1、深圳福田建設開發有限公司和深圳國土局土地使用合同 根據深圳經濟特區土地管理條例(以下簡稱“條例”)，深圳市國土局為一方(以下簡稱“市國土局”)，深圳福田建設開發有限公司為另一方(以下簡稱“用地者”)(“用地者”一詞在本土地使用合同以及附件一的土地使用規則中的上下文許可的情況下亦包括用地者的繼承人或受讓人)。雙方達成如下協議，于一九八九年_月_日在_簽訂本土地使用合同，明確雙方的權利和義務。 一、本土地使用合同簽訂日期起三十(30)天內，由市國土局將編號為福田壹號地段，土地面積約_平方米的地塊(以下簡稱“甲地段”)的土地使用權，連同其上的權益，一次性出讓和轉移給用地者使用。甲地段位置圖見本土地使

2、用合同附件二宗地圖紅線范圍。甲地段之面積以實際批出的宗地圖為準。 土地使用年限伍拾(50)年從簽署本土地使用合同日期起計，即_年_月_日至_年_月_日。 土地用途如附件四之發展大綱圖，包括標準廠房、專業廠房、單身職工宿舍以及商業樓宇(上述各項定義見土地使用規則)。 二、用地者同意支付下列款項成交甲地段：()地價總額為_萬港幣;()征地費總額_萬港幣;以及()為單身職工宿舍用地另付_萬港幣。上述()，()和()之總和稱為“用地價款”。 三、本土地使用合同所附之土地使用規則是本土地使用合同的不可分割的組成部分。用地者愿意遵守土地使用規則。 四、雙方同意按土地使用規則第二條和第三條的方式支付上述第二

3、條的款項。 五、在用地者付清上述第二條的用地價款后，市國土局應即發給國有土地使用證，并將甲地段的空地占有交付給用地者。 六、用地者應每年向國土局支付土地使用費，根據土地使用規則第四條界樁定點所確定的甲地段的確實面積，每平方米支付人民幣_元。 七、當用地者取得國有土地使用證后，可以按照土地使用規則規定的規劃用途和程序，進行贈與、出售、交換、抵押和出租其全部或部分土地，無論上蓋建筑物完成與否。 八、市國土局及一切屬下部門于行使土地使用規則項下的任何有關之權力或采取任何行動前，必須提前二十一日發出書面通知用地者方為有效。 九、交付于用地者的必須是空地占有，沒有任何未經授權的建筑物或任何其他非法占有。

4、 十、用地者取得國有土地使用證后可即按本土地使用合同附件二的土地使用規則，開發建設甲地段。 十一、本土地使用合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均受中華人民共和國公布的法律的保護和管轄。如果中華人民共和國法律對有關本合同的某一事項未加以規定時，應參照國際商業慣例。 十二、本土地使用合同經雙方簽字蓋章后生效。 十三、本土地使用合同正本一式三份，市國土局一份、用地者一份、市公證處一份。本合同副本八份，市計劃局一份，市國土局一份，市稅務局一份，市建設局一份，市財政局一份，用地者兩份。深圳市國土局用地者代表：代表：簽訂日期：一九八九年_月_日深圳市公證處_ 公證員(簽字)_ 公證日期_ 附件 附件

5、一：土地使用規則 附件二：宗地圖(略) 附件三：工業村的地理位置圖(略) 附件四：發展大綱圖(略)附件一：土地使用規則為了切實履行市國土局和深圳福田建設開發有限公司簽訂的日期為一九八九年_月_日的土地使用合同(編號：深地合字_號)(以下簡稱“土地使用合同”)，保證深圳經濟特區城市規劃的實施，合理利用土地，明確用地者的權利和義務，訂立本規則(以下簡稱“規則”)。 一、定義 第一條除本規則的條款或內容另有規定外，下列名詞應有如下的定義： 1.“工業村”指為創造按國際慣例運作的投資環境，發展外向型經濟而設置的、面積約為1，669，140平方米的稱為福田國際工業村的全封閉式國際工業村。該工業村四周設置

6、圍網與深圳經濟特區其他地方隔開，但設有二個行人通道通往工業村外并將有引橋與皇崗落馬州大橋相連接。工業村的地理位置圖見土地使用合同附件三的地理位置圖。 2.“甲地段”拽工業要中劃定并標明為甲地段的約665，000平方米的土地。甲地段的范圍見土地使用合同附件二宗地圖。 3.“乙地段”指工業村內劃定并標明為乙地段的土地。乙地段的地理位置圖見土地使用合同附件三工業村位置圖。 4.“分地段”指甲地段分割成小塊后的地段。 5.“管委會”指深圳市人民政府設立的福田國際工業村管理委員會，管委會的組織、職權等見工業村管理規定。 6.“宗地圖”指按一定比例制作，用以標示一宗地的位置、界線和面積的地形平面圖。 7.

7、“發展大綱圖”指深圳市政府批準的甲地段的包括分期開發計劃在內的總體規劃發展藍圖。該發展大綱圖作為土地使用合同附件四。 8.“土地使用權”指市國土局依法將國有土地按指定的地塊、年限、用途和其他條件劃給土地使用權受讓人使用，土地使用權受讓人由此獲得對該地進行開發、經營、管理的權利。 9.“土地使用權轉讓”指土地使用權出讓后，土地使用權受讓人將土地使用權再轉移的行為。 10.“使用年限”指土地使用權受讓人享有出讓的國有土地使用權的年限。 11.“生地”指甲地段中未平整亦未完成配套工程之土地。 12.“半熟地”指甲地段中已平整及完成配套之道路及排水、排污工程的土地。 13.“標準廠房”指在甲地段上興建

8、的、適合一般用途的、可分層分單位租售的廠房或貨倉。 14.“專業廠房”指按工業村各企業的規定要求，特別為該企業設計興建的廠房或貨倉。 15.“單身職工宿舍”指在甲地段內興建以便租售給工業村企業供其雇用的單身職工居住的宿舍及附屬小型生活區，包括戲院、飯堂、門診所、商店、游泳地、球場及其他康樂活動設施等配套設施。 16.“商業樓宇”指在甲地段上興建的樓房建筑，供行政及商業之用，包括(但不限于)辦公樓、商業鋪位、酒店、餐廳及商場。 上述標準廠房、專業廠房、單身職工宿舍和商業樓宇合稱為“建筑物”。 17.“樓面建筑面積”指按每層計算的建筑物外墻的外表面所圍住的面積，包括建筑物的每一個陽臺的面積(該陽臺

9、的面積的計算包括陽臺各面的厚度)。 18.“公共使用工程”指位于工業村內的下列建筑物和設施： ()海關、邊檢、監察之辦公樓、住宿樓; ()工業村管理委員會辦公樓; ()主干道、人行隧道和皇崗落馬州大橋至工業村的引橋及道路以及連接工業村與深圳經濟特區的二號高架橋及道路; ()污水處理廠、消防站; ()分隔工業村與深圳經濟特區的全部工程(其中包括全部圍網、崗樓及巡邏道路)。 19.“特區土地登記發證細則”指一九八八年三月八日深圳市人民政府公布的深圳經濟特區土地登記發證實施細則。 20.“工業村管理規定”指深圳市人民政府為管理工業村而制定的深圳市福田國際工業村暫行管理規定。 21.“不可抗力”指地震

10、、臺風、水災、火災、戰爭以及其他不能預見并且對其發生和后果不能防止或避免的事件而直接影響合同履行或不能按約定的條件履行。 二、用地價款之給付 第二條土地使用合同經雙方簽字后，用地者必須在三天以內以支票或現金向市國土局給付用地價款10即_港幣(hks_)作為履行合同的定金。合同履行時，此定金可以抵作用地價款。用地者不履行合同時，無權請求退還定金。 第三條給付定金后的用地價款余款，用地者必須于簽訂土地使用合同之日起九十天內一次付清。 三、土地登記發證 第四條土地使用合同簽訂后并在付清用地價款后，用地者應按特區土地登記發證細則第二十六條規定，在十五天內到市國土局辦理土地登記。 四、界樁定點 第五條土

11、地使用合同簽訂后三十(30)天內，市國土局應會同用地者實地依圖驗明宗地圖所標示座標各拐點埋設的混凝土界樁。核定面積無誤后，雙方在宗地圖上簽字認定。用地者必須妥為保護界樁，不得私自改放。界樁遭受破壞或移動時，應及時書面報告市國土局，請求重新埋設，所需費用由用地者支付。 五、法律管轄 第六條用地者及其受讓人在甲地段及下述第八條所述之分地段上的一切活動，必須遵守中華人民共和國廣東省深圳經濟特區的法律、法令和有關規定以及工業村管理規定。 六、土地利用要求 第七條甲地段土地之用途必須符合土地使用合同中所述之土地用途。若需要改變土地使用合同規定的土地用途，必須報市國土局審批。用地者在宗地圖紅線范圍內進行開

12、發建設必須符合下列要求： (1)主體建筑物的性質：如發展大綱圖。 (2)建筑密度：按發展大綱圖之建筑密度表設計。 (3)建筑容積：為建筑總體的1.8。 (4)總建筑面積：不超過_平方米。 其中：專業廠房：_平方米。 標準廠房：_平方米。 單身職工宿舍：_平方米。 商業樓宇：_平方米。 (5)主體建筑的裝飾要求：內外部裝飾均按批準的建筑設計確定。 (6)按發展大綱圖，用地者將留出不少于_平方米的空地，其中_平方米為地面空地，_平方米為在建成的建筑物上的空地。 (7)所有建筑物的設計均應符合中華人民共和國現行建筑法規。國土局不得無理由地不批準發展大綱圖。如果日后發展大綱圖有小小的改動，則可不經國土

13、地局批準即生效。 第八條 (a)在轉讓后的分地段上興建的專業或標準廠房、單身職工宿舍或商業樓宇，必須符合發展大綱圖的規定以及土地使用合同之土地用途。 (b)在甲地段之分地段轉讓后上興建專業或標準廠房、單身職工宿舍或商業樓宇必須符合發展大綱圖之規定以及土地使用合同之土地用途。 第九條用地者對甲地段的建設開發以及其受讓人項目的建設與生產過程中均應遵守中華人民共和國頒布的環境保護法律、條例和法令，廣東省建設項目環境實施細則以及深圳市人民政府頒發的土地污染物排放標準以及工業村管理規定中有關環保的規定。執行防治污染、防止公害的設施，要采取與主體工程同時設計、同時施工、同時投產的“三同時”制度。 七、設計

14、、施工圖紙、施工、竣工 第十條用地者應在簽訂土地使用合同后二(2)個月內向管委會按發展大綱圖提交第一期發展建設規劃設計圖紙、施工設計圖紙及施工計劃。管委會應在收到上述圖紙和計劃之日起一(1)個月內作出書面審批。若上述一(1)個月期間屆滿而不批復的，則用地者的圖紙和計劃視為已經被批準。 用地者的受讓人在與用地者簽訂土地使用權轉讓合同后二(2)個月內向管委會按發展大綱圖提交其所受讓的土地的規劃設計圖紙、施工設計及施工計劃。管委會在接到上述圖紙、設計和計劃之日起一(1)個月內作出書面審批。若上述一個月期間屆滿而不批復的，則該受讓人的圖紙、設計和計劃視為已經被批準。 第十一條宗地圖范圍內的詳細規劃、建

15、筑設計、建筑用途等必須符合上述第七條的土地利用要求及發展大綱圖規定的設計要點，涉及交通、管線、消防、環保、綠化、邊防、航道等問題，須報管委會批復。 第十二條用地者應在簽訂土地使用合同起十二(12)個月內按批準的規劃設計圖紙和施工設計圖約以及申請并取得的打樁和上蓋工程執照，動土施工。 第十三條規模大的、特殊的、復雜的工程，其規劃圖紙、施工設計圖紙和動土施工時間按上述第十條、第十二條規定辦理報批或進行有困難的，經用地者申請，管委會可按情形斟酌放寬時限。 第十四條用地者應于一九九九年十二月三十一日或以前建成不少于七十五萬(750，000)平方米的標準和專業廠房、單身職工宿舍以及商業樓宇。如果用地者延

16、期竣工或有部分土地建設開發未完成或轉讓，按未發展之土地市價的百分之十(10%)向市國土局繳納延期罰金，可從繳納罰金后延期一年。 在市場銷售情況許可下，用地者應按下列表進行建設下列樓面建筑面積的標準廠房、專業廠房、單身職工宿舍和(或)商業樓宇： ()于一九九二年十二月三十一日或之前，需建成不少于十五萬(150，000)平方米; ()于一九九四年十二月三十一日或之前，需建成不少于三十萬(300，000)平方米; ()于一九九六年十二月三十一日或之前，需建成不少于四十五萬(450，000)平方米; ()于一九九八年十二月三十一日或之前，需建成不少于六十萬(600，000)平方米; ()于一九九九年十

17、二月三十一日或之前，需建成不少于七十五萬(750，000)平方米。 如果因不可抗力事件，使用地者無法遵守本第十四條的規定，則市國土局和用地者應該按本規則第四十七條規定協商處理。 第十五條用地者建成的標準和(或)專業廠房和(或)單身職工宿舍和(或)商業樓宇在竣工之日后十(10)天內，管委會應會同有關部門進行驗收，驗收合格的，發給建筑物合格證書;不合格的，限期糾正。領取建筑物合格證書后，標準廠房、專業廠房、單身職工宿舍、商業樓宇始得正式交付使用。 八、市國土局的責任 第十六條除其在土地使用合同項下的義務外，市國土局還應有下列責任： 1.負責提出宗地圖紅線范圍外各配套工程進度表，實施紅線區外各項配套

18、工程及支付連接紅線區內配套工程的有關費用; 2.市國土局進行上述第十六條第1款項下的工程以及下述第十七條項下的連接工程時，有責任先向用地者提供建設方案(包括(但不限于)工程的范圍、詳細工程內容、工程進度表等以便配合用地者的建設方案)，并經用地者書面認可(除非不符合用地者開發建設的一般要求外，用地者不得無理由地不予認可)方可施行。上述市國土局的建設方案若有任何變更應事先經用地者書面同意方能生效(用地者不得無理地不同意); 3.市國土局應通知用地者可能影響甲地段開發建設或經營的法律責任的任何變更;應盡其最大努力確保任何法律變更不影響或改變土地的開發或經營。 九、公共使用工程 第十七條市國土局應委托用地者認可的國內外專業顧問，規劃及統一設計及建設甲、乙地段之公共使用工程，其資金由用地者和乙地段的發展商(若在當地尚無乙地段的發展商則由市國土局)按甲地段與乙地段