1、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工監(jiān)理質(zhì)量控制思考 摘要：對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，施工監(jiān)理是確保項(xiàng)目品質(zhì)的重要措施，這是因?yàn)轫?xiàng)目本身具有復(fù)雜性，而且存在很多較為隱蔽的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，必須由專門(mén)的企業(yè)從事監(jiān)理工作，以專業(yè)化的方式監(jiān)督和管理整個(gè)建筑過(guò)程，降低質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。除了一些傳統(tǒng)的監(jiān)理原則和方式之外，為了全面而徹底地開(kāi)展監(jiān)理工作，可以引入精細(xì)化管理的思維和途徑，對(duì)于項(xiàng)目施工的設(shè)備、材料、技術(shù)等進(jìn)行全方位監(jiān)理，確保監(jiān)理工作的效果。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；施工監(jiān)理；質(zhì)量控制；精細(xì)化管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的專業(yè)性和復(fù)雜性，很多因素都會(huì)影響到項(xiàng)目的品質(zhì)，必須對(duì)其實(shí)施全面監(jiān)理，對(duì)于各種潛在的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。尤其是要重視精細(xì)化

2、管理的落實(shí)，建立明確的管理細(xì)則，重視項(xiàng)目中的各項(xiàng)施工數(shù)據(jù)，并且重視對(duì)于材料、技術(shù)等因素的管理，通過(guò)一系列的精細(xì)化管理辦法，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)和進(jìn)程。本文簡(jiǎn)單概述房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量特點(diǎn)，重點(diǎn)分析影響質(zhì)量監(jiān)理的主要因素，以及如何在項(xiàng)目施工中落實(shí)精細(xì)化管理。 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量特點(diǎn) 總體來(lái)說(shuō)，工程監(jiān)理是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，尤其是對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的監(jiān)理，更是需要專業(yè)化的監(jiān)理人員，在漫長(zhǎng)的項(xiàng)目周期內(nèi)，對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行全程全面的監(jiān)理。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目不同于普通建筑，很多質(zhì)量問(wèn)題都是隱蔽的，在施工中往往不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，但是卻具有遺患無(wú)窮的危害。另外，房地產(chǎn)工程會(huì)涉及到很多專業(yè)化的技術(shù)和知識(shí)，監(jiān)理內(nèi)容非常廣泛，一旦出現(xiàn)

3、監(jiān)理失誤就可能會(huì)造成項(xiàng)目的品質(zhì)問(wèn)題，必須對(duì)此加以重視，選擇高水平的監(jiān)理人才，詳細(xì)落實(shí)監(jiān)理制度和規(guī)范，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中的潛在風(fēng)險(xiǎn)和隱蔽問(wèn)題。這樣才可以控制好項(xiàng)目的進(jìn)度和品質(zhì)，同時(shí)防止危險(xiǎn)事故的發(fā)生。 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工監(jiān)理現(xiàn)狀 雖然高品質(zhì)的監(jiān)理工作對(duì)房地產(chǎn)施工至關(guān)重要，但是因?yàn)楦鞣N原因的存在，降低了監(jiān)理工作的質(zhì)量，出現(xiàn)監(jiān)理不嚴(yán)和不全面的問(wèn)題，忽視了施工中的一些問(wèn)題，項(xiàng)目品質(zhì)無(wú)法保障。總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)理問(wèn)題主要表現(xiàn)為以下三點(diǎn)。1.制度缺失。這是導(dǎo)致各類監(jiān)理問(wèn)題的主要原因，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目較為復(fù)雜，涉及很多維度的監(jiān)理內(nèi)容，為了保障監(jiān)理的有效性和科學(xué)性，就需要明確合理的監(jiān)理制度作為保障，但在實(shí)際的情

4、況中，很多項(xiàng)目的監(jiān)理制度并不完善，這就導(dǎo)致了很多質(zhì)量和安全方面問(wèn)題。比如在項(xiàng)目中，雖然設(shè)立了監(jiān)理制度，但是制度之間缺乏協(xié)調(diào)性，或者是制度的全面性較差，無(wú)法切實(shí)保障對(duì)于項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)和維度的監(jiān)理。另外，部分監(jiān)理制度缺乏體系性，雖然規(guī)定了大量的監(jiān)理內(nèi)容，但是缺乏配套的獎(jiǎng)懲措施，而且對(duì)于監(jiān)理崗位的規(guī)定不夠明確，人員的崗位和職責(zé)劃分存在問(wèn)題，導(dǎo)致監(jiān)理人員在工作上不能相互協(xié)調(diào)和制約。2.責(zé)任不明。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有自身的獨(dú)特性質(zhì)，需要專業(yè)化的監(jiān)理人員參與管理，才可以避免一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)和威脅。但是在一些項(xiàng)目中，對(duì)于監(jiān)理人員的責(zé)任規(guī)定不夠明確，制約了監(jiān)理工作的有效開(kāi)展，限制了監(jiān)理工作的價(jià)值發(fā)揮，主要體現(xiàn)在這幾個(gè)方

5、面：一方面，部分監(jiān)理企業(yè)為了占據(jù)更大的市場(chǎng)空間，往往會(huì)將內(nèi)部的監(jiān)理人員進(jìn)行分散安排，這就導(dǎo)致分配在各個(gè)項(xiàng)目中的監(jiān)理人員數(shù)量不足，甚至在較為小型的房產(chǎn)項(xiàng)目中，只有幾個(gè)監(jiān)理人員，無(wú)法應(yīng)付房產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際需求。在這樣的模式中，監(jiān)理人員很難真正承擔(dān)起項(xiàng)目職責(zé)，在項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，往往無(wú)法及時(shí)回應(yīng)和處理。另外，制度層面的缺失也是造成監(jiān)理人員責(zé)任不明的關(guān)鍵原因，在問(wèn)題出現(xiàn)后無(wú)法盡快處理，正是由于監(jiān)理單位自身的問(wèn)題，以及制度方面的不足，才導(dǎo)致監(jiān)理人員的責(zé)任不明。3.人員專業(yè)能力不足。除了上述的兩種因素之外，監(jiān)理人員的能力問(wèn)題也是制約監(jiān)理工作的關(guān)鍵原因。總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)理的專業(yè)性非常高，而且涉及到很多的專業(yè)

6、知識(shí)和技能，同時(shí)需要監(jiān)理人員具備較高的道德品質(zhì)和個(gè)人素養(yǎng)，然后才能相互協(xié)作、積極配合，共同完成項(xiàng)目的監(jiān)理工作。但在實(shí)際的情況中，部分監(jiān)理人員要么在經(jīng)驗(yàn)方面較為欠缺，要么在技能方面較為欠缺，而其在工作中過(guò)于刻板，不能靈活應(yīng)用自己的監(jiān)理能力，一旦出現(xiàn)項(xiàng)目問(wèn)題，往往不能及時(shí)做出有效反應(yīng)。正是基于這些原因，部分監(jiān)理無(wú)法在項(xiàng)目中充分發(fā)揮自身價(jià)值，造成了一些本可避免的項(xiàng)目損失。 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制中的精細(xì)管理 雖然項(xiàng)目中存在一些不良的監(jiān)理情況，對(duì)于項(xiàng)目的品質(zhì)有所影響，但是應(yīng)用精細(xì)施工管理的思路和模式，仍舊可以實(shí)現(xiàn)管理過(guò)程的科學(xué)化和高效化。其中最為關(guān)鍵的要點(diǎn)就是進(jìn)行全面全程的管理，并且將管理精細(xì)化，具體

7、到施工中的各項(xiàng)要素，比如對(duì)于人員、技術(shù)、制度等都要應(yīng)用精細(xì)管理的理念。1.對(duì)于人員的精細(xì)管理。就實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，制約房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)理工作的關(guān)鍵點(diǎn)就是人員問(wèn)題，也就是監(jiān)理人員的能力和素質(zhì)問(wèn)題。針對(duì)此種情況，建議監(jiān)理單位進(jìn)行下述調(diào)整。一是在人員選擇和安排方面要足夠重視，避免將一些能力不足或者素質(zhì)低下的人員引入企業(yè)，在安排人員時(shí)，需要根據(jù)具體的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，對(duì)于人員的專業(yè)能力和個(gè)人素質(zhì)進(jìn)行全面考核。二是不同的房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于監(jiān)理工作的要求不同，而且房產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模和工期也有所不同，監(jiān)理單位需要根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容有針對(duì)性地進(jìn)行人員培訓(xùn)，幫助監(jiān)理人員對(duì)于要監(jiān)理的項(xiàng)目形成基本認(rèn)知，為高效率的監(jiān)理工作奠定基礎(chǔ)。三是建筑項(xiàng)目的類

8、型和規(guī)模都在逐漸擴(kuò)展，由于新技術(shù)和新材料也在不斷出現(xiàn)，相應(yīng)的監(jiān)理理念和模式也要逐漸創(chuàng)新，因此，監(jiān)理單位和監(jiān)理人員自身都要具有與時(shí)俱進(jìn)的發(fā)展思維，在培訓(xùn)、實(shí)踐、學(xué)習(xí)中逐漸發(fā)展監(jiān)理人員的能力，提升監(jiān)理工作的專業(yè)性和科學(xué)性。2.對(duì)于技術(shù)的精細(xì)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的專業(yè)化和技術(shù)化要求較高，必須重視對(duì)于技術(shù)的監(jiān)理，才可以防止技術(shù)不當(dāng)而造成的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于技術(shù)的精細(xì)化管理，往往涉及下述幾點(diǎn)內(nèi)容。一是在項(xiàng)目開(kāi)展之前就明確具體的技術(shù)內(nèi)容，合理地安排技術(shù)人員，并且將技術(shù)的施工規(guī)范和操作標(biāo)準(zhǔn)以制度的形式進(jìn)行明確，一旦出現(xiàn)技術(shù)不當(dāng)?shù)那闆r，就要及時(shí)糾正和懲處。二是對(duì)于技術(shù)應(yīng)用實(shí)施全程監(jiān)理，但是要重視各個(gè)技術(shù)之間的

9、不同，根據(jù)技術(shù)的實(shí)際規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)理，嚴(yán)格監(jiān)理技術(shù)的應(yīng)用流程，確保技術(shù)應(yīng)用的有序性和合理性。三是在實(shí)際的項(xiàng)目中，很多技術(shù)不規(guī)范的行為無(wú)法在施工中就引起不良后果，但是卻會(huì)給項(xiàng)目埋下潛在的隱患，而且后期維護(hù)的難度很大。正是由于此點(diǎn)原因，在對(duì)技術(shù)進(jìn)行監(jiān)理時(shí)，要重視現(xiàn)場(chǎng)巡視，安排專業(yè)監(jiān)理人員對(duì)于技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)行審查，時(shí)刻掌握技術(shù)的應(yīng)用進(jìn)程。3.對(duì)于質(zhì)量控制制度的精細(xì)管理。制度層面的精細(xì)管理是項(xiàng)目監(jiān)理工作的重要保障，是確保項(xiàng)目品質(zhì)的關(guān)鍵措施，需要從下述幾點(diǎn)進(jìn)行控制。一是要制定明確的監(jiān)理制度，避免制度過(guò)于籠統(tǒng)，對(duì)于某些具體的管理事項(xiàng)一定要明確規(guī)定，責(zé)任到人，確保項(xiàng)目中的各個(gè)事項(xiàng)都有專門(mén)的人員負(fù)責(zé)，一旦出現(xiàn)項(xiàng)

10、目問(wèn)題，就可以及時(shí)追責(zé)，并且進(jìn)行嚴(yán)格地懲處。二是要構(gòu)建完善的制度體系，也就是說(shuō)，整個(gè)監(jiān)理制度中不僅包括全面的監(jiān)理制度，比如對(duì)于技術(shù)、人員、設(shè)備的監(jiān)理規(guī)范，也要包括監(jiān)理人員的責(zé)任規(guī)定，以及一些配套的措施和制度，比如具體的懲處制度、考核制度等，這些制度規(guī)范共同構(gòu)成了完整監(jiān)理體系，對(duì)于監(jiān)理工作有明確的指導(dǎo)價(jià)值。三是要確保監(jiān)理制度的高效落實(shí)，對(duì)于監(jiān)理工作要及時(shí)做好記錄，對(duì)于項(xiàng)目中的相關(guān)問(wèn)題做到不包庇和零容忍，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題就要嚴(yán)肅處理，尤其是要重視對(duì)于施工細(xì)節(jié)的監(jiān)理，防止出現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)，以及排除所有的安全和質(zhì)量隱患。4.對(duì)于資料的精細(xì)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工周期一般較長(zhǎng)，而且對(duì)于監(jiān)理單位而言，需要監(jiān)理的內(nèi)容

11、較多，而且需要和承建單位形成緊密合作的關(guān)系，及時(shí)就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行商討，才可以確保監(jiān)理工作的順利有序開(kāi)展。在這個(gè)過(guò)程中，一定會(huì)產(chǎn)生大量的監(jiān)理檔案，這些檔案資料不僅是施工監(jiān)理的見(jiàn)證，對(duì)于后期的相關(guān)的事務(wù)也具有重大價(jià)值，也有利于監(jiān)理人員對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行分析，提升監(jiān)理工作的科學(xué)性。正是基于這樣的理由，就需要做好檔案資料的精細(xì)管理，一是要制定嚴(yán)格而明確的檔案管理細(xì)則，對(duì)于檔案的收集、分類、存檔等都要進(jìn)行明晰，保障檔案資料管理程序的合理性。二是要及時(shí)收集監(jiān)理資料，保障資料的及時(shí)性，并且做好資料的分類管理。三是利用信息技術(shù)進(jìn)行資料管理，保障資料管理的高效率，而且各監(jiān)理人員可以隨時(shí)掌握項(xiàng)目情況，及時(shí)展開(kāi)相應(yīng)的監(jiān)

12、理工作。5.對(duì)于建筑材料的精細(xì)管理。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，建筑材料的品質(zhì)和性能非常重要，也是重要的監(jiān)理內(nèi)容之一。一是無(wú)論是前期的采購(gòu)環(huán)節(jié)，還是施工中的材料采購(gòu)，都需要進(jìn)行詳細(xì)的監(jiān)理，主要是監(jiān)理材料的質(zhì)量，可以進(jìn)行相關(guān)的性能測(cè)試，同時(shí)要查看供應(yīng)商的相關(guān)資質(zhì)，對(duì)于不符合規(guī)定的材料要及時(shí)退還。二是要監(jiān)管材料的保存工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工期很長(zhǎng)，很多材料采購(gòu)回來(lái)之后會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)保存較長(zhǎng)時(shí)間，必須按照材料的性能進(jìn)行保管，做好遮光、防潮等措施，防止出現(xiàn)品質(zhì)異化。三是要監(jiān)理材料的應(yīng)用過(guò)程，比如對(duì)于水泥或者鋼筋材料，在材料的運(yùn)輸、澆筑、養(yǎng)護(hù)等方面都要符合標(biāo)準(zhǔn)，不能出現(xiàn)不當(dāng)操作，才可以保障材料的優(yōu)質(zhì)性能，發(fā)揮材料的應(yīng)用價(jià)值。 綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，質(zhì)量監(jiān)理是非常重要的內(nèi)容，只有高品質(zhì)、專業(yè)化的監(jiān)理工作，才可以發(fā)揮項(xiàng)目監(jiān)理的價(jià)值。針對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目監(jiān)理中的問(wèn)題，可以實(shí)施精細(xì)管理，制定完善的監(jiān)理細(xì)則，對(duì)于人員、技術(shù)、材料等實(shí)施全面監(jiān)理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中的不良問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，并且進(jìn)行處理和規(guī)范，保障監(jiān)理工作的高效化和科學(xué)化。 參考文獻(xiàn)： 1朱慶祎.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的研究J