山東建筑大學房地產開發與實務課程設計考勤成績答辯成績設計成果成績總成績山東建筑大學課 程 設 計 成 果 報 告題 目：中海九曲項目課 程：房地產開發與實務院 （部）：管理工程學院專 業：房地產經營與管理班 級：土管101學生姓名：林鵬學 號：2010021325指導教師：鄭生欽 崔曉青完成日期：2012年6月16日 房地產開發項目財務評價報告 中海九曲項目 姓名：秦浩文 班級：房管101 學號：2010021033目錄一、項目總說明2（一） 項目提出背景2（二） 項目地址概況3二、市場調查與分析3（一） 濟南宏觀經濟概況分析3（二） 濟南中觀環境發展規劃51、城市發展總體戰略（20062020）52、交通發展規劃63、商業零售業發展規劃6（三） 中海九曲微觀經濟概況分析71、區域主要項目分析72、周邊商業競爭分析83、項目周邊道路分析84、項目周邊公交分析95、項目周邊人口基數96、周邊區域住宅分布情況9三、開發項目的規劃設計方案10四、項目規劃10五、項目投資估算11（一） 項目開發成本及費用情況分析11六、項目收入估算12（一） 銷售單價的估算12（二） 可銷售面積的確定12（三） 銷售計劃13（四） 經營稅金及附加13七、資金籌措計劃13八、經濟評價13（一）靜態評價指標及其分析14（二）動態評價指標及其分析15九、不確定性分析16十、結論17中海九曲項目可行性分析一、項目總說明（一） 項目提出背景1通過市場研究分析，當前濟南商品住宅市場仍有較大的現實需求和潛在需求。 2企業以獲得相應的土地使用權。（二） 項目地址概況中海九曲項目位于濟南市南部，北靠南二環路，緊鄰濟南大學西校區、山東醫專、山東財政學院等高校，規劃總用地面積約3686畝，其中可建設用地面積約2673畝，周邊聚集了銀座、沃爾瑪、大潤發、家家樂等超市及市立五院、兒童醫院等，配套資源豐富，生活便利。此外，項目還緊鄰濟南大學西校區、山東醫專、山東財政學院等高校，極富人文氣息。二、市場調查與分析（一） 濟南宏觀經濟概況分析山東省2011年全省實現GDP45429億元，全省實現國地稅收入6295億元，年末金融機構存款余額46345億元，其中：排名城市2011年GDP2011人均GDP2011年末存款1青島市6615億元75780元8636億元2煙臺市4906億元70402元4379億元3濟南市4406億元64611元8276億元4濰坊市3541億元39604元3707億元5淄博市3280億元72406元2725億元6濟寧市2896億元34901元2612億元7臨沂市2770億元26892元2498億元8東營市2676億元130882元1904億元9泰安市2304億元45082元1564億元10威海市2110億元78679元1778億元11德州市1950億元35009元1420億元12聊城市1905億元32902元1358億元13濱州市1817億元47466元1301億元14棗莊市1561億元41823元972億元15菏澤市1475億元17370元1323億元16日照市1214億元43929元1148億元17萊蕪市611 億元 73308元605億元從上表可以看出，2011年濟南GDP實現4406億元，全省第三；而其2011年末存款達到8276億元，更是高居全省第二。根據商業發展規律，城市人均GDP達到10002000美元時，大賣場開始出現；人均GDP達到20004000美元時，專業市場開始出現；人均GDP達到4000美元以上時，消費者更加關注餐飲，休閑娛樂方面的體驗，城市商業發展模式轉向以購物為主導。據有關資料顯示，2005年至今，濟南年均GDP增長超過14%，發展較快，適合房地產市場投資。2011年濟南市人均可支配收入全省第一，具體情況見下表：城市排名人均可支配收入1 濟南25321元2 青島24998元3 東營23657元4 煙臺23288元5 威海22000元6 淄博21784元7 萊蕪20988元8 泰安19800元9 濱州19688元10濰坊19675元11濟寧19650元12臨沂18644元13聊城17889元14德州17854元15日照17500元16棗莊17429元17菏澤14419元 濟南市2007-2011年人均可支配收入 2011年濟南市人均可支配收入達到25321元，較2007年增長40.6%，說明濟南市民的富裕程度在全國處于中上游水平。濟南固定資產投資和房地產投資近年來快速提升 濟南市20062010年固定資產投資和房地產投資 單位：億元2010年濟南市固定資產投資達到1987.4億元，較2006年增長95.5%。2010年房地產投資達到484.5億元，較2006年增長202%。這種增長態勢即使在金融危機的2008年也沒有減緩，說明當地政府和房地產開發商都對當地的房地產市場未來前景比較看好。（二） 濟南中觀環境發展規劃1、城市發展總體戰略（20062020）附：P總體布局：在現狀城區用地基礎上，主要向東西兩翼擴展，形成“一城兩區”的空間結構P西部片區：規劃以發展高等教育，高科技產業，生產居住為主。P東部片區：規劃重點是發展高校技術產業，高附加值制造業和加工業，完善生活居住、公共服務配套，形成現代化新城區。從規劃可以看出，東西部仍處于發展之中，主城區仍然是濟南的行政、商貿、科教文化和居住中心。 2、交通發展規劃 P 根據濟南城市總體規劃（20062020）將建成快速路、主干路、次干路、支路四個等級構成的城市道路系統。P 在現有路網的基礎上，將建成“三橫五縱”的快速道路系統，尤其強化東西部貫通性道路的規劃建設。P 經十東路-二環南路及其西向延伸線將建成一條橫向快速路。P 劉智遠路、賢文路、世紀大道、工業南路將規劃建成城市一級主干道。交通系統規劃P 將規劃建成以軌道交通為骨干，快速公交和普通公交相結合的公共交通體系。P 另外還將建成若干快速公交路網，在全運會前，北園大街、工業北路、經十路、歷山路、二環東路、賢文路等6條道路的BRT線路已經開通。3、商業零售業發展規劃規劃目標：2020年商業網點人均營業面積為1.2平方米，城市商業總營業面積控制在550萬平方米左右，千人擁有商業網點熟達到35個。總體布局：圍繞“一城兩區”的總體規劃，將形成3個不同等級的老城、主城、新城商圈。老城商圈：內環路以內的老城區，歷山路、北園大街、緯十二路、經十路的圍和區域，以改造提升為主。主城商圈：包括臘山、黨家、燕山、王舍人和賢文5個片區，將規劃建設東部燕山和西部臘山兩個市級商業副中心。新城商圈：東部城區和西部城區的核心區規劃設置4處商業市級副中心，承擔城市部分商業職能。（三） 中海九曲微觀經濟概況分析1、區域主要項目分析注：1、銀座中心（未開業）；2、銀座中心八一店；3、陽光100（未開業）；4、大潤發山水店；5、領秀城（未開業）；6、家家悅；7、銀座購物廣場鴻園店；8、銀座奧特萊斯。 2、周邊商業競爭分析注：a、通過綜合考量，銀座中心雖然尚未開業，但無論從區位、體量、操作團隊、背景方面都較強，其未來在本區域的影響力較大，會形成一個區域中心。b、陽光100項目與本項目較近，會早于本項目開業，未來可以根據其開業情況，深入分析本項目的業態適合度及尋找市場空白。c、領秀城值得關注集中商業片區的發展規劃，由于其體量較大，商業的定位會對本項目有一定影響。d、總體分析項目區域的競爭環境較為激烈，從低檔到高檔都是市場競爭，各類業態也較為全面，特別是針對家庭消費類，本項目需要通過特色或者業態專注度的打造尋找市場契機。 3、項目周邊道路分析道路車道及走向道路分析二環南路東西雙向6車道a緊鄰項目地塊，提供直接臨街面b城市高速路網主干道，高峰時段車輛較多，對地面人流動線有所阻礙陽光新路南北雙向8車道緊鄰項目地塊，提供直接臨街面，南北向的重要主干道路濟微公路南北雙向8車道城市主干道之一，連接濟南與泰安市重要道路二七新村南路東西雙向6車道a路面狀況較為良好b由于大潤發山水店生意較旺，局部節點有所擁堵英雄山路南北雙向6車道a城市高速路網主干道，主要連接市區與S103到達泰安市b高峰時段局部道路較為擁堵4、項目周邊公交分析線路始發站終點站74路省建筑機械廠華聯商廈K94路葛家鎮濟南大學西門120路九曲西苑小區可到達本項目的公交線路較少，沒有始發站，目前人流量不大，本項目通過公共交通可輻射的項目有限，北面為主要輻射方向，且公交作為目前濟南主要出行交通工具，項目公共交通到達率有待擴大，可通過與政府協調建立公交樞紐戰。 5、項目周邊人口基數以項目為中心周邊2公里范圍內，目前約有4萬人，包括濟南大學西校區接近2萬，預估到項目開業，本項目及領秀城住宅人口導入3萬，屆時，項目周邊將接近7萬人；以項目為中心周邊4公里范圍內，目前約有人口22萬，預估到項目開業，本項目周邊將有26萬人。 6、周邊區域住宅分布情況編號樓盤名稱1臥龍花園龍泰園2期（8350元/平方米）2泉景天沅鑫園（8000元/平方米）3王官莊小區（6068元/平方米）4普利青城雅居（8500元/平方米）5陽光100國際新城（8427元/平方米）6怡心園（8121元/平方米）7匯統花園（8558元/平方米）8三箭如意苑（9541元/平方米）9通聯花園（9702元/平方米）10郎茂山小區（6253元/平方米）11山景園小區（6180元/平方米）12魯能領秀城（7802元/平方米）三、開發項目的規劃設計方案方案的主要技術經濟指標如下表：主要技術經濟指標匯總表序號名稱單位數量1規劃建設用地面積1336002總建筑面積3486002.1住宅面積2755282.2公建設施134722.3地下停車場面積359752.4地下室面積174252.5人防面積147003建筑物占地面積173684建筑密度%135容積率2.16綠地率%357居住戶數戶2616四、項目規劃本項目的開發經營期為4年，建設期2年，現房銷售2年，商品房預售期為一年，具體的開發經營周期安排見下表。 項目開發經營周期橫道圖五、項目投資估算 （一） 項目開發成本及費用情況分析 項目開發成本費用及稅金匯總表序號項目或費用名稱單價（萬元/）面積（）金額（萬元）1土地費用606201.1土地出讓金0.45133600601201.2購買土地使用權手續費及稅金5002開發成本824642.1前期工程費0.00433486001498.98（1）規劃設計0.002348600697.2（2）項目可行性研究0.0009348600313.74（3）地質勘探測繪0.0006348600209.16（4）施工現場“三通一平”0.0008348600278.882.2建筑安裝工程費69050.46（1）結構工程0.11527552831685.72（2）裝修工程0.0627552816531.68（3）機電設備及安裝工程0.022755285510.56（4）地下停車場、地下室、人防0.2256810015322.52.3基礎設施費4275.06（1）附屬工程費1800（2）室外工程費0.00713486002475.062.4公共配套設施費1018.44（1）幼兒園0.1451472213.44（2）室外休閑娛樂場所80（3）會所0.172500425（4）配電房0.0920018（5）物業管理房0.0980072（6）代建市政道路150（7）代建市政綠化602.5其它費用4002.6開發間接費3049.71762.7不可預見費31713開發費用31049.33.1管理費4292.523.2銷售費用7714.78（1）廣告宣傳及市場推廣費1102.11（2）銷售代理費4408.45（3）交易手續費2204.223.3財務費用19042（1）貸款利息費17312（2）融資費用17304與轉讓房地產有關的稅金13563.534.1營業稅12263.64.2城市維護建設稅858.4524.3教育費附加367.9084.4印花稅73.575項目開發成本費用及稅金總計187696.83六、項目收入估算（一） 銷售單價的估算根據對濟南房地產市場的調查與分析，結合濟南近期樓房銷售價格，通過對類似項目銷售價格及周邊樓房價格相比較，確定樓房的均價為8000元/，地下室的均價為3000元/，地上停車位價格為8萬元/個，地下停車位價格為10萬元/個。（二） 可銷售面積的確定可銷售的住宅面積為275528平方米，可銷售的地下室面積為17425平方米，可銷售的停車位為2093個（地上654個、地下1439個）。根據以上兩點，便可預測出項目的銷售額。銷售額=8000*275528+3000*17425+80000*654+100000*1439 =24.53億（三） 銷售計劃據濟南市目前房地產市場狀況及擬建項目的實際情況級，分4年進行銷售，2013年預售10%，2014年現售35%,2015年現售45%，2016年現售10%。（四） 經營稅金及附加根據中華人民共和國營業稅暫行條例等有關規定，營業稅按銷售收入的5%計算，城市維護建設稅按營業稅的7%計算，教育費及附加按營業稅的3%計算。七、資金籌措計劃房地產開發項目的資金籌措主要是根據項目對資金的需求以及投資使用計劃，確定資金的來源和相應的數量。房地產開發項目的資金籌措通常有資本金，預售收入及借貸資金三種主要方式。項目總投資18.77億，其中項目資本金5.96億；該項目預售10%，預售資金為2.44億，其中30%用來交稅及支付其他費用，剩下的70%（即：1.71億）用來投資；剩下的11.1億，通過向商業銀行貸款獲得。如下表：資本金預售收入借貸資金總投資5.96億1.71億11.1億18.77億貸款條件：年利率6.4%，按單利計息，每年年末支付當年計息，從第三年起分3年還本。具體如下：借款還本付息估算表 單位：萬元20122013201420152016期初借款累計040000100000710004000本期借款40000600001100000本期應計利息1280448067524544256本期還本付息12804480467527154442561還本00400006700040002付息1280448067524544256期末累計借款400001000007100040000八、經濟評價房地產開發項目財務評價是在房地產市場調查與預測、項目策劃、投資估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數據的基礎上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產開發項目的財務盈利能力，還款能力和資金平衡情況進行分析。（一）靜態評價指標及其分析利潤表 單位：萬元序號項目開發經營期合計201220132014201520161銷售收入02543085855110385254302453002開發成本及稅金8530045000250002425481701876973利潤總額-85300-19570608558613117287576034所得稅01400504064801440144005稅后利潤-85300-2097055815796511587443230 1、投資利潤率=年平均利潤總額/項目總投資*100% =43203/5/187697*100% =4.6% 2、資本金利潤率=43203/5/59600*100% =14.5% 3、靜態投資回收期 財務計劃現金流量表 單位：萬元序號項目開發經營期合計201220132014201520161資金來源7500010912796845110372245274158711.1銷售收入02452785845110372245272452711.2自有資金3500024600000596001.3長期借款400006000011000001110002資金運用832805255691659117017113723558842.1開發建設投資8200041000200001209201550922.2營業稅金及附加1356474774611356149202.3所得稅01400504064801440143602.5稅后利潤432015120194404320432302.6借款本金償還00400006700040001110002.7借款利息支付1280448067524544256173123凈現金流量-8280565715186-664513155599874累計凈現金流量-82804829153477468325998759987Pb=2-1+8280/56571=1.14年（二） 動態評價指標及其分析項目投資現金流量表 單位：萬元序號項目開發經營期合計201220132014201520161現金流入502464785995110507246372458361.1銷售收入02452785845110372245272452711.2其他收入501201501351105652現金流出8200043756297872603327961830562.1開發建設投資820004100020000120921550922.2營業稅金及附加01356474774611356135642.3所得稅01400504064801440144003凈現金流量-81950-19109562088583021841628204累計凈現金流量-81950-101059-448514097962820628201、財務凈現值設定項目的目標收益率為10%，則：FNPV=50(1+10%)-1-84796（1+10%）-1+24647（1+10%）-2-41000（1+10%）-2+85995（1+10%）-3-29787（1+10%）-3+110507（1+10）-4-24677（1+10%）-4+24637（1+10%）-5-2796（1+10%）-5=45-77087+64609-22379+20369-33884+75478-16855+15298-1736=23858萬元0說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而，該項目在財務上是可以接受的。2、財務內部收益率通過Excel表格公式可以求出，FIRR=21%10%。因為FNPV=23858萬元0,FIRR=21%10%,故該項目從全投資的角度看可行。資本金現金流量表 單位：萬元序號項目開發經營期合計201220132014201520161現金流入400508464796995110507246373568361.1銷售收入02452785845110372245272452711.2其它收入501201501351105651.3長期借款400006000011000001110002現金留出8328048236765399622170523113282.1開發建設投資8200041000200001209201550922.2營業稅金及附加013564747