1、第七章無形資產；投資房地產和其他資產 第1節 無形資產第2節 投資房地產第3節 其他資產 學習無形資產首先應關注兩個問題一；當今公司的價值驅動因素：來自無形資產知識產權；技術或聲譽。 許多大公司絕大部分利潤主要是靠無形資產賺取，如微軟公司的軟件；迪斯尼公司的電影和電視作品。 二；記住一個中國人的名字 楊汝梅無形資產有形資產第一節 無形資產 楊汝梅，字眾先，河北省磁縣人。1 921年畢業于北京鐵路管理學院，后赴美留學，獲密歇根大學經濟學博士學位。 先后任上海暨南大學；香港中文大學的商學院院長等職。 他所著商譽及無形資產一書，于1926年在美國出版，1936年，由施仁夫會計師譯成中文，改書名為無形

2、資產論，作為立信會計叢書，由商務印書館出版。 楊汝梅是中國會計學者進入世界會計領域；其成就達到當時世界水平的第一人。 無形資產論是中國學者撰寫的達到世界水平的第一部會計著作。第一節第一節 無形資產無形資產一；無形資產特征；內容及分類一；無形資產特征；內容及分類 （一）無形資產概念（一）無形資產概念 能夠從企業中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關合同；資產或負債一起，用于出售；轉移；授予許可；租賃或者交換可分離 源自合同性權利或其他法定權利源自合同可可辨辨認認n（二）無形資產特征 不具有實物形態不具有實物形態某種權利；某種獲取超額利潤的綜合能力。 與應收賬款；銀行存款區別 屬于非貨幣性長期資產

3、屬于非貨幣性長期資產 持有資產的目的持有資產的目的存貨；固定資產；無存貨；固定資產；無形資產；股權投資以形資產；股權投資以及不準備持有至到期及不準備持有至到期的債券投資等。的債券投資等。 為生產商品；提供勞務；出租給他人為生產商品；提供勞務；出租給他人 為管理目的為管理目的創造經濟利益存在較大不確定性創造經濟利益存在較大不確定性1.專利權王致和臭豆腐是否申請了專利？（三）無形資產的內容1.1.專利權專利權7 專利權，指專利注冊機構授予專利申請人在法定期限內對專利權，指專利注冊機構授予專利申請人在法定期限內對其發明創造成果所享有的專有的權力。其發明創造成果所享有的專有的權力。 權力：獨占；使用和

4、處分的權利。專利涉及的內容廣泛，無所不包。權力：獨占；使用和處分的權利。專利涉及的內容廣泛，無所不包。 專利權的特點：專利權的特點： 獨占性（制造；使用，銷售，和進口的權利）；獨占性（制造；使用，銷售，和進口的權利）； 地域性（本國范圍內有效）；地域性（本國范圍內有效）； 時間性（我國規定發明專利的法定有效時間時間性（我國規定發明專利的法定有效時間2020年）；年）； 實用新型和外觀設計法定實用新型和外觀設計法定有效時間有效時間1010年。年。 專利權作用：專利權作用： 專利權的價值（擁有專利權）專利權的價值（擁有專利權） (1)(1) 可以降低產品的制造成本，或改善產品的質量，獲取超額收益。

5、可以降低產品的制造成本，或改善產品的質量，獲取超額收益。 （2 2）可以確立獨占性優勢，或可提高產品售價，或產品較為暢銷，使企業產品）可以確立獨占性優勢，或可提高產品售價，或產品較為暢銷，使企業產品占有較大的市場份額，在競爭中處于優勢。占有較大的市場份額，在競爭中處于優勢。 （3 3）可以獲得轉讓費收入或使用費收入。）可以獲得轉讓費收入或使用費收入。 發明專利權就是對產品；方法或其改進所提出的新技術方案而享有的專有權利。外觀設計專利權是指對產品的形狀；圖案；色彩或者其結合所做出的富有美感并適于工業上應用的新設計而享有的專有權利。實用新型專利權是指對產品的形狀；構造或者其結合所實用的新的技術方案

6、而享有的專有權利。2.2.非專利技術非專利技術你知道Coke（可口可樂）配方是否申請專利？非專利技術非專利技術，是指企業生產經營中使用的；，是指企業生產經營中使用的；未公開的；未申請專利的未公開的；未申請專利的知識和技巧知識和技巧。概念概念工業專有技術商業貿易專有技術管理專有技術分分類類獨特的設計；造型；配方；計算公式；軟件包；制造工藝等工藝訣竅；技術秘密等。n經濟價值：經濟價值：發明人壟斷的先進實用的知識和技術，企業憑借此專有技術，可以在市場競爭中處于優勢地位，從而為企業帶來經濟效益。 非專利技術：非專利技術： 非專利技術成果應具備下列條件：（1）包括技術知識；經驗和信息的技術方案或技術訣竅

7、；（2）處于秘密狀態，即不能從公共渠道直接獲得；（3）有實用價值，即能使所有人獲得經濟利益或競爭優勢。 最高人民法院關于審理科技糾紛案件的若干問題的規定 113.商標權n商標權價值：顧客信賴這一商標，能使企業商品暢銷，或以較高的價格出售，著名商標常能給企業帶來巨額經濟利益，甚至可以成為企業最有價值的資產。商標辨認特定商品或勞務的標記；企業外觀形象的綜合反映。商標權商標權專門在某類指定的商品或產品上使專門在某類指定的商品或產品上使用特定的名稱或圖案的權利。用特定的名稱或圖案的權利。占有；使用；收益和處分的權利。商標權注冊商標按規定程序申請注冊并獲得批準的商標，可以獲得商標權，受到法律保護我國有效

8、期10年，美國20年。非注冊商標不能獲得商標權，也不受法律保護。3.商標權4.4.經營特許權經營特許權肯德基特許經營政策一家企業授予另一家企業特許經營權由政府機構授予特定企業使用公共財產或一定區域內經營某種特許業務的權利。一定范圍內：銷售其產品或服務；使用其專利權；商標權；技術秘訣；商號等無形資產的權利。如準許航空公司在政府規定的航線上，利用國有的機場設施，經營客貨運業務5.土地使用權 土地使用權土地使用權是指國家準許某一企業或某一單位在一定期是指國家準許某一企業或某一單位在一定期間內對國有土地享有開發；利用；經營的權利。間內對國有土地享有開發；利用；經營的權利。方式定義適用范圍其他土地使用權

9、劃撥是指縣級以上人民政府將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。對國家投資的黨政機關；行政事業單位辦公用房；公共設施；公用事業和國有工業等建設用地。沒有使用期限的限制，土地使用權不能進行轉讓。土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 拍賣；招標；掛牌；協議土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為。包括出售；交換和贈送。取得的土地使用權方式6.6.著作權著作權 著作權又稱版權,指作者對其創作的文學；科學和藝術作品依法享有的某些特殊權利。 著作權作品署名權；發表權；修改權和保護作品完整權,還包括

10、復制權；發行權；出租權；展覽權；表演權；放映權；廣播權；信息網絡傳播權；攝制權；改編權；翻譯權；匯編權以及應當由著作權人享有的其他權利。 著作權的客體為作品。所謂作品，是指文學；藝術和科學領域內，具有獨創性并能以某種有形形式復制的智力創作成果。財務會計你是否可以對教材的封面顏色；紙張進行修改？無形資產有時是價值很大但有時價值很低,甚至一文不值。您知道您知道1 1個字值多少錢嗎個字值多少錢嗎? ?1010萬萬 2020萬萬 3030萬萬 4040萬萬天蒼蒼，海茫茫，山之上，有國殤。葬我于高山之上兮，望我大陸；大陸不見兮，只有痛哭。葬我于高山之上兮，望我故鄉；故鄉不見兮，永不能忘。望大陸 于佑任

11、公民的作品，其發表權；使用權和獲得報酬權的保護期為作者終身及其死后50年；計算機軟件的保護期為25年，屆滿后可續展25年。非專利技術二、無形資產確認與初始計量二、無形資產確認與初始計量無形資產應當在符合定義的前提下，同時滿足以下兩個確認條件時，才能予以確認。1.與該資產有關的經濟利益很可能流入企業可能體現為增加銷售商品；提供勞務的收人企業使用該項無形資產節約或減少的成本2.該無形資產的成本能夠可靠人才；品牌n（一）無形資產確認使用了某種知識、產權二、無形資產確認與初始計量二、無形資產確認與初始計量 （二）無形資產初始計量（二）無形資產初始計量 外購的無形資產成本外購的無形資產成本 =購買價款+

12、相關稅費+直接歸屬于該項資產的其他支出 直接歸屬于使該項資產達到預定用途所發生的其他支出 （專業服務費用；測試無形資產費用） 不包括：產品銷售費用；管理費用。 專利技術；非專利技術；商標權；著作權和商譽需要交納增值稅。 外購無形資產： 借：無形資產 應交稅費應交增值稅（進項稅額） 貸：銀行存款 專利技術和非專利技術所有權的轉讓及其相關服務免征增值稅； 商標權；著作權和商譽的所有權轉讓要按6%的稅率計算銷項稅額。 2013年1月4日，北京京華釀酒實業有限責任公司與天津制酒有限責任公司簽訂商標購買合同，購入一項酒類商標，增值稅發票上注明價款225 000元，稅款13 500元，總價款238 000

13、元用轉賬支票付訖。 借：無形資產商標權 225 000 應交稅費應交增值稅（進項稅額）13 500 貸：銀行存款工行 238 500 延期支付價款延期支付價款購入無形資產超過正常信用條件延期支付價款，實質上具有融資性質例：某A上市公司207年1月8日，從B公司購買一項商標權，由于A公司資金周轉比較緊張，經與B公司協議采用分期付款方式支付款項。合同規定，該項商標權總計6 000 000元，每年末付款3 000 000元，兩年付清。假定銀行同期貸款利率為6%，2年期年金現值系數為1.8334。 有關會計處理如下： 無形資產現值=3 000 0001.8334=5 500 200 未 確 認 融 資

14、 費 用 = 6 0 0 0 0 0 0 5 5 0 0 200=499800 第一年應確認的融資費用=55002006%=330 012 第二年應確認的融資費用=499800330012=119788 借：無形資產商標權 5500200 未確認融資費用 499 800 貸：長期應付款 6000000 第一年底付款時： 借：長期應付款 3 000 000 貸：銀行存款 3 000 000 借：財務費用 330 012 貸：未確認融資費用 330 012 第二年底付款時： 借：長期應付款 3 000 000 貸：銀行存款 3 000 000 借：財務費用 119 788 貸：未確認融資費用 11

15、9 788取得土地使用權會計處理土地使用權用于自行開發建造廠房單獨作為無形資產核算房地產開發企業取得土地使用權用于建造出售的房屋建筑物，其土地使用權價值計入房屋建筑物成本。（存貨成本）外購房屋建筑物價款中包括土地使用權和建筑物的價值能夠在土地使用權和地上建筑物之間分配，分配土地使用權作為無形資產。無法進行合理分配的，應全部作為固定資產。已出租或用于增值的土地使用權：作為投資性房地產核算合計行政事業性收費基金專用票據（土地管理專用）征地管理費34耕地開墾費182216土地出讓收入專用票據土地出讓價款（加蓋縣國有土地收入財務專用章）3 634合計3 850繳納契稅3 8504=繳納契稅1544 0

16、04案例：某公司因擴大生產規模，2010年1月購買土地使用權支付價款3 850萬元，準備建造廠房。支出如下：借：無形資產 土地使用權4004 貸：銀行存款 4004 2010年1月1日，某股份有限公司購入一塊土地的使用權，支付土地出讓金及契稅為2000萬元。公司在地上自行建造生產車間，領用工程物資3000萬元和原材料1000萬元，應負擔職工工資1800萬元，用銀行存款支付其他費用2030萬元。該工程已經完工并達到預定可使用狀態。 土地使用權證書中所注明的使用年限為50年，廠房使用年限為25年，采用直線法攤銷和計提折舊。會計處理如下（單位：萬元） 1支付土地出讓金及契稅： 借：無形資產 土地使用

17、權 2 000 貸：銀行存款 2 000 2自行建造廠房： 借：在建工程 8 000 貸：工程物資 3 000 原材料 1 000 應交稅費 應交增值稅 （進項稅額轉出） 170 應付職工薪酬 1 800 銀行存款 2 030 3完工并達到預定可用狀態 借：固定資產 8 000 貸：在建工程 8 000 4每年攤銷和折舊: 借：制造費用 320 累計折舊 320 借：管理費用 40 貸：累計攤銷 40 三；內部研究與開發支出的確認與計量三；內部研究與開發支出的確認與計量內部研究與開發內部研究與開發n研究是指為獲取新的技術和知識等進行的有計劃的調查。研究開發 開發是指在進行商業性生產或使用前，將

18、研究成果或其他知識應用于某項計劃或設計，以生產出新的或具有實質性改進的材料；裝置；產品等。n計劃性；探索性（該階段不會形成階段性成果）n具有針對性；形成成果的可能性較大如果企業能夠證明滿足無形資產的定義及相關確認條件，所發生的開發支出可資本化，確認為無形資產的成本。研發項目已經董事會或者相關管理層的批準，并著手收集相關資料；進行市場調查等 “研發支出”賬戶： 專門核算企業進行研究和開發無形資產過程中發生的各項支出。 明細賬：“費用化支出”和“資本化支出” 期末將這些支出分別計入到“管理費用”或者“無形資產”賬戶。內部研究開發費用的會計處理39研發支出費用化支出 資本化支出 管理費用無形資產費用

19、化支出資本化支出銀行存款應付職工薪酬原材料各種支出1 1；使用或者出售在技術上具有可行性；使用或者出售在技術上具有可行性；2 2；有使用或出售的意圖；有使用或出售的意圖；3 3；證明其有用；證明其有用；4 4；足夠資金的支持完成該無形資產，并；足夠資金的支持完成該無形資產，并有能力使用或者出售；有能力使用或者出售；5 5；支出可以可靠計量；支出可以可靠計量。 新世紀公司自行開發一項新產品的專利技術。在研究開發過程中發新世紀公司自行開發一項新產品的專利技術。在研究開發過程中發生材料費生材料費20,00020,000元，支付研發人員工資元，支付研發人員工資8,0008,000元，另使用銀行存款元，

20、另使用銀行存款支付其他費用支付其他費用12,00012,000元。其中確定的費用化支出為元。其中確定的費用化支出為50005000元，資本元，資本支出為支出為35,00035,000元。期末將上述支出分別轉為企業的費用和無形資產。元。期末將上述支出分別轉為企業的費用和無形資產。 （1 1）發生相應支出時：）發生相應支出時： 借：研發支出借：研發支出費用化支出費用化支出 5,0005,000 資本化支出資本化支出 35,00035,000 貸：原材料貸：原材料 20,00020,000 銀行存款銀行存款 12,00012,000 應付職工薪酬應付職工薪酬 8,0008,000 （2 2）轉出時：

21、）轉出時： 借：管理費用借：管理費用 5,0005,000 無形資產無形資產 35,00035,000 貸：研發支出貸：研發支出費用化支出費用化支出 5,0005,000 資本化支出資本化支出 35,00035,000 A A公司公司20062006年年3 3月月1 1日開始自行開發成本管理軟件，日開始自行開發成本管理軟件，在研究階段發生材料費用在研究階段發生材料費用1010萬元，開發階段發生開萬元，開發階段發生開發人員工資發人員工資100100萬元，福利費萬元，福利費2020萬元，支付租金萬元，支付租金3030萬元。開發階段的支出滿足資本化條件。萬元。開發階段的支出滿足資本化條件。 2006

22、2006年年3 3月月1616日，日，A A公司自行開發成功該成本管理軟件，并公司自行開發成功該成本管理軟件，并依法申請了專利，支付注冊費依法申請了專利，支付注冊費1 1萬元，律師費萬元，律師費2.52.5萬萬元，元，A A公司公司20062006年年3 3月月2020日為向社會展示其成本管理日為向社會展示其成本管理軟件，特舉辦了大型宣傳活動，支付費用軟件，特舉辦了大型宣傳活動，支付費用5050萬元，萬元，則則A A公司無形資產的入賬價值應為（公司無形資產的入賬價值應為（ ）萬元。）萬元。 A A213.5 B213.5 B3.5 3.5 C C153.5 D153.5 D163.5163.5

23、 【正確答案正確答案】 C C42無形資產的后續計量使 用 壽 命有 限 的 無形資產使用壽命不確定的無形資產攤銷期：攤銷方法：與所含經濟利益預期實現方式有關，不一定是直線法。可能有殘值可能有殘值攤銷時可能影響當期損益，也可能計入制造費用等。可能計提減值準備不攤銷，每期期末進行減值測試不攤銷，每期期末進行減值測試，計提減值準備。無形資產的后續計量，是指按照無形資產的成本減去累計攤銷額和相應的減值準備之后的余額進行計量。 解釋：攤銷方法攤銷方法范圍無形資產加速加速攤銷法攤銷法能夠確定無形資產有關經能夠確定無形資產有關經濟利益的預期實現方式濟利益的預期實現方式 直接法直接法不能確定無形資產不能確定

24、無形資產有關經濟利益的預有關經濟利益的預期實現方式期實現方式 如公路經營權如公路經營權采用車流量法采用車流量法 無形資產攤銷的會計處理 借：管理費用 制造費用 銷售費用 其他業務成本 貸：累計攤銷 五；無形資產減值；處置 （一）無形資產減值 某企業20X2年1月5日購入一項專利權，實際支付價款300 000元，預計使用年限為10年。205年12月31日，該項專利權發生減值，預計未來現金流量的現值為120 000元，無公允價值。該項專利權發生減值以后，預計剩余使用年限為5年。根據以上資料，編制會計分錄如下： (1)計算該項專利權在計提減值準備前的賬面價值。 賬面價值 =3000003000001

25、04=180 000（元） (2)計提減值準備。 應計提的減值準備=180 000-120 000=60 000（元） 借：資產減值損失 60 000 貸：無形資產減值準備 60 000 (3)計算剩余使用年限內年攤銷額。 剩余使用年限內年攤銷額=120 000 5= 24 000（元） 每月攤銷=24000 12=2000（元） 借：管理費用 2000 貸：累計攤銷 2000 （二）無形資產的處置和報廢無形資產的處置和報廢 1.無形資產的出租 （1）借：銀行存款 貸：其他業務收入 （2） 借：其他業務成本 貸：累計攤銷 銀行存款 2.2.無形資產的出售無形資產的出售、報廢、報廢 一；投資性房

26、地產的概念和范圍 投資性房地產：指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產。 房地產通常是土地和房屋及其權屬的總稱。自用固定資產出租投資性房地產房地產出售存貨52n第二節投資性房地產投資性房地產的構成固定資產自用出租動產不動產無形資產土地使用權其他出租準備出售自用投資性房地產 投資性房地產的特征： 目的：出租；增值 性質：獨立確認 與其他資產的關系： 固定資產（自用）；存貨（出售）；無形資產（土地使用權的閑置） 投資性房地產的范圍 已出租的建筑物已出租的土地使用權持有并準備增值后轉讓的土地使用權 解釋： 1.已出租的建筑物，是指企業擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋等建筑物。 【例如】

27、A企業與B企業簽訂了一項經營租賃合同，A企業將其持有產權的門面房出租給B企業，為期5年。B企業一開始將門面房用于自行經營餐館。2年后，由于連續虧損，B企業將餐館轉租給C公司，以賺取租金差價。 AB是否都屬于投資性房產？55 2.已出租的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式(不是劃撥）取得的；以經營租賃方式出租的土地使用權。 3.持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得并準備增值后轉讓的土地使用權。 【例如】企業發生轉產或廠址搬遷，部分土地使用權停止自用，董事會作出書面決議，決定繼續持有這部分土地使用權，待其增值后轉讓以賺取增值收益。 這種情況屬于投資性房地產。 不屬于

28、投資性房地產情形！P17956 下列各項不屬于投資性房地產： 1；準備出租但沒出租的，不屬于投資性房地產； 2；不屬于自己的，比如是租別人的又轉租出去的； 3；國家認定為閑置的土地使用權； 4；自用房地產，如企業經營管理的飯店。 5；作為存貨的房地產，如房地產開發企業準備被出售的商品房，屬于存貨，不屬于投資性房地產。 下列各項中，屬于投資性房地產的有（）。 （2007年中級考題） A.企業擁有并自行經營的飯店 B.企業以經營租賃方式租出的寫字樓 C.房地產開發企業正在開發的商品房 D.企業持有擬增值后轉讓的土地使用權 【答案】BD 【解析】已出租的建筑物；持有并準備增值后轉讓的土地使用權屬于投

29、資性房地產，A項屬于固定資產；C項屬于存貨。58 知識框架圖知識框架圖取得資產投資性房地產固定資產或無形資產歷史成本計量（成本模式）公允價值計量計提折舊或攤銷不計提折舊或攤銷；調整公允價值（影響損益）（影響損益）投資性房地產歷史成本計量公允價值計量公允價值變動損益公允價值變動損益（借方或貸方）（借方或貸方）公允價值變動損益（借方）；公允價值變動損益（借方）；其他綜合收益（貸方）其他綜合收益（貸方）資產不變二；投資性房地產初始確認與計量 (一）外購投資性房地產 外購土地使用權和建筑物,應當按照取得時的實際成本進行初始計量。 外購土地使用權和建筑物成本=購買價款+相關稅費+可直接歸屬于該資產的其他

30、支出。 借：投資性房地產 貸：銀行存款 企業購入的房地產，部分用于出租(或資本增值)；部分自用,應進行合理分配。60 例如： 企業外購一棟大廈，買價10億（不包括土地使用權），該棟大廈40%部分用于出租，60%部分作為辦公自用。會計處理為：借：投資性房地產4固定資產6貸：銀行存款 1061 （二）自行建造投資性房地產 自行建造投資性房地產,其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。 自行建造投資性房地產成本=土地開發費+建筑成本+資本化的借款費用+其他費用+分攤的間接費用等。 建造過程中發生的非正常性損失直接計入當期損益（營業外支出），不計入建造成本。 借：投資性房地產 貸：

31、在建工程 【一般企業】開發成本 【房地產企業】62三；投資性房地產的后續支出 對投資性房地產改建；擴建；裝修。 改擴建或裝修支出滿足確認條件的，應當將其資本化。 1.資本化的后續支出 與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。 舉例：教材180頁。 2.費用化的后續支出 與投資性房地產有關的后續支出，不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發生時計入當期損益（其他業務成本）。四、四、投資性房地產投資性房地產后續計量兩種形式后續計量兩種形式 成本模式；公允價值模式 （一）成本模式 在成本模式下，按照規定（1）投資性房地產計提折舊或攤銷；（2） 存在減值跡象要

32、計提減值準備。64 成本模式 公允價值模式 取得借:投資性房地產 貸:銀行存款 同左計提折舊或攤銷借：其他業務成本等貸：投資性房地產累計折舊 不提折舊取得租金借：銀行存款 貸：其他業務收入借：營業稅金及附加貸：應交稅費應交營業稅同左減值 借：資產減值損失 貸：投資性房地產減值準備 （不得轉回）無處置投資性房地產借：銀行存款 貸：其他業務收入借：其他業務成本投資性房地產累計折舊 （投資性房地產累計攤銷）投資性房地產減值準備貸：投資性房地產資產負債表日以成本計量公允價值計量65舉例：教材181頁。 （二）公允價值模式 1.條件： 采用公允價值模式計量投資性房地產，應當同時滿足以下兩個條件： （1）

33、投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場； （2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。 注意：對于投資性房地產核算，同一企業不得同時采用成本模式和公允價值模式。 66 2.取得 設置： “投資性房地產成本” “投資性房地產公允價值變動” 會計科目。 67取得外購；自行建造與成本模式一致。租金收入計入其他業務收入借：銀行存款貸：其他業務收入 借：營業稅金及附加 貸：應交稅費應交營業稅不計提折舊或進行攤銷資產負債表日公允價值賬面余額的差額借：投資性房地產公允價值變動 貸：公允價值變動損益公允價值賬面余額的差額相反的會計分錄處置收入：確認其他收入投資性房地產：計入

34、“其他業務成本”稅金：營業稅金及附加n3.3.投資性房地產后續計量投資性房地產后續計量四；轉換與處置 （一）轉換 房地產的轉換，因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。 轉換時，必須有確鑿證據：包括兩個方面:一是企業董事一是企業董事會應當就改變房地產用途形成正式的會應當就改變房地產用途形成正式的書面決議書面決議，二是房，二是房地產因用途改變而發生實際狀態上的改變。地產因用途改變而發生實際狀態上的改變。 包括： （1）投資性房地產轉換為自用房地產； （2）投資性房地產轉換為存貨（出售）； （3）自用房地產轉換為投資性房地產； （4）作為存貨（出售）的房地產轉換為投資性房地產。n四；轉換與處

35、置n（一）轉換n1.成本模式n“ “ 在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。”n （1）投資性房地產轉為非投資性房地產出租改為自用 （2）非投資性房地產轉為投資性房地產自用改為出租 2.公允價值模式 出租與自用之間轉換投資性房地產投資性房地產（出租）（出租）非投資性房地產非投資性房地產（自用）（自用） 投資性房地產投資性房地產（出租）（出租）非投資性房地產非投資性房地產（自用）（自用） 原則：應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，原則：應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值與原賬面價值的差額計入“公允價

36、值變動損益公允價值變動損益”。1.1.轉換當日的公允價值轉換當日的公允價值原賬面價值的，其差額計入原賬面價值的，其差額計入“公允價值變動損益公允價值變動損益” ” ；2.2.轉換當日的公允價值轉換當日的公允價值原賬面價值的，其差額計入其他綜合收益。原賬面價值的，其差額計入其他綜合收益。待該項投資性房地產處理時待該項投資性房地產處理時, ,因轉換計入因轉換計入 “其他綜合收益其他綜合收益”科目的部分應轉入當期科目的部分應轉入當期損益（其他業務成本）。損益（其他業務成本）。 （1）成本模式下的轉換（2）公允價值模式下的轉換自用房地產轉換為投資性房地產借：投資性房地產 【原值】累計折舊（累計攤銷）固

37、定資產減值準備（無形資產減值準備）貸：固定資產（無形資產）【原值】投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷）投資性房地產減值準備自用房地產轉換為投資性房地產借：投資性房地產成本 【公允價值】累計折舊（累計攤銷）固定資產減值準備（無形資產減值準備）公允價值變動損益公允價值變動損益 【借差】【借差】貸：固定資產（無形資產）【原值】其他綜合收益其他綜合收益 【貸差】【貸差】投資性房地產轉換為自用房地產借：固定資產（無形資產） 【原值】投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷）投資性房地產減值準備貸：投資性房地產 【原值】累計折舊（累計攤銷）固定資產減值準備（無形資產減值準備）投資性房地產轉換為自

38、用房地產借：固定資產（無形資產） 【公允價值】公允價值變動損益【借差】公允價值變動損益【借差】貸：投資性房地產成本公允價值變動公允價值變動損益【貸差】公允價值變動損益【貸差】3.成本模式與公允價值模式之間轉換成本成本模式模式公允價值公允價值模式模式（二）（二）投資性房地產的處置投資性房地產的處置 企業可以通過對外出售或轉讓的方式處置投資性房地產，因非貨幣性資產交換等減少投資性房地產也屬于投資性房地產的處置。（一）成本模式（二）公允價值模式借：銀行存款貸：其他業務收入借：銀行存款貸：其他業務收入借：其他業務成本投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷）投資性房地產減值準備貸：投資性房地產借：其他業務成本公允價值變動損益公允價值變動損益其他綜合收益其他綜合收益貸：投資性房地產成本公允價值變動二、無形資產確認與初始計量二、無形