淺談設計階段對房地產成本控制的影響目錄第一章概述 2第二章設計的三個階段 3第一節方案設計成本控制的影響 4第二節擴初設計對成本控制的影響 61.設計范圍對成本控制的影響 62.系統設計對成本控制的影響 73.材料設備選用對成本控制的影響 8第三節施工圖設計對成本控制的影響 111.施工圖設計階段裝修選擇對成本控制的影響 112.施工圖階段材料的選用對成本控制的影響 113.圖紙質量對成本控制的影響 12第四節合理有效計算設計對成本控制的影響14第五節設計招標對成本控制的影響 16第三章加強設計階段管理是成本控制的關鍵171.加強設計階段管理 172.設計創新創造低成本高價值產品 173.建設單位應充當設計階段的管理層領導18第四章小結 19第一章概述圖紙設計貫穿了整個項目開發全過程，從方案設計到施工圖出圖大約要占用開發周期的一半時間，其設計費本身只占項目總成本的2%左右。設計階段是房地產開發成本控制最重要的階段，房地產開發成本控制的好壞取決于設計的質量，房屋建設期控制得再好，也只能使其質量接近或達到設計時所確定的質量水平，一般是很少超過的，設計的先天不足必然導致建設和使用中的諸多弊端，從而加大成本投入。根據資料查得，設計過程的質量對開發成本的影響而言要占到整個成本控制的60%-70%。也有資料記載：在有些產品中因設計不良迼成的質量問題有60%，造成的質量損失占總損失的64%。第二章設計的三個階段設計階段按照一個項目設計的主要對象來劃分一般可分為房屋設計階段、市政景觀配套設施設計階段、裝修設計階段，其中相對而言房屋設計階段是最復雜、成本最高，也是最需要控制成本的一個階段。而以上三個階段本身按時間先后及工作程序又可分為：方案設計階段，擴初設計階段、施工圖設計階段，所以在房地產開發項目中方案設計、擴初設計和施工圖設計是設計階段的三項主要工作，在方案設計、擴初設計和施工圖設計三個階段每一階段都關系到項目的開發成本，對三個階段分別確定具體技術經濟指標是房地產行業成本控制最有效方法。第一節方案設計對成本控制的影響項目的前期策劃方案設計工作主要是產生項目的構思，確立目標，并對目標進行論證，為項目的批準提供依據。它是項目的決策過程。在整個過程中必須不斷地進行項目環境調查，并對環境發展趨向進行合理的預測。這里的環境是指項目所在地方的社會環境、自然環境、人文環境等，這些環境是確定項目目標，進行項目定義，分析可行性的最重要的影響因素，是進行正確決策的基礎。并在整個調查、預測的同時要不斷地進行調整、修改、優化，甚至放棄原定的構思、目標或方案。在項目前期策劃過程中階段決策是非常重要。在整個過程中必須設置幾個決策點，對階段工作結果進行分析、選擇。項目前期策劃對項目生命期的影響最大，稍有失誤就會導致項目的失敗，產生不可挽回的損失。在2006年的中國商城義烏市，市區的房價幾乎都漲到了伍仟元之上，就連市區周沿的鄉鎮新開樓盤都要每平方米伍仟元左右，在這樣的形勢下，卻在市區里還有一個樓盤一直處在四仟元的價位，原因是來購房的客戶普遍都認為其房屋朝向不好，不愿購買。在江浙一帶夏季炎熱，冬季寒冷，房屋朝南就能讓房屋保持最佳的冬暖夏涼，所以一般百姓對房屋的朝向都非常重視，房地產開發忽視了這一要素必然將導致開發項目的巨大損失。房地產開發的樓盤和老百姓的購買力關系也非常重要，比如在一個小城市里，如果城市的主要收入人群是中低收入者，那房地產開發的對象就應該重點放在中低收入者的接受范圍內，多安排一些從面積、開發成本上適合中低收入人群的房產，再適當安排一些高檔次的樓房，讓更多的老百姓參與購房熱潮中來，而不應該一味的追求高品質、高檔次、高價格的商品房，這樣的樓盤策劃必然導致更高的投資風險，甚至囤積商品房，造成巨大成本損失。方案設計的本質是以顧客的總體需求為關注焦點，極大程度的去滿足客戶需求，引導顧客的購物心里，有效控制成本最終達到項目盈利。人的需要包括多種層次，多個方面，豐富多彩，以不同的開發項目，不同的開發公司對顧客需求的滿足是不同的，某一個項目往往只能滿足顧客某一層次的需求。從房產公司的角度看，要把握的是自己的產品針對的是顧客哪一層次、哪一方面的需求，怎樣的開發成果是最適合顧客的需求，是最具有開發價值的，這就是項目方案設計的主要內容。對一個房地產公司來說，一般項目開發的目標成本確定前應該移至方案設計階段，而方案設計階段是一個考慮因素非常多且復雜的階段，一般項目的方案設計都會以實行目標成本控制度量尺，也就是依據有關調查摸底資料和方案設計資料制定支出成本計劃，然后分解到擴初設計各環節成本費用支出的具體情況，以便于對各項成本項目計劃執行情況進行檢查分析。比如說一個項目，他的規劃建筑面積是50萬平方米，開發商就會考慮這個50萬平方米怎樣分配開發得到的銷售收入才最多，確定了這個收入數據以后，按照開發的總體產值以及企業管理費用，凈利潤等要求，然后確定一個后期能投入的資金量，這資金量就是目標成本，通過可行性分析，能實現以上收入的情況下，這目標成本的控制就是企業利潤的控制，當然就里還是要保證品質，很多項目的品質要求都是在項目方案設計時就已經確定的，比如該項目的交付條件：是精裝修還是毛壞房；市政景觀以及配套設施的投入比例；房屋外飾面在房屋建筑工程中的投資比例，或者有的開發項目會直接確定房屋外立面主要材質，以及市政景觀、配套設施的投資價位等等，這些主要的項目內容的確定是讓整個開發過程逐步走向成熟，讓開發的產品更好的提高品質，控制成本打下了堅實的基礎。第二節擴初設計對成本控制的影響美國建筑師學會文件B141對擴初設計階段的設計服務做了以下規定：建筑師將在業主已批準的初步設計基礎上，根據業主對項目計劃書、時間及預算做的調整，做出擴初設計供業主批準，該設計包括圖紙及其它文件，深度應在建筑、結構、暖通、水電等系統以及材料和其它有關方面表現該項目的規模和特點；建筑師將向業主提供對初步施工預算所做的任何調整；本設計階段要進一步描繪出建筑、結構、暖通、水電等系統功能以及所使用的材料等等。可以看出擴初設計階段不同于方案設計階段之處是深度增加，這一階段要涉及到結構、水、暖、電等。該階段就是在方案設計階段目標成本管理的前提下要明確所采用的建筑材料、建筑結構、水、暖、電等的系統構成。所以這一階段是方案設計階段目標成本管理能否實現的一個關鍵環節，也就是實現目標成本的主要階段。擴初設計階段對成本控制的影響可以從設計范圍、系統設計、材料設備選用等幾個角度來分析。1.設計范圍對成本控制的影響前面談到擴初設計階段要涉及到建筑結構、水、暖、電等的綜合設計，建筑設計通常要做到建筑物各主要平面和立面，簡單的表達出大部尺寸，而且這個大部尺寸必須到位，包括電梯用房，配電用房、風機用房、空調機位、管道、風道、通道等等，丟下一處，并會對項目造成很大的損失，這里我們就談談空調機位的事，空調主機的散熱一般設計單位都不會算，這是空調廠家的專長，很多開發商為了考慮到外墻立面的美觀，將空調主機集中擺放在一些固定的陰角位置，眼睛不容易看到，而恰恰這種陰角位置通風不好，導致空調運行效果不佳甚至不能正常運行，前幾年這種情況還比較多，近幾年中央空調的出現讓很多人都意識到了空調主機散熱的重要性。在水、暖、電方面也一樣，在杭州有一個高檔住宅小區樓盤，建筑面積二十幾萬平方米，大約有一千八百多戶，圖紙設計給小區建設中央熱水系統，所有用戶一個熱水系統，結果房屋交付后入住率只有10%左右，而且大部分用戶不愿用這個熱水，熱水系統運行費用很高，根本無法正常運行。在電氣設計方面，智能化三表抄送曾經在房地產開發項目內投資建設非常普遍，結果也一樣，由于該系統運行功能無法達到使用要求而報廢。這些問題充分說明過度擴大設計范圍將會造成投入資源浪費，也即造成房地產開發成本的損失。2.系統設計對成本控制的影響2.1小區用水圖紙設計應該因地制宜，盡量多選用當地的有利條件，比如在江邊的小區：房地產開發的住宅對小區的景觀的追求是越來越高了，一個高檔次的景觀肯定少不了大量的水景和花木，水景和植物需要大量的水資源，特別在植物的移植期對水的需求特別大，而一般的設計單位只考慮市政供水（市政水一般要在3元/噸），采用市政水為景觀用水這是一筆特別大的開支，所以在這里有很多有經驗的人士就選擇了采用雨水收集或利用江邊地表水等等。2.2小區供電我們從電氣設計角度分析，擴初設計階段就應該根據設計任務書和有關方案設計資料說明確定本專業的設計工作內容和分工以及本工程擬設置的電氣系統（包括變配電系統、照明系統、火災自動報警系統、閉路電視系統、智能化系統等）來確定電氣設計具體技術經濟指標，而這些系統的確定必須要符合建筑概況、建筑結構、建設方和有關地方職能部門提供的工程設計資料以及相關專業提供的工程設計資料等的要求和規定。建筑概況、建筑結構、相關專業提供的工程設計資料等一般能夠在設計院內自行消化，建設方和有關地方職能部門提供的工程設計資料是該階段影響成本控制的主要方面，變、配電系統設計、火災自動報警系統設計就需要供電部門、消防部門認可，閉路電視系統設計要跟廣電部門協調，智能化系統設計要跟通信部門協調，通過對這些設計的協調和業主的項目計劃書明確后才能具體確定擴初設計的各項內容，比如對變、配電系統設計而言，設計人員就可以確定負荷等級和各類負荷容量；確定供電電源及電壓等級，電源由何處引來，電源數量及回路數、專用線或非專用線；電纜埋地或架空、近遠期發展情況；備用電源和應急電源容量確定原則及性能要求；高、低壓供電系統結線型式及運行方式：正常工作電源與備用電源之間的關系；母線聯絡開關運行和切換方式；變壓器之間低壓側聯絡方式；重要負荷的供電方式；變、配電站的位置、數量、容量及型式；設備技術條件和選型要求；繼電保護裝置的設置；電能計量裝置：采用高壓或低壓；專用柜或非專用柜（滿足供電部門要求和建設方內部核算要求）；工程供電：高、低壓進出線路的型號及敷設方式等等。同樣對照明系統、火災自動報警系統、閉路電視系統、智能化系統也進行充分合理的擴初設計。通過以上擴初分析，圖紙深化后的造價預測并能夠一目了然，有效的把握目標成本控制。3.材料設備選用對成本控制的影響擴初設計階段從成本控制角度在材料設備選用方面更是占有重要地位。一般在施工圖設計階段都已將材料設備的選用設計到圖紙中去了，所以這些材料設備的選用必須在擴初設計階段完成，材料設備的選用對控制項目開發成本來講是非常有效的。3.1外墻裝飾材料選用擴初設計階段最重要的一項內容就是外墻定型問題，即要考慮品質又要考慮成本，一般外墻面主要材料有涂料、面磚、花崗巖甚至鋁板等等，其造價相差懸殊。杭州有這樣一個樓盤分兩期開發，第一期當時銷售均價為12000元每平方米，第二期銷售均價在20000元每平方米以上，我們暫且不管開發商賺了多少錢，從成本上分析第二期住宅外立面全部采用干掛鋁板，干掛鋁板的費用要每平方米400600元，第一期外立面以貼面磚為主，貼外墻面磚的費用在100元以下并可以實現，前后兩項成本費用相差四倍以上。按常理說干掛鋁板一般用在城市標志性建筑比較多，而住宅則用外墻涂料，外墻磚及少部分花崗巖比較多，我們到第二期去參觀，遠看其樓盤確實也不錯，但站在住戶的陽臺上、露臺上看鋁板縫隙很難處理，而且容易扎手、反光比較強不耐看等等，讓人非常的不習慣。據陪同參觀的內部員工透露，該小區就干掛鋁板費用在一個億以上，如果就這項內容改用涂料或外墻磚則成本可以節省七八千萬。3.2窗戶選用窗戶的造型一般采用鋁合金材質，鋁合金窗有落地窗、低開窗、飄窗、推拉窗、平開窗、斷橋隔熱鋁合金窗或者還有意大利進口的德高牌系列隔熱窗等等；普通鋁合金窗在300元每平方米左右，斷橋隔熱鋁合金窗要每平方米700元以上，意大利進口的德高牌系列隔熱窗的價位要到每平方米1500元以上，其成本投入可想而知，再說到落地窗、低開窗、飄窗，這些開窗做法都大大小小的增加了開窗面積，增加了投入成本，如果說對房屋的品質沒有多大的影響，則大可不必增加這些成本，比如房間的窗，如果做成飄窗，窗戶外挑得太多容易造成開啟不便，做成落地窗則會失去房間的溫鮮感，而且窗戶大，鋁合金龍骨多，易積灰塵等毛病，在杭州有一個樓盤，它在客廳和陽臺之間采用玻璃幕墻作為隔墻，一根根縱橫交錯的鋁合金大龍骨都直接露在客廳內，不但投入成本大且不雅觀。所以各種窗型都有自己的弊端，若考慮到成本控制，這些都是在擴初設計時就應該考慮解決的選型問題。3.3空調系統設備選用表1空氣調節系統集中式空調節系統多聯式中央空調系統全空氣式系統定風量式系統變風量式系統水冷空氣式系統風機盤管+新風系統誘導器式系統分散式空氣調節系統窗式空調機式系統分體空調機式系統柜式空調機式系統各種戶用熱泵式系統在江浙一帶，夏季炎熱，冬季寒冷，所以空調使用比較普遍。空調是一個系統性的設備，空調設備對周圍環境的存在非常敏感，建筑物必須提供良好的通風環境才能實現空調經濟節能的運行。怎樣對空調進行選擇是設計階段成本控制非常重要的一個環節。空氣調節系統是一個種類多、系統復雜、個性強的一個系統，不同的建筑物有不同的調節要求，其空調系統都不一樣，空調系統的具體分類如表1所列。對于房地產開發企業，對空調的選擇也是非常復雜的，對每一個系統的選擇必須經過認真的技術經濟比較后才能確定具體采用哪種空氣調節系統。目前房地產企業開發項目里用的比較普遍是分體式空調系統、柜式空調系統、水冷空氣式中央空調系統以及多聯式中央空調系統，這些空調系統不僅空氣調節方式不同，就是他對一定空間的房間內的冷量要求也是不同的，比如多聯式中央空調對住宅臥室的冷量一般在160KW/到200KW/之間，而一臺水冷中央空調，對房間的冷量要求卻是120KW/左右，另外從價格方面考慮，分體式空調一臺1.5匹的空調大約在2200元左右，若按150三室兩廳考慮，客廳放一臺3匹空調，空調費用加起來約為10000多一點，而如果采用多聯式中央空調系統，150三室兩廳應該考慮一臺6匹室外主機及5臺室內機，1臺標準靜壓側吹風室內機1匹的約為3500元左右，客餐廳2臺2.2匹的室內機約為4000元左右，6匹主機約為26000元，加起來約為44000元，再加上空調管道，其造價約在55000元，和分體機比較其費用是分體機的5倍。在設計階段設備的選用對項目成本控制是非常有必要的，尤其是現階段設備更新換代比較快，產品淘汰比較快，價格因素變化也比較大，只有在設計階段認真的從房屋使用要求上和用戶需求上去技術性的分析選用空調設備，達到合適的使用效果，設計出適應的系統為開發成本控制創造有利條件。第三節施工圖設計對成本控制的影響設計階段在許多方面要求迅速且精確地提供成本信息，進行必要的成本核算，只有不斷的核算才能盡可能的控制設計過程中產生的不必要的成本浪費，在設計階段成本分析的內容非常多，方案設計階段主要是把握成本控制方向，擴初設計階段則是擬定主要成本支出項目以及主要的項目設計形式選擇，還有很多分項內容是不能在以上兩個階段內完成成本控制的，通過施工圖的設計，根據有關設計規范、施工規范等規定結合實際施工經驗對細部的施工中可能會產生的材料損失、勞動力損失機械臺班損失等再進行優化設計，這是施工圖設計階段作為對項目開發成本控制最主要內容。1.施工圖設計階段裝修選擇對成本控制的影響房地產開發是以絕大數顧客的總體需求為關注焦點，極大程度的先滿足客戶的需求，引導顧客的購物心理為目標，但人的需要是包括多種層次、多個方面，各有所好，所以房地產開發商很難滿足顧客的具體要求，既然是這樣，如果房地產開發商將這些計劃投入的資源直接轉換成剩余成本而讓利給廣大客戶，讓顧客收益，在房屋裝修設計時，這是一個非常值得關注的問題。在我們公司與顧客之間就存在著資金回饋這樣一系列回報項目，比如按正常的圖紙設計住宅內應進行天棚粉刷再批嵌，地面要做水泥沙地面，各房間、客廳、餐廳間要隔墻，衛生間要安裝水管、陽臺要貼地磚等等，現在我們要求設計單位在畫施工圖時將這些內容定為用戶自定義，即由用戶選擇是否進行這些工序的施工，如果用戶認為不必要施工，我們將把這一部分不進入建設范圍內的項目按成本換算成貨幣計價，返還給用戶，這種舉動就好比“汽車招回”一樣讓消費群體感覺到該企業管理的全面性、實在性并產生購買欲望，這種措施有效的解決了住宅裝修二次投資問題，老百姓買了房子以后就不用再為一些不滿意而對住宅內的部分裝修重新更改而損失資金，而且天棚少了一道粉刷、地面少了一層裝飾，隔墻可以自由組合等在很大程度上可以讓用戶自行考慮空間設計，增加房屋有效使用面積。在這里雖然沒有給房地產開發公司直接產生利潤，但顧客的收益無疑將給房地產開發帶來更大的收益。2.施工圖階段材料的選用對成本控制的影響材料的選用是設計階段的一大主題，在建筑行業里，材料的更新換代是最快的，也是最具體的，只要我們深入去調查、去研究，對很多材料都可以多重選擇，在施工圖設計階段仍然可以在材料上考慮成本投入問題，這里我們從給水管的選材上來分析。目前市場上使用比較普遍的給水管有：PP-R給水管、聚乙烯給水管、鋼塑復合管、不銹鋼管材等，使用上述材料所需的造價費用按管內徑DN15考慮，從信息價上查得，PP-R給水管為每米5.1，聚乙烯給水管為每米3.9元，鋼塑復合管每米11.85元，不銹鋼管材每米29.9元，按以上數據分析不銹鋼管的材料費用為聚乙烯給水管的7.67倍,成本費用非常大,在成本控制角度就不宜作為首選材料,而聚乙烯給水管相對于其它管材,其管道的材質比較脆,接頭膠接處容易漏水等,所以不大常用,PP-R管和鋼塑復合管價位居中,性能比較穩定,在房地產開發項目中被普遍使用,而在這兩種材料中又存在著重要的成本信息,從剛才價格分析看,鋼塑復合管的價格約為PP-R管材的兩倍,下面我們從它們一系列管材價格上來分析,給水管價格見表2所列。從表2中可以明顯看管材出,PP-R表2序號名稱單價（元/米）規格DN15DN20DN25DN32DN40DN50DN63DN80DN1001聚乙烯給水管3.95.68.113.621.133.646.967.91012PP-R給水管5.18.113.120.330.749.467.297.21443鋼塑復合管11.816.623.830.537.247.865.382.11134不銹鋼管29.954.171.498.9130178385455525的單價隨著規格的加大而快速上浮,而鋼塑復合管的價格隨著規格的加大是穩步上浮，相對RR-R管上浮速度要慢，兩種管材的規格在DN15-DN40之間，鋼塑復合管的貴，管材規格在DN50及以上的時候就PP-R管材單價來得高，另為從管材的配件上，PP-R管大規格的管件價格相對鋼塑復合管的管件價格要貴很多，所以施工圖設計階段就應該合理利用這兩種管材以實現在此單項內容上的成本控制。3.圖紙質量對成本控制的影響施工圖設計的粗糙與細致對實際成本的投入影響非常明顯，我們可以從這樣幾個方面來分析：高層建筑電氣設計時，電力電纜的建設費用所占份額是比較大的，像一根YJV-3*70+1*35的電纜每米單價要200元，怎樣控制電纜的投入成本，從設計角度實際必須投入的電纜規格確定外，還有一項非常重要的因素，就是控制電纜的投入數量，一般電力電纜都是沿橋架走，橋架的合理布置就成了其主要研究對象，如果橋架的走向是比較捷徑的，那線纜的投入數量就會相對較少，相應的建設成本就可以適當的節省，如果橋架的走向多走了一個彎路，或描圖時將橋架所標注的線段偏移了十米，那我們就可以計算出因為設計的一筆一劃產生的成本損失是200*10=2000元，且一般的橋架內電纜都是多根布置，如這里是六根電纜并排走，那產生的成本損失就是2000*6=12000元了，也就是說設計的一次筆劃的誤差就能造成壹萬貳千元的損失。我們也可以從不起眼的孔洞封堵方面去分析，從直觀去講這是現場管理控制的內容，其實并不全是，施工圖的設計也占到主要影響作用。按現行的國家規范規定，高層建筑橋架、管道穿越樓板或防火隔墻等必須做防火封堵處理，這防火封堵的材料在目前市場上購買價要在每公斤7元以上，一個立方米1700公斤要11900元。在施工圖設計時，如果圖紙的設計比較粗，往往就不考慮管道和橋架的具體排布，而將預留孔洞適當的留大由施工單位去考慮，如果一個1200*300的孔洞再適當留大，長寬方向均再增加100MM，那洞口就是1300*400，若樓板厚100MM，則增加封堵的材料費用就是（1.3*0.4-1.2*0.3）*0.1*1700*7=190元,也就是一個洞就增加了190元的材料成本,一百個孔洞就是19000.00元成本的損失。其實在設計過程中完全可以通過計算和管道排布來確定孔洞的大小，進而控制成本的投入，當然這些費用也可以在施工過程中給以控制，就是在管道橋架安裝完成后,將多余的部分采用混凝土澆摀，這樣就容易和施工單位產生矛盾，因為混凝土澆摀的費用按定額算價位非常低，而且要重新支摸，投入人工大、誤工也大，如果采用防火泥封堵則不但能在新增項目中賺取安裝費，而且施工方便，管理省事。若因為這種細節的成本控制問題造成雙方矛盾的激化必然導致項目成本的更大損失。第四節合理有效計算設計對成本控制的影響建設單位必須熟悉設計意圖及項目的真實需要，編制合適有爭對性的各種標書，促進項目成本的更合理化控制。在義烏有一個高檔次的住宅小區，為了更好的提高排屋的住宅檔次，開發商擬在排屋內安裝中央空調系統，空調系統是一個非常復雜的系統，為了提高系統布置的合理性，開發高也非常謹慎，將所有房型委托經過資格預審的空調廠家進行方案設計，認為廠家的方案最能反應實際問題。廠家經過設計以后并提供了一組數據：一層過廳、多功能廳除去儲物間后有效使用面積約70平方米，按每平方米制冷量200W計算，共計14000W；二層客廳、過廳有效使用面積約70平方米，按每平方米制冷量200W計算，共計14000W；二層餐廳有效使用面積約25平方米，按每平方米制冷量240W計算，共計6000W；三層過廳、書房、臥室有效使用面積約95平方米，按每平方米制冷量200W計算，共計19000W；四層過廳、臥室有效使用面積約65平方米，按每平方米制冷量200W計算，共計13000W；四層活動室有效使用面積約30平方米，按每平方米制冷量230W計算，共計6900W。從這些數據可以算出一層制冷量14000W、二層制冷量20000W、三層制冷量19000W、四層制冷量19900W、按常規配置室內機制冷量比室外機制冷量小于等于1.1計算，一、二層設一臺空調主機需制冷量34000W，三、四層設一臺空調主機需制冷量38900W，從表面上看這種配置非常合理，但是這里出現了一個非常嚴重的問題，一、二層的主機耗電量需12KW，三、四層的主機耗電量需13.5KW，兩者加起來空調的耗電量約為25.5KW，這么大的用電量不只是用戶使用時成本高，就在小區建設階段從電力投資成本上也需要非常大一筆費用。于是開發商又回頭同設計人員協商，設計人員從設計的角度提出了這樣一份依據：住宅小區和商業用房在空調使用上是完全不一樣的，住宅的空調同時使用率不高，而商業用房的空調同時使用率非常高（可以達到100%），剛才計算的住宅有效使用面積有352平方米，已經無法使用家用多聯機空調來滿足需求，所以以上方案中設計的空調為商用多聯中央空調。住宅使用多聯式中央空調室外機的考慮可以按室內機的具體布置和使用位置的同時使用程度來進行計算，一般客廳和餐廳、多功能廳組成的空調同時系數比較高，可以取0.8，純臥室組成的多聯機同時系數取0.7，而如果將客廳、餐廳等與臥室混合組織，多聯機空調的同時系數取0.6就基本能滿足需求，這樣我們再回過頭計算，假如一、三層一臺空調主機其制冷量為33000*0.6=19800W，二、四層一臺空調主機其制冷量為39900*0.6=23940，核算成耗電量約為7.5+8.5=16KW。開發商在具體了解了設計的意圖之后迅速將廠家提供的25.5KW降到16KW,其成本在空調主機就能節省約五分之二,再加上能減少小區電力設施進戶電線、電力電纜、供電設備等的投入，其成本的節省可超過整個空調項目的投資。一個項目能全面合理的控制投資成本首先要把握招投標階段對設計的管理支持，也離不開設計階段對招投標階段的技術支持，只有一開始就采用一系列行之有效的現代化設計方法和質量、成本控制方法來進行設計開發，才能更好更快的控制房地產開發成本。第五節設計招標對成本控制的影響在我國目前的設計行業里，一般的設計院都只負責主體設計或市政設計或景觀設計等，也有一些專業的小區功能設計，而缺少綜合型、全面性的設計院,如此分散的設計現象容易產生對小區的風格不統一，施工困難甚至大量返工等問題，最終也將造成建設成本的損失。比如智能化工程，一般的新型小區都會設計可視對講，安全防范、綜合布線、信息網絡等系統，這些系統的整體性非常強，如果在工程主體設計時只考慮主體的布線布管，就很難判斷這些系統需要多少管路，會實行什么樣的功能，為了能滿足在智能化系統設計時的功能需求主體工程設計階段往往會增加管道數量，追加成本投入，而到了整個小區智能化設計階段，很可能會因為智能化功能的創新，升級，影響到原主體設計的預留管道完全報廢，造成大量成本損失。房地產企業的開發已經從經濟實用的住宅開發向美觀、舒適的小區住宅快速邁進，每一個新開發的樓盤都在力爭小區建設帶給老百姓更多的吸引力，現在有很多開發的小區樓盤有很多新的設計理念，比如小區內車輛不能進出，道路基本都是人行道，建筑周沿都是小溪或者綠化，這種新的景觀設計理念，需要市政配套設計的支持才能實現，市政配套設計時，小區管道特別多，有雨水管道、廢水管道、污水管道、電力管道、消防給水管道、智能化管道、燃氣管道等等，這些管道的設計必需要滿足國家規范，又要滿足小區景觀設計要求，給市政設計帶來非常大的困難，市政設計和景觀設計的不協調將導致設計的失敗，投資成本的重大損失，所以建設單位在委托設計單位時就應該考慮相關設計單位之間的具體協調。推行設計招標，盡量將工程主體及配套設施、環境設計等均放在一起進行招標，由投標單位負責起項目設計責任，并由投標單位負責選擇設計單位，積極推行建筑方案與經濟方案相結合的一條龍服務到底的設計招標方法，并采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。第三章加強設計階段管理是成本控制的關鍵1.加強設計階段管理當前普遍存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據開發經驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額（造價、三材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設計修改的辦法加以解決，克服那種只顧畫圖、不顧成本的傾向。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。針對目前設計人員經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。我認為應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣