關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程招投標(biāo)的成本控制 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 摘要：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本分析和控制不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)的成本和利潤(rùn)，更至關(guān)重要的制約著房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制有很多，下面主要對(duì)工程招投標(biāo)的成本控制來談?wù)勛约旱母邢搿姆康禺a(chǎn)企業(yè)招標(biāo)階段的角度出發(fā) ,分析招投標(biāo)的過程，并且結(jié)合實(shí)際工作中出現(xiàn)的問題 ,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)階段提出相關(guān)的建議 ,對(duì)以后在招標(biāo)過程有一定的參考性。 關(guān)鍵 詞：房地產(chǎn)開發(fā)； 成本控制； 工程招投 Abstract: on the real estate development process cost analysis and control is not only related to the real estate development costs and profits, more vital restricting the real estate enterprises survival and development. On the real estate development in the process of cost control has a lot of, the following main project bidding cost control to talk about your feelings. From the real estate enterprises in bidding stage perspective, analysis of the bidding process, and combined with the actual work problems, the real estate business in bidding stage puts forward the related proposal, right after the bidding process has a certain reference. Key words: real estate； cost control； project bidding F235.91A 一、成本控制的重要性 隨著我們國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀政策調(diào)控后，關(guān)于房地產(chǎn)的一系列的制度也逐漸趨于完善，這使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也將處于一個(gè)理性的發(fā)展階段，變得更有序和規(guī)范。在國(guó)家宏觀政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)的價(jià)格控制力度在逐步的增強(qiáng)，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代也將慢慢離去 ,房地產(chǎn)利潤(rùn)正在向社會(huì)的正常利潤(rùn)靠攏 ,銷售收入的增長(zhǎng)空間也越來越小。所以，怎樣從房地產(chǎn)開發(fā)的過程中來控制成本，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)向集約化管理轉(zhuǎn)變，從而更好的控制建設(shè)成本是房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤(rùn)空間的重要途徑，也是房地產(chǎn)企業(yè)保值增值所面臨的重要課題。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對(duì) 其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制，因?yàn)檫@些既是可控制的，又對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果有較大的影響。所以說控制住這些費(fèi)用就控制住了開發(fā)成本費(fèi)用的主要部分。 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制主要包括征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制和建安工程費(fèi)的全程控制。下面主要就建安工程費(fèi)的全程控制中招投標(biāo)階段的成本控制進(jìn)行淺析。在這一階段中，主要是通過施工招投標(biāo)來促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，從而降低工程造價(jià)，縮短工期來提高工程的質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)招投標(biāo)進(jìn)行成本控制的重要性主要集中在一下幾個(gè)方面。 1、有利于預(yù)測(cè)工程 成本，編制成本計(jì)劃。一項(xiàng)工程進(jìn)行到招投標(biāo)階段，就要預(yù)先做好各個(gè)招投標(biāo)方案，擇優(yōu)選取既能保證工程質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)，又能將成本控制的方案。 2、招投標(biāo)工作是一項(xiàng)重要且十分繁雜的工作，要選用有成本控制經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，并明確各自的職責(zé)，做好招投標(biāo)項(xiàng)目策劃。要做到權(quán)力、責(zé)任、利益三者相結(jié)合，可使成本控制真正落到實(shí)處，節(jié)省工程預(yù)算成本，獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。 3、有利于明確人員崗位職責(zé)，將成本控制落到實(shí)處 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程招投標(biāo)的成本控制主要從以下兩個(gè)方面著手來進(jìn)行控制和管理。 二 、房地產(chǎn)開發(fā)招投標(biāo)流過程中操作成本控制 1、在房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)流程中要控制成本。委托招標(biāo)主要是在建設(shè)單位不具備自行招標(biāo)能力的條件下所進(jìn)行的，應(yīng)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的招標(biāo)工作重點(diǎn)考核，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目上擬配備的專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格、能力要達(dá)到編制招標(biāo)文件有關(guān)的執(zhí)業(yè)水平。另外，自行招標(biāo)是經(jīng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)建設(shè)部門，經(jīng)過批準(zhǔn)后同意自行招標(biāo)的。建設(shè)單位應(yīng)組織建立高效的招標(biāo)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。高效體現(xiàn)在招標(biāo)能力、水平，成本控制經(jīng)驗(yàn)上。經(jīng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)建設(shè)部門批準(zhǔn)后同意邀請(qǐng)招標(biāo)，在投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)并做好保密工作。這樣可以避免圍標(biāo) 、串標(biāo)，人為抬高報(bào)價(jià)等，達(dá)到公開、公平招標(biāo)的目的，用以節(jié)約工程成本。 2、在房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)文件編制中也要注意成本的控制。要認(rèn)真閱讀文件，學(xué)習(xí)規(guī)范，要對(duì)圖紙存在的疑問進(jìn)行徹底的解答，在保證質(zhì)量與功能的前提下，可以更新性價(jià)比高的工藝和材料來減小成本。開標(biāo)過程要堅(jiān)持公開、公平、公正等原則，要接受監(jiān)督，若有必要時(shí)還要進(jìn)行二次開標(biāo)，二次報(bào)價(jià)，在技術(shù)條件相同時(shí)，要選擇合理的低價(jià)中標(biāo)。 3、在通常情況下不得隨意取消招標(biāo)任務(wù)，要強(qiáng)招標(biāo)工作的計(jì)劃性。招標(biāo)單位在處理招標(biāo)任務(wù)時(shí)，一定要分清緩急輕重，進(jìn)而確保整 個(gè)招標(biāo)采購(gòu)工作有順序進(jìn)行，要避免因無序工作而導(dǎo)致招標(biāo)任務(wù)被取消。也要打足招標(biāo)預(yù)算，要避免不合理預(yù)算而使標(biāo)書作廢的情況發(fā)生。當(dāng)出現(xiàn)廢標(biāo)和無效投標(biāo)的情況時(shí)，要盡量以法定情形為準(zhǔn)，減少人為控制因素。 4、招標(biāo)文件中的招標(biāo)條件和合同條款等方面要注意不要過于苛刻，避免投標(biāo)單位認(rèn)為有很大的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而調(diào)高報(bào)價(jià)或放棄投標(biāo)，從而增加招標(biāo)工程成本。再次招標(biāo)會(huì)造成時(shí)間緊迫，并且成本難以控制。 5、對(duì)類似或同類項(xiàng)目要進(jìn)行合并分包招標(biāo)。一方面可對(duì)采購(gòu)項(xiàng)目實(shí)行縱向合并，對(duì)不同的招標(biāo)項(xiàng)目 ,對(duì)于性質(zhì)、功能、類別等基本相 近或是相同的，應(yīng)進(jìn)行合并。另一方面可對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)行橫向合并，實(shí)現(xiàn)同類招標(biāo)集中招標(biāo)用以減小工程成本。 三、房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)階段的成本控制與管理 在房地產(chǎn)開發(fā)招投標(biāo)的過程中要嚴(yán)格依據(jù)工程招投標(biāo)管理的法律制度來控制工程造價(jià)，也就要求招標(biāo)文件編制的規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性，并進(jìn)行嚴(yán)格的審核。 首先招投標(biāo)文件要明確評(píng)標(biāo)的原則。招投標(biāo)文件要根據(jù)建筑市場(chǎng)行情，合理地確定控制價(jià)，不能不考慮合理的成本范圍而過分追求成本控制。并且要防止投標(biāo)單位以 “ 低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)索賠 ” 的這種方式來獲得項(xiàng)目施工的資格。除此之外，還必須明確投標(biāo)人統(tǒng)一計(jì)價(jià)口徑、統(tǒng)一計(jì)量依據(jù)，以標(biāo)價(jià)合理等綜合條件選擇合適的施工單位，從而提高招標(biāo)工作質(zhì)量，要堅(jiān)持再 “ 公開、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用、獨(dú)立、接受行政監(jiān)督 ” 的基本原則下，選擇一個(gè)既能保證工程按質(zhì)按時(shí)完成，又能降低工程造價(jià)成本的中標(biāo)單位。要充分熟悉并理解整個(gè)招標(biāo)文件的內(nèi)容，防止今后工程實(shí)施中施工單位提出索賠，以降低成本。 其次 ,要注意房地產(chǎn)開發(fā)招投標(biāo)實(shí)際操作過程的成本控制。在招投標(biāo)階段主要是通過計(jì)算工程量清單、編制招投標(biāo)文件來進(jìn)行成本控制管理的，并且為最終確定投標(biāo)價(jià)格提供了依據(jù)。技術(shù)部 門提出施工技術(shù)方案，施工單位要根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，生產(chǎn)部門提出施工組織方案和設(shè)備配備規(guī)模，勞資部門提出工種結(jié)構(gòu)和人員規(guī)模，結(jié)合招標(biāo)文件規(guī)定的材料供應(yīng)方式確定出施工中各種消耗材料價(jià)格。根據(jù)工程所在地與現(xiàn)駐地距離及需要調(diào)遣的人員和設(shè)備數(shù)量計(jì)算出動(dòng)員和遣散費(fèi)用，財(cái)務(wù)部門根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理部管理人員數(shù)量、交通工具及檢驗(yàn)工具等配備情況計(jì)算出現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用，最后根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的工期要求，按上述各方案計(jì)算出工程的總體施工費(fèi)用預(yù)算，稱之為施工預(yù)算。完成工程圖紙規(guī)定內(nèi)容的直接花費(fèi)，然后工程應(yīng)交稅金以招標(biāo)文件規(guī)定的營(yíng)業(yè)稅金計(jì)取比 例和方式為根據(jù)，再加上招投標(biāo)的費(fèi)用，保修服務(wù)等費(fèi)共同用構(gòu)成了企業(yè)承包該項(xiàng)工程的全部直接支出，被稱為工程預(yù)算成本，并且工程預(yù)算成本可以作為招投標(biāo)的最低報(bào)價(jià) ,通過以上過程進(jìn)行有效地成本控制，對(duì)減少房地產(chǎn)行業(yè)的成本具有重要作用。 四、結(jié)束語(yǔ) 隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化，從客觀上要求我們發(fā)揮主觀能動(dòng)性，借鑒國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，從根本上解決確定和有效控制房地產(chǎn)開發(fā)中一系列的成本問題。這些問題貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程，各部門要互相協(xié)調(diào)，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，采取有效措施來降低成本，帶來更好的 經(jīng)濟(jì)效益。在招標(biāo)過程中，要不斷提高業(yè)務(wù)水平，積累經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)成本意識(shí)，運(yùn)用各種行之有效的方法和招標(biāo)策劃方案，為房地產(chǎn)開發(fā)成本控制做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 參考文獻(xiàn) 1 袁冰工程量清單計(jì)價(jià)模式下招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制口 建設(shè)監(jiān)理， 2007 年第 2 期 2 于鮮化，劉洪文招投標(biāo)中工程造價(jià)的確定與評(píng)述黑龍江水利科技， 2005 年第 2 期 3 周巍 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制與成本管理研究J.特區(qū)經(jīng)濟(jì) ,2008,(5). 4 馬新山 ,王剛 .論房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo) 成本管理 J.科協(xié)論壇 ,2007,(12). 5 劉秋雁 ,陳虹霖 .房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng) M.上海 :上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社 ,2004. 6 李曉艷 .房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中應(yīng)注意的問題：中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì) ,2011.1 閱讀相關(guān)文檔 :貫徹落實(shí)黨的十八大精神積極推進(jìn)黨建創(chuàng)新工作 供水系統(tǒng)的投資控制與水價(jià)的調(diào)節(jié)作用 RTK 技術(shù)在電力線路測(cè)繪中的應(yīng)用 鉆孔灌注樁的施工質(zhì)量控制 玉環(huán)縣標(biāo)準(zhǔn)海塘管理現(xiàn)狀分析與思考 建筑室內(nèi)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)消防設(shè)計(jì)探討 淺談建筑設(shè)計(jì)方案的審核把關(guān) 城市居住區(qū)園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)淺談 PASSIM 卷煙機(jī)排梗裝置的改進(jìn) 施工過程中預(yù)防和處理水工混凝土裂縫 淺談工程招標(biāo)代理行業(yè)存在的問題與對(duì)策 超高