū)之一，以港口物流業(yè)為核心，建設(shè)以物流及相關(guān)服務(wù)為內(nèi)容的行業(yè)性中心，重點(diǎn)發(fā)展港口物流、第三方物流、海鐵聯(lián)運(yùn)等。目前，蛇口是南山物流業(yè)企

23、業(yè)最集中的片區(qū)，在區(qū)內(nèi)注冊(cè)的物流業(yè)企業(yè)超過(guò)50家，云集了國(guó)內(nèi)外同行企業(yè)，如中海船務(wù)代理有限公司、赤灣物流配送有限公司、環(huán)球通貨運(yùn)有限公司、赤灣港航股份有限公司、遼寧三峰國(guó)際貨運(yùn)代理有限公司深圳分公司、香港日本德蘭城市物流有限公司深圳代表處、森邦國(guó)際貨運(yùn)有限公司、廣東華聯(lián)通國(guó)際運(yùn)輸代理有限公司深圳分公司、中海華南物流有限公司、日本郵船株式會(huì)社蛇口辦事處、深圳市招商局物流有限公司等。而隨著cepa實(shí)行，降低了香港物流企業(yè)進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的門檻，以及西部通道開(kāi)通在即，南山的物流業(yè)將迎來(lái)更大的發(fā)展空間，相應(yīng)的企業(yè)不斷發(fā)展壯大。另外，南山的石化及其相關(guān)企業(yè)在南山有一定的影響力，除此以外，南山的企業(yè)種類相對(duì)分

24、散，沒(méi)有形成很好的集合效應(yīng)。 （2）企業(yè)數(shù)量、質(zhì)量有待提高南山雖然有一批有實(shí)力、有規(guī)模的公司，像高科技的ibm、甲骨文、微軟、惠普、華為、中興、金蝶等，物流業(yè)的佐川急便、商船三井等，石化的招商石化有限公司、南油石化有限公司等，但總體而言，南山的企業(yè)在數(shù)量、質(zhì)量方面都還有待提高，才能跟羅湖、福田等區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，而企業(yè)壯大了，對(duì)南山寫(xiě)字樓有直接的推動(dòng)作用。2001年末，據(jù)深圳市第二次全國(guó)基本單位普查公報(bào)，南山區(qū)企業(yè)單位數(shù)為6835個(gè)，同期，羅湖區(qū)企業(yè)單位數(shù)為10947個(gè)，福田區(qū)為20334個(gè)，寶安區(qū)也達(dá)到10475個(gè)，南山遠(yuǎn)遠(yuǎn)處于落后狀態(tài)。近年來(lái)，深圳企業(yè)，特別是民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅猛，成為市場(chǎng)的生力軍，但

25、從各區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)、需求來(lái)看，南山企業(yè)發(fā)展規(guī)模也落后于羅湖、福田等區(qū)。目前，深圳全市有約6.2萬(wàn)家民營(yíng)企業(yè)，其中福田就占了2.3萬(wàn)家，03年福田區(qū)更有月內(nèi)新增500多家公司的記錄。要推動(dòng)南山寫(xiě)字樓的發(fā)展，必須不斷壯大南山的企業(yè)規(guī)模。另外，南山企業(yè)的總體質(zhì)量也有待提高。如在工業(yè)方面，作為南山區(qū)經(jīng)濟(jì)支柱的排名前30位的骨干企業(yè)中，有14家在2004年1-8月份的增長(zhǎng)速度低于全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的平均增長(zhǎng)水平，更有7家呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。除排名前30位的骨干企業(yè)之外，其余規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)有近500家，這部分企業(yè)增長(zhǎng)幅度與全區(qū)平均水平存在較大的差距，而且這部分企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較低，虧損面大（34%），直接影響南山區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)

26、的整體效益的提高。又如物流業(yè)方面，南山的物流業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模雖已形成一定規(guī)模，但企業(yè)素質(zhì)有待提高。大多數(shù)物流企業(yè)資產(chǎn)少，大多數(shù)只提供單純的倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)确?wù)，附加值低，規(guī)模偏小，真正骨干型綜合性第三方物流服務(wù)的企業(yè)比較少，難以形成規(guī)模效應(yīng)。規(guī)模小的企業(yè)，管理模式也相對(duì)落后，低端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序化。寫(xiě)字樓銷售與租賃分析（1）銷售供應(yīng)量少，價(jià)格波動(dòng)大南山寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)多年來(lái)以較平穩(wěn)的發(fā)展速度，開(kāi)發(fā)規(guī)模不大。962000年，南山區(qū)寫(xiě)字樓以97年市場(chǎng)供應(yīng)量最多，該年批準(zhǔn)預(yù)售的寫(xiě)字樓面積為4.86萬(wàn)平方米；經(jīng)過(guò)98、99年的短暫回落，2000年南山區(qū)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)供應(yīng)再度放量，該年南山區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的寫(xiě)字樓面積為2.85萬(wàn)

27、平方米，但2001年預(yù)售面積又降到0.3萬(wàn)平方米；02年科技園寫(xiě)字樓讓南山寫(xiě)字樓市場(chǎng)火了一回,但到2003年，上半年寫(xiě)字樓用地出讓面積為0，2004年前三個(gè)季度，南山也沒(méi)有寫(xiě)字樓項(xiàng)目投放市場(chǎng),供應(yīng)量進(jìn)一步萎縮。而南山寫(xiě)字樓的銷售價(jià)格在供應(yīng)量的影響下，表現(xiàn)得較為波動(dòng)。從上圖可以看出，近年南山寫(xiě)字樓價(jià)格除了在02、03年相對(duì)平穩(wěn)之外，其他時(shí)段波動(dòng)較大。 南山寫(xiě)字樓在往年幾乎都是獨(dú)立于深圳其他寫(xiě)字樓市場(chǎng)，其銷售價(jià)格跟市場(chǎng)供應(yīng)量呈反比關(guān)系，供應(yīng)量大，價(jià)格下降；供應(yīng)量少，價(jià)格上升。但是，到了04年南山寫(xiě)字樓市場(chǎng)有了很大的改變，開(kāi)始受到其他區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的影響。04年前三季，南山都沒(méi)有寫(xiě)字樓項(xiàng)目推出市場(chǎng)，

28、在寫(xiě)字樓市場(chǎng)一片大好的形勢(shì)下，其銷售價(jià)格應(yīng)該攀升，但卻是不升反降。造成這種情況主要是南山寫(xiě)字樓開(kāi)始與其他區(qū)域聯(lián)動(dòng)，受到福田、特別是中心區(qū)寫(xiě)字樓建設(shè)的影響，在市場(chǎng)存量、目前供應(yīng)量和未來(lái)供應(yīng)量巨大的影響下，南山寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)受到很大的壓力，價(jià)格自然走低。（2）租賃需求大，租金上揚(yáng)南山02年辦公樓租賃面積為89.59萬(wàn)平方米，03年上半年為64.45萬(wàn)平方米，而04年僅第一季度就達(dá)81.77萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)速度相當(dāng)迅猛。一方面，南山寫(xiě)字樓近年供應(yīng)量少，企業(yè)只能把目光投向租賃市場(chǎng)；而令一方面，隨著深圳發(fā)展西移步伐加快、地鐵、西部通道等政策的確立，使南山市場(chǎng)逐漸升溫，特別是科技園和南山商業(yè)文化中心區(qū)等的建

29、設(shè)，吸引了大量企業(yè)進(jìn)駐南山，帶旺南山寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)。隨著南山寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的升溫，租金也呈現(xiàn)良好的上升勢(shì)頭，其增長(zhǎng)速度明顯大于深圳市平均水平。04年第一季，深圳寫(xiě)字樓租賃水平上升了約3個(gè)百分點(diǎn)，而南山上升了約5個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于全市水平。物業(yè)特性與區(qū)域分布分析1、寫(xiě)字樓物業(yè)特性與區(qū)域分布分析（1）中低檔寫(xiě)字樓是市場(chǎng)主流南山主要寫(xiě)字樓一覽表樓盤名稱地理位置建筑面積（m2）售 價(jià)（元/）租金等級(jí)新保輝大廈東濱路創(chuàng)業(yè)路50427580040c級(jí)發(fā)展銀行南頭大廈桃園路西1350045b級(jí)海王大廈南油大道與創(chuàng)業(yè)路30000560050b級(jí)中油大廈龍崗路與創(chuàng)業(yè)路3100055b級(jí)新綠島大廈南山大道與桂廟路2

30、1600630045c級(jí)海景廣場(chǎng)太子路南側(cè)51000800045b級(jí)新時(shí)代廣場(chǎng)太子路8700080a級(jí)西海岸大廈南油大道北20000600045c級(jí)明華國(guó)際會(huì)議中心龜山路八號(hào)2700065a級(jí)保利城寫(xiě)字樓創(chuàng)業(yè)路與南油大道27356720065a級(jí)漢唐大廈華僑城3200080a級(jí)聯(lián)想大廈科技園75a級(jí)創(chuàng)維大廈科技園65b級(jí)長(zhǎng)城大廈科技園60b級(jí)曙光大廈科技園50b級(jí)中興大廈科技園70b級(jí)目前，南山寫(xiě)字樓的產(chǎn)品檔次比較復(fù)雜，部分寫(xiě)字樓雖然是乙級(jí)，但時(shí)間較久，外觀、環(huán)境、配套、服務(wù)較差，造成寫(xiě)字樓檔次混雜。從目前的情況可以把南山寫(xiě)字樓分為三個(gè)檔次，第一個(gè)等級(jí)分為a級(jí)、第二個(gè)等級(jí)分為b級(jí)、第三個(gè)等級(jí)c

31、級(jí)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，高檔寫(xiě)字樓應(yīng)該是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主流，但是，從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)講，目前南山對(duì)高檔寫(xiě)字樓的需求有限，性價(jià)比優(yōu)秀的中高檔寫(xiě)字樓成為最有效的需求。因?yàn)槟仙降钠髽I(yè)大多屬于中小企業(yè)，大型企業(yè)不多，這些中小企業(yè)已經(jīng)不滿足在住宅和商住樓辦公，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的洗禮和淘汰，商住型辦公樓，已經(jīng)不適合市場(chǎng)了。首先，商住樓給管理帶來(lái)很多不便，是按住宅的方式管理，還是按寫(xiě)字樓辦公的方式管理？這都是一個(gè)問(wèn)題。另外，商住樓也不利于形象上的統(tǒng)一，對(duì)高檔專業(yè)寫(xiě)字樓的高價(jià)格和物業(yè)管理費(fèi)又承受不起，所以中高檔專業(yè)型寫(xiě)字樓，比較適應(yīng)這種需求。而從上表可以看出，南山寫(xiě)字樓缺少高檔次的寫(xiě)字樓，a級(jí)的保利城、新時(shí)代廣場(chǎng)、漢唐大廈、明華國(guó)際

32、會(huì)議中心等寫(xiě)字樓也只能屬于準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓級(jí)別，離像地王大廈、嘉里中心，以及中心區(qū)等甲級(jí)寫(xiě)字樓，無(wú)論是硬件，還是軟件都還有一定的差距。而且部分乙級(jí)寫(xiě)字樓，由于年久缺少保養(yǎng)及維護(hù)，設(shè)備老化，檔次已明顯降低，多數(shù)寫(xiě)字樓達(dá)不到乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。科技園的聯(lián)想大廈、長(zhǎng)城大廈、中興大廈、創(chuàng)維大廈等本屬于檔次較高的物業(yè)，但由于它們大部分是自用，并且集產(chǎn)、學(xué)、研于一身，從根本上有別于專業(yè)的寫(xiě)字樓。可以看出，南山區(qū)域內(nèi)高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)空白，以至于保利城等寫(xiě)字樓浦一推出市場(chǎng)便成為熱銷售產(chǎn)品。（2）空間分割以中小戶型為主寫(xiě)字樓辦公單位面積劃分（南頭片區(qū)）樓盤名稱100以下所占比例100200所占比例200以上所占比例發(fā)展銀行

33、南頭大廈16025%20024075%國(guó)野大廈6010020%10020040%20029040%物資大廈10020040%20028060%上海汽車大廈943%14020072%200以上25%毅哲大廈6010040%10020060%南山科技創(chuàng)業(yè)中心601002010020060%200以上20%南山軟件園114124100%從對(duì)南山寫(xiě)字樓調(diào)查可以看出：寫(xiě)字樓在空間劃分多以中小戶型為主，這也是與本區(qū)的企業(yè)多是小型公司、創(chuàng)業(yè)公司及高新技術(shù)企業(yè)的規(guī)模類型與吻合的。同時(shí)空間的劃分還與寫(xiě)字樓的定位相關(guān)，部分寫(xiě)字樓由于規(guī)模較小，檔次較低，因此定位為一些對(duì)寫(xiě)字樓要求不高的小型公司。南山企業(yè)主要集中在蛇

34、口、南油、南頭，和科技園四個(gè)片區(qū)，分析進(jìn)駐南山的企業(yè)，科技園是南山區(qū)大型企業(yè)最匯聚的片區(qū)，像ibm、甲骨文、微軟、惠普、金蝶、金證、騰訊、創(chuàng)維、長(zhǎng)城、聯(lián)想等，都是業(yè)界響當(dāng)當(dāng)?shù)墓歉善髽I(yè)；南油的大企業(yè)主要是石油公司以及部分外企，更多的是如裝飾公司等中小型企業(yè)；而蛇口大企業(yè)集中表現(xiàn)為物流業(yè)。除了這些企業(yè)需求的辦公面積相對(duì)較大外，其他的企業(yè)總的來(lái)說(shuō)有如下特征：a.創(chuàng)業(yè)型的中小型高新技術(shù)企業(yè)占絕對(duì)地位；b.多數(shù)客戶對(duì)寫(xiě)字樓的價(jià)格承受能力較低，企業(yè)月租金承受能力為30-50元/平方米/月，銷售價(jià)格承受能力為5500-7500元/平方米；c.主流辦公單位需求區(qū)間在100-400平方米。（3）商務(wù)公寓搶占寫(xiě)字

35、樓市場(chǎng)隨著2003年深圳市的有關(guān)政府職能部門對(duì)“商務(wù)公寓”正名，意義頗為深遠(yuǎn)。其意味著商務(wù)公寓將和寫(xiě)字樓一起為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展添磚加瓦，成為深圳中小民營(yíng)企業(yè)的助推器。商務(wù)公寓是介于純寫(xiě)字樓和住宅間的一種靈活性較強(qiáng)的產(chǎn)品，它改變了純寫(xiě)字樓的市場(chǎng)形象和辦公功能，更趨于人性化，更多的使用功能，同時(shí)進(jìn)入門檻也低；同時(shí)，它比住宅更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍等。 商務(wù)公寓在深圳的出現(xiàn)、興起、熱銷絕非偶然，其代表著一種商務(wù)發(fā)展方向，是經(jīng)濟(jì)多元化時(shí)代下催生出來(lái)的產(chǎn)物。商住樓在南山的辦公物業(yè)中，一直扮演著十分重要的角色，其量遠(yuǎn)超純寫(xiě)字樓，這都以南山寫(xiě)字樓發(fā)展緩慢有莫大的關(guān)系。而時(shí)至今日，商住樓已不能

36、滿足企業(yè)的需求，商住樓也漸漸演變成商務(wù)公寓。以2004年為例，南山的住宅市場(chǎng)異常火爆，而商務(wù)地產(chǎn)卻相對(duì)沉寂，只有三個(gè)商務(wù)公寓投入市場(chǎng)，不見(jiàn)寫(xiě)字樓的蹤跡。國(guó)際市長(zhǎng)交流中心、光彩新天地、西海明珠大廈紛紛打出南山商務(wù)新平臺(tái)的旗號(hào)，進(jìn)占南山辦公市場(chǎng)，雖然它們跟中心區(qū)、車公廟的寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓有較大的差距，但還是為南山商務(wù)地產(chǎn)吹響了發(fā)展的號(hào)角。（4）輻射能力差，各自為戰(zhàn)對(duì)南山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其寫(xiě)字樓輻射面比較窄，區(qū)域性比較強(qiáng)，輻射范圍主要在南山西部區(qū)域。如南油片區(qū)的寫(xiě)字樓主要輻射南山商業(yè)文化中心周邊區(qū)域，蛇口片區(qū)的寫(xiě)字樓主要輻射蛇口區(qū)域，南頭片區(qū)寫(xiě)字樓主要輻射南頭周邊的商業(yè)及行政中心，而南山只

37、有科技園寫(xiě)字樓的輻射范圍相對(duì)較為大，可以與羅湖、福田相媲美。從整體來(lái)看，南山寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)為一種自給自足的供給狀態(tài)，市場(chǎng)相對(duì)較封閉，輻射范圍與福田、羅湖的寫(xiě)字樓相比差別較大。寫(xiě)字樓輻射能力差與發(fā)展落后是密不可分的。比如，交通是寫(xiě)字樓發(fā)展中一個(gè)非常重要的因素，寫(xiě)字樓不同于住宅項(xiàng)目，其檔次、規(guī)模都要建立在交通的基礎(chǔ)上。便利的交通，對(duì)寫(xiě)字樓的銷售和租賃都是至關(guān)重要的，羅湖、福田寫(xiě)字樓的輻射不單遍及全市，還覆蓋至珠三角，甚至香港，很大程度上得益于其發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，深南大道、濱河大道、皇崗口岸、羅湖口岸、文錦渡口岸等交通要塞承載著很多寫(xiě)字樓的夢(mèng)想。而南山，除了科技園可以分享深南大道的榮光，提升其輻射能力

38、外，其它區(qū)域的交通還相對(duì)落后，只能自?shī)首詷?lè)。在未來(lái)，隨著深圳地鐵的運(yùn)營(yíng)，特別是西部通道的開(kāi)通，南山寫(xiě)字樓在深圳發(fā)展西移、“92”、cepa等的指引下，將迎來(lái)歷史性的突破，引爆其輻射能力。寫(xiě)字樓市場(chǎng)是一塊晴雨表，它體現(xiàn)著一個(gè)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的冷暖寒署。寫(xiě)字樓不僅是代言城市發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)，同時(shí)也是城市和區(qū)域品牌形象的“名片”。如果要對(duì)城市發(fā)展設(shè)定指標(biāo)體系，那么寫(xiě)字樓則是代言城市發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)。無(wú)論是紐約、吉隆坡、香港，還是上海、北京等世界各大城市，它們大多以其極為雄偉的寫(xiě)字樓建筑展示各自的城市形象和發(fā)展態(tài)勢(shì)。而深圳的國(guó)貿(mào)、地王等寫(xiě)字樓也完成了對(duì)區(qū)域、城市發(fā)展的使命。而縱觀南山，尚未出現(xiàn)地標(biāo)性

39、的高檔寫(xiě)字樓，圍繞核心寫(xiě)字樓形成群落就無(wú)從說(shuō)起，究其原因，主要因?yàn)槟仙降膮^(qū)位、政府的政策，以及其商務(wù)氣氛等因素造成。（1）區(qū)域，寫(xiě)字樓發(fā)展的先機(jī)深圳從20世紀(jì)80年代以國(guó)貿(mào)大廈為代表的人民南寫(xiě)字樓群落，發(fā)展到20世紀(jì)90年代以地王大廈為代表的蔡屋圍寫(xiě)字樓群落。進(jìn)入21世紀(jì)，真正代表深圳城市品牌的區(qū)域當(dāng)推深圳中心區(qū)，特別是2004年5月31日，市民中心全面啟用，預(yù)示著深圳中心區(qū)對(duì)城市品牌形象的展示步入實(shí)質(zhì)性階段。這些深圳不同時(shí)期的代表，都是以區(qū)域?yàn)閱挝怀霈F(xiàn)，可見(jiàn)區(qū)域優(yōu)勢(shì)在寫(xiě)字樓發(fā)展中的重要作要，而已往，南山一直缺乏這種優(yōu)勢(shì)。南山，地處深圳西部，是深圳經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略要地之一。早在特區(qū)建立之初，南山就在充

40、當(dāng)特區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的排頭兵角色，但其后，羅湖、福田區(qū)憑借陸路口岸等區(qū)域優(yōu)勢(shì)，在羅湖、文錦渡、皇崗口岸的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)繁華度、商務(wù)物業(yè)的數(shù)量等均超過(guò)了南山。國(guó)貿(mào)大廈、地王大廈、賽格廣場(chǎng)、中心區(qū)寫(xiě)字樓群、華潤(rùn)大廈等一個(gè)接一個(gè)閃亮登場(chǎng)，成為深圳的中心地帶。而南山商務(wù)地產(chǎn)卻一直在尷尬中步履蹣跚，標(biāo)志性建筑物更是遲遲沒(méi)有找到坐標(biāo)。區(qū)域優(yōu)勢(shì)在中心區(qū)表現(xiàn)得更是淋漓盡致。今年上半年，全市寫(xiě)字樓銷售主要集中于中心區(qū)，占全市的88，其王牌地位無(wú)人可撼動(dòng)。“中心區(qū)”、“cbd”、“十三姐妹樓”巍然已成為深圳新紀(jì)元的代名詞，聲名在外。中心區(qū)，已建成高檔寫(xiě)字樓接近50萬(wàn)平方米，在建、在售超過(guò)100萬(wàn)平方米，正在成為

41、深圳寫(xiě)字樓最密集的區(qū)域。而在深圳寫(xiě)字樓發(fā)展史中，較著名的區(qū)域還包括人民南片區(qū)、蔡屋圍片區(qū)、華強(qiáng)北片區(qū)，以及車公廟片區(qū)，它們都是寫(xiě)字樓、高檔寫(xiě)字樓集合的區(qū)域。而南山一直缺乏這種區(qū)域優(yōu)勢(shì)。在深圳灣、科技園、西麗龍珠、前海、南頭、南油、后海、蛇口以及大南山等片區(qū)中，只有科技園片區(qū)表現(xiàn)出較強(qiáng)的辦公物業(yè)集中性,但這些辦公物業(yè)幾乎都是廠房式寫(xiě)字樓，集辦公與生產(chǎn)于一身，還是不見(jiàn)高檔寫(xiě)字樓的蹤影。而南山其它區(qū)域中，也只有零星的中低檔寫(xiě)字樓，如南山大廈、鉅建大廈、海王大廈、科創(chuàng)商務(wù)中心、新綠島大廈等，整個(gè)區(qū)內(nèi)商住樓和廠房式寫(xiě)字樓還是辦公物業(yè)的主體。遠(yuǎn)離市中心、交通不便等都是造成南山?jīng)]有區(qū)域優(yōu)勢(shì)的原因。改革開(kāi)放之

42、風(fēng)雖然由南山吹起，但隨著深圳城市的不斷發(fā)展，其不足逐漸顯露出來(lái)，開(kāi)發(fā)商、企業(yè)都不可能舍近而求遠(yuǎn)，于是，南山在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中，與羅湖、福田漸行漸遠(yuǎn)，造成南山寫(xiě)字樓始終難以走上高水平的臺(tái)階。（2）政策，寫(xiě)字樓發(fā)展的后盾深圳，作為中國(guó)改革開(kāi)放的窗口城市，憑借政策優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)令世人矚目的經(jīng)濟(jì)奇跡。而作為城市發(fā)展的象征，深圳寫(xiě)字樓的發(fā)展，從另一側(cè)面反映和見(jiàn)證了深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程。大的政策影響著整個(gè)城市的發(fā)展，局部的政策則影響著區(qū)域的發(fā)展。深圳市政府提出了“以高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融為產(chǎn)業(yè)支柱”的發(fā)展戰(zhàn)略政策將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)指導(dǎo)著深圳城市的發(fā)展，也影響著寫(xiě)字樓的發(fā)展。而市政府對(duì)各行政區(qū)的具體政策

43、則直接決定該區(qū)寫(xiě)字樓的走勢(shì)。在改革開(kāi)放初期，羅湖被定位為深圳的金融中心、行政中心、文化中心和商務(wù)中心，并制定相關(guān)的發(fā)展政策。羅湖立馬成為深圳的龍頭，國(guó)貿(mào)大廈、嘉里中心等高檔寫(xiě)字樓也頓時(shí)成為深圳的代名詞；隨著政策的繼續(xù)，羅湖又相繼發(fā)展了地王大廈、發(fā)展銀行大廈等高檔寫(xiě)字樓，并衍生成人民南、蔡屋圍兩大寫(xiě)字樓密集區(qū)域。而隨著城市發(fā)展的西移，福田開(kāi)始漸露頭角，開(kāi)始承接羅湖的接力棒，賽格大廈、電子科技大廈等高檔物業(yè)拔地而起，華強(qiáng)北片區(qū)寫(xiě)字樓風(fēng)起云涌；市民中心的投產(chǎn)，標(biāo)志著深圳歷史走向新紀(jì)元，中心區(qū)成為集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身的區(qū)域，深圳寫(xiě)字樓的發(fā)展也達(dá)到新的高峰，中心區(qū)、車公廟是深圳寫(xiě)字樓的新興區(qū)域。南山在過(guò)去的

44、發(fā)展中，被定位為教育基地、高科技產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地。這種政策的制定，造成南山除高新科技園的辦公物業(yè)較為集中外，其它均是各自為戰(zhàn)，不但沒(méi)有形成氣候，而且缺乏高檔物業(yè)。而南山在文教、旅游、居住、環(huán)境方面走在深圳的前頭，在深圳的五大中央?yún)^(qū)中，南山獨(dú)占其三，高新區(qū)是中央科技區(qū)（cid）、華僑城是中央生活區(qū)（cld）、蛇口是中央綠化區(qū)（cvd）。探究起來(lái)，南山更像深圳的后花園，而不是經(jīng)濟(jì)的最前線。政策使南山寫(xiě)字樓、特別是高檔寫(xiě)字樓難以出現(xiàn)、發(fā)展。（3）商務(wù)環(huán)境，寫(xiě)字樓發(fā)展的土壤寫(xiě)字樓與商圈已經(jīng)從寄生關(guān)系發(fā)展到互動(dòng)關(guān)系。商圈是城市文明的一個(gè)象征, 它具有中心性，在交通上各個(gè)方向的可達(dá)性特別強(qiáng)，它總在一個(gè)城

45、市里交通最便捷的地方出現(xiàn)；人流集中也是商圈非常重要的特點(diǎn)；另外，高密集的高樓大廈、高密度的建筑、高容積率的建筑也都是商圈明顯的特性。城市的發(fā)展已經(jīng)證明，具有濃厚商務(wù)氣氛的商圈可以催生寫(xiě)字樓群，并產(chǎn)生地標(biāo)性的高檔寫(xiě)字樓，如北京的中關(guān)村等區(qū)域；同時(shí)，寫(xiě)字樓密集的區(qū)域也必將成為城市的商圈，如深圳的人民南、華強(qiáng)北及正在成熟的中心區(qū)商圈等，兩者相輔相成，協(xié)同發(fā)展。縱觀南山，到目前為止還沒(méi)有形成一個(gè)有份量的商圈，更談不上濃厚的商務(wù)氣氛。科技園本有望成為著名商圈，但由于其科研、生產(chǎn)特性，商務(wù)氣氛一直發(fā)展不起來(lái)，甚至不如后起之秀車公廟，多年來(lái)都處于相對(duì)平靜的狀態(tài)。而其它片區(qū)雖然也曾努力打造商圈，但都無(wú)功而返，或者充其量是發(fā)展成為區(qū)域性小商圈，與人民南、華強(qiáng)北等深圳，甚至全國(guó)著名商圈不可同日而語(yǔ)，自然不能