1、廣州市物業管理服務合同示范文本第一章 物業基本情況 第一條 物業基本情況 :物業名稱： 中海錦苑小區；物業類型： 住宅、會所及停車場 ；座落位置： 廣州市海珠區濱江東路 957號、 959號、 961 號及小區地下停車場； 本物業服務范圍主體建筑物描述： A1 、 A2 、 A3 共 3 棟高層、會所、以及地下共 二層停車場。建筑面積共計： 62268 平方米。第二章 乙方的服務內容及服務標準 第二條 在物業管理區域內，乙方提供的物業管理服務內容包括：一、物業共用部位的維修、養護和管理；二、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；三、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污

2、水管道的疏通；四、本物業規劃紅線內交通、車輛行駛及停泊秩序的管理；五、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理(法律法規所明確的管理責任) ；六、裝飾裝修管理服務；七、物業檔案資料管理；八、組織開展轄區內的文化娛樂活動；九、物業檔案、資料的管理，包括工程建設竣工資料、住用戶資料及法律法規規定應由物 業管理企業負責管理的資料；十、 在業戶提出委托時，乙方可接受委托對業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及 設備進行維修、養護并按明示的收費標準收取服務費。十一、 法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項。第三條 物業管理服務標準一、業戶服務標準(一) 辦公服務工作標準1.對外服務工作時間：1)核心

3、服務工作時間，提供合同規定的所有服務項目。星期一至星期五 ：8:30 至 17:30星期六：9:00 至 12:002)管理處對外服務追加時段，安排工作人員值班，提供處理緊急事項；處理投訴；受理個別業戶的服務需求。星期一至星期五 ：8:30 至 20:00星期六：9:00 至 20:00公眾假日：8:30 至 20:003)對當日 20：00 至次日的 8： 30期間，如發生明顯影響業戶生活的如室內跳閘失電、水管漏水、管道嚴重堵塞等緊急情況時，由 24 小時值班保安員立即通知有關工作人員在 20 分鐘內及時進行處理。其他一般服務需求將由值班保安員記錄下來，次日安排處理。4) 工作人員統一著裝，

4、佩戴清晰名字標牌，業戶2 米范圍內能清楚識別工作人員姓名。5) 接待咨詢、投訴受理。6）對使用物業必須關注的問題，如涉及禁止高空拋物、室內裝修、車輛管理、消防安全、 用電安全、使用電梯以及預留有效通訊地址、緊急聯絡電話等，編制規范的指引性文件并 進行公布。7）辦理住戶卡，保存業戶資料。（二）有償服務提供1. 在社區范圍內根據業戶日常生活消費所需提供力所能及的有償服務。2. 公布有償服務收費標準，由業戶自愿選擇。個性化特約有償服務，由雙方自行約定收費 標準。（三）物業管理延伸服務提供1. 乙方工作人員有義務遵循以下原則向業戶提供物業管理延伸服務：1）不影響崗位工作的；2）業戶本人有需求的；3）工

5、作人員力所能及的。2. 物業管理延伸服務包括但不限于：1）保安員門崗幫助業戶搬運物品；2）大堂保安員幫助業戶提運物品、按電梯按鈕；3）工作人員為弱勢群體，如老年人、兒童、傷殘人士提供幫助等。（四）業戶滿意度管理1. 建立業戶滿意度管理機制，每年至少進行一次隨機抽樣的業戶滿意度調查，并收集業戶 對物業管理服務的意見和建議。2. 調查方式采用分區隨機抽樣直接調查。3. 在社區范圍內公開公報調查結果，并對業戶提出的建議及時給予回應。4. 對合理的建議乙方應積極采納，并回訪業戶對改進后的滿意程度。5. 針對業戶意見中涉及物業共用配套設施改造及超出本合同約定的物業管理服務事項的， 與業主委員會商議處理。

6、（五）工作人員禮貌禮儀培訓與管理1. 乙方駐場工作人員應具備基本禮貌禮儀素養。2. 乙方對工作人員定期進行禮貌禮儀相關方面的培訓，有下列行為者，乙方應該給予調離 或辭退：1）動手打人；2）漫罵業戶；3）3 次以上因服務態度欠佳被業戶投訴。（六）投訴管理1. 設立業戶服務電話，受理服務投訴及建議。2. 工作人員均可受理業戶一般性意見反映，工作人員20 分鐘內了解具體情況給業戶回復，并跟進后續工作。對非緊急性投訴，最遲在一個工作日內給予回復。對處理需時較長的案 例，必須不時告知投訴人進展情況。3. 業戶對普通員工的投訴可向其上級領導提出，工作人員有義務清楚告知業戶有關聯絡方 式。4. 公司設立服務

7、質量監督電話、總經理辦公電話，可以直接受理對管理層或領導的服務投 訴及建議。5. 業主委員會對管理處經理有否決權。經業主委員會三分之二以上委員投票否決，物業公 司必須另行派任管理處經理。（七）公共辦事指引清晰1. 管理處收集業主更名、遷戶口、辦理暫住證等政府部門辦事程序明示公布，提供需要的 服務。2. 管理處收集涉及煤氣、水、電、電視、通訊、網通等申報、事務處理的程序，明示公布， 并跟進市政相關部門更新信息。3. 管理處制定并明示公布辦理住戶卡、物品放行、室內裝修申報、空調安裝申報的程序， 辦理相關手續。二、公共安全管理服務標準（一）保安崗位設置1. 固定崗位設置小區正門崗1 個崗位監控中心1

8、 個崗位A1 大堂1 個崗位地庫入口1 個崗位B1層、B2層2 個崗位A2 大堂1 個崗位地庫出口1 個崗位班長崗1 個崗位A3 大堂1 個崗位2. 按照政府要求，給下崗人員提供就業機會，在各大堂崗口、停車場崗，可由廣州市的下 崗人員擔任“樓管員”、或“車管員”工作，工作應合格。（二）人員及物品出入管理1. 住戶憑 IC 卡感應刷卡開門進入樓棟。2. 對來訪人員可用可視對講與待訪住戶聯絡，得到住戶確認后，方可進入。3. 對不肯合作強行闖入的人員，通過對講機報告班長或巡樓保安，協助處置;對現場處置情況做簡要記錄。4. 盡可能判別及阻止尾隨人員進入小區。5. 對進入小區的施工服務人員進行臨時出入證

9、辦理、核對進入或市政單位工牌卡核對進入。6. 搬出大件物品（400mmX 400mm以上或需兩人以上才能搬動的物品或需要借助車輛搬 運的物品），憑放行條放行。7. 批量物品進入小區，查看是否夾帶有禁止入內的物品;對允許進入的物品給予放行。8. 對嚴格禁止入內的物品（譬如有毒、量大的易燃、易爆等物品等，見中海錦苑管理公 約）拒絕進入,必要時報警。（三）公共安全應急服務1. 二十四小時緊急救助協助服務：設有 24 小時人工接聽直線電話，派員處理如室內停電 故障、上水管道（管件）破裂、下水嚴重堵塞處理，協助派員提供下述相應緊急協助服務。2. 配備緊急救助工具、物品：保安監控中心配備電筒、人字梯、電梯

10、開門專用鑰匙、擔架、 絕緣棒、高空緩降器、輪椅、止血繃帶等應急物品。3. 消防緊急協助服務：義務消防隊第一時間到火警現場處理報警、初期滅火、人員疏散等 各項緊救援協助措施。4. 停水應急處理服務1）可獲知的市政停水情況時，事前在相關樓宇張貼停水通知。2）故障停水情況，接報后 10 分鐘內到位處理。情況嚴重時，及時告知業戶。5. 停電應急處理服務1）備用發電機在 5 分鐘內發電，提供電梯、消防、供水等一類用電設備電力2）可獲知的市政停電情況，事前在相關樓宇張貼停電通知。3）因設備維修保養需要停電，事前在相關樓宇張貼停電通知。4）故障停電情況，接報后 10 分鐘內到位處理，服務追加時段 20 分鐘

11、內到位處理。5）故障停電情況，接報 3 分鐘內檢查電梯是否困人。如有困人，安撫被困乘客，并實施緊 急救援服務。6. 急癥病人協助處理服務1）發現（或接報）有急癥病人后，就近保安員迅速趕到現場協助，同時撥打“ 120”求援。2）對心血管、高血壓、心臟病等急癥病人，在醫務人員達到前，協助尋找病人身邊的急救 藥品，查看說明，協助病人服用，嚴禁隨便移動病人。3）維護現場秩序，協助醫務人員進行搶救。7. 電梯困人應急處理服務：監控中心接到電梯困人報警信號（電梯警鈴、求救電話）后，在 3 分鐘內到達現場，實施解救。8. 爆管（水浸）事故應急處理服務：當發現（或接報）爆管（水浸）信息，在 10 分鐘內 派員

12、到現場處理。服務追加時段 20 分鐘內到位處理。9. 雷暴（洪水）應急處理服務1）收到信息公告業戶知曉，離家前關閉好窗戶。2）備好防洪沙包及隔水布，防止水浸地庫。10. 煤氣泄露的應急處理服務1）當嗅到（或接報）煤氣管網有煤氣泄漏時，就近保安員立即封隔現場，同時報煤氣公 司緊急處理。2）當嗅到（或接報）公寓單元內有煤氣泄漏時，立即聯系業戶或居委（片警），采取措施進入戶內，關閉煤氣總閥，打開門窗。然后迅速出戶門看守，待煤氣公司處理。11. 出現觸電事故的應急處理服務：發現（或接報）有人觸電時，切斷電源，實施緊急救 援措施，并撥打“ 120”求援。12. 醉酒及精神病人鬧事的應急服務：發現（或接報

13、）有醉酒者及精神病人鬧事的信息后， 保安員在 5分鐘內到達現場，隔離、勸阻他人接近，并視情況報 110 處理。13. 治安事件緊急救援協助服務1）搶劫（盜竊）事件 遇到（或接報）搶劫（盜竊）報警，在盡力確保護業主（戶）及自身安全的前提下設法 制止犯罪并將犯罪嫌疑人扭送公安機關處理；現場有傷員時要及時送傷員到醫院救治或撥 打“ 120”求救。 保護現場，如實的向公安機關反映情況，積極配合、協助公安機關破案。2）斗毆事件 發現（或接報）物業內有業主（戶）之間或業主（戶）與他人爭吵、斗毆情況時，盡可 能制止、阻隔雙方肢體接觸，然后以中立態度了解情況，可協助報警處理。 現場有傷員時要立即送醫院救治或撥

14、打“ 120 ”求援。三、消防安全管理標準1. 義務消防組織建設1）建立 24 小時在崗的緊急救助的義務消防隊。2）落實消防安全責任人，簽訂消防安全責任書。3）落實消防安全巡視、檢查制度，經常性的進行巡視、檢查、監督管理。2. 消防輔助設施及器材設置 管理處對公共區域的消防輔助器材合理配置、統一管理。1）滅火器 電梯機房、高低壓電房、水泵房、空調機房配備滅火器； 小區每棟大堂配備 4 瓶 2 公斤裝的滅火器； 物業管理處配 4瓶 2公斤滅火器；監控中心配 2瓶 2公斤裝滅火器；維修班配 2瓶 2公斤 裝滅火器；負一層配 38瓶 2公斤滅火器；負二層配 42瓶2公斤滅火器；會所配置 4瓶 2 公

15、斤的滅火器；停車場另配 2瓶 30公斤手推車式干粉滅火器；地庫管理用房共配置 10個 滅火器；小區超市配置 2個2公斤的滅火器，小區垃圾房配置 1個 2公斤的干粉滅火器。2）消防服（含頭盔、靴子）地庫出口處的車輛通道傍放置 5 套消防服， 4 瓶滅火器 2 個防毒面具。3）消防自救呼吸面具 在小區各棟大堂、會所公共走道、地庫部分消防箱上放置有防毒面具。在義務消防隊人員 的崗位放置有 34 個防毒面具。4）消防斧 監控中心配置一把消防斧。5）高空緩降器配置高空緩降器 2 套。6）應急照明燈（手提式） 消防監控中心配置兩盞。3. 公眾消防宣傳1）消防宣傳教育 制訂公眾消防安全制度，開展消防安全宣傳

16、教育。 在物業區域設置消防宣傳專欄，通過海報、音像資料、多媒體演示、模擬災害處置及火 場逃生自救演練等多種形式，宣傳消防法規、普及消防安全知識，包括配合政府相關部門 組織的消防展板、參觀培訓講座等宣傳活動。2）消防演習 每年舉行一次有業戶參加的綜合性消防演習和物業管理處的內部人員的消防演習。4. 消防安全內部管理1) 消防設施、器材檢查 建立消防安全三級檢查制度，每季度對消防栓、滅火器進行一次全面檢查，并對其有效性 (完好)進行標示封貼。2) 內部消防演練 制定消防應急措施，建立消防報警、疏散搶救、安全警戒等各項應急預案，每月組織義務 消防隊進行一次專項消防訓練。3) 室內裝修消防管理 編制室

17、內裝修管理規定，與業戶簽訂室內裝修管理服務協議 ，并向施工單位進行消 防安全交底，明確雙方對施工現場的消防安全責任。 檢查、督促施工單位履行相應責任，按照規定采取必要的安全防護和消防預防措施。督 促施工單位清理好現場、使用合格的臨時施工用電線路和照明裝置、配備合格、足量的滅 火器、控制易燃材料(如天那水、油漆等)按施工進度的限量進入、施工現場的禁止吸煙 等工作。 每天不少于兩次對裝修施工現場巡視，制止、處罰、限令改正違章施工行為。 審核施工動火申報方案，查看動火現場后，辦理施工動火證。 協助進行裝修施工消防驗收。四、停車場及交通管理標準 1 停車場標識標線管理1) 停車場設置限速標識，限速 5

18、 公里 /小時，設置適當減速帶。2) 在停車場內設置停車場平面示意圖、停車場管理制度、懸掛停車場收費許可證。3) 停車場進出口設置限制高度標志。4) 停車場內設置禁鳴喇叭標識。5) 設置禁止吸煙標識。6) 人車共用通道設置提醒行人、車輛注意交通、車輛安全的標識。7) 設置禁止在停車場內加(過)油及維修車輛的標識牌。8) 停車場內設置道路(含進出口、停車區)指示及消防疏散通道指示標識。9) 按照交通標識、標線樣本規范設置停車場內的各種標線。2 車位及車輛管理1) 建立私家車位(固定停放車輛)資料檔案，設置“私家車位”標牌及車位編號標識。2) 車輛刷卡計時收費，出、入攝像刷卡圖象對照一致放行。3)

19、 維護車場秩序，對停放的車輛進行巡視檢查，正確疏導出入車輛，指揮進庫的車輛按規 定泊車。五、自然災害應急服務標準1 管理處盡可能及時地收集自然災害(臺風、雷電、暴雨、酷熱等)天氣信息，并以公 告欄、通知單等形式公示預告。2 進行防災抗災準備，建立各項防災抗災管理程序，在地下停車場入口、出口準備足量 的沙袋和雨布一塊，手推車一部，鐵鍬 2 把，以預防洪水搶險之用。組織抗災培訓。六、防止公眾意外傷害預防管理服務標準1 公共作業安全防范管理1) 所有公共作業均設置“正在施工”等警示標識。2) 因公共作業造成人員、車輛通行不便的除設置警示標識外，加設護欄(高度80100CM 、間隔 30CM )防護，

20、進行下挖作業時進行封閉式防護。3) 從事距離地面 2.5 米以上作業的施工單位要具備相應的資質，作業前要對其進行安全交底。作業(含外墻清洗、擦窗機的操作)現場要設置警示標識，下方要用圍欄(高度在80CM 100CM )防護，圍欄面積=作業面積+作業半徑X高度X 0.25,并有專人守護。4) 對正在進行的有帶電體裸露、低位的公共作業區域，設置警示標識外，做隔離防護，施 工人員離場前斷開電源。5) 對正在進行的有尖銳物體外露、粉塵、落物等綜合性危險的公共作業區域，增設警示標 識外，做封閉式防護，并有專人負責巡查。6) 對業戶聘請來的裝空調、加雪種等高空作業納入管理，要求業戶督促做好安全工作。2 環

21、境安全防范管理1) 物業區域的定期投放鼠藥時，放置在非顯眼位置的專用“鼠屋”內，并設置圖文的“有 毒鼠餌”警示標識。2) 綠化、衛生消殺選用環保的低殘留藥品。3) 地面清潔選用中性清潔劑，不使用用強腐蝕性清潔劑。4) 園區中的景觀水池保持水深不超過 40cm ，并設置提醒標識。5) 對園區的喬木進行修剪，及時除去枯枝，消除安全隱患。設置雷雨天禁止停留的警示牌。6) 開展禁止高空拋物的宣傳教育。7) 要求溜寵物狗的業戶在晚上 1 0點之后至次日 6：30之前進行，并且有狗鏈牽行、戴口 護套。對違規行為進行勸止。8) 其他有關的環境安全隱患的處理，如在陽臺外養花等等。3 設施及相關場所安全防范管理

22、1) 樓宇內的電表房、各種管井等在正常情況下實行上鎖管理。2) 二次供水水箱(池)加蓋加網加鎖，指定管理處專人負責管理鑰匙，由專業清洗水池公 司進行清洗水池時，由管理處派人開啟、關閉水池鎖。3) 物業的重點部位(電梯控制房、空調控制房、配電房、發電機房、電話總機房、水泵房、 消防監控中心、倉庫等控制、管理用房)明確安全管理責任人，無人值班時加鎖，并要采 取人、技防措施。4) 物業樓宇的天臺門、消防通道疏散戶門加裝門磁報警器，開啟信號與各大堂相連，控制上天臺的人員。5) 物業內設置樓座號、樓層號、電梯號、物業管理處位置、道路方向、各個經營服務項目 位置、停車場及進出口等指示標識。6) 各種動力設

23、備懸掛運行狀態(正在運行、正在檢修等)標識。4 公共設施意外傷害防范管理1) 低矮( 1.9 米以下)易碰撞的部位設置“小心碰頭”警示標識。2) 公共區域容易碰撞的尖銳物體采取軟包保護措施。3) 公共部位有潮濕或石材、瓷磚等光滑地面設置“小心摔傷”警示標識。4) 對于大堂門前，會所門前在嚴重潮濕天氣或陰雨天，鋪設防滑地毯。5) 非工作人員不宜進入的場所設置“禁止入內”的警示標識。6) 非操作人員不允許操作的設備設置“嚴禁觸摸” 的警示標識。7) 兒童游樂場所沒有低矮( 1 米以下)的尖銳物體外露。8) 兒童樂園設施經常性巡視，每月全面檢查一次，及時更換損壞物件。9) 門禁開門按鈕燈、正門廣場石

24、墩照明燈等兒童易接觸的節慶燈飾等使用 36 伏以下安全 電源，其他低矮的照明燈保持設施本身防護裝置完好。10) 透明玻璃門貼上醒目的防撞(識別)標識。11) 物業內有網欄的地方設置“禁止攀爬”標識。12）電梯（含扶梯）設置 “兒童（ 8 歲以下）乘坐必須有大人陪同”及“注意夾傷”的標 識。13）兒童游樂場所設置安全須知標識，如“兒童游玩必須有大人陪同”的標識。14）對健身房、桑拿房限制兒童進入。對泳池按照安全防范要求進行標識、警示、非開放 時間進行鎖閉等管理控制。七、經營性服務項目安全防范管理服務標準1）合法資格管理 經營服務項目必須具有合法、齊全的經營證、照；所有的經營服務項目中直接為業戶提

25、供 服務的人員持有健康合格證及相關崗位的上崗資格證，每年進行一次健康檢查。2）泳池管理 游泳池有明確禁止高血壓、心臟病患者、皮膚傳染病患者、醉酒者進入及需要監護的兒 童的身高、年齡的規定。 有明顯的深、淺水區的劃分及標識。 游泳池內光線充足（光照度在 150LUX 以上），無陰暗面（角）。 有合格的供泳客存放物品、消毒、沖洗的設施。 救生員持證上崗；救生設施齊全；有規范的救生員崗位操作規程。 有配套的水質檢測設備，每周對水質檢測不少于二次，保持池水氯含量在 0.4-0.6MG/L 之間。 有醒目齊全的安全警示及防護標識。3）桑拿管理 桑拿室要有明確禁止高血壓、心臟病患者、皮膚傳染病者、醉酒者、

26、性病患者進入的規 定。 有緊急情況呼救報警系統和緊急處置方案。 室內設施不得直接傷害人體。 有醒目的安全警示標識及防護標識。 禁止兒童進入及使用的警示標示。4）其他項目管理 各球室、健身房、健舞室、西餐廳、超市、美容室等不安裝和使用有直接傷害人體的設 施。 明示有關設施使用注意事項等有關安全防范的內容。 有醒目的警示和防護標識。 有合理的消防疏散通道和按規定配備消防器材。八、監控中心錄像標準對小區園區 4 個出入口、 3 個大堂、 6 臺電梯轎廂、會所前臺、游泳池全景、中心花園、地 庫入口和停車場等進行 24小時不間斷錄像，一般錄像資料保存時間不少于7 天。需要時，對某一時間段的錄像可以提取長

27、期保存。九、公共安全輔助設施設置及管理標準 對經公共地方進入業戶私家住宅單位進行必要的阻隔和布置防控報警裝置，包括保持門禁 完好、固定消防走道窗戶的開啟程度和增加分隔欄，在易攀爬處設置紅外對射報警裝置、 天臺門磁報警等措施，使外部人員不能輕易進入到業戶家中。對停車場、設備房和部分公 共區域小區外圍周邊如后圍墻等裝有攝像槍實時監控。做好安全防范。十、 設備管理服務標準（一） 設備綜合管理標準1 設備機房管理1) 機房排煙、通風良好 ;保持溫度、濕度符合設備運行溫、濕度要求。2) 墻壁、天花無滲漏、無水跡、無污跡。3) 地面平整，潔凈。地漏排水暢通，無阻塞。4) 工具擺放整齊，高壓工具按規定送檢并

28、保持安全有效。5) 無異味，密封防鼠。6) 照明燈具完好，照度符合使用要求。7) 地面如鋪設橡膠墊，保持膠墊潔凈完好。8) 如設置安全保護柵欄，保持柵欄貼近地面黃線擺放，且完整無損。2 設備外觀1) 保持設備外表無銹跡，不脫漆，無積塵。2) 柜門閉合良好，開關、按鈕、指示燈完好。3) 儀表完好，操作顯示屏完好，顯示參數清晰、筆劃完整。4) 設備如有煙道、廢氣排放等管道，則包裝密封完好，排放通暢。5) 設備油箱、油管、水管、水箱無銹、無滲漏。6) 設備聯軸器罩(套)安裝良好，保護功能完善；不變形、不生銹。7) 溢水管防蚊網安裝規范，水池蓋完整無損，放置平穩，上鎖。8) 設備各種部件、管道安裝牢固

29、，基本不擺動。9) 設備電源電線、數據線等捆扎整齊，無破損或脫落。3 設備標識標牌管理1) 標牌齊全、統一，字跡清晰。2) 各類指示、警告牌掛放(貼)在指定處。3) 設備電動機銘牌完好清晰。4) 管道涂漆顏色正確；箭頭和文字清晰，噴印距離符合規定。4 設備檔案資料管理1) 建立小區設備檔案管理制度，實行專業化統一管理。2) 各個系統的設備設立臺帳和卡片，內容包括：設備名稱、編號、原值、使用年限、生 產廠家、安裝位置等，要求帳、物、卡一致，并輸入電腦保存。當設備變更時臺帳亦應及 時更改。3) 對大型、重要的設備要建立技術檔案，一機一檔，內容含：裝箱單、說明書、圖紙、 設備出廠合格證、開箱驗收單、

30、設備安裝移交驗收單、設備中修大修次數、時間、主要備 件的更換、大修完工報告書等。4) 凡在用的設備都要設立標示牌，其編號與設備卡一致。(二) 設備管理標準1. 供配電系統管理標準1) 系統狀態目標及供應標準 低壓開關柜出線電壓 380V ；運行時，指示燈亮，各類指示儀表均有指示，讀數清晰 可靠。各開關操作靈活可靠。 電容補償柜功率因數COS 00.9;能自動投入運行或手動投入運行。 除市電停電外，力保每天 24 小時樓宇內用電正常。 市電停電或故障停電，備用發電機能自動投運，提供電梯、供水泵、消防設備等一類用 電。2) 操作職責 每天檢查 2 次，檢查設備、機房環境及標牌標識情況，并做好記錄。

31、 電柜外表每周清抹一次；電柜內不少于每半年清掃一次；墻壁、地面污漬隨時清除。 按照操作規程操作設備，嚴格執行倒閘操作規定，如實填寫操作票，并做好運行記錄。 在設備運行過程中，每 3 小時巡視一遍。3）保養職責 按照保養計劃，實施月度、季度、半年項目保養，并填寫保養記錄。 按保養計劃定期清理電柜外表塵埃、銹跡；刷防銹漆。 按保養計劃定期撥動電器元件活動部分，檢查電器動作靈活性。電器及線路如有破損、 脫落、接觸不良現象，則檢修或更換線路或元件。 確保電器動作干脆利落、無異響、工作狀態及指示正常。4）維修責任 對于一些技術專屬部分的設備，聘請合格的分包維修方進行維修保養，乙方有義務進行 現場監管，并

32、對甲方承擔維修責任。 因產品或施工質量問題造成供配電系統設備及其零部件發生故障或意外事故，及由此造 成的第三方人身及財產損失，由相關責任方承擔法律責任及經濟賠償責任。 凡經維修或更換零部件的設備，經過調試，必須達到運行技術指標、符合使用要求。2. 給排水系統管理標準1）系統狀態目標及標準 水泵電動機轉動靈活，無異聲；機械密封完好，無漏水，運轉平穩，不失轉。運行時工 作電流在電動機額定電流范圍內；運行時揚程（ m ）、流量（ m3/h ）、水壓（ MPa ） 滿足樓層用水要求；生活變頻供水壓力設定滿足用水要求，一般略高于樓高的壓力。 管道閥門打開、關閉轉動靈活；止回閥封閉良好。 電柜各儀表均有指

33、示；各種開關、按鈕操作靈活；可有效的控制及保護相應用電設備生 活供水變頻裝置參數設定正確，觸摸屏能不斷顯示運行參數。 水池、水箱浮球或水位開關動作靈活，控制準確可靠，無誤動作現象；滿水位能使泵停 轉，低水位能使泵啟動；水位監視裝置能正常監視水池（箱）狀態，超水位能報警。 集水井浮球或水位開關動作靈活，滿水位能使泵啟動，低水位能使泵停轉；監視模塊能 正常監視水井狀態。 市政停水后蓄水量保持繼續供水 8 小時；園區內管道維修時停水，先預告，并盡可能安 排在非用水高峰期進行。2）操作職責 每天巡查 3 次，檢查設備清潔、機房環境、標牌標識是否符合標準。 按操作規程操作設備，填寫設備運行記錄表。 每周

34、定期巡檢浮球（或水位開關）有無卡死引發溢流跑水；生活變頻供水觸摸屏顯示狀 態是否正常。 設備運行過程中，每 3 小時巡視一次。3）保養職責 按照保養計劃實施月度、季度、半年項目保養，并填寫保養記錄。 清理水泵、電柜、管道、閥門的塵埃、銹跡；涂防銹漆。 給水泵、閥門閥桿加潤滑油。 檢查水泵、管道、閥門有無滲漏。 檢查管網、管件是否牢固、有無變形。 撥動電器元件活動部分，檢查電器動作靈活性。 檢查電器及線路如有破損、脫落、接觸不良的現象，則更換或修理。電柜電器動作干脆 利落、無異響、工作狀態指示正常；水泵轉動靈活，不滲漏。4) 維修責任 對于一些技術專屬部分的設備，聘請合格的分包維修方進行維修保養

35、，乙方有義務進行 現場監管，并對甲方承擔維修責任。 因產品或施工質量問題造成給排水系統設備、管網及其零部件發生故障或意外事故，及 由此造成的第三方人身及財產損失，由相關責任方承擔法律責任及經濟賠償責任。 乙方日常保養中如發現線路或元件損壞，及時檢修或更換新的線路或元件。3. 電梯系統管理標準1) 系統狀態目標及供應標準 電梯停層準確，平層度在規定的數值內。 電源斷電或錯相時，電梯不會啟動運行。 限速器、安全鉗可靠聯動并制停電梯。 斷開任一安全開關，電梯均能停止運行。 安全觸防板夾人功能正常。 轎廂與監控室通話正常。 安全設施完好齊全；通風、照明等附屬設施完好，能提供舒適的乘搭環境。 火警時電梯

36、能迫降到首層，并被切斷電源。 電梯轎廂內不得展示商業性廣告牌。 保證電梯轎廂內空調的正常運轉。2) 操作職責 記錄電梯運行情況和維修保養工作內容。 在接到報警信號及時通過對講安撫被困人員， 5 分鐘內趕到現場， 30 分鐘內設法解救乘 客，并進行設備故障排除處理。3) 保養職責 按月度、季度保養計劃實施保養，并填寫保養記錄。 清除設備、器件灰塵、污漬。 電梯及其安全設施每周不少于 1 次進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養。 每年對所有電梯進行 1 次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試；每臺電梯每隔 2-3 年必須進行 1 次負荷校調試驗。 按照國家有關制度組織辦理電梯年檢限速器檢測和

37、電梯準用證。4) 維修責任 對于一些技術專屬部分的設備，聘請合格的分包維修方進行維修保養，乙方有義務進行 現場監管，并對甲方承擔維修責任。 因產品或施工質量問題造成電梯系統設備及其零部件發生故障或意外事故，及由此造成 的第三方人身及財產損失，由相關責任方承擔法律責任及經濟賠償責任。 乙方日常保養中如發現線路或元件損壞，在職責范圍內及時檢修或更換新的線路或元件。 凡經維修或更換零部件的設備，經過調試，必須達到使用說明書的技術指標、性能。 因使用不當或人為過失造成電梯系統設備及零部件損壞的，由責任人負責修復或負賠償 責任。4. 保安監控系統管理標準1) 系統狀態目標及供應標準 攝像機攝得圖像清晰、

38、穩定、無干擾。 云臺轉動、鏡頭、光圈調節、調焦、放大 / 縮小、圖像切換畫面分割等功能正常。 動態報警時，蜂鳴器響，錄像機自動錄像，有報警時間記錄。 視頻丟失報警。 市電停電，圖像數據不丟失。 圖像回放清晰。 3 天內能隨時提供錄像查詢。2) 操作職責 保持設備清潔、機房環境、標牌標識符合管理標準。 做好設備運行記錄并保存好錄像帶。 檢查攝像機(含云臺)是否有松脫、損壞；視頻線是否有松脫、損壞。如有及時報修。3) 保養職責 按月度、季度保養計劃實施保養并填寫保養記錄。 清除設備外表塵埃、污漬。 線路及器件如有破損、脫落、接觸不良的現象，則檢修或更換。4) 維修責任 對于一些技術專屬部分的設備，

39、聘請合格的分包維修方進行維修保養，乙方有義務進行 現場監管，并對甲方承擔維修責任。 因產品或施工質量問題造成保安監控系統設備及其零部件發生故障或意外事故，及由此 造成的第三方人身及財產損失，由相關責任方承擔法律責任及經濟賠償責任。 乙方日常保養中如發現線路或元件損壞，在職責范圍內及時檢修或更換新的線路或元件。 凡經維修或更換零部件的設備，經過調試，必須達到使用說明書的技術指標、性能。 因使用不當或人為過失造成保安監控系統設備及零部件損壞的，由責任人負責修復或負 賠償責任。5. 消防報警系統管理標準1) 系統狀態目標及供應標準 探頭確認報警、破玻報警、噴淋頭達到溫度爆裂噴水，警鈴、喇叭響功能正常

40、；電梯迫 降至首層。 破玻報警，消防栓泵啟動。 噴淋頭噴水，濕式壓力閥動作，水警鈴響 , 噴淋泵啟動。 地下室上述報警時，除了電梯不迫降外，其余與上面的相同。另外，分區防火卷簾下降 至地面；送風機和排煙風機啟動。 凡火災報警切斷非消防電源。 凡火災報警消防主機應收到火警信息和設備聯動信息。在 CRT 上顯示這些信息。 監控中心可以遠程控制防火卷簾下降，消防栓泵、噴淋泵、風機的啟/ 停。 滅火器在正常使用時限內。2) 操作職責 值班運行確認火災報警，填寫運行記錄表。 保持消防設備、機房環境、標牌標識符合標準。 定期巡檢警鈴、喇叭、探頭、破玻、噴淋頭、防火卷簾、按鈕合有無松脫或損壞。 定期巡檢探頭

41、、模塊的狀態是否正常。 定期抹擦警鈴、喇叭、破玻的灰塵、污漬。 每月清抹卷簾簾面一次。 定期清掃主機、廣播系統、聯動柜的灰塵。 定期清掃水泵電控柜的灰塵。 定期檢查滅火器，必要時稱重。3) 保養職責 按照月度、季度保養計劃，完成以下設施的保養，并填寫保養記錄。a. 消防栓泵和噴淋泵保養。b. 水泵電控柜保養。c. 消防管道、閥門保養。d. 濕式閥保養。e. 消防主機保養。f. 探頭保養。g. 消防廣播系統保養。h. 卷簾門保養。 定期進行系統聯動測試，檢測系統的功能。4) 維修責任 對于一些技術專屬部分的設備，聘請合格的分包維修方進行維修保養，乙方有義務進行 現場監管，并對甲方承擔維修責任。

42、因產品或施工質量問題造成消防報警系統設備及其零部件發生故障或意外事故，及由此 造成的第三方人身及財產損失，由相關責任方承擔法律責任及經濟賠償責任。 乙方日常保養中如發現線路或元件損壞，在職責范圍內及時檢修或更換新的線路或元件。 凡經維修或更換零部件的設備，經過調試，必須達到使用說明書的技術指標、性能。 因使用不當或人為過失造成消防報警系統設備及零部件損壞的，由責任人負責修復或負 賠償責任。6. 通信系統、廣播電視系統、管道煤氣系統：管理處協助相關部門開展維護工作。由相應 單位負責。管理處可代業戶聯系相關工作，可做一些簡易查看。十一、公共設施維修管理服務標準一、 建筑物維護保養(一) 房屋建筑結

43、構1. 保養和管理責任1) 每年巡視 1 次房屋主體結構，觀察情況有無異常，進行安全確認(需要時，報政府專 業機構檢測)。2) 在冬、雨季和天氣異常時安排房屋設施巡視，對易出問題的部位重點檢查。3) 每月檢查清理 1 次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等。4) 每周巡視 1 次樓宇單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、通道照 明燈等。5) 對室內裝修進行檢查，防止對樓體承重結構進行改動或打、鑿等行為。2. 房屋結構損壞維修責任1) 乙方有責任防止造成房屋結構損壞，業戶私自進行的有危害機構的行為，管理處一經 發現，上報嚴肅處理，并由當事業戶承擔責任。2) 房屋結構發生

44、損壞，乙方有責任及時向開發商通報，并積極組織開展有關維修工作， 但不限于下列情況： 因設計或施工原因，造成建筑物的地基下陷、開裂、傾斜及主體結構構件開裂、變形、 破損； 因設計、施工或防水材料的質量問題，造成天面滲水、滴漏； 非因乙方保養責任造成的房屋結構的其它損壞。3) 因使用不當或人為過失造成房屋損壞的，由責任人負責修復或負賠償責任。3. 建筑物外立面1) 保養和管理責任 保持建筑物外立面瓷片無缺式、涂料色澤基本一致。 保持無亂建、亂掛等違規現象。 保持無窗外裝防盜網、無銹跡班駁等現象。2) 維修責任 對瓷片脫落及時修復。 檢查外立面觀瞻狀況，糾正違規行為。 定期對房屋外墻進行目視查看，對

45、外墻面磚有脫落或大面積污損的，對脫落的較大區域 進行圍閉，并及時安排進行全面檢查處理，稍后即安排修復。對大面積污損的，責任責任 單位進行及時處理，在施工過程中，加強監督，防止發生污損事件。 。 因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，及時進行清洗、粉飾。 督促外立面的空調冷凝水管支管破損的業戶自行負責修復。 定期檢查陽臺鐵欄桿，并對出現銹蝕情況的進行翻新油漆，保持觀瞻亮麗。(二) 公共區域防水1. 保養和管理責任1) 每季度對公共防水區域進行一次檢查(逢雨季加密頻次) ，對沉降縫、后澆帶、管道穿 過外墻部位、外墻預埋件部位等容易出現滲漏的部位重點檢查。2) 建立防水、滲漏維修工程檔案

46、，對出現滲漏的部位進行維修登記，便于日后查閱。2. 維修責任1) 乙方及時處理和維修影響房屋功能的滲漏問題，方法可采取堵、排和引流、做裝飾面 覆蓋等多種方式進行。2) 屬過了保修期，而又發生在業戶室內(包括上下樓層之間及業戶衛生間沉箱滲水出墻 外而滴入他人窗臺)的滲漏維修責任由業戶負責。管理處有義務進行協調維修工作。3) 外墻滲水入室內的(不包括窗戶本體滲漏入室內) ，管理處安排處理。(三) 公共區域油漆粉飾1. 狀態要求1) 墻面平整、無明顯污漬。2) 門窗、欄桿等無塵、無銹跡，不脫漆。2. 保養和管理責任1) 每月對公共區域油漆粉飾部件進行巡檢，發現飾面污漬、銹跡及脫漆等現象及時處理。2)

47、 樓梯間、共用走廊的室內墻面每周巡視一遍。有污損情況及時安排粉刷。3. 維修責任1) 一切責任均由乙方承擔。對于一些高空作業的，需要聘請合格的分包維修方進行維修 保養，乙方有義務進行現場監管，并對甲方承擔維修責任。2) 因施工、維修、安裝等行為損壞外墻的，由責任方負責處理。管理處督促施工安裝單 位按規定要求進行必要防護，防止發生污損事件發生。3) 私家陽臺欄桿、門窗本體由業主負責維修。其他公共區域的設施由管理處及時維修， 保持良好狀態。4) 乙方對鐵皮雨水斗、落水管、支撐或其他各類構件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)其油漆 起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后再進行油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在

48、 刷防銹漆后再刷兩道相關顏色油漆。二、 公共設施維修保養(一) 樓內公共場所及其設施1. 狀態要求1) 樓內公共場所及其設施包括大堂、樓梯、走廊之地面、天花、墻面、消防門、閉門器、 門栓、合頁、燈具、裝飾、垃圾筒等。2) 墻面平整，無明顯污漬，瓷片、玻璃、平面鏡等完好無破損。3) 地面平整，無塌陷，瓷片完好，個別有小的崩角，進行填補處理，顏色近似，不明顯 影響觀瞻，瓷片有大部份破損的，及時更換。4) 消防門、閉門器、門栓、樓梯欄桿外表無銹跡，不脫漆，安裝牢固，閉門器、分門器 正常閉合。5) 垃圾筒外觀完好，無污漬、無銹跡，不脫漆，統一擺放。2. 保養和管理責任1) 每周巡查 1 次樓內公共場所

49、的門窗、消防門、閉門器、門栓、垃圾筒，保持無污漬、 無破損，能正常使用。2) 每周對公共墻、地面及天花裝飾進行 1 次巡查。保持地面無壞損及嚴重污漬，地面、 地磚破損有影響的必須進行修補與更換；墻面、頂面無起皮、污跡和劃痕，無明顯裂縫； 地腳線無脫落及損壞；天花無缺少及嚴重污染，天花板有污染和殘缺的進行修繕養護，完 好率達到 98%以上。3. 維修責任1) 對巡檢中發現樓內公共場所及其設施有損壞現象，及時組織維修。2) 因使用不當或人為過失造成房屋損壞的，由責任人負責修復或負賠償責任。(二) 公共通道及其設施1. 狀態要求1) 公共通道及其設施、下水道井蓋、通道標識等完好無破損。2) 保持公共

50、通道暢通，路面平坦整齊，排水暢通。3) 地下管井目視管道內壁無粘附物，井底無沉淀物，水面無漂浮物，水流暢通，井蓋上 無污漬、污物。4) 保持公共通道標識清晰、完好。2. 保養和管理責任1) 加強公共通道的維修與養護，制定詳細維修保養計劃并實施。2) 每月對地下管井、雨水溝清理 1 次，撈起井內泥沙和懸浮物，并消殺消毒，每季度對 地下管井徹底疏通 1 次，清理結束地面沖洗干凈。3) 每日巡查公共通道標識，發現有污損、損壞立即進行清潔和維修。3. 維修責任1) 日常巡檢公共通道、下水道井蓋、道路標識等破損、廢舊情況，及時進行修繕養護。2) 因使用不當或人為過失造成房屋損壞的，由責任人負責修復或負賠

51、償責任。(三) 公共照明系統1. 狀態要求1) 公共照明系統包括樓內大堂、走廊、樓梯間、地庫照明、電梯廳、電梯轎廂、園區照 明、樓宇光亮工程等。2) 公共照明照度符合要求。3) 各類開關操作靈活，控制可靠，安全措施得當。4) 燈罩、燈、燈座完好，安裝牢固。5) 電線穿管、排列整齊，有包扎。6) 電箱、燈具基本無塵、無銹跡，不脫漆。2. 保養和管理責任1) 實施公共照明系統設施的操作與維護，保持設備完好，使用正常。2) 每周巡查，制定有效維護、報修制度，力求公共照明系統正常。3. 維修責任1) 每周巡檢中發現照明燈具啞光、嚴重閃爍、損壞當即處理，高位需進行高空作業的一 周內處理完成。3) 因使用

52、不當或人為過失造成損壞的，由乙方督促責任人負責修復或負賠償責任。(四) 地下停車場1. 狀態要求1) 保持車道路面平整完好、排水溝通暢，無堵塞現象。2)道路指示明顯清楚，停車標識、車位牌字跡清晰、外觀整潔。3) 停車場墻面、地面、頂面滲漏妥善處理，不影響行車及停車。4) 保持照明系統完好，送、排風系統符合設備管理要求，保持場內空氣相對清新。5) 停車場收費系統正常運行。2. 保養和管理責任1) 制訂停車場及其設備設施安全運行、崗位責任制及定期巡檢、維修保養制度，并嚴格執 行。3. 維修責任1) 發現停車場道路及其設施發生損壞、廢舊及時組織進行修繕養護。2) 因設計、施工或產品、材料的質量問題，

53、造成停車場及其設施損壞，及由此造成第三 方人身及財產損失，由相關責任方承擔法律責任及經濟賠償責任。3) 因使用不當或人為過失造成損壞的，由乙方督促責任人負責修復或負賠償責任。(五) 裝修管理1. 將室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項事先告知業主和裝修施工負責人。2 個工2. 對業主裝修房屋的申請，需提供裝修計劃、方案及圖紙，并報工程主管審閱。在 作日內給出同意意見或修改意見。簡易維修或裝修的，及時辦理施工手續。3. 督促、檢查業主(使用人)裝修期間施工情況，對隱蔽工程如水、電管線的預埋、沉降 結構的回填需查驗合格后才能隱蔽。4. 裝修結束組織驗收。5. 對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實

54、后果或者拒不改正的，及時報告有關部門依 法處理。十二、 環境管理服務標準一、 清潔管理服務(一) 清潔衛生管理服務標準1. 小區廣場、道路 道路平整、干凈、無積水、無雜物、無泥沙及痰跡、無油污等污漬。2. 大堂1) 整體環境整潔、無雜物；2) 地面無污漬，無明顯腳印；3) 墻面無積塵、蜘蛛網；4) 垃圾筒無異味，無垃圾外露；5) 石材、玻璃、不銹鋼等材質保持自然舒適的光澤。3. 電梯轎箱1) 轎箱四壁干凈無灰塵；2) 轎箱頂部無蜘蛛網及積塵；3) 玻璃鏡面光亮、無灰塵、無手印等污跡；4) 不銹鋼表面光亮、無灰塵、無手印等污跡；5) 石材表面保持自然舒適的光澤；6) 地毯無積塵及污跡。4. 電梯

55、廳1) 天花板、燈具無蜘蛛網及積塵；2) 地腳線干凈無積塵；3) 大理石地面干凈無灰塵，有光澤；4) 瓷磚地面干凈無雜物、污跡；5) 地毯無積塵及污漬。5. 公共走廊通道1) 地面無污漬、水漬、灰塵，石材表面保持自然舒適的光澤，地毯無積塵及污跡；2) 地腳線干凈無積塵；3) 墻面無積塵、無污漬；4) 天花無蜘蛛網及積塵。6. 消防通道1) 鐵欄、扶手干凈、光亮、無亂張貼或涂鴉現象；2) 水泥地面干凈無雜物、盡可能處理和減少業戶的垃圾遺留的油漬污跡；3) 樓梯道玻璃內側、門窗干凈、明亮。(二) 周期性清潔工作安排1. 廣場地面巡回清掃廣場、道路地面，每月高壓水噴沖清洗一次，局部污臟時，及時用水沖洗。2. 天臺 每周巡視清潔天臺一次。3. 砂井、污 /雨水井、明 /暗渠 每季度清疏砂井、污 /雨水井、明 / 暗渠一次。