建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院 畢 業(yè) 論 文 論文題目 淺談房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng) 系部名稱 建筑工程系 專業(yè)班級(jí) 10 工程造價(jià) 4 班 學(xué) 號(hào) 100410419 學(xué)生姓名 蔣縉 指導(dǎo)教師 楊濤 職稱 講師 完成日期 2012 年 10 月 29 日 I 淺談房地產(chǎn)的開發(fā)與 經(jīng)營(yíng) 摘 要 房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的開發(fā)和管理模式從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住環(huán)境和品味的要求需要，提高房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)降低成本、實(shí)現(xiàn)最大限度盈利的首要步驟，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和管理有著重要的意義。然而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也存在一定的問題，如：前期策劃準(zhǔn)備不充分、成本控制不及時(shí)、工程完工后質(zhì)量難保證等現(xiàn)象，需要房地產(chǎn)開發(fā)過程中不斷進(jìn)行調(diào)整，采取有效措施管理。 房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建筑實(shí)施提供良好的涉及前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建 立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)；成本控制；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；建筑質(zhì)量 II 目 錄 前 言 . 1 第 1 章房地產(chǎn)開發(fā) . 2 1.1 房地產(chǎn)開發(fā)的概念、特征 . 2 1.2 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 . 2 第 2 章房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析 . 3 2.1 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析的原則和內(nèi)容 . 3 2.2 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 . 3 第 3 章房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取 . 4 3.1 土地使用權(quán)的獲取 . 4 3.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地的征用拆遷 . 4 第 4 章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 . 5 4.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 . 5 4.2 開發(fā)項(xiàng)目的投資和收入估算 . 5 4.3 開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo) . 6 第 5 章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)備 . 8 5.1 籌集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金 . 8 5.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 . 8 5.3 開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建管理 . 8 第 6 章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施 .10 6.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理和合同管理 .10 6.2 索賠管理 .10 6.3 竣工驗(yàn)收 . 11 結(jié) 論 .12 致 謝 .13 參考文獻(xiàn) .14 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 1 前 言 房地產(chǎn)開發(fā)是以盈利為目的的，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷發(fā)展，建設(shè)施工招標(biāo)制度的完善和項(xiàng)目責(zé)任承包制度的不斷深化，運(yùn)用現(xiàn)代化管理方法，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行管理，實(shí)施監(jiān)督，房地產(chǎn)開發(fā)過程要從很多方面進(jìn)行分析，考慮到各個(gè)環(huán)節(jié)都可能發(fā)生的突發(fā)事件，對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，以防偷工減料，還要對(duì)施工條件進(jìn)行考察，以防給施工帶來不必要的拖延，建設(shè)單位和施工單位要互相配合，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行全程監(jiān)督，建設(shè)單位還要對(duì)開發(fā)過程中提供的資料的不足之處進(jìn)行修改，能夠讓施工順利的進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)過程的管理也能使開發(fā)商減少不必要 的損失，提高竣工時(shí)間，提早給開發(fā)商帶來商業(yè)利益。房地產(chǎn)開發(fā)過程的管理是房地產(chǎn)開發(fā)中不可或缺的一個(gè)環(huán)節(jié)，它決定著一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成功與否。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 2 第 1 章房地產(chǎn)開發(fā) 1.1 房地產(chǎn)開發(fā)的概念、特征 房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫(kù)房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需房屋的建設(shè)，以及土地的開發(fā)，為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括 如下 ： 1、建設(shè)投資大 :房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金，對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。 2、開發(fā)周期長(zhǎng) :土地及建筑物作為項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容，一般體量較大，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求。 3、建設(shè)環(huán)節(jié)多 :這與項(xiàng)目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國(guó)現(xiàn)行管理體制來看，參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的部門很多。 4、多源資金籌措 :由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大，開發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運(yùn)作，大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務(wù) 資金為主 . 5、資金周轉(zhuǎn)慢 :從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開始，到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢。 6、風(fēng)險(xiǎn)較大 :由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn)，也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。 1.2 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個(gè)程序： 1、 前期的準(zhǔn)備 前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn) 讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)。 2、 建筑施工階段 建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，開發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售。 3、 銷售階段 銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 3 第 2 章房地產(chǎn) 開發(fā)環(huán)境分析 2.1 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析的原則和內(nèi)容 1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的原則有：客觀性原則、全面性原則、比較性原則、預(yù)測(cè)性原則。 2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的基本內(nèi)容： （一）宏觀環(huán)境： 1、政策環(huán)境 2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 3、人口環(huán)境 4、自然環(huán) 境 5、技術(shù)環(huán)境 （二）中觀環(huán)境： 1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制體系 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 3、房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范 （三）微觀環(huán)境： 1、區(qū)域地理位置特點(diǎn) 2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃 3、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn) 2.2 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) .社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)環(huán)境包括社會(huì)安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、公眾素養(yǎng)等。經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等。 (2)資金風(fēng)險(xiǎn) .資金充足性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金有巨額需求， 融資 渠道成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要制約 ；利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要籌資渠道，利率的變化對(duì)項(xiàng)目成本影響較大。 (3)工程風(fēng)險(xiǎn) .發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)。包括 招標(biāo) 模式風(fēng)險(xiǎn)、承包方式風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)包合同風(fēng)險(xiǎn)和工程索賠風(fēng)險(xiǎn) ；工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理者未按規(guī)定程序?qū)嵤┵|(zhì)量 控制，承包商施工方法不當(dāng)，技術(shù)落后，偷工減料等會(huì)影響項(xiàng)目質(zhì)量。三是工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。工期拖延會(huì)錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī)，增加管理費(fèi)用，提高工程成本。 (4)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) .市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)。需求是影響房地產(chǎn)銷售的關(guān)鍵因素，需求的大小是相對(duì)應(yīng)供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會(huì)遇到困難 ；價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。 (5)政治風(fēng)險(xiǎn) .房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于未能預(yù)期政治事件的發(fā)生或政策發(fā)生變化，導(dǎo)致國(guó)家投資環(huán)境的變動(dòng)，進(jìn)而給房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)帶來?yè)p失的可能性。 (6)自然界意外風(fēng)險(xiǎn) .自然界的意外風(fēng)險(xiǎn)有水災(zāi)、地震、臺(tái)風(fēng)等等，它們對(duì)于房地產(chǎn) 價(jià)值的破壞往往范圍廣、突如其來、難以預(yù)料。這樣的意外風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)生概率較小，表現(xiàn)為完全的不確定性，但一旦發(fā)生，損失巨大。 (7)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) .房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)來自于企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，而非外部環(huán)境，是指由于某房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)和人事等方面的原因給該企業(yè)帶來?yè)p失的可能性。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 4 第 3 章房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取 3.1 土地使用權(quán)的獲取 (1） 招標(biāo)、拍賣土地使用權(quán)：是商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房這六類用地獲取的主要方式； (2）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)轉(zhuǎn) 讓給提地使用者，土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金后取得的土地使用權(quán)， (3）劃撥國(guó)有土地使用權(quán)：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房用地獲取的主要方式，縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國(guó)有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國(guó)有土地使用權(quán)； 3.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地的征用拆遷 土地征用是指國(guó)家為了社會(huì)公益的需要 ， 依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后 ，將農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)收歸國(guó)有的行政行為，國(guó)家行政機(jī)關(guān)有權(quán)依法征用公民、法人或者其他 組織的財(cái)物、土地等。 我國(guó)土地管理法規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征收或征用?！闭魇胀恋貢r(shí)，由用地單位向被征用單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。從此被征用者即喪失了土地所有權(quán)，被征收土地屬國(guó)家所有，用地單位只有使用權(quán)。 土地征用作為一種行政行為，在法律關(guān)系上具有以下幾個(gè)特征： 1、土地征用 法律關(guān)系主體 雙方是特定的，征用方只能是國(guó)家，被征用方只能是所征土地的所有者，即農(nóng)民集體； 2、征用土地具有強(qiáng)制性； 3、征用土地具有補(bǔ)償性； 4、征用土地將發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，土地所有權(quán)仍然屬于 農(nóng)民集體，征用條件結(jié)束需將土地交還給農(nóng)民集體。 國(guó)家建設(shè)征用土地，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的程序進(jìn)行。一般來說，國(guó)家建設(shè)征用土地時(shí)，用地單位必須持國(guó)務(wù)院主管部門或者縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府 土地管理部門 提出申請(qǐng)，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地。具體程序是：申請(qǐng)選址、協(xié)商征地及安置方案、核定用地面積以及劃撥土地等四個(gè)步驟。 國(guó)家征用集體土地的基本原則是，至少維持被征用土地上的農(nóng)民原有的生活水平?？紤]到這一點(diǎn)，我國(guó)在對(duì)征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ) 助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定時(shí)，又同時(shí)作出了補(bǔ)充，即在按規(guī)定的一般標(biāo)準(zhǔn)支付了耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 5 第 4 章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 4.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)調(diào)查也稱為市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷調(diào)研，是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷理論的重要組成部分，是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷發(fā)展需要的產(chǎn)物。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，是指運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地判斷、收集、記錄、整理、分析、研究房地產(chǎn)市場(chǎng)過去及現(xiàn)在的各種基本狀況及影響因素，并得出結(jié)論的活動(dòng)與過程 ，其目的是為了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者預(yù)測(cè)其未來發(fā)展并為制定正確的決策提供可靠依據(jù)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，有廣義和狹義之分。狹義的市場(chǎng)調(diào)查，是把市場(chǎng)理解為房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)對(duì)象，針對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買行為所做的調(diào)查，即對(duì)消費(fèi)者極其行為的研究。廣義的市場(chǎng)調(diào)查則把市場(chǎng)理解為商品交換關(guān)系的總和，即一個(gè)由各種市場(chǎng)要素構(gòu)成的、有結(jié)構(gòu)的體系，也就是市場(chǎng)調(diào)查不再只局限于消費(fèi)者的購(gòu)買行為，而是將其調(diào)查范圍擴(kuò)大到了房地產(chǎn)營(yíng)銷的每一個(gè)階段。 4.2 開發(fā)項(xiàng)目的投資和收入估算 (一 )對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā) 成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。 1土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) : (1)土地征用費(fèi)。 (2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 。 它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 2前期工程費(fèi)。 (1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用 。 (2)“ 三通一平 ” 等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。 3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。 4不可預(yù)見費(fèi) 。 它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 5開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā) 過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 (二 )開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 1管理費(fèi)用?？砂错?xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前 1 6項(xiàng)之和為基數(shù)，按 3左右計(jì)算。 2銷售費(fèi)用。它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 (三 )投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出 （四） 、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用： (1)是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款依 據(jù)； (2)是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)； (3)是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 6 4.3 開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo) (1)申請(qǐng)招標(biāo) 如果開發(fā)商獲得了土地使用權(quán)，領(lǐng)取了建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工現(xiàn)場(chǎng)具備了建設(shè)條件，并且施工圖紙齊備，資金和主要建筑材料已落實(shí)，那么開發(fā)商即可向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門辦理建設(shè)工程開工審批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)后持建設(shè)主管部門同意招標(biāo)的“ 建設(shè)工程開工審批表 ” 和招標(biāo)申請(qǐng)書，開發(fā)商可向當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)管理部門登記、申請(qǐng)招標(biāo)，并領(lǐng)取招標(biāo)用表。 (2)編制招標(biāo)文件 招標(biāo) 文件應(yīng)包括：工程綜合說明，招標(biāo)方式及對(duì)發(fā)包單位的要求，招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求，鋼材、木材、水泥及其他主要材料與設(shè)備的供應(yīng)方式，工程款支付方式及預(yù)付款的百分比，合同條件和合同文本，投標(biāo)須知，招標(biāo)人認(rèn)為應(yīng)向投標(biāo)人明確的問題，招標(biāo)文件附件。 (3)編制招標(biāo)工程標(biāo)底 標(biāo)底是招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格，是審核投標(biāo)報(bào)價(jià)、評(píng)價(jià)、決標(biāo)的重要依據(jù)之一。招標(biāo)工程的標(biāo)底可由開發(fā)商請(qǐng)有資格的概預(yù)算人員編制，亦可委托有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代編，并在編制招標(biāo)文件的同時(shí)進(jìn)行。開發(fā)商必須把工程標(biāo)底送當(dāng)?shù)睾贤A(yù)算審查機(jī)關(guān)確認(rèn)，密封后再經(jīng)當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理辦 公室核準(zhǔn)方能生效。 (4)確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函 開發(fā)商完成標(biāo)底編制后，即可決定采取何種招標(biāo)方式，并在招標(biāo)申請(qǐng)書中提出，經(jīng)當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理部門批準(zhǔn)后實(shí)施。 采取公開招標(biāo)方式時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。 招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書 . (5)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo) 投標(biāo)截止后，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定的時(shí)間開標(biāo)。開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或 者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證 ；經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容，并在預(yù)先準(zhǔn)備好的表冊(cè)上逐項(xiàng)登記。 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。開標(biāo)后首先應(yīng)排除無效標(biāo)書，并經(jīng)公證人員檢查確認(rèn)。然后由評(píng)標(biāo)委員會(huì)從工程技術(shù)和財(cái)務(wù)的角度審查評(píng)議有效的標(biāo)書。評(píng)標(biāo)委員在評(píng)審各有效投標(biāo)后，應(yīng)按標(biāo)價(jià)從低到高的順序列出清單，并寫出評(píng)估報(bào)告，推薦一、二、三名候選的中標(biāo)單位，交給開發(fā)商作最后抉擇。決標(biāo)后，開發(fā)商應(yīng)立即向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知 書。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 7 (6)簽訂合同 中標(biāo)通知書發(fā)出后，開發(fā)商和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。簽訂了合同，開發(fā)商的招標(biāo)工作即告圓滿結(jié)束。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 8 第 5 章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)備 5.1 籌集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金 籌集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金的目的： (1)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資開發(fā)目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展目標(biāo) (2)償還債務(wù)，改善盈利能力，調(diào)整資本結(jié)構(gòu) 籌集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金方式： (1)動(dòng)用自有資金 (2)爭(zhēng)取銀行貸款 (3)通過預(yù)售籌資 (4)利用 承包商墊資 5.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的特點(diǎn)： 1、評(píng)價(jià)主體多元性 (1)使用者 在眾多的評(píng)價(jià)者中，最主要的是使用者，這是因?yàn)殚_發(fā)者欲獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益。其開發(fā)項(xiàng)目必須能得到使用者的認(rèn)可。 (2)城市規(guī)劃管理部門 城市規(guī)劃管理部門從代表城市社會(huì)公眾利益出發(fā)，以城市建設(shè)必須服從城市總體規(guī)劃為原則，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，并通過行政審批認(rèn)可后，項(xiàng)目才能建設(shè)實(shí)施。 (3)設(shè)計(jì)者和施工者 設(shè)計(jì)者和施工者對(duì)設(shè)計(jì)方案的理解和看法也是不容忽視的，前者通過構(gòu)思，從開發(fā)項(xiàng)目的適用性、經(jīng)濟(jì)性和 美觀性等方面，表達(dá)開發(fā)者的意圖；后者從建設(shè)實(shí)施的角度，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工的可能性、功效性進(jìn)行評(píng)價(jià)，這兩者都直接關(guān)系到開發(fā)項(xiàng)目的效益。 2、評(píng)價(jià)目標(biāo)多樣性 開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)不是單一的，而是多樣的。評(píng)價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，不能以經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)作為唯一的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)同時(shí)兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益，以綜合效益的好壞作為方案取舍的標(biāo)準(zhǔn)。 5.3 開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建管理 前期準(zhǔn)備階段 1、獲取土地使用權(quán) 2、征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證 3、規(guī)劃設(shè)計(jì) :建委辦理建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證 4、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，圖紙審核、申 請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察 5、申辦施工許可證 6、招標(biāo) 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 9 工程建設(shè)階段 1、施工用水用電及通訊線路接通，保證施工需要 2、施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件 3、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備 4、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備 5、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理 6、施工許可批文及辦理開工手續(xù) 7、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底 8、編制工程進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目銷售階段 1、申辦銷售許可證 2、商品房銷售及按揭辦理 3、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案證 4、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收 5、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得商品房權(quán)屬證明 書 6、物業(yè)移交 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 10 第 6 章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施 6.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理和合同管理 一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的作用 1、是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基礎(chǔ)。合同作為一種契約，是商品經(jīng)濟(jì)的法律保障形式。 2、是保障公平競(jìng)爭(zhēng)的手段。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)是保障各個(gè)主體都能公平有序地競(jìng)爭(zhēng)，而競(jìng)爭(zhēng)的秩序就要依靠法律法規(guī)來規(guī)范。 3.規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。合同管理能夠?qū)ζ髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)決策做出科學(xué)的評(píng)估和判斷，對(duì)企業(yè)的活動(dòng)起著控制作用，以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，化解不利的威脅。 二、規(guī)范合同管理的建議 1、建立并完善合同管 理制度。房地產(chǎn)企業(yè)要在國(guó)家法律法規(guī)的指導(dǎo)下，結(jié)合本行業(yè)的特點(diǎn)制定并落實(shí)合同管理制度。要以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)對(duì)合同管理進(jìn)行全面系統(tǒng)的管理，使合同管理過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都運(yùn)轉(zhuǎn)順暢，各個(gè)環(huán)節(jié)之間銜接流暢。 2、設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。企業(yè)的合同管理部門要根據(jù)自身的業(yè)務(wù)規(guī)模、運(yùn)營(yíng)模式，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中所處的地位，來規(guī)定合同具體管理模式和工作內(nèi)容，制訂具體的合同管理制度并負(fù)責(zé)監(jiān)督合同的簽訂和執(zhí)行。 3、加強(qiáng)合同管理的監(jiān)督。企業(yè)要完善合同管理的事前、事中和事后的監(jiān)督。事前是指合同簽訂之前的準(zhǔn)備階段，要做好防范工作。事中主 要是監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，以杜絕違約情況的發(fā)生。事后管理要及時(shí)對(duì)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行分析和反饋，維護(hù)企業(yè)自身的合法權(quán)利，改進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平，提高企業(yè)不斷發(fā)展。 6.2 索賠管理 工程索賠是指簽訂工程承包合同的開發(fā)商和承包商的在履行合同過程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對(duì)并非自己的過錯(cuò)，而是應(yīng)由合同對(duì)方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的實(shí)際損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補(bǔ)償?shù)囊蟆?1)按索賠事件的影響分類 工期拖延索賠 ： 由于發(fā)包人未能按合同規(guī)定提供施工條件，或非承包人原因發(fā)包人指令停止工程實(shí)施；造成工程中斷，或工程進(jìn)度放慢， 使工期拖延，承包人對(duì)此提出索賠。 不可預(yù)見的外部障礙索賠 ： 如果在施工期間，承包人在現(xiàn)場(chǎng)遇到一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的承包人通常不能預(yù)見到的外界障礙 。 工程變更索賠 ： 由于發(fā)包人或工程師指令修改設(shè)計(jì)、修改實(shí)施計(jì)劃、變更施工次序，造成工期延長(zhǎng)和費(fèi)用損失，承包人對(duì)此提出索賠。 工程終止索賠 ： 由于某種原因，如不可抗力因素影響、發(fā)包人違約，使工程被迫在竣工前停止實(shí)施，并不再繼續(xù)進(jìn)行，使承包人蒙受經(jīng)濟(jì)損失，因此提出索賠。 2)按索賠要求分類 工期索賠 ： 即要求發(fā)包人延長(zhǎng)工期，推遲竣工日期。 費(fèi)用索賠 ： 即要求 發(fā)包人補(bǔ)償費(fèi)用損失，調(diào)整合同價(jià)格。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 11 3)按索賠的處理方式分類 單項(xiàng)索賠 ： 單項(xiàng)索賠是針對(duì)某一干擾事件提出的。 總索賠 ： 又叫綜合索賠 。 承包人將工程過程中未解決的單項(xiàng)索賠集中起來，提出一份總索賠報(bào)告。 6.3 竣工驗(yàn)收 工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是施工全過程的最后一道程序 ,是建設(shè)投資成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)或使用的標(biāo)志 ,也是全面考核投資效益、檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。 （一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的條件 1、完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容 建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的內(nèi)容，主要是指設(shè)計(jì)文件所確定的、在承包合 同 “ 承包人承攬工程項(xiàng)目一覽表 ” 中載明的工作范圍，也包括監(jiān)理工程師簽發(fā)的變更通知單中所確定的工作內(nèi)容。 2、有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料 工程技術(shù)檔案和施工管理資料是工程竣工驗(yàn)收和質(zhì)量保證的重要依據(jù)之一 3、有材料、設(shè)備、構(gòu)配件的質(zhì)量合格證明資料和試驗(yàn)、檢驗(yàn)報(bào)告 對(duì)建設(shè)工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)，除具有質(zhì)量合格證明資料外，還應(yīng)當(dāng)有試驗(yàn)、檢驗(yàn)報(bào)告。 4、有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件 勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位依據(jù)工程設(shè)計(jì)文件及承包合同所要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)竣工工程進(jìn)行檢查和評(píng)定，符合規(guī)定的，簽署合格文件。 5、有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書 施工單位同建設(shè)單位簽署的工程質(zhì)量保修書也是交付竣工驗(yàn)收的條件之一。 （ 二 ）竣工驗(yàn)收的程序 1、工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收。實(shí) 2、建設(shè)單位收到工程竣工報(bào)告后，對(duì)符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。 3、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收 7 個(gè)工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。 4、 建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收。 建東職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 12 結(jié) 論 根據(jù)文章可知，如今房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)面臨著許多的問題，開發(fā)