,貴陽碧園花城商業項目 市場研究定位報告,第一部分 宏觀經濟環境分析,宏觀經濟環境分析 第一小節：經濟發展 第二小節：消費水平 第三小節：固定資產投資 第四小節：產業結構,宏觀經濟環境分析經濟發展,（億元）,2000-2008貴陽市gdp及其增長率,14.32%,10.60%,11.10%,13.24%,16.46%,18.46%,14.71%,15.51%,16.46%,省會城市的經濟聚集效應，以及大刀闊斧的開發建設，使貴陽走上飛速發展的經濟快車道。2000-2008年間，gdp（國民生產總值）持續呈現兩位數的增長勢態，經濟增長速度居全省之首。,0%,10%,30%,20%,宏觀經濟環境分析經濟發展,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,16.95%,14.32%,8.21%,11.79%,15.47%,17.5%,13.46%,13.8%,15.14%,貴陽人均gdp（國民生產總值）長期保持10%以上的增長速度， 短短8年時間，人均gdp就從不到8千元猛增至2萬多元，增長近3倍。,0%,10%,15%,5%,20%,25%,30%,宏觀經濟環境分析經濟發展,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,貴陽經濟發展分析結論 從全市gdp的宏觀角度來看，貴陽經濟發展呈現日益遞增的上升趨勢； 從人均gdp的微觀角度來看，貴陽人均經濟創造力同樣呈現出逐年攀升的發展趨勢。 根據以上調研數據綜合分析，可以判定 貴陽經濟增長勢頭非常強勁,宏觀經濟環境分析 第一小節：經濟發展 第二小節：消費水平 第三小節：固定資產投資 第四小節：產業結構,宏觀經濟環境分析消費水平,2000-2008人均消費性支出及其增長率,（元）,2001-2008人均消費性支出及其增長率,（元）,貴陽人均消費性支出在短短8年時間內翻了一番，平均每年以將近10個百分點的速度遞增， 其中2006年人均消費性支出的增長率高達45.9個百分點，人均消費水平整體保持穩步上升的勢頭,-25%,0%,25%,50%,0.4%,9.0%,4.1%,9.3%,11.3%,45.9%,-9.4%,3.3%,宏觀經濟環境分析消費水平,2000-2008社會消費品零售總額及其增長率,（億元）,12.11%,12.24%,10.55%,12.52%,14.21%,14.2%,15.0%,18.9%,22.95%,0%,10%,20%,30%,40%,貴陽社會消費品零售總額連續8年直線攀升， 即便是經濟危機最嚴重的2008年，社會消費品零售總額也高達22.95%的增長率。,宏觀經濟環境分析消費水平,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,貴陽消費水平分析結論 貴陽消費品零售總額及人均消費性支出，均呈現連年穩步上升的增長勢頭， 表明貴陽消費品市場非常活躍，商品購買指數很高。 根據以上調研數據綜合分析，我們可以判定 貴陽擁有旺盛的商品消費力,宏觀經濟環境分析 第一小節：經濟發展 第二小節：消費水平 第三小節：固定資產投資 第四小節：產業結構,宏觀經濟環境分析固定資產投資,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,2000-2008固定資產投資額及其增長率,（億元）,36.8%,20.9%,19.6%,28.7%,21.2%,17.2%,20.1%,21.1%,20.2%,固定資產投資充當了經濟增長的核心動力， 2008年貴陽固定資產投資額增長20.2%，遠遠高于gdp16.46%的增長速度。,宏觀經濟環境分析固定資產投資,貴陽房地產開發投資基本保持在25-28%之間的合理區間。 基本建設投資所占比例較高，反映出較好的房地產開發投資環境。,2003 2004 2005 2006 2007 2008,宏觀經濟環境分析固定資產投資,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,貴陽固定資產投資分析結論 在貴陽固定資產投資領域， 基本建設投資和更新改造投資比例達到60%以上， 而房地產開發投資多年保持在25-28%合理區間， 這一比例充分說明政府隨著房地產市場的壯大而不斷加大城市基礎建設力度， 配合房地產開發，持之以恒地推進城市化進程以及市容市貌的不斷更新， 貴陽城市人口隨著房地產市場的繁榮而逐年增加，從而為商貿零售業帶來無限的發展空間。 由此，我們可以判定 貴陽房地產投資比例相對合理,宏觀經濟環境分析 第一小節：經濟發展 第二小節：消費水平 第三小節：固定資產投資 第四小節：產業結構,宏觀經濟環境分析產業結構,貴陽第三產業呈現出飛速發展的良好趨勢， 但與其它省會城市第三產業占主導的市場情況相比仍有所滯后， 因此，貴陽商貿零售業的發展空間更為廣闊。,0%,20%,40%,60%,80%,100%,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,40,50.9,9.1,41.3,50.4,8.3,41.2,50.9,7.9,42,50.4,7.6,40.2,52.6,7.2,45.9,47.4,6.6,2000-2008年貴陽市三大產業結構演變,2006年,2007年,2008年,45.3,47.0,47.2,48.4,46.4,47.0,6.3,6.6,5.8,宏觀經濟環境分析產業結構,2001-2008貴陽旅游總收入,（億元）,旅游業總收入占gdp比重8%以上為支柱產業。近8年來，貴陽旅游業占gdp的比重持續上升， 2008年接近20個百分點，表明旅游業作為貴陽的支柱產業，已經步入高速發展的新時代。,10%,20%,30%,-10%,40%,旅游總收入,旅游總收入占gdp比重,旅游總收入年增長率,50%,18.6%,15.5%,-3.2%,25.7%,23.98%,40.01%,48.19%,49.49%,11.2%,11.5%,9.8%,10.4%,11.5%,17.07%,18.97%,19.46%,宏觀經濟環境分析產業結構,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,貴陽產業結構分析結論 以商貿、零售、旅游、服務為主體的第三產業， 其經濟規模接近貴陽總產業量的一半，并呈現出逐年穩步遞增的發展勢態， 商貿零售業尚處于初級競爭階段，且市場規模有逐年擴大之勢， 貴陽政府的很多有利政策也向第三產業傾斜，大力扶持和培育第三產業的發展， 尤其是商貿零售業不發達的小河區，政府給予的優惠政策更多 由此，我們可以判定 以商貿零售業和旅游服務業為主體的 第三產業將是貴陽最具前景的朝陽產業之一,第二部分 商業市場狀況分析,商業市場狀況分析 第一小節：商業輻射力 第二小節：商業格局 第三小節：消費特點 第四小節：商圈分布情況 第五小節：“大十字-噴水池”商圈 第六小節：“大西門-市西路”商圈 第七小節：小河商圈,商業市場狀況分析商業輻射力,2008年各省會城市gdp占全省比重,省會城市在經濟、人口等方面具有強大的聚集效應， 在商業方面表現的尤為突出，其商業輻射力一般能夠囊括周邊市縣，覆蓋全省。貴陽市作為二線城市， 2008年的gdp比重達到全省的24.2%，高于一線城市廣州23%的比重，充分說明貴陽擁有強大的商業輻射力。 貴陽工業產品以中間產品為主，來自省外的消費品通過貴陽而后進入貴州全省。,商業市場狀況分析商業輻射力,從上圖中可以直觀地看出， 省會城市貴陽的消費品零售總額遠遠高出其它市、區，說明消費向中心城市傾斜的幅度很大。 貴陽作為貴州的中心城市，經濟指數居全省之首，商業輻射范圍廣，聚集效應強，商貿零售業發展前景廣闊,各省會城市2008年gdp占全省比重,貴州省各市、州2008年社會消費品零售總額,（億元）,商業市場狀況分析商業輻射力,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,貴陽商業輻射力分析結論 貴陽市每年為貴州省的gdp做出的貢獻多達24%以上， 與廣州、杭州、長沙等重量級省會城市的gdp貢獻比例不相上下， 與此同時，貴陽市社會消費品零售總額在全省范圍內遙遙領先于其它市、區。 由此，我們可以判定 貴陽商貿業高度輻射周邊市、區， 在全省范圍內具有廣泛的商業覆蓋率,商業市場狀況分析 第一小節：商業輻射力 第二小節：商業格局 第三小節：消費特點 第四小節：商圈分布情況 第五小節：“大十字-噴水池”商圈 第六小節：“大西門-市西路”商圈 第七小節：小河商圈,商業市場狀況商業格局,商圈地位： 貴陽唯一的市級商圈 輻射范圍： 覆蓋全市及周邊市、區,貴陽商業高度集中于云巖和南明兩區， 以噴水池為中心，眾多大型百貨商場及購物中心形成輻射整個貴陽的市級商圈。 小河、花溪、白云等次城區的商業尚處于初級發展階段，以獨立街鋪為主，沒有大型的購物中心。,商業市場狀況商業格局,云巖、南明、小河三大主城區占貴陽社會消費品零售總額的78%，商貿零售業發達， 其它城區的商貿零售業發展滯后，所占份額均微不足道。 小河商貿零售業雖然較為繁榮，但因缺乏龍頭商業的品牌號召力， 商業氛圍及檔次與云巖、南明差距很大，在三大主城區中一直扮演著低端商業的角色。,商業市場狀況分析商業格局,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,貴陽商業格局分析結論 中高檔商業集中于云巖、南明兩城區。 小河作為貴陽三大主城區之一，商業發展與云巖、南明差距很大， 因而是三大主城區中最具成長潛力與開發價值的商業寶地。 本項目正式啟動后，落后的商業面貌將徹底改變，小河商業從而迎來跨越式發展的春天， 并向市級商圈的經營檔次看齊。 從次城區現有商業及新建商業項目與人居、商業氛圍來看， 金陽、花溪、白云等次城區落后的商業現狀短時間內難以改變。 由此，我們可以判定 云巖、南明云集了貴陽絕大部分中高端商業，并形成壟斷性寡頭商業格局 小河商業將隨著本項目的啟動而風生水起，躋身市級商圈 次城區商業短時間內不會有太大改觀,商業市場狀況分析 第一小節：商業輻射力 第二小節：商業格局 第三小節：消費特點 第四小節：商圈分布情況 第五小節：“大十字-噴水池”商圈 第六小節：“大西門-市西路”商圈 第七小節：小河商圈,商業市場狀況分析消費特點,“畸形”消費特征明顯 貴陽是一個 “畸形”消費相當嚴重的城市，主要體現在“低收入“和”高消費”兩個層面。 貴陽人的收入水平在全國排在倒數十幾位，可是消費水平卻在前十幾位， 以2008年為例，貴陽人均可支配收入僅為13816元，而人均消費性支出就達到10507元， 收入與消費的比例達到10：8，消費額占收入額的比例遠遠高于全國平均水平， 城市居民的絕大部分收入均用于消費，這種超前透支消費的現象，就是貴陽“畸形“消費的主要特征。,商業市場狀況分析消費特點,物價水平同步經濟發達城市 高物價： 由于地形關系，貴陽物產不豐富，交通條件較差，運輸成本高，損耗大，導致物資價格高。 物價水平已經遠遠高出當地百姓的收入水平。出租車起步價、菜價、餐館就餐、賓館住宿價格無一例外接軌國內一線城市，“西南小香港”，名符其實。 高消費： 同樣品牌的服裝或化妝品，在噴水池大商場折扣少，購買價格甚至貴過深圳上海等地，而貴陽人的中高檔商品的消費能力也是遠遠超出想象。,商業市場狀況分析消費特點,消費指數高 歷史上貴陽就是商重工輕的經濟結構， 形成了高消費的習慣，貴陽人講排場，愛享受，好面子，月光族多，喜歡透支消費 2009年12月7日金黔財經a9版報道：貴州赴韓購物旅游團， 三天購物近70萬元，超強的消費力令導游感嘆萬千，同時也見證了貴陽人的高消費指數,商業市場狀況分析消費特點,消費能力高 省會聚焦： 貴州多山少平地，4000萬人口貴州，只有貴陽等少數幾個中心城市，全省的礦老板、煤老板、壟斷企業老板、政府官員等各類高收入人群集聚省會，成為畸形消費的潛在力量。 隱性收入： 根據有關方面統計，40%的貴陽人除了工資以外有其它收入即所謂的隱性收入。如教師兼職、文藝工作者走穴，律師接私單，醫生收紅包、政府官員灰色收入等等。,商業市場狀況分析消費習慣,夜消費及潮流消費 貴陽市民的夜生活非常豐富， 夜總會、酒吧、歌舞廳、洗浴中心等娛樂場所及夜市餐飲數量多、分布廣、發展迅速，消費群體龐大 貴陽居民接受外來文化的速度較快，新型商業在貴陽擁有較為寬松的發展空間與前景。,商業市場狀況分析消費特點,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,貴陽消費特點分析結論 全省范圍內的富裕階層聚居貴陽，消費能力高 隱性收入長期助長公務員、律師、醫生等從業人員的高消費能力 不善于存錢，即便是低收入家庭，超前消費習慣同樣相當突出 愛面子、講排場，喜歡名牌商品，熱衷高端消費 物價水平同步經濟發達地區 消費總額占家庭總收入的比率遠遠高于全國平均水平，“畸形“消費現象嚴重 由此，我們可以判定貴陽消費呈現“三高一重“的特點 物價水平高、消費指數高、消費能力高、 透支消費嚴重（畸形消費）,商業市場狀況分析 第一小節：商業輻射力 第二小節：商業格局 第三小節：消費特點 第四小節：商圈分布情況 第五小節：“大十字-噴水池”商圈 第六小節：“大西門-市西路”商圈 第七小節：小河商圈,商業市場狀況分析商圈分布情況,“噴水池大十字”商圈 商圈地位：市級商圈 經營類型：百貨零售為主 商業體量：40萬平方米左右 商業檔次：中、高檔為主 消費群體：本地中高收入階層、外來商務、旅游人士 發展空間：商圈規模逐漸擴大，并有向南發展的趨勢 發展前景：第一零售商圈地位不可動搖,“噴水池大十字”商圈,商業市場狀況分析商圈分布情況,“大西門市西路”商圈 商圈地位：市級商圈 經營類型：零售、批發 商業體量：批發約20萬平方米、零售約15萬平方米 商業檔次：低檔為主，少量中檔 消費群體：本地中、低收入階層，學生、郊區農村消費人群 發展空間：遭遇發展空間瓶頸 發展前景：受城際交通改變的影響，批發市場可能遭遇挑戰,“大西門市西路”商圈,商業市場狀況分析商圈分布情況,小河區 “黃河路轉盤”商圈 商圈地位：區域級商圈 經營類型：零售 商業檔次：低檔為主，少量中檔 消費群體：本地中、低收入階層，學生、郊區農村消費人群 發展空間：發展空間廣闊 發展前景：貴陽中高端收入者聚居區，零售商貿業發展前景看好,“黃河路轉盤”商圈,商業市場狀況分析商圈分布情況,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,貴陽商圈分布情況分析結論 “噴水池大十字”商圈為貴陽零售商業的最高代表；“大西門市西路“為貴陽批發業的最高代表 兩大市級商圈高度集中于云巖、南明兩區，是貴陽市民認知度最高的商業核心區 “噴水池大十字”商圈將繼續強化其貴陽第一零售商圈的地位，并逐漸向南發展； “大西門市西路”商圈將受城際交通的影響較大， 未來在貴州服裝鞋帽批發業中“獨一無二”的市場地位將遭遇挑戰 貴陽兩大市級商圈的發展空間均遭遇地理環境的限制 小河商業雖然比較落后，但商業基礎環境優越，發展空間及前景廣闊 花溪、金陽、白云等次城區的商業還未達到一定規模，尚未形成商圈效應 由此可見 云巖、南明兩區商業發達，但受到發展空間的制約 小河商業落后，但發展環境及前景廣闊，有望成為繼云巖、南明之后的第三個市級商圈,商業市場狀況分析 第一小節：商業輻射力 第二小節：商業格局 第三小節：消費特點 第四小節：商圈分布情況 第五小節：“大十字-噴水池”商圈 第六小節：“大西門-市西路”商圈 第七小節：小河商圈,商業市場狀況分析“大十字-噴水池”商圈,商圈概況 商圈地位： 傳統市級商業中心， 貴陽市民認知度最高的零售商圈 商圈范圍： 總面積0.6平方米公里， 南北長1500米，東西長400米 商業規模： 商業面積總約40萬平方米 商圈輻射力： 覆蓋整個貴陽及周邊市縣,商業市場狀況分析“大十字-噴水池”商圈,業態&業種 百貨業在商圈內占主導地位，大型百貨商業面積超過20萬平方米； 新興業態已開始發展，業態格局逐漸走向多元化。以超市、專賣店、專業店、便民店等新型業態在商圈內逐漸得到發展，已初步形成各種業態互為補充、相互競爭的商業格局； 大型集中式商業頗受市場青睞，其商業輻射力相對較高。,商業市場狀況分析“大十字-噴水池”商圈,檔次與消費群 以中華路為軸心的“大十字噴水池“商圈，是貴陽高、中檔商業最集中的區域，包括貴陽最具影響力的高中檔商業代表，如荔星名品、國貿廣場、智誠百貨、百盛購物廣場、時代廣場 商圈內中檔以上商業占據了貴陽大部分市場消化能力，消費群包括貴陽中、高收入階層及外地來貴陽的商務、旅游人士； 貴陽規模最大的傳統商圈的地位使集中了數量最多的新興商業（如家電和體育用品專業店）和餐飲娛樂場所，此類商業面向社會各階層。,商業市場狀況“大十字-噴水池”商圈,貴陽“噴水池大十字”主要路段租金狀況（元平方米/月）,200,0,400,600,800,1000,1200,小十字環帶,大十字中華南路,噴水池大十字,中華北路噴水池環帶,租金水平 “大十字-噴水池”商圈作為貴陽商業的繁華核心，租金水平位居貴陽商業之首； 總體來看，區域內租金為2001000元/平方米月； 中華中路分別以“噴水池”和“大十字”為兩個端點， 租金呈現“中間低、兩頭高”的特點，其一樓鋪面租金最高可達1000元/平方米月,商業市場狀況“大十字-噴水池”商圈,典型商場（扣點租金進場費）狀況,商業市場狀況分析“大十字-噴水池”商圈,租金及空置狀況 租金情況：一樓租金500-1000元/平方米月；二樓租金300-800元/平方米月 空置情況：一層商鋪基本無空置；噴水池周邊200米內基本無空置；省府路以南區域有少量空置,商業市場狀況分析“大十字-噴水池”商圈,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,“大十字-噴水池”商圈分析結論 總體評價與發展預測 貴陽第一零售商圈的地位將得到進一步加強； 業已形成的商業氛圍和消費者的認知度，使其貴陽第一商圈的地位短時間內不可動搖； 商圈內發展成熟，將以原商業物業的改造和業態調整為主； 總體發展空間受限制，有向周邊逐漸擴張的趨勢。,商業市場狀況分析 第一小節：商業輻射力 第二小節：商業格局 第三小節：消費特點 第四小節：商圈分布情況 第五小節：“大十字-噴水池”商圈 第六小節：“大西門-市西路”商圈 第七小節：小河商圈,商業市場狀況“大西門-市西路”商圈,商圈概況 商業地位： 貴陽居民認知度極高的傳統市級商圈 貴陽唯一批發與零售綜合的大型商圈 商圈范圍： 大西門周邊100米環帶、長500米的市西商業街、長約700米的市西路批發市場 商業規模：總商業面積約35萬平方米,大西門市西路商圈,零售商業,批發商業,市西商業街,百貨商場,市西路批發市場,商業市場狀況“大西門-市西路”商圈,百貨商業 商圈內百貨總商業面積約有12萬平方米左右； 營業面積均在2萬平方米以下，屬于單體商業類型，主題化和專業化經營較突出； 大部分力圖擺脫市西路低檔形象，但均止于中檔水平。,商業市場狀況“大西門-市西路”商圈,市西商業街 發展歷史：始于1982年，馬路市場、攤位式；1996年市西路高架橋建成，形成市西商業街。 商業規模：長約500米，共三層，總面積約18000平方米，共有商戶約1200戶。 商業業種：成人服裝、小商品、童裝玩具、鞋類 商業業態：零售為主，部分兼營批發 檔次與消費群：貴陽低檔商業的代表，主要面向貴陽低收入階層、學生及郊區農村消費群。,商業市場狀況“大西門-市西路”商圈,市西路批發市場 商業規模： 長約700米，包括約30棟商場，約40個市場，總商業面積約20萬平方米，商戶數約4000戶。 商業業種： 成人服裝、鞋類、童裝玩具、小商品、床上用品、文化體育用品 商業業態： 批發為主，大部分批零兼營 租金水平： 沿街200400元/平方米月；非沿街及二層商鋪80200元/平方米月。,商業市場狀況“大西門-市西路”商圈,市西路批發市場 業種包含大部分生活消費品，服裝占大部分 商品種類豐富，適合于批發市場業態的生活用品均有所包含； 成人服裝占據最大的市場份額，占總營業面積的50。 輻射貴州全省，遵義、畢節、六盤水為三個最主要城市 遵義、畢節、六盤水三個縣市經濟規模較大，也是市西路批發商品最主要的外地銷售區域。,貴陽與省內其它城市2008年gdp比較,市西路各業種所占營業面積比例,（億元）,商業市場狀況“大西門-市西路”商圈,“大西門-市西路”商圈分析結論 總體評價與發展預測 “市西低檔”： 市西商業為代表的低檔消費觀念已深入人心，非個別商城所能改變； 批發市場發展成熟： 市西路批發市場在貴州服裝鞋帽、床上用品、小商品等行業內認知度高，發展成熟，占據了貴州省內絕大部分市場份額，目前具有獨一無二的地位； 物業面臨升級代換，發展空間遭遇瓶頸： 市西路總體物業陳舊，購物空間較差，在商業現代化進程中逐漸難以滿足現代批發業發展的要求；另一方面，市西路目前發展空間有限，繼續發展遭遇瓶頸。,商業市場狀況分析 第一小節：商業輻射力 第二小節：商業格局 第三小節：消費特點 第四小節：商圈分布情況 第五小節：“大十字-噴水池”商圈 第六小節：“大西門-市西路”商圈 第七小節：小河商圈,商業市場狀況小河商圈,小河商業概況 小河屬于貴陽市的次級中心城區，毗鄰核心城區南明和云巖，是貴陽市唯一的國家級經濟技術開發區，以裝備制造業為支柱產業，商貿服務業為核心的第三產業發展相當滯后。 小河區目前沒有真正意義上的集中式購物中心，區域內商業以個體商戶自營的街鋪為主，業態魚龍混雜，服務質量及購物消費環境相對很差。,商業市場狀況分析小河商圈,清 水 江 路,黃 河 路,浦 江 路,小河商業布局 各自為政的獨立街鋪和極少數具有一定規模的賣場，如億客隆百貨、國美電器等經營服裝、鞋帽、箱包、數碼產品、家用電器為主的商家，共同構成小河區的傳統商圈,長 江 路,淮 河 路,低檔服 飾商業街,中高檔服 飾商業街,商業 農貿市場,低檔 飲食市場,商業市場狀況分析小河商圈,小河商業現狀 群龍無首，尚處于原始狀態 目前小河區的商業狀況還停留在比較初級的原始狀態，區域內主要商業項目都是街鋪的形式， 主要集中在黃河路西側、浦江路兩側、大轉盤附近這三個區域 區域內沒有大型超市，沒有綜合型商場，區域商業呈現群龍無首的現狀 各檔次商業自發成市，各自為政 黃河路兩岸是小河區商業黃金中軸帶，商品檔次參差不齊，以低檔為主， 但不乏三彩、九牧王、哥弟、七匹狼、361、李寧、富貴鳥、柒牌男裝等中高端品牌 無規模及品牌效應，致使本地客源嚴重外流 由于各品牌商業沒有形成集中式的規模效應與品牌影響力， 導致本地中高端消費群體前往噴水池附近的星力、國貿、時代廣場、南國花錦等集中式購物中心消費,商業市場狀況分析小河商圈,小河商圈街鋪租金調研數據,商業市場狀況分析小河商圈,區域定位 小河區委、區政府擬通過“三區三帶（北部商住優化區；南部工業發展區；西部生態保護區。 ）”的發展規劃，力爭將小河建成宜居、宜商、經濟繁榮、環境優美的核心城區。 小河區當前大力實施“三產活區”的發展戰略，力圖全面升級轄區內商貿、餐飲、娛樂等傳統服務業的檔次和規模。 位于北部商住優化區的碧園花城商業項目在政府規劃和政策的傾斜下將有可持續性的長遠發展。,本案,商住優化區,生態保護區,工業發展區,商業市場狀況分析小河商圈,近年來，小河區以住宅為主的房地產市場發展迅猛，隨著山水黔城、珠江灣畔、南山高地、大興星城等一大批中高檔住宅區陸續建成，帶動小河區中高收入常住人口數量逐年遞增，而原本就很落后的商業配套不能適應小河區高尚居民的現代生活需求。 小河區還沒有一座國際化的現代高尚購物中心，居住在小河的城市精英經常去云巖及南明的荔星名店、國貿廣場、時代廣場等高端商場購物。 因此，在當前的市場環境下，打造小河區“首席集中式高檔購物中心“擁有廣闊的發展前景。,商業前景,商業市場狀況分析小河商圈,業態選擇依據 根據小河區 “三區三帶“規劃中打造”北部商住優化區“的發展規劃，以及政府大力實施 “三產活區”的發展戰略，力圖升級轄區內商貿、餐飲、娛樂等服務業的城市運營角度出發，理應以常住居民的生活需求為出發點，選擇符合當地居民消費能力及市場需求活躍的業態和品牌，乘借政府振興小河區商貿服務業的政策東風，迅速做大做強高檔集中式購物中心，為群龍無首的小河商圈樹立商業龍頭。,時尚百貨,大型超市,餐飲業,手機數碼,休閑娛樂,本項目需重點研究的商業業態,家用電器,第三部分 主流業態分析,主流業態分析 第一小節：時尚百貨 第二小節：大型超市 第三小節：餐飲業 第四小節：手機數碼 第五小節：家用電器 第六小節：休閑娛樂,主流業態分析百貨業,百貨業概況 時尚百貨是貴陽的主流業態，不但占據著貴陽核心商圈最繁華的地段，更是市級商圈的主導業態。 貴陽百貨分布極不均衡，在市級商圈分布過于密集；以中華路為軸線，有逐漸向南發展的趨勢，營業面積控制在25000平方米以內，多以中高檔定位，輻射貴陽主力消費群。,主流業態分析百貨業,貴陽代表性百貨商場,主流業態分析百貨業,荔星名品各層業態及其面積比例 荔星名品是貴陽最高檔的百貨商場，聚集了眾多國內外一線品牌服飾， 以男裝為主，約占總營業面積的81.4%，其次為名車、飾品、女裝、皮具等輔助性業態。,荔星名品各業態所占總營業面積比例,主流業態分析百貨業,荔星名品各業態占總營業面積的比例,主流業態分析百貨業,星力購物廣場各層業態及其面積比例 星力購物廣場總營業面積約為20000平方米，負一層為超市， 1-4層及夾層為百貨，業態比較齊全，是一家典型的集中式購物中心。,主流業態分析百貨業,星力購物廣場總體業態比例明細表 星力購物廣場百貨部分以女裝、女鞋、男裝、運動裝、化妝品、休閑鞋、童裝童鞋為核心業態， 各類飾品、運動器材、珠寶、小家電、箱包等商品則為搭配性次要業態。,荔星名店各業態所占總營業面積比例,主流業態分析百貨業,星力購物廣場各業態占總營業面積的比例,主流業態分析百貨業,星力百貨瑞金店各層業態及其面積比例 星力百貨瑞金店總營業面積約為18000平方米， 負一層為超市，1-5層為百貨，是貴陽經營最好的一家中檔百貨商場。,主流業態分析百貨業,星力百貨瑞金店總體業態比例明細表 星力百貨瑞金店百貨部分以女裝、女鞋、男裝、兒童用品為主流業態， 化妝品、珠寶、床用家居等商品則為搭配性輔助業態。,主流業態分析百貨業,星力百貨瑞金店各業態占總營業面積的比例,主流業態分析百貨業,百盛龍港店各層業態及其面積比例 百盛龍港店內部總營業面積約為9500平方米，二層中庭面積約為200平方米， 以中檔女性消費品為主，男裝及兒童用品次之。,主流業態分析百貨業,百盛龍港店總體業態比例明細表 百盛龍港店以女裝、女鞋、男裝、兒童用品為主流業態， 化妝品、珠寶、床用家居等商品則為搭配性輔助業態。,主流業態分析百貨業,百盛龍港店各業態占總營業面積的比例,主流業態分析百貨業,國貿廣場各層業態及其面積比例 國貿廣場總營業面積約為22000平方米，地下一層，地上五層， 是一家以中高檔男女服飾、化妝品、珠寶、兒童及家庭用品為主的大型百貨商場。,主流業態分析百貨業,國貿廣場總體業態比例明細表,主流業態分析百貨業,國貿廣場各業態占總營業面積的比例,主流業態分析百貨業,消費群體 統一品牌下的分店表現出明顯的錯位經營，反應出主題化和錯位經營已成為一種趨勢，例如星力集團旗下的荔星名品以樹立高端品牌為己任，而星力百貨瑞金店和中山店則以相對較低的價格定位創造營業額,主流業態分析百貨業,發展特征與趨勢預測 貴陽百貨業同質化情況嚴重，競爭激烈 密集分布的百貨業多數分布經營種類、服務方式雷同，同質化導致市場飽和，出現惡性競爭； 已有不少項目進行了業態調整或正在調整中， 例如時代廣場計劃明年在一樓擺放時尚飾品，將現在一樓的鞋類調整到二樓。,主流業態分析百貨業,發展特征與趨勢預測 中小型百貨：走向專業化、主題化、特色化 部分百貨已向新興業態或專業店方向調整 大型百貨傾向于購物中心方向發展， 趨向于集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的“超市百貨“業態,主流業態分析百貨業,百貨業分析結論 發展特征與趨勢預測 中小型百貨傳統商圈百貨將以改造為主，新建為輔：根據貴陽市商業網點發展規劃，將整體控制大型百貨商店的發展。重點不在新建商場，而在對原有百貨店進行改造升級和功能更新，把功能比較單一、經營商品和經營形式大體相同的傳統百貨店改造為功能較為齊全、實行錯位經營的現代百貨店。 大型百貨在二線城區、綜合商業街或購物中心內將仍有一定發展空間：按商業發展的一般規律，片區居住人口達到20萬人時可設立大型百貨店，隨著城市化進程的加快，部分片區聚集人口逐漸到達這一數量級，將給百貨業帶來一定的發展機遇。 購物中心及綜合商業街作為大型商業綜合體，將由多種業態組合而成，其中囊括 “百貨&超市“兩大業態。,主流業態分析 第一小節：時尚百貨 第二小節：大型超市 第三小節：餐飲業 第四小節：手機數碼 第五小節：家用電器 第六小節：休閑娛樂,主流業態分析超市,超市市場概況 市場格局：沃爾瑪、北京華聯、大昌隆三足鼎立。 家樂福簽約亨特城市廣場項目，營業面積7800平方米，計劃明年9月開業。 選址特點： 均不在傳統商圈，多數貼近社區； 避免傳統商圈較高的租金水平的有限的發展空間； 優先選擇非傳統商圈商業生活配套規模小、不規范，需要大型商業配套設施的區域； 均分布于城市主干道或次干道兩側； 近年新建的大型綜合超市多數分布于南明區。,主流業態分析超市,超市市場概況 貴陽新建大型綜合超市規模均較大，沃爾瑪在貴陽兩家店的規模均在沃爾瑪中國大陸前10名。,主流業態分析超市,經營狀況 大品牌超市營業狀況良好 沃爾瑪人民廣場店僅營業5個月后，重要效益指標已在沃爾瑪內地企業中躋身三甲； 貴陽北京華聯的銷售額在整個北京華聯連鎖店中名列前茅。 本地超市在外地超市擠壓下營業狀況相對較差 本地超市定位呈錯位發展，多數傾向發展社區便利店,主流業態分析超市,發展趨勢 從農貿市場到品牌超市，徹底改變了都市人的傳統購物方式 小河區目前還沒有一家正式運營的國際品牌超市，發展空間相當廣闊 附近僅有一個北京華聯超市準備在此運營，由此可見，小河超市的市場運營環境漸入佳境，極具發展潛力,北京華聯 （籌備階段）,碧園花城,主流業態分析超市,超市市場分析結論 發展特征與趨勢預測 貴陽大型社區聚集地成為各大品牌超市競相爭奪的市場高地 國際品牌超市繼續占據貴陽超市行業的主角地位 貴陽本土超市由于缺乏成熟的管理經驗和長遠的發展規劃， 在創建品牌過程中存在很多不確定性，經常出現時好時差的現象，例如貴陽的大昌隆等超市 市民聚居區域的品牌超市，能夠聚集龐大的消費人流和商業人氣， 因而成為很多大型商場競相引進的搶手商家,主流業態分析 第一小節：時尚百貨 第二小節：大型超市 第三小節：餐飲業 第四小節：手機數碼 第五小節：家用電器 第六小節：休閑娛樂,主流業態分析餐飲業,宏觀特征 貴陽主流市民傾向品牌餐飲，餐飲行業發展迅猛，前景廣闊 2008年餐飲業零售總額達72億多元，占社會消費品零售總額的21.13 貴陽餐飲業零售總額歷年保持15以上的增長速度，持續高于社會消費品零售總額的增長速度,貴陽市20012008年餐飲業零售額,（億元）,52.0%,0%,30%,15%,45%,60%,21.3%,20.2%,21.0%,15.4%,18.05%,21.9%,21.1%,18.0%,19.5%,餐飲業零售額占社會消費品零售總額比例,餐飲業零售額,16.6%,19.0%,餐飲業零售額增長率,21.1%,21.7%,21.3%,18.8%,主流業態分析餐飲業,發展特征 特色餐飲和快餐作為現代餐飲的兩翼，均獲得了較快的發展 連鎖及外來餐飲業增多 停車場所成為眾多高檔餐飲面臨的重要問題 消費特征 商務消費、社交消費及居家消費亦逐步得到發展 居民接受新事物速度較快，西式快餐獲得較好的發展環境,主流業態分析餐飲業,不同檔次餐飲相關情況 不同檔次消費均獲得充分的發展，并形成其特定的消費群， 按其主力消費群體劃分，可以分為大眾餐飲、時尚餐飲、中檔餐飲、高檔餐飲四大類別。,主流業態分析餐飲業,餐飲業市場分析結論 發展趨勢 連鎖餐飲企業擴張進程將持續進行； 國內外品牌餐飲將繼續在非傳統商圈設點； 未來消費強勁，餐飲業市場空間較大； 停車位充足的高檔餐飲場所將具有特別的競爭力。,主流業態分析 第一小節：時尚百貨 第二小節：大型超市 第三小節：餐飲業 第四小節：手機數碼 第五小節：家用電器 第六小節：休閑娛樂,主流業態分析手機數碼,電腦市場規模 貴陽具有代表性的電腦市場有5個，總營業面積約29000平方米； 市場分布 地域分布上呈現“大集中，小分散”的特點，在中心城區形成相對集中區域； 靠近傳統商圈，以利用傳統商圈的人流聚集效應； 有隨商圈發展、區域商業成熟而擴展的特點。,主流業態分析手機數碼,典型項目,主流業態分析手機數碼,經營狀況 經營狀況以怡信數碼港最佳，貴州電腦城最差； 廣告宣傳與各電腦城經營狀況密切相關； diy與行業客戶分別成為兩個老電腦城西南電腦城和貴州電腦城僅存的競爭力。 出租狀況 租金水平與各電腦城經營狀況密切相關，怡信數碼港租金最高， 達3001500元/平方米月，貴州電腦城租金只有50100元/平方米月。,主流業態分析手機數碼,電腦市場分析結論 發展特征與趨勢預測 目前人均電腦擁有量較低，隨著經濟水平的提高，貴陽電腦市場上升空間非常大； 現有電腦市場規模均較小，期待領導型市場的出現； 倉儲及貨運配套齊全的電腦市場將具有較強的競爭力； 西南電腦市場、貴州電腦市場物業陳舊，經營管理不佳的現狀給新的電腦市場帶來發展機遇。,各城市城居民人均可支配收入與每百戶家用電腦對應關系,(臺/百戶）,5000,0,10000,15000,20000,25000,30000,趨勢線,深圳,北京,濟南,南昌,合肥,貴陽,上海,（元）,主流業態分析手機數碼,貴陽手機銷售終端分布特征 目前百貨商場、大型超市、it賣場、數碼賣場、電腦城中手機銷售終端非常少； 專業品牌連鎖賣場、家電專業大賣場、運營商的營業網點、手機廠家品牌專賣店是貴陽手機市場的主要銷售終端； 專業品牌連鎖賣場是最主要的銷售終端，占據了最大的市場份額。,主流業態分析手機數碼,中華南路手機專業賣場聚集區 賣場規模： 共10家手機專業賣場，總營業面積約10000平方米。 賣場品牌： 中郵泰普、飛毛腿、中意電訊、訊捷、金蜂星、永祥通信等 形成原因： 運營商網點聚集區形成早期手機市場，群聚效應形成手機專業賣場集中地,主流業態分析手機數碼,手機市場分析結論 發展特征與趨勢預測 目前人均手機擁有量較低，隨著經濟水平的提高，市場蛋糕將逐漸擴大； 中華南路作為貴陽唯一的手機賣場聚集區，其地位在短期內難以動搖； 隨著家電專業賣場在貴陽的廣泛布局，手機銷售網點隨之擴散； 手機專業連鎖賣場和專賣店將隨著百貨、大型超市的發展，在人流量大的場所和區域廣泛分布。,各城市城居民人均可支配收入與每百戶移動電話擁有量對應關系,(臺/百戶）,5000,10000,15000,20000,25000,30000,趨勢線,深圳,北京,濟南,南昌,合肥,貴陽,上海,（元）,主流業態分析 第一小節：時尚百貨 第二小節：大型超市 第三小節：餐飲業 第四小節：手機數碼 第五小節：家用電器 第六小節：休閑娛樂,主流業態分析家用電器,家電市場概況 市場格局： 國美電器、蘇寧電器和國鼎家電三足鼎立 分布狀況： 噴水池商圈為連鎖家電零售商進駐貴陽市場的首選 火車站商圈是連鎖家電賣場在南明區的聚集地,主流業態分析家用電器,典型項目 三家品牌下屬賣場多數在2005年、2006年開業，是市場新一輪洗牌的結果 各品牌賣場所占面積多在40005000平方米；物業以租賃為主,主流業態分析家用電器,家用電器市場分析結論 發展特征與趨勢預測 大型連鎖專業賣場將成為家電市場的主要銷售渠道 外地品牌加速擴張，本地品牌面臨生存威脅 火車站商圈有望成為核心商圈外的又一個家電賣場聚集地,家電連鎖,其它渠道,互聯網,專賣店,百貨商場,家電連鎖,超市,家電城,中國總體家電銷售渠道,北京、上海、廣州等發達城市家電銷售渠道,主流業態分析 第一小節：時尚百貨 第二小節：大型超市 第三小節：餐飲業 第四小節：手機數碼 第五小節：家用電器 第六小節：休閑娛樂,主流業態分析休閑娛樂,休閑娛樂業概況 貴陽休閑娛樂業發展超前，酒吧、茶館、咖啡館、ktv、 電影院、健身會館、洗浴足療、夜總會、歌舞廳等休閑娛樂種類豐富； 各種類休閑娛樂業均發展較快， 部分項目規模較大，夜總會和洗浴城均出現營業面積1.5萬平方米超大型項目； 各休閑娛樂場所數量較多，競爭激烈，規模大、檔次高的項目富有競爭力，營業狀況較好。,主流業態分析休閑娛樂,休閑娛樂業分析結論 發展特征與趨勢預測 貴陽休閑娛樂項目較多，行業競爭激烈，優勝劣汰將在該行業長期存在； 隨著居民生活水平的提高，規模較大、檔次較高的休閑娛樂項目將繼續有著廣泛的市場； 特色與規模成為貴陽休閑娛樂行業的發展趨勢。,主流業態分析綜合分析,主流業態綜合分析 從貴陽商業市場發展角度分析， 時尚百貨、大型超市、品牌餐飲、手機數碼、家用電器、休閑娛樂等業態擁有良好的發展前景,第四部分 項目分析,項目分析 第一小節：小河發展趨勢 第二小節：地塊解析 第三小節：swot分析 第四小節：競爭策略 第五小節：發展方向判斷,項目分析小河發展趨勢,貴陽兩城區非農業人口所占比重,小河商貿零售業發展趨勢 云巖、南明、小河三大主城區的社會消費品 零售總額占全市比重高于gdp所占比重，反映出主城區強勁的商業發展潛力 小河作為貴陽的三大主城區之一，將與云巖、南明一起組成輻射貴陽乃至整個貴州省的商貿文化中心,項目分析小河發展趨勢,小河區第三產業已經被政府列為支柱產業和重點發展的朝陽產業 小河區第三產業的發展規模接近全市的平均水平，未來發展不可限量 2008年小河區第三產業占全區gdp的比重接近40%，僅次于云巖、南明，位居全市第三,0%,20%,40%,60%,80%,100%,2008年小河、云巖、貴陽產業結構比較,云巖區,小河區,貴陽,小河區產業結構,47.2,47.0,5.8,37,57.1,42.8,0.1,7.2,55.8,項目分析小河發展趨勢,小河區產業發展戰略 支柱產業：構建以裝備制造業與現代服務業為主柱的經濟體系。 現代服務業：積極推進服務業現代化與結構升級，構建服務業中心城區。 商貿流通業：整合、優化商業資源，促進新興業態發展，加快形成以中央商業區、區域性商業中心為支撐，大型綜合市場為骨干、眾多專業市場為輔助、大賣場、專業店、專賣店、便利店、連鎖店相結合的現代商貿流通體系。,小河區 支柱產業,服務業,商貿 流通業,項目分析小河發展趨勢,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,小河發展趨勢分析結論 商貿服務業將成為小河區未來的支柱產業之一 現代化和結構升級將是未來小河區服務業發展的主要方向 區域性商業中心的形成將是今后小河區商貿流通業發展的重要目標 由此，我們可以判定 商貿零售業將是小河未來發展的重點產業,項目分析 第一小節：小河發展趨勢 第二小節：地塊解析 第三小節：swot分析 第四小節：競爭策略 第五小節：發展方向判斷,項目分析地塊解析,整體概況 雄踞小河正中央，商業龍頭地段 黃河路、長江路、黔江路人流聚集中心 人氣鼎盛，商業氛圍濃郁，眾多中高檔居住區環圍其周,小河轉盤， 城市人流匯聚中心 黃河路商業中軸核心地段 130萬平米高檔別墅+高層（山水黔城）,項目分析地塊解析,交通狀況 黃河路轉盤向北，直達南明區火車站商圈與云巖區中華路商業中心 黃河路轉盤向南，直抵花溪區 本項目門前就是44醫院公交站臺，匯聚了21路、41路、42路、43路、50路、57路、k47路、204路等多條公交線路,黃河路 “商業金軸”,碧園花城商業項目,小河區中央商圈,項目分析地塊解析,山水黔城,中海城市花園,蘇寧電器,德克士,黃河社區,貴航三00醫院,現代中英文幼兒園,小河中興世家,漓江花園,中興世家,興隆花園,縱橫集團大廈,潤和家園,小河建材市場,周邊資源分析 集中式購物中心尚處于市場空白 區域內主要以單體商業為主 大型中高端商業配套設施匱乏 住宅區占據小河中心絕大部分土地 消費人群高度集中，購買潛力強勁,居民住宅區,單一業態商業場所,學校、醫院生活配套設施,商務寫字樓,蒲江社區,香江社區,黔江機械廠,九易模型貴陽分公司,礦山機器廠,漓江社區,銀行、證券機構,農行小河支行,貴州菱威汽車服務公司,貴州省煤田地質局 地質咨詢中心,企事業單位,項目分析地塊解析,2000-2008貴陽市人均gdp及其增長率,（元）,項目地塊分析結論 本項目占據小河商業的龍頭地段（黃河路轉盤） 項目周邊大型高尚社區林立，消費人群龐大，完全具備開發大型購物中心的商業要求 區域內目前還沒有大型購物中心，沒有競爭對手，發展前景看好 本項目同時具備規模優勢與核心地段兩大先決條件，為本項目的成功運營奠定了堅實的基礎 毗鄰黃河路轉盤交通樞紐，人流、車流高度集中，商業氛圍十分濃郁 商貿零售業現已成為小河區政府支持和重點發展的黃金產業，未來發展如魚得水 由此，我們可以判定 本區域完全具備開發大型購物中心的商業條件,項目分析 第一小節：小河發展趨勢 第二小節：地塊解析 第三小節：swot分析 第四小節：競爭策略 第五小節：發展方向判斷,項目分析swot分析,項目優勢(strength),位于小河區核心區域、傳統商業旺地 緊臨黃河路商業中軸及大轉盤人流樞紐 近十條公交線路匯聚于本項目，交通便捷 周邊有山水黔城等多個大型高尚社區，消費人群高度集中 總面積近四萬平米，貴陽第二大規模購物中心 區域內唯一集中式購物中心，填補市場空白 塔樓為區域內第一高度，形象出類拔萃 雙首層出入概念，高端硬件品質 臨街面長達200米，形象展示面較大 較為豐富的停車位，且停車場和賣場方便接駁 沃爾瑪、影院強勢進駐,項目分析swot分析,項目劣勢(weakness),區域內商業以中低端市場為主，客戶購買力相對較弱 項目屬裙樓商業物業，受塔樓影響，結構相對復雜，塊狀 分割多，死角多，實用率不高，為商業規劃帶來一定難度。 單層面積較大，顧客動線、客流引導復雜 項