1、房地產稅收1 第第7章章 房地產稅收房地產稅收 LOREM IPSUM DOLOR 房地產稅收2 第一節 房地產稅收概述 一、房地產稅收的涵義和特征 （一）房地產稅收的涵義 房地產稅收是一個綜合性概念。即一切與房地產經濟 運動過程有直接關系的稅收都屬于房地產稅收。在我國 現行房地產稅收體系中，不僅包括直接以房屋和土地為 課稅對象（又稱稅收客體）的房產稅、城鎮土地使用稅、 土地增值稅、契稅等稅種，也包括國家在房地產開發、 流轉、管理過程中，根據相應的稅收規范，強制地向房 地產納稅義務人征收的稅賦，如營業稅、城市維護建設 稅、教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、 耕地占用稅等。 房地產稅收

2、3 LOREM IPSUM DOLOR （二）房地產稅收的特征 房地產稅收作為財產稅的重要組成部分，其基本特點包 括以下幾個方面： 1是對社會財富存量的課稅 2具有直接稅性質 3一般屬于地方經常性稅收 房地產稅收4 二、房地產稅收的功能 （一）籌集地方政府財政收入 （二）促進社會公平 （三）調控房地產市場 房地產稅收5 三、房地產稅收的原則 （一）公平原則 稅收公平原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和 稅收政策的運用，應確保公平，遵循公平原則。 （二）效率原則 稅收效率原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和 稅收政策的運用，應講求效率，遵循效率原則。 房地產稅收6 （三）適度原則 稅收適度原則，

3、就是政府征稅，包括稅制的建立和 稅收政策的運用，應兼顧需要與可能，做到取之有度。 這里，“需要”是指財政的需要，“可能”則是指稅收 負擔的可能，即經濟的承受能力。 （四）法治原則 稅收的法治原則，就是政府征稅，包括稅制的建立 和稅收政策的運用，應以法律為依據，依法治稅。法治 原則的內容包括兩個方面：稅收的程序規范原則和征收 內容明確原則。 房地產稅收7 四、房地產稅收負擔的轉嫁 我國現行的房地產稅制在房地產投資（包括房地產 買賣和出租）環節中設置有營業稅、土地增值稅、所得 稅和房產稅等十多個稅種，投資者承受的稅收壓力大， 總是想法設法減輕稅收負擔。科學運用稅負轉嫁策略， 合理選擇投資對象，并低

4、價買入（或租入，下同）、高 價賣出（或租出，下同）房地產，是房地產投資者合理 合 法 減 輕 甚 至 消 除 稅 收 負 擔 的 根 本 途 徑 。 房地產稅收8 （一）選擇供給缺乏彈性或具有升值潛力的房地 產 ， 為 實 施 稅 負 轉 嫁 做 好 準 備 下列各類房地產具有實施稅負轉嫁的可能性，可作為投資的對 象： 1繼承的房地產，有些繼承人因一時無法籌集到繳納遺產稅 款 而 不 得 不 以 較 低 的 價 格 將 繼 承 的 房 地 產 賣 出 ； 2其所有人因急需資金或搬遷等原因急以脫手的房地產； 3法院拍賣的房地產； 4道路邊的房地產； 5處于鬧市區的房地產； 6 由 信 譽 好 的

5、 公 司 開 發 建 設 的 房 地 產 ； 7 小 區 環 境 優 雅 、 設 施 齊 全 的 房 地 產 ； 8. 新開發區的房地產等 房地產稅收9 （二）把握好房地產買賣時機，科學實施稅負轉 嫁策略 1.合理選擇房地產購買時機，實施稅負轉嫁 2.準確把握好房地產出售時機，實施稅負轉嫁 房地產稅收10 第二節 我國的房地產稅收體 系 一、我國房地產稅收的歷史沿革 我國的房地產稅制伴隨著總體稅制的多次改革而變遷， 其發展演變受到經濟、政治體制、政策變化的極大影響， 也與我國房地產業的興衰變化息息相關。 （一）建國初期的房地產稅制建立及計劃經濟時代的改 革 （二）改革開放轉軌時期的房地產稅制的

6、改革 房地產稅收11 （三）1994年稅制建設中對房地產稅制的改革 （四）新一輪稅制改革中擬對房地產稅制的改革 （五）兩稅合并后的房地產稅 房地產稅收12 二、我國現行房地產稅收體系 (一)我國房地產稅收體系的稅種設置 我國現行的房地產稅依其性質大體上可分為以下四類：一是持 有土地、房屋應繳納的稅收，包括城鎮土地使用稅、房產稅及城 市房地產稅；二是開發經營房地產過程中應當繳納的稅，包括耕 地占用稅、營業稅、城市維護建設稅；三是房地產交易相關的稅， 包括營業稅、契稅、印花稅和土地增值稅：四是所得稅，包括個 人所得稅、企業所得稅。由于我國房地產開發企業同時也經營房 地產銷售業務，并且我國房地產交易

7、主要是由房地產開發公司經 營的，因此也可以把二、三類合為一類，即屬于開發經營類房地 產稅收。 房地產稅收13 1. 持有土地、房屋應繳納的稅 （1）城鎮土地使用稅 （2）房產稅 （3）城市房地產稅 房地產稅收14 2. 房地產開發經營過程中應繳納的稅 （1）營業稅 營業稅是在我國境內從事各種應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不 動產的單位和個人，就其營業收入征收的稅種。 （2）耕地占用稅 是指國家對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人， 依其占用耕地的面積征收的一種稅。 （3）城市維護建設稅 城市維護建設稅是向繳納消費稅、增值稅和營業稅的單位和個人， 以其實際繳納的上述三種稅額為計算依據征

8、收的一種稅。 （4）印花稅 印花稅，是對經濟活動和經濟交往中書立、使用和領受具有法律 效力的憑證的單位和個人征收的一種稅。 （5）教育費附加 房地產稅收15 3.房地產交易相關的稅 （1）營業稅 （2）城市維護建設稅及教育費附加 （3）土地增值稅 土地增值稅是對在我國境內有償轉讓國有土地使用權、 地上建筑物及其附著物產權所取得的增值收入征收的一 種稅，兼有收益課稅和資源課稅的性質。 （4）印花稅 （5）契稅 房地產稅收16 LOREM IPSUM DOLOR 4.所得稅類 （1）企業所得稅 根據中華人民共和國企業所得稅暫行條例規定， 在中國境內實行獨立經濟核算的企業或組織，應當就生 產、經營所

9、得和其他所得依法繳納企業所得稅，適用統 一的比例稅率33%。 （2）個人所得稅 房地產稅收17 第三節 國外房地產稅制 一、國外房地產稅制的基本狀況 （一）美國的房地產業稅制 房地產業是美國的經濟支柱之一，其產值占美國國民 生產總值的10%一15%，房地產稅收收入占有政府財政 收入的相當大的比例，美國州政府的財政收入70%以上 來源于房地產業，且有遞增的趨勢。 房地產稅收18 1財產稅性質的房地產稅：房地產價值稅。 2財產稅性質的房地產稅：遺產稅和贈與稅。 3所得稅性質的房地產稅：地租稅和土地改良物租金稅 房地產稅收19 LOREM IPSUM DOLOR （二）英國的房地產業稅制 英國是一個

10、房地產稅制比較完善的國家，在國家稅收 體系中與房地產相關的稅種很多，但專門對房地產課征 的稅種只有住宅稅、營業稅、遺產稅與贈與稅。房地產 稅是地方財政重要的收入來源，所征集的稅款一般專項 用于地方基礎設施建設和教育事業，在地方經濟中發揮 著極其重要的作用。 房地產稅收20 LOREM IPSUM DOLOR 英國房地產業稅制體系比較完善，主要有以下特征： 首先，盡管英國的土地資源配置是以土地公有制為主 的國家控制市場的模式，但其房地產卻帶有明顯的私有 性質，因為雖然英國的全部土地屬于英王所有，但實際 上全英90%左右的土地為私人所有，其土地私有的比重 遠遠高于美國和日本，在英國能夠交易的只是一

11、定時限 內的土地使用權，而非房地產權的全部內容，并且要通 過土地批租市場進行交易。 其次，英國房地產業稅制充分貫徹市場經濟原則和低 稅原則，這有利于實現房產稅的效率資源配置效應，充 分發揮房地產稅的經濟杠桿作用，促進房地產業的發育 和成長。 房地產稅收21 LOREM IPSUM DOLOR （三）日本的房地產業稅制 日本房地產經濟發展較早，其房地產稅收制度也幾經 變遷。日本房地產業稅制中，涉及房地產稅收的有固定 資產稅、地區財產稅、土地保有稅、不動產購置稅、都 市計劃稅等。目前，日本實行混合型房地產業稅制，除 地價稅、繼承稅、印花稅和登錄許可稅劃規中央政府外， 日本的房地產稅收基本上劃歸都道

12、府縣和市町村地方政 府。 房地產稅收22 LOREM IPSUM DOLOR 日本房地產業稅制具有以下三個特點： 第一，房地產稅種齊全、稅制結構相對完整。主要的 房地產稅種日本都已經具備，它缺少土地增值稅，但以 土地轉讓所得稅替代； 第二，房地產稅的主要功能在于限制土地投機性交易、 促進土地資源的有效利用。土地轉讓所得稅、地價稅和 特別土地保有稅均有此種稅收目的， 第三，房地產稅收實行中央、都道府縣、市町村三級 政府管理，而三級政府的房地產稅權又相互獨立。 房地產稅收23 二、國外房地產稅制的基本經驗 （一）房地產稅收收入是地方財政收入的主要來源 （二）“簡稅種、寬稅基、低稅率”是稅制建設的一

13、般 原則 （三）稅制結構安排 （四）稅費嚴格分開 （五）健全稅收法制建設，保證房地產業稅收征管的嚴 肅性 （六）成熟的管理辦法和配套制度 房地產稅收24 第四節 我國現行房地產稅制存 在的主要問題及改革思路 一、我國現行房地產稅制存在的主要問題 我國的房地產稅收體系的問題是由“點”及“面”的，即不 單是個別稅種設置的問題，也有稅種之間相互協調的問 題；不單是房地產稅收體制內部的問題，也有與土地制 度、財政體制相聯系的問題。產生的后果便是有失公平， 也妨礙效率：籌集收入功能不足，對房地產市場調控能 力弱，不能引導公眾行為向有利于國情的方向發展，無 法有效調節社會公平，相反卻產生了逆向激勵作用。特

14、 別地，對于我們所關心的目前房地產市場存在的幾大問 題，雖然稅收政策不是它的根源，但作為政府重要的經 濟調控手段，房地產稅收沒有起到應有的作用。 房地產稅收25 （一）部分稅種設計不合理 1土地增值稅 2房產稅 3城鎮土地使用稅 房地產稅收26 LOREM IPSUM DOLOR （二）房地產稅收形成“重流通，輕保有”的格局 1交易環節數稅并課，持有環節寥寥無幾 2稅收負擔不平衡 房地產稅收27 （三）房地產租、稅、費混雜 目前我國的房地產租、稅、費混雜現象嚴重，具體表現 在： 1以稅代租 2稅費并立 3以費代稅 4以費擠稅 房地產稅收28 LOREM IPSUM DOLOR 二、完善我國現行房地產稅制的基本思路 （一）開征統一規范的物業稅，取消城鎮土地使用稅和 土地增值稅，適時開征遺產稅和贈與稅，設立土地年租 金，清理亂收費，建立一個比較完善的房地產租、稅、 費體系。 房地產稅收29 LOREM IPSUM DOLOR 1開征統一規范的物業稅 2取消城鎮土地使用稅和土地增值稅 3適時開征遺產稅和贈與稅 4設立土地年租金 5清理房地產行業收費 房地產稅收30 LOREM