附錄：房地產基礎知識一、房地產開發相關知識：1、房地產業：房地產業是指以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發建設經營管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。房地產業主要包括以下一些內容： 1、國有土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，如征用土地、拆遷安置、委托規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等；2、房地產經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；3、房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價和經紀代理、物業管理；4、房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。2、房地產開發基礎流程：房地產開發是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。商品房開發一般指開發商以贏利為目的投資開發房地產項目，從立項、規劃、土地出讓、建設到銷售等一系列營業行為。通常包括以下幾個程序：房地產投資機會選擇與決策分析，土地獲取、項目前期，項目設計，項目施工建設，銷售，后期服務。 投資機會選擇和決策分析階段：了解當地房地產市場，在擁有大量市場信息的基礎上，探討投資可能性；選擇實現開發設想的開發用地，探討技術可行性，與潛在的業主、銀行、合作伙伴、專業人事接觸，做出初步方案，探討獲取開發用地的可行性；進行正式市場研究，估算市場吸納率，會同研發、財務等部門，根據預估的成本和價格進行可行性研究，從法律、技術和經濟等方面綜合判斷項目可行性。 土地獲取階段：依據項目可行性研究報告，按照國家獲取土地的相關規定和程序，獲取土地使用權和開發權。 項目前期階段：主要涉及與開發全過程有關的各種合同、條件的談判與簽約，由建委對房地產項目進行立項審批，規委對項目進行規劃審批等，獲取“五證一計劃”。 項目設計階段：根據市場研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產品定位標準，對產品提出最終的設計要求，并撰寫設計方案。 項目施工建設階段：開發商委托建筑公司進行項目施工。施工過程中開發商要密切注意項目建設過程的進展，定期視察現場，與派駐工地的監理工程師會晤，了解建設過程全貌，確保工程按預先進度計劃實施。 銷售階段：開發商出售商品房，回收資金贏利階段，包含梳理客戶資源、項目企劃宣傳、現場銷售及售后服務四部分。通常存在兩種銷售形式：期房預售和現房銷售，期房預售即開發商在建設工程竣工之前進行銷售，可以提前回收資金；現房銷售即在取得竣工驗收合格文件后進行銷售。 物業移交階段（后期服務階段）：開發建設單位與物業管理企業訂立前期物業管理服務合同,由物業管理企業對房屋建筑、市政公共設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。同時，開發建設單位在住宅區業主委員會成立之日起30日內,向房地產行政管理部門提出申請，經審查批準后向業主委員會移交新建住宅區的物業管理用房、物業管理啟動資金和工程建設檔案資料。在物業移交同時或移交之前，將小區水、電、氣移交當地供水部門、供電部門和供氣部門，以實現徹底移交。3、 房地產開發資質： 為了加強對房地產開發企業管理，規范房地產開發企業行為，建設部于2000年3月發布了房地產開發企業資質管理規定，未取得房地產開發資質等級證書的企業，不得從事房地產開發經營業務。房地產開發企業資質按照企業條件為一、二、三、四等四個資質等級。別外有暫定資質。4、房地產開發所需證件：房地產開發需要具備“五證兩書”，分別是：建設用地規劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售許可證及商品房使用說明書、商品房質量保證書開發流程入住開盤開工土地商品房銷售許可證商品房質量保證書商品房使用說明書建設工程施工許可證建設工程規劃許可證國有土地使用權證建設用地規劃許可證5、房地產市場概述： 一級市場：又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發達到七通一平的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。 二級市場是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進人流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。就是房地產增量市場。 三級市場具有消費性質。此時房地產呈橫向流通，即使用者、經營者之間的平等轉移，表現為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價值尺度的市場價格，是調劑需求條件下的市場行為，如私房出租、出售等就是三級市場行為。6、土地的性質與使用年限及土地用地問題： 土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。 土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。分為招標、拍賣、掛牌三種。根據2003年6月1日頒布的天津市國有土地有償使用辦法，對于經濟性用地必須采用土地出讓的方式獲得。（1）居住用地年限 70年。（2）工業，教育，科技，文化，體育，衛生用地 50年。（3）商業，旅游，娛樂用地 40年。 房屋用地：是指房屋以及按照規劃要求的配套設施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規劃要求的配套設施占用的土地。 工業用地：是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。 倉儲用地：是指國家、省（自治區、直轄市）及地方的儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設備等用地。 商業服務業用地：是指各種商店、公司、修理服務部、生產資料供應站、飯店、旅社、對外經營的食堂、報刊門市部、蔬菜購銷轉運站等用地。 旅游業用地：是指主要為旅游業服務的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。 市政公用設施用地：是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電（所）站、煤氣站、供熱中心、環衛所、公共廁所、火葬場、消防隊、郵電局及各種管線工程專用地段等用地。 綠化用地：指公園、動植物園、陵園、風景名勝、防護林、水源保護以及其他公共綠地等用地。 公共建筑用地：是指文化、體育、娛樂、機關、科研、設計、教育、醫療衛生等用地。 文、體、娛用地：是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀念館、體育館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團體等用地。 機關、宣傳用地：是指行政及事業機關、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺、電視臺。 科研設計用地：是指如研究院（所）、設計院及其實驗室、試驗場等科研設計機構用地。 教育用地：是指大專院校、中等專業院校、職業學校、干校、黨校、中小學校、幼兒園、托兒所、業余進修院、工讀學校等用地。 醫衛用地：是指醫院門診部、保健院、療養院、救護站、血站、衛生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫學化驗、藥品檢驗等用地。 居住小區總用地：是指包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。 住宅總用地：是指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地的總和。 毛地：主要是指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。 生地：是指可能為房地產開發與經營活動所利用，但尚未開發的農地和荒地。 土地開發：是將生地開發成可供使用的土地。 集體土地：是指農村集體所有的土地。 征用土地：是指國家為了公共利益的需要，可依照法律規定對集體所有的土地實行征用。 宅基地：即農村居民居住和生活所使用的土地，根據我國農民的長期生活習慣，農民的宅基地一般包括居住生活用地，如住房、廚房、牲畜房、倉庫。農機房、廁所用地；四旁綠化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服務實施用地，如水井、地窯、沼氣池用地等幾個部分。在我國農村大多數地方，宅基地就是一家一戶的居民居住生活的庭院用地。 宅基地證：宅基地證是指農村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經集體報送縣（市）人民政府批準后，向縣（市）土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權登記并由縣（市）人民政府頒發集體土地使用證。宅基地證是當前農村村民合法零擁有房屋和用地的權利憑證，可以在集體內部成員之間轉讓，但不得向非集體組織成員轉讓。6、項目工程竣工的驗收流程基要求： 工程竣工驗收備案:必須要完成的驗收項目有質檢驗收，規劃驗收，消防驗收，環保驗收，電梯驗收，市政驗收，燃氣驗收。 綜合竣工驗收備案：必須要完成的驗收項目有竣工驗收備案表，規劃驗收，消防驗收，人防驗收，永久供水證明，燃氣驗收，電信驗收，通郵申請表，公建配套項目竣工一角，化糞池驗收，市政驗收，環保檢測。二、項目規劃基礎知識：1、項目規劃相關名詞解釋： 用地性質：指規劃用地的使用功能。 用地紅線：是經城市規劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界限。 道路紅線：指城市道路用地的規劃控制線，即城市道路用地與兩側建筑用地及其它用地的分界線。 建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。 建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率總建筑面積建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區容納的建筑總量越小，居住生活質量就會越高。 建筑密度：規劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。 住宅建筑凈密度：指住宅建筑基底總面積與住宅用地面積之比。 人口毛密度：每公頃居住區用地上容納的規劃人口數量(人/ha)。 人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規劃人口數量(人/ha)。 居住區用地：居住區用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地。含宅間綠地和宅間小路等的總稱。 公共服務設施用地：公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 道路用地：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 公共綠地：公共綠地是指滿足規定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 建筑總平面圖：是用來說明建筑場地內的建筑物，道路，綠化等的總體布置的平面圖。 建筑平面圖：可反映建筑物的平面形狀，大小和布置；墻，柱的位置，尺寸和材料；門窗的類型和位置等。 建筑立面圖：用來表示建筑物的體形和外貌，并標明外墻面裝飾要求等的圖樣。 建筑剖面圖：表示建筑物內部的結構或構造形式，分層情況和各部位的聯系，材料及其高度等。 建筑詳圖：是建筑細部的施工圖，是建筑平面圖、立面圖、剖面圖的補充。 樓間距：東西向樓間距為1：1，南北向偏東樓間距為1：1.3，南北向樓間距為1：1.5 。 土地使用權：是指土地使用者在法律允許范圍內對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權利。 CBD：即Central Business District(中央商務區)。許多國際大都市都形成了相當規模的CBD，如紐約的曼哈頓，東京的新宿，香港的中環。CBD應具備以下特征：現代城市商務中心，匯聚世界眾多知名企業，經濟、金融、商業高度集中，眾多最好的寫字樓、商務酒店和娛樂中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的低價。 國家康居示范工程：指是由建設部住宅產業中心實施的國家康居示范工程，目的是在以往的“2000年小康住宅科技產業示范工程”“和城市住宅小區建設試點”的基礎上以現代建筑技術、新型建材、部品與設備等實用新技術作為技術支撐，將今年已有的新技術、新材料、新工藝集成，以工程示范作為產業化鏈條，綜合采用新型結構體系、供排體系、隔墻體系、廚衛體系等新材料、新部品從而為住宅產業現代化做出示范。通過示范，以點帶面，推動整個住宅產業的技術進步，使住宅建設的質量和功能有較大的改善，全面提高適用性能、安全性能、耐久性能、以及環境性能、經濟性能達到國際文明居住水準。 日照間距系數：根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。 人均住宅建筑面積：是指按照居住人口計算的平均每人擁有的住宅使用面積。計算公式：人均住宅使用面積（平方米人）=住宅使用面積居住人口。 拆建比：新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 房屋拆遷：是指拆遷人在建設活動中，因建設項目用地需要，在對建設項目用地范圍內，依照有關法律法規和規章的規定，依法轉移屬他人所誘或使用的他人房地產權益的行為，它是房地產益轉移的一種特殊方式。 三通一平：通水、通電、通路，場地平整。 五通一平：通水、通電、通路、通氣、通訊，場地平整。 七通一平：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣，場地平整； 九通一平：通市政道路、雨水、污水、自來水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線，場地平整。 居住區組成：住宅區一般均由住宅用地、公共服務設施用地、道路停車用地和公共綠地四大用地以及相應的住宅、公共建筑、道路交通設施以及綠地與場地四大系統組成。這四大系統內部存在一個分級的結構層次，他對應服務于相應的居住人口。 社區組成：社區主要包括：社區生活保障系統，如家庭保潔服務、維修服務、保健醫療服務等：社區育才與就業系統，如除幼兒園、學校外，社區進行的青少年課外活動教育，成人技能教育等。三、建筑與結構基礎知識：1、房屋建筑分類：（1）從構成房屋建筑結構的材料分： 木結構（老樓，一般為12層建筑）； 磚木結構（老樓，一般為13層建筑）是指承重的主要構件是用磚、木材建造的； 磚混結構（一般為6或7層建筑）是指用磚墻、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構件作為主要承重結構的建筑； 鋼筋混凝土結構（高層建筑，為8層以上的建筑）是指由配置受力的普通鋼筋、鋼筋網和鋼筋骨架的混凝土制成的結構； 鋼結構（紐約市貿大廈）是指主要承重構件全部采用鋼材制作；（2）從房屋層數高度分： 低層 13層（木結構、磚木結構）； 多層 46層（磚混結構）； 中高層 79層（鋼筋混凝土結構）； 高層 1030層（鋼筋混凝土結構）國家明確規定：12層及12層以上的高層住宅，每幢樓設置電梯不少于兩部； 超高層 40層以上（100米以上的高度）（鋼筋混凝土結構、鋼結構）；（3）按施工方法分： 裝配式建筑（預制板組裝）； 現澆式建筑 (主要承重構件在現場澆注)； 裝配整體式建筑（部分結構現澆，部分結構預制）；（4）按房屋建筑耐火性和耐久性程度分： 一級100年以上（鋼筋混凝土結構、鋼結構）； 二級50100年以上(磚混)； 三級2550年（平房）；（5）房屋建筑用途分： 生產性建筑； 居住建筑； 公共建筑；（6）高層住宅的分類： 塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅； 單元式高層住宅：由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅； 通廊式高層住宅：是由公用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住宅的高層住宅；2、房屋建筑結構：（1）房屋建筑構件：一幢建筑物一般是由基礎、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。（2）房屋承重結構的基本構件類型： 鋼筋混凝土結構：（還包括鋼結構、鋼和鋼筋混凝土結構）：承重的主要結構構件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）； 框架結構：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔墻分戶裝配成而的住宅； 框剪結構：框架-剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻； 磚混結構：承重的主要結構采用梁、柱和墻體建造 。梁和柱是指磚混結構房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的； 磚木結構：承重的主要結構采用磚、木建造的； 其他結構（簡易結構）：承重的主要結構采用竹、磚石、等材料建造的簡易房屋；（3）不同建筑結構的優缺點比較：磚混結構住宅與框輕結構住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開裂，施工周期短，造價低。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數要求七層以下，不太適合超大開間住宅。3、地基與基礎： （1）地基與基礎的定義： 地基：地基指基礎底面以下，受到荷載作用影響范圍內的部分巖、土體。整個建筑物的全部荷載都通過基礎傳給地基來承受。地基承受荷載的能力是有一定限度的； 基礎：基礎是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴大部分，稱為基礎。基礎用來承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基；（2）地基與基礎的分類：按基礎的材料及受力特點分類： 剛性基礎：剛性基礎是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎，這種基礎抗壓強度高而抗拉、抗剪強度低。 柔性基礎：鋼筋混凝土基礎稱為柔性基礎。 基礎按構造形式分： 條形基礎：條形基礎是淺基礎按構造分類的一種。墻的基礎通常連續設置成長條形，稱為條形基礎。 獨立基礎：指呈獨立柱墩形式的基礎，是鋼筋混凝土排架結構柱下基礎的主要形式之一。 筏板基礎和箱形基礎：又叫滿堂紅，一般為50CM厚，對多層和高層建筑；當柱子或墻傳來的荷載很大，地基土較軟弱，用單獨基礎或條形基礎都不能滿足地基承載力要求時，往往需要把整個房屋底面（或地下室部分）做成一片連續的鋼筋混凝土板，作為房屋的基礎，稱為筏板基礎。為了增加基礎板的剛度，以減小不均勻沉降，高層建筑往往把地下室的底板、頂板、側墻及一定數量的內隔墻一起構成一個整體剛度很強的鋼筋混凝土箱形結構，稱為箱形基礎。 樁基礎：預制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁。 基礎的應用： 多層住宅七層及其層以下可采用磚混結構，可根據地基情況采用柔性基礎、筏板基礎，如需要與樁相結合。 中高層住宅可采用框輕結構、框剪結構，根據地基情況采用柔性基礎、條形基礎、筏板基礎，如需要與樁基礎結合。 高層住宅可采用框剪結構、剪力墻結構，根據地基情況采用筏板基礎、箱型基礎并與樁基礎相結合。4、墻體的分類：（1） 按平面位置：外墻和內墻；（2） 按墻的方向：縱墻和橫墻；（3） 按墻的受力分：承重墻、非承重墻；（4） 通常縱墻間的間距為房屋的進深，橫墻間的間距為房屋的開間；5、梁的分類：梁的種類按受力狀態分為：（1）簡支梁：單跨梁一般為簡支梁，如過梁、托墻梁。（2）連續梁：兩跨以上的梁為連續梁。（3）懸臂梁：如陽臺梁、雨篷梁等。以上三種梁可根據建筑實際情況設計為上返梁或下返梁。6、樓層地面的分類：（1）樓層類型：現澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層 、木樓層。（2）按施工方法：現澆、預制。7、樓梯的分類：（1）樓梯組成：由樓梯段、平臺和中間平臺、扶手、欄桿（或欄板）。（2）樓梯形式：直跑式、雙跑式等。（3）樓梯的使用性質：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯。8、屋頂的組成及分類：（1）屋頂的組成：屋頂由屋面、屋頂承重結構、保溫隔熱層和頂棚組成；（2）屋頂的類型： 平屋頂：平屋頂的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋頂坡度為1%-2%； 坡屋頂：坡度較陡，一般在10%以上； 曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑；9、其它房屋建筑與結構問題： 磚混結構的優缺點：優點：保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開裂，施工周期短，造價低；缺點：但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數要求七層以下，不太適合超大開間住宅； 框輕框架框剪結構的優缺點：優點：戶型設計靈活，可拆改，適合大開間大尺度設計，并且抗震等級高；缺點保溫隔音性能相對磚混結構要較弱，造價高； 框架結構與框剪結構的對比：a) 鋼筋混凝土建筑里分為框架結構、框架剪力墻結構、框筒結構等。目前大部分高層住宅通常都采用框架結構或框剪結構，少部分樓宇也有框筒結構；b) 所謂框架結構通俗點講就是用幾根柱子和橫梁架起整棟房子，這種結構可以隨意更改戶型結構。框架結構中，柱子截面為方形或矩形，梁寬一般為20厘米或25厘米，這勢必在室內形成很多凸位，既影響觀感又不利于布置家具；c) 框剪結構：所謂的“隱梁隱柱”，實際上指的就是框剪結構。所謂“隱梁”就是僅在有間墻的地方設梁，而客廳、臥室等面積較大的板中間不再加梁，同時，梁寬設計成與墻體同寬。所謂“隱柱”是通過兩種方法實現，一種是根據建筑平面把柱設計成“L”、“T”、“十”等形狀，柱寬與墻同寬，把柱“鑲嵌”入墻內而不露痕跡；另一種是把柱凸向外墻、陽臺或廚廁等次要房間，保證廳等主要房間的完整性。采用這種方案的優點是造價與傳統框架結構幾乎持平，從建筑經濟角度而言，框剪結構的經濟效益是最佳的。但它的缺點是房型布局有局限性，室內多數墻壁不能拆卸。d) 框架結構的承重傳導方式是：板-次梁-主梁-柱-基礎-地基；框剪結構的是 板-次梁-主梁-剪力墻和柱-基礎-地基框架結構的墻不承重或者只承擔自重 而框剪結構的墻需要承擔上部荷載以及墻本身的自重。 在框剪結構中 剪力墻和柱共同承擔上部的荷載并把荷載傳到基礎而框架結構中只有柱來承擔和傳導。 關于室內采光的要求：a) 每套住宅至少應有一個居住空間內獲得日照，當一套住宅中居住空間總數超過四個時，其中宜有二個獲得日照；b) 采光系數：室內為1，窗地面積比1/7；樓梯間0.5窗地面積比1/12。窗地面積比值為直接天然采光房間的側窗洞口面積Ac與該房間地面面積Ad之比；c) 高度低于0.5米的窗洞口面積不計入采光面積內。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米； 關于房屋裂縫方面的專業知識：裂縫產生的原因很多，但從產生的原因歸結起來可分為結構強度、溫度、沉降幾大類。裂縫是否有害與裂縫出現的部位、裂縫出現的原因以及裂縫的寬度和長度有關。裂縫如出現在結構性部位且裂縫的寬度和長度均較大則為有害裂縫。磚混結構以磚砌體和樓板（可分為現澆和預制）為受力結構，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現的裂縫均屬于結構性裂縫，但如果表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結構性裂縫。框輕結構以梁、板、柱為受力結構，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結構性裂縫。混凝土裂縫寬度小于0.3mm即使出現在結構性部位也非有害裂縫，但應注意其發展；10、建筑與結構方面的名詞解釋：（1）建筑結構方面： 住宅的層高與凈高：層高是指住宅高度以“層”為單位計算，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。 它包括下層地板或樓面到上層樓板之間的距離。目前，一般住宅層高在2.8米左右。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值；層高包含結構高度，凈高不包含結構高度。 墻：墻是建筑物的承重構件和圍護構件。作為承重構件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎。作為圍護構件，外墻起著抵御自然界各種因素對室內侵襲的作用，內墻起著分隔房間、創造室內舒適環境的作用； 橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱山墻；而沿建筑物長軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻； 樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構件。樓板層承受著家具、設備和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻； 地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內地荷載； 樓板面層：又稱樓面或地面。起著保護樓板層、分布荷載和絕緣的作用； 進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度；為了保證建成的建筑物有良好的自然采光和通風條件，進深在設計上有一定的要求，不宜過大； 開間：即住宅的寬度。指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間。 平臺：平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分； 露臺：一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺； 陽臺：泛指有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設施,供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。根據其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據其與主墻體的關系分為凹陽臺和凸陽臺；根據其空間位置分為底陽臺和挑陽臺； 外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗； 中空玻璃：中空玻璃是對傳統單玻門窗的革新，是現代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態，故稱中空玻璃，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高； 玄關：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的領地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所； 灰空間：最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑與其外部環境之間的過渡空間，以達到室內外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等； 隔斷：指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面； 過道：指住宅套內使用的水平交通空間； 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間； 壁櫥：住宅套內與墻壁結合而成的落地貯藏空間； 地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者； 半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者； 設備層：是指專用于布置機電設備等的樓層； 標準層：是指平面布置相同的住宅樓層； 公用設施設備：是指住宅小區或單幢住宅內，建設費已分攤進入住房銷售價格的公用的，包括上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非營業性車庫、公益性文體設施和公用設施設備使用的房屋等在內的配建設施的總稱； 會所：就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括游泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習場、保齡球館、健身房等娛樂健身場所，中西餐廳、酒吧和咖啡廳等餐飲與待客的社交場所，還應具有網吧和閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業主免費或少量收費開放。社區會所大多以主題形式存在，可分為生活型、健康休閑型、文化型； 三步節能：是建筑供暖能耗節能強制性標準的第三階段，即要求新設計的采暖居住建筑能耗水平在1980-1981年天津當地通用設計能耗水平的基礎上節約65%。“三步節能”通過增強建筑圍護結構(墻體、屋面、門窗)保溫、隔熱性能，提高采暖、空氣調節設備能效和門窗的氣密性，降低采暖和空調負荷，達到建筑節能的目的。已于2005年強制執行，標準達到每平方米14.4瓦。 四步節能：是指建筑供暖能耗節能強制性標準的第四階段，即天津市居住建筑節能設計標準（第四階段修訂版），要求實現天津市居住建筑達到75%的節能目標。在原天津市三步節能標準要求的基礎上，提高圍護結構保溫性能，并對供暖、通風與空氣調節、電氣設備與照明的節能技術提出明確規定，特別增加了太陽能熱水系統章節，使太陽能熱水系統能夠與建筑物進行應統一規劃、同步設計、同步施工與投入使用，實現降低供熱負荷30%。（2）物業類型方面： 商品房：只是特指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司開發的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物，從銷售看，商品房分為現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分為內銷商品房，外銷商品房；從用途看，分普通住宅，公寓，別墅等； 單元式住宅：是指除臥室外，包括起居室，衛生間，廚房，廁所等輔助用房，且上下水，供暖，燃氣等設施，設備齊全，可以獨立適用的住房，一般是指成套的樓房； 公寓式住宅：公寓式住宅是區別于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數為高層大樓，標準較高，每一層內由若干單戶獨用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等等；還有的附設于旅館之內，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用； 花園洋房：花園洋房源于上海，自19世紀中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產物。6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國建筑風格明顯，強調景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠郊區一帶，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，也有將戶外綠化景觀引入室內的情況。 疊拼：兩套復式住宅疊加在一起，一套在上，占天，一般可有二層或三層。一套在下面，占地，可有地下室，一層和二層。兩戶可有獨立入口，互不干擾； 聯排：英文名為“TOWNHOUSE”, 介于別墅與普通住宅之間的一種住宅模式，有天有地，獨立的院子和車庫，位置一般介于市區與郊區之間，形式有多種，如四聯排，六聯排； 雙拼：兩個獨棟的別墅連在一起，中間共用一面墻。有天有地，獨立的院子和車庫，私密性和舒適性高于疊拼和聯排； 獨棟：每戶單獨擁有自己的院落，一般有地下室，閣樓； 躍層式建筑：躍層是一套住宅占有兩個樓層，由內部樓梯聯系上下樓層；優點是：每戶都有較大的采光面，通風較好；布局緊湊，功能明確，相互干擾較小； 復式住宅：復式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.9米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如進餐，洗浴等，上層供休息睡眠和儲藏用，戶內設有一層的起居室高2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立。優點是：平面利用系數高，通過夾層復合，可使住宅的使用面積提高50-70；戶內隔層多為木結構，將隔斷家具裝飾融為一體既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價；上部層多采用推拉窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40左右； 錯層：是指各種功能不同的空間錯落有致地處在不同層面。錯層突破了傳統的平面布局，各個功能空間既獨立又不重疊，高度上能夠有所變化，空間變化極其豐富。又叫壓縮了的復式；錯層指的是房內的客廳、臥室、廚房等處于幾個高度不同的平面上，各個空間是用幾級臺階聯系在一起的。 酒店式公寓：酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當時旅游區內租給游客供其臨時休憩的物業，由專門的管理公司驚醒統一上門管理，即有酒店的性質，又相當于個人的臨時住家，這些物業就形成了酒店式公寓的雛形。國內的酒店式公寓最早出現在深圳，然后在上海，北京等地均有開發； 雙景住宅：是指樓盤不僅要營造社區自身的小環境，社區周圍還有賞心悅目的自然風光，社區內外要講究合二為一，是社區內景與自然外景渾然一體，達到借外景造內景的效果； 寬HOUSE：針對TOWNHOUSE“小面寬、大進深”的結構缺陷，“寬HOUSE”將進深壓縮到8米左右，還相應的使前后庭院也變大； 蝶式住宅：準確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名。碟式住宅的優點很突出，結合了板樓和塔樓的優點。蝶式建筑一般“半蝶半塔”，戶戶緊密相連的局面，象沒有張開翅膀的蝴蝶，他公攤面積比板樓少，采光，通風性能又優于塔樓，但蝶式建筑中因為各戶間連接依然緊密，戶戶間的相互影響比較大。蝶式建筑有一個通病房間的邊角多。（3）房屋類型方面： 現房：是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。通常意義上現房是指項目已經竣工可以入住的房屋； 準現房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋； 期房：是指開發商從取得商品房預售許可證開是指去取得房地產權證大產權止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同； 經濟適用房：是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。是指具有社會保障性質的商品住宅，其成本略低于普通商品房，具有經濟性和適用性的特定，故又稱為經濟適用房； 安居房：指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房（屬經濟適用房的一類）。是國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房； 廉租房：是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等； 共同共有房：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產部分份額地享有平等的所有權的房子； 共有房：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權的房子； 有限產權房：是房屋所有人在購買公房中按照房改政策以標準價購買的住房或建房過程中得到了政府或企業補貼，房屋所有人享有完全的占有權、使用權和有限的處分權、收益權。 外銷房：是由房地產開發企業建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港澳臺）的企業，其他組織和個人； 單位產權房：是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房，系統房； 已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有住房； 再上市房：是指職工按照房改政策購買的公有住房或經濟適用房首次上市出售的房屋； 存量房：是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋； 爛尾房：又稱爛尾樓，是指那些由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇； 國有房產：是指歸國家所有的房產。包括由政府接管、國家經租、收購新建一級由國有單位自籌資金建設或購買的房產。國有房產分為直管產、自管、軍產三種； 集體所有房產：是指城市集體所有制單位所有的房產。即集體所有制單位投資建造、購買的房產； 涉外房產：是指中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業、外國政府、社會團體、國際性機構所投資建造或購買的房產； 成套住宅：是指由若干臥室、起居室、廚房、衛生間、室內走廊或客廳等組成的供一戶使用的房屋。住宅按套統計。兩戶合用一套的住宅，按照一套統計；一戶用兩套或兩套以上的應該按實際套數統計； 非成套住宅：是指供人們生活居住的但不成套的房屋； 公用設施用房：是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環衛、公廁、殯葬、消防等市政公用設施的房屋。 小康型住宅：是我國政府在住宅建設中提出的到2000年以至更長時期內的奮斗目標，按照國家1985年頒布的住宅建設政策，“到2000年，爭取基本實現城鎮居民每戶有一套經濟實惠的住宅，人均居住面積達到8平方米”。只有那些具有完善的居住功能，且寢室獨立的住宅，才能真正達到“小康型”標準。與各國比較而言，我國城鎮居民的“小康型”居住水平，相當于國際通用住房標準的中等水平，也即文明標準； 毛坯房：房地產商交付屋內只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房屋； 成品房：是指對墻面、天花、門套、地板進行裝修過的房子； 普通住宅：符合以下條件的即為普通住宅：1.建筑容積率為1.0以上；2.建筑面積144平米以下（最高值，各地標準所有不同）；3.實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。關于第二點，國家規定的普通住宅標準是單套建筑面積不超過120平方米，各地上浮比例最高20，按計算即最高為144平方米（含144平方米）以下為普通住宅。普通住宅可按普通住宅的有關標準繳納有關稅費； 非普通住宅：國家規定的普通住宅標準是單套建筑面積不超過120平方米，各地上浮比例最高為20，按計算即超過144平方米（不含144平方米）以上為非普通住宅。非普通住宅要按非普通住宅的有關標準繳納有關稅費。11、關于面積方面的名詞解釋及相關知識：（1）相關名詞解釋： 總建筑面積：房屋各層面積總和； 套內建筑面積：套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺建筑面積； 住宅使用面積：住宅分戶門內除墻，柱等結構部位所占面積之外全部可供用的凈面積總和，包括臥室，廳，廚房，壁櫥，陽臺，室內走道，室內樓梯等； 公攤系數：整棟樓公用建筑面積 / 整棟樓各套套內建筑面積之和； 銷售面積：銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（ 以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和； 房屋預測面積：預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發商進行合法銷售的面積依據。 房屋實測面積：實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規劃相關主管部門審核合格，開發商依據國家規定委托具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規范之規定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發商和業主的法律依據，是業主辦理產權證、結算物業費及相關費用的最終依據。 房屋的產權面積：房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。 公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成。a) 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；b) 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50； 共有建筑面積：房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積; 公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積; 輔助面積：指臥室以外的凈面積，包括過道、衛生間、廚房、儲藏室、陽臺等; 房屋的基底面積：是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積; 套內陽臺建筑面積