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文檔簡介
2015年營銷執行溝通稿 萬千隆機構2015 3 18 執行篇 策略篇 思考篇 分析篇 本體分析 市場分析 核心問題界定 營銷策略思考 推售策略 形象展示 通路渠道 活動營銷 本體分析 雙府新天地為蓮湖區二府莊城改項目 總占地10 84公頃 總建面62 55萬平米 分三期開發 共22棟樓 現階段為一期銷售 交房時間2015年10月 現已封頂為準現房銷售 項目位置區域較好 緊鄰西二環 距離地鐵1號線500米 處于西高新及北經開區之間 周邊漢城湖公園 大興公園雙公園環繞 且緊鄰絲路起點群雕 項目位置優越面積89 104平米 剛需兩室價格為5000 5200之間 中等規模城市邊緣剛需項目 價值梳理 區域價值 東起任家口村 西鄰豐收路 北鄰進豐村 南臨西開場 處于西高新 北經開區 土門商圈 大興新區商圈四板塊核心 地理位置優越 隨著近幾年大興新區的快速發展 項目區域價值將進一步突顯 價值梳理 交通價值 地鐵8號線經過 距2號地鐵站1站路 東臨西二環數十條公交線路 北鄰大興路和西咸快速干道 便捷通達全城 20余條公交線路途徑此地 構成了城市立體交通網絡 教育配套 一站式金牌教育 價值梳理 區域幼兒園 小學 中學重點名校聚集 社區內規劃2所國際品牌幼兒園 讓孩子教育贏在起跑線 金寶貝親子嬰兒游泳97米華府 御城幼兒園290米西安市蓮湖區二府莊小學342米西安博源英語學校西郊分校354米雁塔區紅蘋果幼兒園563米西安市大興中學958米西安市蓮湖區灃惠路小學948米西安航空職工大學慶安工學院1272米陽光谷幼兒園930米蓮湖區桃園路街道社區學校934米 西安航空學院 西二門 1523米西電公司高級中學北區1392米西安市蓮湖區土門小學1267米西安航空學院西門1517米慶安技工學校1272米盛源駕校1027米西安市西電中學教學北區1391米西安市蓮湖區行知小學1330米慶安技工學校 東門 1236米西安遠中智能學校1002米 西開保育院1288米西安航空學院 南門1637米西安市西電中學 桃園西路 1387米慶安社區老年大學1606米慶安小學1691米慶安幼兒園1641米金源駕駛員培訓學校報名聯絡點1006米西安航空學院 西一門 1640米西安職業技術學院 西變公司灃惠小區東南 1796米戶縣電廠中學1631米 鶴齡診所530米二運司衛生所578米專科醫院971米西安蓮湖志華診所569米蓮湖區桃園社區衛生服務中心965米陜西省第一建筑醫院1048米西安牛皮癬治療中心1153米春斌口腔診所987米京科醫院1181米西電集團醫院1476米 張亞診所1084米西安西電婦產醫院1476米蓮湖區雙府社區衛生所592米中航工業西安醫院合作醫院1278米西安蓮湖曉晰診所843米彥凱診所1205米祎人軒女子減肥院1897米愛爾貝寵物診所1159米陜精職工醫院1263米陽光口腔1818米 慶安醫院社區服務中心1706米西安蓮湖亞玲診所1085米西開職工醫院1642米陜西醫學高等專科學校附屬醫院 豐登北路 1476米西安蓮湖褚東榜診所732米蓮湖區紅廟坡社區衛生服務中心1739米中航工業西安醫院1801米白家口村衛生所1182米蕊君診所1897米西安市蓮湖區桃園路醫院1761米 強大醫療配套保障業主健康 價值梳理 價值梳理 生活配套 四大公園環抱 優享品質生活 漢城湖公園 大興公園 勞動公園 豐慶公園環伺 周末休閑好去處 價值梳理 商業配套 風情商業街盡享都市絢麗 社區規劃三層商業 不但能滿足業主日常生活需要 足不出戶給您帶來的休閑 娛樂 購物樂趣 戶型面積為剛需置業首選 價格為本區域中低價 產品優勢 價格優勢 一號樓 兩梯六戶正南兩套99 13平米東西向各92 64平米正北兩套92 13平米五號樓 兩梯六戶正南兩套98 66平米東西向101 104平米正北兩套89平米戶型方正 客廳 臥室寬闊舒適度 實用性高但較市場兩室大10 左右 總價高 建議加大贈送面積 銷售面積控制在85左右 不影響溢價可提高均價100元 市場分析 周邊項目較多 其中新悅城 太奧廣場 黎明風和庭院金葉 觀湖大第 愛情公寓區位 產品 客戶群體等方面與本項目具有同質性 成為項目的一級競品 核心問題界定 戰略問題大興新區市場競爭激烈 本案將如何進行市場占位方可突圍 我們的客戶是誰 項目以何形象樹立 戰術問題用怎樣的戰術配合實現項目銷售及形象 2020 3 15 13 可編輯 作為房產傳統銷售模式的坐銷 顧名思義是 坐 等客戶上門來買房的策略 這在之前樓盤項目少 競爭相對寬松的市場情況下 項目有一定品質性保證的話單靠線上推廣 坐等客戶自來 倒也能賣房 但是反觀今日 大小項目競相開盤 樓盤銷售風頭一時兩無 不單單是樓盤產品的競爭 對客戶的競爭 更是對銷售人員的競爭 傳統的坐銷已經不能滿足開發商的回款要求 因此一種全新模式的銷售模式應運而生 行銷 一改坐銷的被動等待 行銷 在 行 走中銷售 積極主動出擊 以其多種渠道拓客模式和超強的線下執行力 輔以行銷的人海戰術優勢 成就了一個又一個項目 2013年高新區的瀚源國際如是 近日熱賣的北郊雅荷如是 綜合本案基本信息 為快速回籠資金 我們認為行銷模式是唯一選擇 行銷模式的必要性 營銷策略思考 執行篇 形象展示 分區掃描計劃以定點投放的推廣模式 建立鮮明的市場形象 突破競爭 瞬間成為區域熱點線上定點投放 有效覆蓋 區域轟炸瞬間成為區域亮點線下全程覆蓋 百團大戰 無死角營銷瞬間成為區域熱點 重點是線下渠道推廣和銷售的積極執行環節 區域攔截項目區域2公里范圍內四縱四橫主干道沿線橫向 豐慶路 豐鎬西路 大慶路 大興西路 二環北路縱向 阿房路 漢城北路 西二環 勞動路 大興新區 重點區域 土門商圈 通過海派 社區巡展攔截區域內客戶引入東面大興區域客戶引入南面土門商圈客戶 執行篇 通路渠道 根據競品分布 習性選擇最精準的渠道和媒體線上 網絡免費廣告 戶外媒體 電梯門 桁架 車體線下 全民運動 百團大戰 短信覆蓋 網絡營銷 轉介 團購 社區巡展 百團大戰 以有遠及近的地理位置 劃分三個派單層級 百團出擊 各個擊破 車程15 20分鐘區域沿線車程10 15分鐘區域沿線車程5 10分區域沿線 大興新區 重點區域 土門商圈 執行篇 通路渠道 執行篇 形象展示 通路渠道 全民運動 調動開發商 代理商 廣告公司 制作公司積極推薦雙府新天地項目 以增加上訪量為目標 實現客戶渠道全員攻略 對項目組成員擁有的企業資源也要積極拉動如我司的項目資源 會員客戶在項目組成員的qq 微信 微博 群郵件等巧妙嵌入項目信息項目組成員與親朋好友的日常溝通的宣傳和推薦代理公司置業顧問對以往積累老客戶的推薦代理公司以往的同質客戶和成交業主的推薦涓涓細流必有成果 執行篇 形象展示 通路渠道 巡展 人流聚集處外展 超市 廣場 社區巡展 地源性客戶挖掘 通過外場與售樓部的互動 到訪禮 活動體驗延長客戶滯留時間 挖掘潛在客戶 外展點至少2個 持續2個月30天跑完重點社區 保持每周1個社區巡展 雙府世家花園 暢春園 西控花園等 人人樂 華潤萬家 土門商廈等 暖場活動 執行篇 形象展示 活動營銷 周周暖場活動吸引人氣 營造熱銷氛圍 促進成交 形式到訪禮 鑰匙包 杯子 小桶香油等吸引到訪場內 馬克杯DIY 水果DIY T恤DIY 插花DIY 綠植DIY 天氣轉暖時令水果免費品嘗 成交禮 砸金蛋 套圈 100 中獎 實用小家電如電飯煲 浴足盆 衛浴用品等等價值不高實用性強 執行篇 團隊配置 案場預定配置6個銷售小組 每組10人 經理1人置業顧問3人銷售代表6人 共計60人 強力配置 為銷售目標達成提供強有力的人力資源支撐 在市場供大于求的情況下 最核心的競爭是客戶資源競爭 本次配置的案場團隊皆為成熟團隊 歷經數個項目錘煉 累積了大批優質客戶 粗略統計每個銷售代表至少持有5組優質老
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