中國房地產開發程序 2008年6月 中國房地產開發程序 房地產開發的涵義房地產開發模式我國房地產開發程序我國房地產企業主流產品開發流程圖 房地產開發的涵義 通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變人們生存物質環境的一種活動 房地產開發模式 房地產開發模式 中國的房地產開發程序 中國的房地產開發程序 投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇與決策分析 投資決策流程 中國的房地產開發程序 前期主要工作 前期主要工作 企業取得土地的方式 企業取得土地的方式 企業取得土地的方式 行政命令式可以是劃撥也可以是協議出讓 根據2003年8月12號正式發布的國務院18號令 政府有權合理的確定各類房地產用地的布局和比例 也就是說 在各個城市中 仍有由政府決策的開發項目 其中有相當一部分 比如危改項目 工商企業改造 經濟適用房和基礎設施建設中的建設用地分配 是通過土地協議出讓的方式進行的 尤其是危改和基礎設施建設中的建設用地分配 基本上是控制在政府手里 企業取得土地的方式 企業取得土地的方式 資本市場中的拿地方式根據渠道不同 又可分為 投資參股 用資金入股或用土地入股 通過土地與資金的互換共同組成項目開發公司 以解決有錢沒地形式 土地收購 直接收購獲得土地 這種直接收購按國家規定要繳納營業稅 土地增值稅 所得稅 印花稅 契稅等稅費 收購有土地的公司 為了避免繳納契稅與營業稅等 一般都通過直接收購公司的股權 這種收購公司的形式現階段主要涉及企業所得稅或個人所得稅等稅費 不用繳納營業稅 土地增值稅 契稅 這是近年來比較紅火的一種方式 比如萬科收購浙江南都 香港路勁收購順馳 企業取得土地的方式 企業取得土地的方式 土地市場通過在土地市場進行招標 拍賣 掛牌公開獲得土地 這也是自2002年7月以來 獲取土地的主要方式 從目前來看 不管是招標 拍賣或者掛牌 拿地大概只有一個標準 那就是價格標準 通常的情況下是以 價高者得 為唯一的衡量標準 而一般不過分限制參與者的資格和參與者的其它相關條件 辦理國土使用證 前期主要工作 辦理房地產開發企業資質 以成都市建設工程為例 前期主要工作 辦理建設項目選址意見書 前期主要工作 辦理建設用地規劃許可證 前期主要工作 開發項目立項登記 前期主要工作 項目深度市場調查 在項目立項之后 需針對當地市場狀況 進行更深層次的市場調研 以達到規避市場風險 尋求利潤最大化的目標 深度市場調查有兩個層面 一是市場層面 二是產品層面 市場層面需要調查項目所在區域的市場狀況 產品層面需要調查項目所在區域的產品構成情況 具體而言 又有四個環節的工作需要開展 項目深度市場調查 前期主要工作 項目定位策劃 在深度了解市場狀況之后 在產品設計之前 尚需要確定項目的定位 項目定位主要包括本項目的市場定位 項目開發核心定位 產品形態定位 項目價格定位等 其采用的手段主要是項目SWOT分析和項目競爭力分析 在這一階段 需根據項目資源的可利用程度 確保項目的各項資源得到充分的利用 同時 在充分了解市場的基礎上 確定本項目的競爭力 研判市場的空白點予以定位 確定項目概念草案 前期主要工作 項目產品策劃 在設計公司進行土地規劃之前 開發商尚需要根據策劃部門 公司 的建議合理劃分項目地塊的可利用程度 把項目差異化競爭優勢轉化到規劃設計工作中 在這一階段 需要開發商策劃部門 策劃公司 設計單位之間互相配合 最后由策劃部門 公司 出具項目概念設計任務書 產品設計建議書 以此指導設計公司進行項目的總體規劃設計 方案設計 最終確定項目的產品方案 前期主要工作 項目產品設計 前期主要工作 建筑方案審批 前期主要工作 辦理建設工程規劃許可證 受理單位 成都市規劃局綜合處受理時間 10個工作日事前需辦理事項或所需主要資料 在成都市建委設計處 審圖中心辦理施工圖審查 人防 消防 衛生防疫 環保 綠化 交通 規劃等審核 17至22個工作日 在成都市建委城建二處辦理市政設施配套費核定單 3個工作日 在成都市文物管理部門辦理文物挖掘完畢通知單 在成都市建委建管處繳納報建費用 在成都市勘察設計院辦理正式坐標放線資料 前期主要工作 辦理施工許可證 前期其它工作 中國的房地產開發程序 建設階段