1、目 錄1 長春市宏觀經濟簡述51.1 長春市GDP發展趨勢（2005-2009）51.2 人均收入及人均消費支出51.3 2000年-2009前三季度社會零售總額62 長春市商業發展概況62.1 長春市消費市場預期62.2 商業發展概述72.2.1商業業態雖較齊備，但布局上有待發展72.2.2 商業街環境有待提升72.2.3 商業氛圍成熟度不夠72.2.4 商圈分布集中，商業發展不均衡72.3 商業圈簡述72.4商圈分析82.4.1 商圈分布82.4.2 各商圈發展現狀及定位82.4.3 成熟商圈發展趨勢分析92.4.4 新興商圈的發展趨勢102.4.5 商圈發展進程總結借鑒102.5 長春零

2、售市場分析112.5.1零售業設施類型以現代商業發展為主導112.5.2商業零售設施業態設置需進一步完善122.6 商業研究主要結論132.7 長春市商業市場未來發展預期133 寬城區經濟發展概況143.1 寬城區區域GDP發展143.2 寬城區人均收入143.3 寬城區人口153.4 寬城區商業零售業概況153.4.1 全區社會消費品零售額153.4.2 消費品零售總額的結構變化163.5 寬城區發展趨勢163.6寬城區區域發展不足183.6.1 舊城改造，生活環境欠佳183.6.2 公路發達，公交出行還有待改善183.6.3 生活配套設施不是很完善184 寬城鐵北地區商業區現狀194.1

3、區域內主要商圈分布194.2柳影路商圈204.2.1商圈范圍204.2.2商圈特點204.2.3商圈建筑形式204.2.4商圈內相應配套214.3長新街商圈234.3.1商圈范圍234.3.2商圈特點234.3.3商圈建筑形式234.4一匡街商圈244.4.1商圈范圍244.4.2商圈特點244.4.3 商圈建筑形式254.5商圈發展總結264.5.1商業設施混亂，層次不一264.5.2街鋪居多，多以餐飲業為主264.5.3輻射范圍小，影響力不大264.5.4經營狀況參差不齊，局部區域商業氛圍濃厚，多以長期持有為主264.5.5新興商業發展潛力大，商業氛圍的培養需要2-3年的時間274.6 區

4、域內商業分布274.6.1 已建成商業分布 274.7.1 在售商業分布284.7.2 未來規劃商業供應量284.8 現有大型超市、綜合市場分布294.9區域商業體量總體預估295 項目立地條件分析315.1 項目位置及交通315.1.1地理位置315.1.2周邊道路315.1.3公共交通315.2項目可見性315.3商業氛圍325.4 項目周邊項目325.5項目SWOT分析335.5.1優勢335.5.2劣勢335.5.3機遇335.5.4威脅336 項目周邊商業狀況346.1周邊競爭對手分析346.1.1周邊競爭對手分布346.1.2競爭對手現狀346.2 項目商業發展小結367 項目體量

5、測定377.1 人均商業擁有量377.2 區域商業面積人均擁有量對比377.3 項目周邊新項目入住時間及人口統計387.4 本項目商業體量建議387.4.1人均商業擁有量387.4.2項目基地指標和地段優勢，做到充分利用387.4.3項目周邊或區域內的商業設施類型，做到差異化或空白填補397.4.4項目所在區域的發展需要，考慮項目未來的成長398 項目業態建議398.1 商業物業的分類以及標準398.1.1 商業物業自身價值體現392.1.2 商業投資價值的體現398.1.3 以鋪養 “鋪”價值體現398.1.4 關于兩種商業類型的價值對比研究408.1.5 商業操作的可行性研究408.2 本

6、項目適合商業類型408.3 項目業態的確定408.3.1 社區商業的定義408.3.2 社區商業類型劃分418.4本案商業類型判斷418.5 長春市社區商業業態配比418.6 從社會零售總額消費結構分布分析428.7 住戶對商業需求的漸進性分析428.8項目適合業態439 項目定位分析449.1 寬城區首個一站式購物街區449.2 終端消費客戶定位：整個鐵北地區，追求優質生活群體449.3 目標客戶群體定位449.3.1 商業物業自身價值體現449.3.2層面劃分459.3.3客戶特征459.4 檔次定位45第一篇 長春市整體商業房產市場研究1 長春市宏觀經濟簡述1.1 長春市GDP發展趨勢（

7、2005-2009）2005年-2008年長春市GDP的平均增幅達到18.5%；2009年前三季度實現GDP總值1994億元，同比增幅12.8%，預計全年能達到2900億元左右。雄厚的工業基礎、邊境貿易的發展、以長春為中心的城市群體的形成都將助推長春市經濟快速發展。1.2 人均收入及人均消費支出從城市人民生活及消費情況來看，城市居民的人均收入不斷提升，消費支出也保持了較為快速的增長，為地區經濟的持續穩定發展提供了基礎。2009年前三季度，人均收入及人均消費性支出同比均有近8%的增長水平。1.3 2000年-2009前三季度社會零售總額注：09年為前三季度數據從長春市商業零售市場的潛在需求來看：

8、長春市的社會消費品零售總額自2000年以來保持了約年均13%的遞增速度，特別是近幾年受到宏觀經濟發展態勢良好，人民生活水平不斷提升等因素的推動，社會消費品零售總額增幅有所加大。總體來看，長春市的消費市場需求潛力較大，商業零售市場發展將保持較為繁榮的發展態勢。目前長春市經濟發展勢頭良好，人均收入與人均消費大幅提高，商業市場消費潛力巨大，為商業地產發展提供了良好的契機與支撐。2 長春市商業發展概況2.1 長春市消費市場預期長春市收入水平在東三省的省會城市中處于中游的位置，人均可支配收入與哈爾濱、沈陽兩市相差無幾，但人均消費性支出明顯高于哈爾濱、沈陽兩座城市，列東北省會類城市之首，說明長春的消費市場

9、有較大的潛力。另外，作為吉林省的省會，長春也吸引著越來越多的知名企業及大型連鎖機構前來投資。2.2 商業發展概述2.2.1商業業態雖較齊備，但布局上有待發展商場和超市等服務性的業態聯系不夠緊密，出現純商場，或純超市這樣不契合，缺乏一站式的服務理念；未來一站式消費正是趨勢所在。2.2.2 商業街環境有待提升目前長春商業街環境比較雜亂，多分布在直向街道兩旁的商鋪，業態具有較大的隨意性，無景觀小品等配備，沒有一個優越舒適的商街環境。商街的形成也并非有意識、有規劃的引導，只是由于長時間自發形成，因此在業態、規模、檔次上參差不齊，沒有形成一個有規模有檔次的商街。2.2.3 商業氛圍成熟度不夠雖然目前長春

10、存有眾多各類商業，但整體缺少成熟的商業氛圍。如環境優雅的休閑、娛樂街，一般都是比較零散分布的。即便在桂林路附近有一條酒吧街，但也是和當地的零散商業聚集一起，環境較差。缺少具有檔次及品味的一站式商街。2.2.4 商圈分布集中，商業發展不均衡長春現有商圈主要分布在城市的中部，而在長春寬城區卻缺少服務于本區域居民的商業中心。2.3 商業圈簡述自上世紀90年代，長春市商業逐漸形成以重慶路、站前、紅旗街、桂林路、大馬路等五大商業集聚區，并逐步開始向中心商貿區轉變，尤其是重慶路、站前、紅旗街、桂林路四大商圈表現尤為突出。 站前商圈形成以國商、華正為核心店，成為中低檔小商品的集散地； 桂林路商圈以各類專業店

11、、專賣店、餐飲業為主體，獨具特色； 紅旗街商圈以歐亞商都、巴黎春天百貨等為支撐，眾多餐飲店相配合，人氣呈上升趨勢； 重慶路商圈目前聚集了長百、卓展、萬達購物廣場、沃爾瑪、百盛等多家大型零售店及國際大廈等商務設施以及證券公司、保險公司、銀行等金融服務設施。另外,長春市通過現有商業網點設施的改造、擴充和調整，力爭構建成一套以大型商業網點為龍頭、綜合批發市場為依托、特色商業街和中小商業網點互補的城市商業體系。預計未來會形成以各大商圈為依托，外向輻射，形成各具特色的不同商業網點。2.4商圈分析2.4.1 商圈分布長春擁有四個主要的商業區, 即重慶路商圈、紅旗街商圈、桂林路商圈和站前商圈。重慶路商圈及紅

12、旗街商圈具備較大規模的商業體量。紅旗街商圈桂林路商圈重慶路商圈站前商圈從長春市的商圈分局及發展情況來看： 長春市四大商圈均集中于城市的核心區域內，商業空間分布較為密集、商業集中度較高。 隨著巴黎春天、西武百貨等項目的入住，預計未來幾年內長春市將會形成以重慶路商圈和紅旗街商圈為核心向外輻射。 隨著各大商圈地位的確定與加強，核心商圈的市場競爭亦會日趨激烈。2.4.2 各商圈發展現狀及定位從商圈的發展現狀和市場定位來看，四大商圈均為綜合性商圈并呈現了不同程度的業態混雜發展特征；從商業檔次和主要消費人群進行分析，已經基本覆蓋了所有可能的商業檔次和主流消費人群。重慶路商業區紅旗街商業區桂林路商業區站前商

13、業區定位中檔至高檔中檔偏高中檔中低檔目標客群以長春市及周邊城市的中高檔消費者為主以長春市特別是西部、南部的中偏高收入人群為主主要以學生為主的年輕消費群體以長春市北部及吉林省內周邊縣市的中的消費者為主商業類型以百貨商店形式及沿重慶路的專業店為主，配以電子賣場和大型超市以百貨商店形式為主及沿紅旗街少量的專業店為主，配以電子和IT賣場以沿街的服飾專業店、餐飲為主，休閑娛樂功能所占比例較高屬于批發零售商圈，以批發市場、大型超市為主代表商業卓展，亞泰富苑，長百歐亞商都，巴黎春天各專賣店國商，華正批發租戶類型國際一線品牌中高檔品牌中偏高品牌多為國內品牌中檔品牌品牌滲透低中低檔品牌多為無品牌商品參考租金15

14、0-600元/月150-800元/月150-400元/月100-150元/月參考售價3.5-6萬元/14-3萬元/1-2萬元/1-1.5萬元/注: 參考租金為各商圈百貨店出租商鋪的租金，樓層和位置差異較大。桂林路商圈租金為街鋪租金。參考售價為首層臨街商鋪的成交價格。2.4.3 成熟商圈發展趨勢分析 成熟商圈的核心地位仍將持續四大成熟商圈主要集中在城市中部區域，地理位置優越，商業氣氛濃厚，未來商業中心區的核心地位還將進一步鞏固。 業態向多元化的趨勢發展現有四大商圈內的代表性商業設施多為百貨業、超市和商業街，業態較為單一。未來商圈業態發展將向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性購物中心方向發展，

15、多元化發展趨勢明顯。 商業市場將呈現“白熱化”競爭態勢目前幾大商圈內或周邊區域新建商業項目及潛在商業地塊較多，未來供應規模可觀。預計長春四大核心商圈的競爭將更加激烈，優勝劣汰的局勢將會更加明顯。2.4.4 新興商圈的發展趨勢隨著長春整體外圍城區的重新規劃以及大量住宅的開發入住，人口導向必將引起商圈的的變化，特別是一些具備大量人口與消費力的商圈將會慢慢崛起，從而使長春整體的商業布局發生改觀。 南部新城商圈南部新城開發如火如荼，大量住宅項目熱銷，未來人口將不斷涌入南部新城地區。另外凈月區高檔項目的不斷增加，旅游資源的深入開發，將大力拉動南部地區的商業發展，南部商圈的呈現將成為趨勢。 西客站引發西部

16、商圈商業發展所具備的要素之一，交通網絡發達。隨著西客站的開建，在引發西部地區房地產熱潮的同時，也必將會形成西站商圈。 北部新城的建立隨著證大集團打響北部新城第一槍后，眾多開發商陸續進駐北部城區。目前，北部新城的商圈雛形已經基本呈現，隨著項目的發展和人口入住，商業氛圍將逐漸濃厚，并形成真正的北部商圈。2.4.5 商圈發展進程總結借鑒 差異化業態多元化是商業發展的關鍵因素重慶路眾多百貨商場生存狀況良好，主要是因為其同業集中與異業集中度高，減少顧客的交通成本和信息成本，同時增加“比較購物”機會，加上商業成行成市，所以客流量比較大，從而眾多的百貨集中商業都能夠生存。在新區域做集中商業存在較大風險，集中

17、不同于街鋪，其對人流量的要求較高，否則就難以生存。因此新興的集中式大體量商業要做到差異化定位，同時業態將向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性購物中心方向發展并適度引導市場及消費者。 交通網絡發達是商業發展的基本條件紅旗街、重慶路商圈主要是因為處于交通主干道而發展起來的，目前的新商圈的形成很大程度上依賴交通的便利程度，對于交通極為便利的新興集中式商業，具備發展區域級商圈的基本條件。 經營特色是商業發展的立足之本在目前商業大格局基本框定的情況下，新型商業區如何有效的吸納人流從而生存下去，就必須考慮特色化經營的問題。 人流量和消費能力的積聚是商業發展的根本無論是紅旗街、重慶路等傳統商圈受功能、交

18、通、土地各方面的限制影響力減弱，還是西站等未來新商圈將成為成為投資重點，商業的發展都離不開最基本的前提，即是人流量的聚集和消費能力的積聚反應。2.5 長春零售市場分析長春零售市場主要由數個分布于不同區域的購物區組成，以百貨公司、街鋪、及專業市場的零售業態形成經營，基本上已達至一定的發展水平。各種不同類型和形成機制的商業街區各有其特色。但縱觀現時大部份的零售商業項目，無論在經營模式、設計布局及銷售商品方面，仍主要以傳統舊式模式為主，雖現有商業項目都有成功的因素，但相對于很多國外的購物中心，現有商業項目在動線設計、購物環境及商品選擇方面都未如理想。長春商業區的特點有以下幾個方面： 多集中在交通便利

19、的是中心區域，輻射力強； 一般以某個或幾個大百貨商店為龍頭，在附近或所在的街道兩旁形成許多商店，吸引大量顧客和上下班的人流以及眾多的流動人口； 多由各自獨立的零售商構成，專業店占多數且格局特色。雖然現有的主要商業區能基本滿足消費者日常所需，但是隨著社會得進步，消費者需求水平的提高、城市空心化現象等變化情況，新型商業圈將逐漸興起，并且傳統業態內部業在進行著局部的更新，商業、餐飲、休閑、娛樂等的交融更為明顯。2.5.1零售業設施類型以現代商業發展為主導從現代商業零售業發展趨勢來看，隨著長春市地區經濟的不斷發展。商業零售設施的主流發展趨勢將從傳統的以百貨、超市和專業市場為核心逐步轉變為以購物中心、精

20、品專賣店等多元化的現代商業業態為主導的發展方向。長春市商業零售設施的主要類型 商業零售業主導形態變化趨勢人均GDP4655.8美元/2008年 歐美經濟發展與商業業態的對應中東新天地購物公園 百貨卓展購物中心歐亞商都巴黎春天亞泰富苑國際商業中心超市沃爾瑪家樂福恒客隆專業市場國美電器蘇寧電器東方家園歐亞賣場人均GDP城市化水平主導商業形態1100美元一下25%以下地攤,集貿市場1100-2000美元45%以下百貨商場,商業街,批發市場2000-4400美元45%-70%大型購物中心,超市,專賣店,等規模化現代商業4400元以上70%以上Shopping mall， shopping center

21、等綜合商業形態經濟發展軸（人均GDP/美元）2.5.2商業零售設施業態設置需進一步完善從商業零售設施的主要業態構成來看，消費者日益多元化的消費需求難以得到滿足。長春市現有代表性商業項目的業態構成基本以商業零售為主，配置少部分的餐飲，少有集零售、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合性商業服務場所。新天地則是目前長春市比較具有典型性代表的集零售、餐飲、休閑娛樂為一體綜合性服務場所。零售業為主7F美食廣場B1美食城國際商業中心6F美食城米蘭長廊巴黎春天亞泰富苑新天地9F風味美食10F美容攝影B1美食廣場歐亞商都長百大樓餐飲休閑娛樂B1美食街4F特色餐飲、游樂場、電影院2.6 商業研究主要結論通過對于城市宏觀經

22、濟發展概況及城市商業之研究，對于本項目宏觀市場環境主要結論如下： 從目前來看，長春市的商業比較發達，穩定的商圈分布，商圈內現有的 商業設施類型及業態基本能滿足消費者消費需求。 城市經濟的快速發展將會有利于消費者可支配收入的不斷增加，而這必 然引發消費者消費需求的升級趨勢和多元化趨勢。 在城市商業以零售功能為主導，以百貨、超市、專業市場為主要供給的情況下，同質化傾向將較為明顯，新增商業項目將會直接導致現有商業零售市場競爭的日趨激烈。 在消費者需求升級和多元化發展、商業零售市場競爭日趨激烈的背景下， 商業零售設施的升級和多元化發展將會成為商業項目面對未來挑戰的必由之路。 而集購物、餐飲、休閑娛樂等

23、多元化功能為一體的大型購物中心將勢必 成為未來長春商業零售業發展的主流。2.7 長春市商業市場未來發展預期近兩年商業用房總供應量和歷年新增供應量均呈現上升趨勢，隨著商業供應量的大幅增加，增幅遠遠大于同期需求的增幅，供大于求的態勢日益明朗，存量商業用房進一步增加，后市運行不容樂觀。據統計，2007年底，長春市共有商鋪已達到700萬平方米，加上約100萬平方米的百貨商場以及近兩年新上市的商業體量，總量巨大，人均商業占有量將超過1平方米/人。 第二篇 寬城區整體商業房產市場研究3 寬城區經濟發展概況3.1 寬城區區域GDP發展近幾年寬城區的GDP逐年提升，特別是2008年提升幅度巨大。GDP的提升將

24、直接反映該地區經濟發展迅速，經濟的飛速發展將提升寬城區區域地位，將會吸引更多的人口進駐及商家投資。3.2 寬城區人均收入寬城區的人均收入水平不斷提升，將直接提高居民的消費需求及消費檔次，有利于寬城區內商業市場的發展和商業升級。3.3 寬城區人口近幾年寬城區人口增長速度緩慢，基本維持在37-38萬人之間。2008年人口與2007年相比不增反減，這對寬城區的商業零售業的發展十分不利。隨著區域的發展，新住宅項目對人口的導入，未來人口將會呈上升趨勢。3.4 寬城區商業零售業概況3.4.1 全區社會消費品零售額消費品零售總額的連續增加，除物價上漲因素外，居民收入增加帶來的消費支出的增加為最主要因素。因此

25、，該區域的消費基礎良好，如何引導居民消費理念及消費習慣的改變，是區域內商業發展的總要前提。3.4.2 消費品零售總額的結構變化從居民消費支出的用途結構比例來看，基本符合衣、食、用的排列順序。由此可見，區域居民比較注重衣著，對穿著的消費需求較大，其次為飲食。目前寬城區經濟發展狀況良好，人均收入和人均銷售有較大提升，為區域內商業發展提供良好的市場環境，但由于人口增長緩慢，特別是流動人口等導入過少，制約了區域內商業的進一步發展。3.5 寬城區發展趨勢l 寬城區規劃本案寬城區將會建設成為長春市北部的現代中心城區，未來的主要任務是：建設“一個新城”、構筑“三大板塊”、發展“五大產業”、打造“五園兩區”、

26、突出“六個亮點”。 一個新城打造長春北部現代中心區 三大板塊中心區東部的工業板塊，中心區南部的商貿板塊和中心區西部的綜合板塊 五大產業現在制造業、商貿服務業、現代物流業、農副產品加工業、房地產開發也 五園兩區蘭家工業園、興華組團工業園、環鐵商貿園區、東北亞物流園、蘭家生態農業園、北湖生態中心區、城市服務中心區。 六個亮點人民大街南北貫通、長春精品商貿城、寬城區行政中心、森林公園、北湖臨水景觀、光復路旅游文化區。本案位于寬城區的行政中心和未來的城市服務中心區之間的核心位置。未來的城市服務中心區將會是全區的文化、生活等服務設置中心。證大光明城項目優越的地理位置將為項目商業創造了巨大的潛力。l 區政

27、府遷移，寬城區向更北發展隨著區政府的北移，政府周圍區域的房地產市場發展迅速，該區域成為長春市主要供給板塊之一，整個寬城區其供給量已在某些方面達400萬平方米左右。目前寬城地區的房價為全市最低，而價格洼地區域應是開發潛力最大地區。目前，區域房價雖然有所提升，相信隨著相關配套設施的不斷完善，還會有很大的提升空間。l 未來“北城”，發展前景好隨著北部新城建設的開展，更多的開發商搶住北部城區，目前在售項目十余個。環城公路兩側及向外更遠的區域待開發土地充足，未來將會有更多的開發展進入進行開發。從寬城區總體規劃來看，未來的寬城區將是農業、工業、現代物流、服務業、生態旅游發展的區域，發展前景無限。l 政府支

28、持，開發商政府協力打造“北部新城”是政府支持的一整體規劃。一個區域的形成，離不開城市運營商的出現。而我國目前能擔當起這個角色的有兩類組織集團，一是政府，二是大型的開發商。如今的“北部新城”的中心區域已初具規模。新城區將以政府所在地和中心公園為中心，向周邊輻射。l 擴大宅區建設，平衡區域趨向功能 “北部新城”的建設，是長春市發展需要，“南部新城”、“北部新城”、“西部城區”與“中心城區”的平衡發展是未來長春發展的關鍵。隨著長春樓市的發展，“北部城區”的開發已進入品質時代，現在的考量標準是“房子好不好，性價比高不高”。而高樓盤優化標準，可以概括為各種環境要素通過開發商的有機組合形成最優化組合物。3

29、.6寬城區區域發展不足3.6.1 舊城改造，生活環境欠佳目前寬城區正處于舊城改造拆遷階段，很多項目和地區處于在建、在拆和待拆階段，過往工程車輛較多，環境嘈雜。3.6.2 公路發達，公交出行還有待改善區域內有多條主干道路，如亞泰大街、凱旋路和待貫通的北人民大街等，同往市中心車程只需要十分鐘左右的時間，區域內的道路寬闊，方便出行。但目前該板塊的公交線路還不是很多，目前尚能夠滿足基本需要。一些新建項目周邊的公交線路比較貧乏，有待改善。3.6.3 生活配套設施不是很完善由于北部新城開發的時間比較短，生活配套設施方面還不是很成熟。但隨著這一區域的不斷開發，一些新項目的建設，板塊內的生活配套設施將會逐步完

30、善。目前已經有個別的生活配套設施，基本能夠滿足區域內居住人群的需要。生活配套設施多以中小型的為主，一些新項目周邊的生活配套比較缺乏。4 寬城鐵北地區商業區現狀4.1 區域內主要商圈分布123商圈1：柳影路商圈租金：0.461.92元/天售價：58007000元/商圈2：長新街商圈租金：0.611.52元/天售價：78008200元/商圈3：一匡街商圈租金：0.821.49元/天售價：685011000元/目前在寬城鐵北地區有三個商業設施相對集中，商業氛圍比較濃厚的區域，分別是以柳影路為中心的柳影路商圈；以長新街扶貧市場為中心的長新街商圈；鉆石禮都、耀江五月花苑、中岳花園形成的一匡街商圈。/柳影

31、路商圈長新街商圈一匡街商圈商圈范圍東至菜市北街，南至扶余路，西至農安街，北至宋家路長新街扶貧市場周邊一匡街、天光路及中間亞泰大街段商業設施類型大量街鋪配以少量綜合市場及大型超市街鋪及大型商場和超市街鋪和綜合市場主要客群萬龍第五城，樂嘉茗園等周邊小區居民奮進鄉居民鉆石村，中岳花園，耀江五月花苑等周邊小區居民主要業態餐飲，藥店， 理發店，超市，綜合市場大型超市，餐飲，商場，理發店，藥店餐飲，藥店，銀行，綜合市場主要業態餐飲，超市，服飾，醫藥衛生，其他餐飲：商場：超市：其他餐飲：超市：綜合市場：其他街鋪面積段40-20060-25040-3000參考租金0.46-1.92元/日0.61-1.52元/

32、日0.82-1.49元/日參考售價5800-7000萬元/7800-8200萬元/6850-11000萬元/4.2柳影路商圈4.2.1商圈范圍商圈范圍以柳影路為中心，冬至菜市街，南至扶余路，西至農安街，北至宋家路的一片區域構成了柳影路商圈。4.2.2商圈特點 社區商業為主，舊的商業設施逐步被大量新建的社區底商和集中商業所取代 餐飲為該商圈的主要業態，其次為服飾、超市和醫療衛生機構 商業設施類型眾多，包括街邊簡單舊商鋪、新建小區社區底商、老綜合市場、新型中等規模超市等 商業分布較為分散 主要以服務周邊社區居民為主，人流量相應一般4.2.3商圈建筑形式 沿街底商 扶余路商業 農安街商業 柳影路商業

33、 宋家路商業近兩年隨著萬龍第五城、美景天城和華泰小區等新項目的建成入住，單層和雙層的沿街底商大量出現，并成為商圈內的主要商業形式。4.2.4商圈內相應配套 綜合市場 嘉樂綜合市場 市場內部形式 新月綜合市場 市場內部1 市場內部2 市場內部3商圈內有2個綜合市場，面積在4000-4500。兩個綜合市場內部裝修簡單，設施簡陋，衛生條件較差，所售商品為低檔次百貨和肉類等食品。 大型超市 歐亞超市 地下扶梯 超市區域分布 超市內部專柜歐亞超市為商圈內唯一大型超市，位于萬隆第五城柳影路底商的地下一層，09年8月份開始正式營業。由于周邊的飯店、超市、水果店等比較多，顧客分流較嚴重，因此歐亞超市內的顧客目

34、前并不很多。4.3長新街商圈4.3.1商圈范圍長新街商圈以天元扶貧大市場為基礎逐步發展起來的，目前已形成以廣源時代廣場，滿客隆等超市和商場為主的小商業群，以滿足奮進鄉居民購物需求。4.3.2商圈特點 發展迅速，大型商業設施逐步取代原始小型商業 商業業態以百貨、餐飲為主 商業層次差別大。長新街商圈目前有現代購物商場、沿街商鋪、原始露天市場等共存。 衍生新的商業中心點。新生的廣源時代廣場即將成為該商圈的中心商業點，并對本案的商業構成一定的威脅。4.3.3商圈建筑形式 新生商業設施 廣源時代廣場 內部專柜形式 包豪斯歐亞超市 包豪斯底商包豪斯歐亞超市也已經正式營業，從其顧客日流量來看，長春市民對歐亞

35、超市比較認可。包豪斯的商業構成的商業氛圍對本案的商業有一定的促進作用，但同時也帶來了一定的威脅。另外，華大天朗國際社區也將引進一個3000左右的歐亞超市，預計2010年底正式營業。 沿街商鋪 原始商業 滿客隆超市為該區域在營業的大型超市之一，超市管理混亂，衛生條件較差，顧客較少。預計在長新街對過的美家福超市營業后會給滿客隆造成巨大沖擊，甚至是關門停業。4.4一匡街商圈4.4.1商圈范圍一匡街商圈主要是由鉆石禮都、溫馨花園一期、耀江五月花苑和中岳花園的商業及延伸構成。4.4.2商圈特點 依托亞泰大街，建筑形式以街鋪為主且部分面積較大，配以綜合市場 商業業態以餐飲娛樂為主 由于商業單體面積古過大，

36、招商經營有難度，指使眾多新建小區商業仍處于瓶頸期 新興商業比較多，未形成濃郁的商業氛圍4.4.3 商圈建筑形式 沿街商業 耀江五月花苑商業 中岳花園商業 鉆石禮都商業 溫馨花園商業 綜合市場 天波路農貿市場 市場內部 中遠農貿市場 市場內部形式該區域內無大型超市；有兩家大型農貿市場，分別為天波路農貿市場和中遠農貿市場，二者經營范圍基本相同，其中天波路農貿市場還在招商中，商家并未完全進駐，而中遠農貿市場經營多年，經營狀況一般。4.5商圈發展總結4.5.1商業設施混亂，層次不一鐵北地區各商圈內的商業設施雜亂，舊商鋪和新建商鋪，老綜合市場和新建綜合市場并存，均處于新建商業取代舊商業的過渡時期。4.5

37、.2街鋪居多，多以餐飲業為主鐵北地區的每個商圈內的商業設施均以街鋪為主，其中柳影路商圈和一匡街商圈的街鋪與住宅區混合在一起，分布相對集中。各商圈的業態以餐飲為主，特別是柳影路商業區，街邊商鋪的入住商家幾乎全部為小型餐館。一匡街的業態也是以餐飲為主，但增加了網吧、KTV等娛樂場所。4.5.3輻射范圍小，影響力不大各商圈的范圍較小，并且缺少能夠吸引全區消費者的大型綜合性商業設施，因此各商圈的消費者幾乎全部以商圈內的居民為主要消費群體，商圈間的聯系較少，顧客資源共享度差。4.5.4經營狀況參差不齊，局部區域商業氛圍濃厚，多以長期持有為主目前各商圈中的大部分街鋪進駐率達到85%以上，如中岳花園和包豪斯

38、國際社區。局部區域內商業氛圍濃厚，如柳營路萬龍第五城、耀江五月花苑亞泰大街一側等。目前，各商圈內的租金整體較低，基本在1-1.2元/日/平方米，升值潛力較高，因此大部分人選擇持有。4.5.5新興商業發展潛力大，商業氛圍的培養需要2-3年的時間通過對寬城區商業物業的調研及區域規劃可見，未來寬城鐵北區將會以原有的三大商圈為核心繼續發展，特別是隨著證大光明城、金質融城、上臺花園、吳中印象及上臺新村等政府周邊的幾個新型社區的上市，長新街商圈將會有更大的發展潛力，預計未來將會成為整個鐵北區域的商業核心。預計未來2-3年內，隨著新建各項目的商業部分的入住，項目交房使用。區域內大量的人口導入及外部流動人口的

39、增加，消費需求將會大量增加，商業氛圍將會得到很大程度的提升。4.6 區域內商業分布4.6.1 已建成商業分布 項目名稱商業形式經營業態體量估計（萬平方米）華泰世紀新城沿街1-2層底商餐飲，娛樂2樂嘉茗園沿街1-2層底商餐飲，百貨1金質融城集中商業、底商百貨、餐飲4萬龍第五城地下商場，沿街底商百貨、餐飲，醫藥1包豪斯沿街底商百貨、餐飲、娛樂0.8耀江五月花苑沿街4層商業，底商餐飲，娛樂、服務1.5溫馨花園沿街2層裙房商業餐飲、娛樂、百貨0.5鉆石禮都1層底商，沿街4層商業餐飲、娛樂、百貨2.5合計13.3青年城4.7.1 在售商業分布項目名稱商業形式預計經營業態體量估計（萬平方米）吳中印象沿街1

40、-2層底商餐飲，百貨0.6華大天朗國際沿街1-2層底商，集中商業餐飲，百貨、服務2.5青年城集中商業、沿街1-2底商百貨、餐飲3馬塞公寓沿街2層底商餐飲、百貨0.25合計6.354.7.2 未來規劃商業供應量項目名稱商業類型預計體量（萬）預計上市時間華大天朗國際四期2層底商+集中商業12010年中上臺花園沿街2層底商2.52010年下半年兆豐嘉座沿街2層底商12010年上半年金質融城沿街底商12010年下半年吳中印象沿街1-2層底商0.62010年上半年青年城集中大型商業20未定合計26.14.8 現有大型超市、綜合市場分布新月市場嘉樂綜合市場廣源時代購物廣場華大 歐亞超市萬龍第五城歐亞超市萬

41、龍第五城歐亞超市天波路農貿市場臺北商貿大廈萬龍第五城歐亞超市4.9區域商業體量總體預估通過調研走訪，對鐵北地區的現有商業體量及未來規劃商業體量的初步判斷如下： 已建成商業體量 13.3萬平方米 在售商業體量 6.35萬平方米 未來2-3年上市體量 26.1萬平方米 原有的老綜合市場及現有的個別獨立綜合市場 3萬平方米 初步估計未來2-3年后鐵北地區的商業總量將達到 48.75萬平方米通過寬城區已售已建、在售、未來規劃商業分布來看，目前寬城區商業基本是以社區商業為主體，整體的商業氛圍一般，除個別商業氛圍濃郁。整體商業的供應量比較充足，人均商業面積可達到1：1.2，（原有零散商業未計算）整體商業競

42、爭比較大。第三部分 項目自身分析5 項目立地條件分析寬府路慶豐路長新街亞泰大街九臺路凱旋路北人民大街北環城路5.1 項目位置及交通5.1.1地理位置523滿客隆倉儲超市中遠農貿市場扶貧市場本案商業位于亞泰北大街與慶豐路交口523電臺旁。5.1.2周邊道路擁有亞泰大街、北人民大街、凱旋路等多條城市主干道及寬府路、慶豐路和長新街等區域主干道，外部交通網絡便捷。5.1.3公共交通目前項目周邊僅有8路，118路公交，內部交通有待改善。5.2項目可見性項目位于亞泰大街與慶豐路交匯處的西北角處，交口的四個放射方向均具有較高的可見性。5.3商業氛圍在以扶貧市場為基礎及包豪斯和廣源時代廣場的現行入市，形成了以

43、長新街為主的商業地帶，本項目則處于該商業帶的邊緣，具備一定的商業氛圍。隨著未來本案及周邊幾個項目商業部分的逐漸興起，本案和廣源時代廣場將會作為區域內較大規模的商業設施將共同構成該區域的商業中心區，同時競爭加大。寬府路慶豐路長新街亞泰大街九臺路凱旋路北人民大街北環城路長新街商圈5.4 項目周邊項目隨著寬城區政府的遷入，本案周邊地區成為鐵北地區房地產發展的最重要區域。目前周邊在售及已入住的新小區有9個，預計未來項目周邊的人口將會達到8萬人，具有較高的消費潛力。上臺新村兆豐嘉座香檳小鎮金質融城包豪斯學士園上臺花園華大吳中印象寬府路慶豐路長新街亞泰大街九臺路凱旋路北人民大街北環城路5.5項目SWOT分

44、析5.5.1優勢 周圍交通便捷，位于顯著位置，可見性較強 處于寬城區規劃的行政和服務中心，有利于商業的發展 周圍住宅項目較多，未來居住人群大量增加，消費潛力大 靠近523電臺，該旅游資源為商業聚集人氣5.5.2劣勢 項目位于目前區域商圈的邊緣地帶，消費需要引導 周邊無老居住社區，原住居民較少，沒有大型消費的基礎 距離區域內其他商圈較遠，人流共享度差 距市中心較遠，消費人群主要依靠周邊居民5.5.3機遇 區域經濟快速發展及規劃導向，為項目發展提供保證 周邊項目增多，居住人群大量導入，創造消費潛力 周圍商業檔次較低，易于確立中心形象 項目多元化業態可滿足消費者不同需求，吸引消費者5.5.4威脅 區

45、域商業氛圍不濃，需要長期培養 目前項目周邊居住人群較少，需要時間等待本案及周邊項目人群導入 一公里范圍內大型超市過多，競爭十分激烈 廣源時代廣場先行入市，先于本項目樹立形象6 項目周邊商業狀況6.1周邊競爭對手分析亞泰大街九臺路長新街慶豐路寬府路小南街兆豐嘉座華大歐亞包豪斯廣源時代吳中上臺花園6.1.1周邊競爭對手分布6.1.2競爭對手現狀 吳中印象商業目前吳中印象商業主要集中在一期（二期未建），已售的慶豐路一側的單層底商，面積較小，為40-80，目前已有部分商家進入。未售的亞泰北大街一側為雙層底商，面積較大多為200左右。據了解，項目二期也會有部分商業，預計仍為沿街底商的形式。該項目的商業對

46、本案的商業沖擊不大。 華大天朗國際該項目商業以單層和2層底商為主，目前已經售出四分之三，大部分商家已經進入。靠近火車道的四期會有約3000的集中商業，屆時歐亞超市將會在2010年底進駐，這勢必將會對本案商業的客戶產生分流。 上臺花園該項目在沿街住宅規劃了大量雙層底商，但沒有規劃集中商業。由于亞泰大街有綠化帶，并且車速較快，對顧客穿行不利，影響對面顧客到本案商業進行購物，因此上臺花園的商業產生一部分截流。 包豪斯商業包豪斯的商業是本案周邊比較成功的商業，目前商家已經基本住滿，并引進了歐亞超市。由于距離較近，若本案也引進大型超市，二者競爭將會十分激烈。 兆豐嘉座該項目的商業規劃為沿街2層底商，沒有

47、集中商業，項目位于包豪斯的對角處，其商業對本項目的商業沖擊很小。 廣源時代廣場廣源時代購物廣場規劃為集購物、休閑為一體的綜合性大型商場，上下共有5層，其中地下1層為大型超市，地上4層為百貨商場，建筑面積約3萬，是目前鐵北最大的綜合性購物商場。商場投資達1億元，以經營中檔商品為主，主要經營項目包括日用百貨、服裝、鞋帽、首飾珠寶等商品，并提供休閑場所。提倡一站式購物、一站式休閑。該項目無論從建筑體量還是招商業態與本案又具有很強的相似性，加上距離很近，未來二者的競爭將會十分激烈。該商場將于2009年12月22日舉行開幕儀式，所有柜臺和精品店以只租不售的形式幾乎全部招商完畢。商場內全部劃分為10-20

48、的專柜，月租金為50-80元/月/。6.2 項目商業發展小結通過對以上幾個方面的初步分析得出以下幾個結論： 項目周邊道路較為通暢，但是公共交通條件還不夠發達。 本案的商業將處于該區域的中心地段。位于兩條干道交匯處，項目的可見性 和展示性較好，對商業未來的發展十分有利。 項目周邊的商業氛圍將會逐漸濃厚，特別是隨著周邊幾個項目的發展，部分 項目商業的逐漸上市，為后期區域商業的發展帶來有利條件。 本案處于鐵北房地產發展的腹地，周邊項目林立，將會有更多人群進駐項目周邊，創造無限消費潛力，為商業做好鋪墊。 同時本案周邊強大的市場競爭力與目前人口導入不足等再次證明本區域內 目前區域內建造大體量商業，風險會

49、比較大。第四篇 項目定位分析7 項目體量測定通過現有寬城區域內商業的發展看，目前寬城區商業發展成熟度不夠，形成了部分初具規模的商圈，但本項目僅處于商圈的邊緣地帶。同時從已售已建、在建、未建的各項目的商業體量看，目前在寬城區域內建設大體量商業具有一定的風險性。本案適合做多大體量的商業可通過以下幾種理論推倒得知。7.1 人均商業擁有量據統計，2007年末，長春全市擁有商鋪存量約700萬平方米，大型商場及超市等商業設施體量約100萬平方米，未來3年內的商業規劃體量約100萬平方米。那么可以預見截至2010年底，全市的商業總體量約為900萬平方米。目前長春市人口約750萬人，則商業的人均擁有量為1.2

50、平方米/人。鐵北地區2010年底預計人口近40萬人，而商業總體量將達到49萬平方米，人均擁有量為1.225平方米/人，高出長春市整體水平。7.2 區域商業面積人均擁有量對比地區人均面積商業擁有量（平方米）北京0.9上海1.4香港1.3全國0.7-0.8中等發展國家1.2長春1.2鐵北1.225通過上表可以非常清楚的看出長春市的商業人均擁有量比全國平均人均商業擁有量高出很多，甚至高于北京，接近商業比較發達的的香港和上海。從人均商業擁有量上看，長春市和鐵北地區的商業體量的確過剩,相當于每3萬人就擁有一個集中商業。7.3 項目周邊新項目入住時間及人口統計項目名稱總體量（萬平方米）入住情況入住人口華大

51、天朗國際60萬1期已入住，2、3期正在辦理4期明年中約20000人吳中印象22萬1期多層入住，高層明年入住，2期明年底約5600人上臺花園4萬明年底入住約1100人金質融城26萬1期入住，2期10年底和11年月8000人上臺花園70萬預計明年入住約20000人嘉元學士園2萬已入住約800人包豪斯66萬已入住約1500人合計190.6萬57000人加上本項目和上臺新村、香檳小鎮及區域原住居民，截止到2010年末，該區域已入住項目約200萬，近22000戶，約80000人。而區域截至到2010年末，本項目周邊的商業供應量預計將達到9萬方米，區域人均擁有量為1.125，基本與長春整體水平相近，低于鐵北區整體水平。7.4 本項目商業體量建議7.4.1人均商業擁有量從以上對周邊項目的分析來看，本項目周邊地區的商業供應量充足，未來可以滿足區域內消費者的消費需求。截止到2010年，本項目住宅開發量將達到約40萬平方米，預計人口導入約1.5萬人。按照長春市目前人均1.2的