2010年漳州土地競拍策略報告 房地產市場整體概況土地市場基本情況各意向地塊概況及分析意向地塊經濟測算拍賣策略及競價控制第一部分 漳州房地產市場整體概況漳州房地產市場整體發展較為平穩 ，從2006年至2010的4年間，商品住宅的均價上漲約800元/平米，年漲幅約6%。低于全國19%的平均漲幅，低于漳州市gdp年15%的平均漲幅，也低于漳州市人均收入年13%的平均漲幅。房地產市場發展較為穩健； 漳州市區商品房目前的租售比大約在220：1，房價收入比約為6.3：1，商品住宅空置面積也保持在12萬的較低水平，房地產市場良性運行，房價未偏離真實的房產價值； 漳州房地產發展相對于周邊的廈門、泉州等城市滯后，市場發展空間較大。 在國家一系列調控政策后,目前漳州房地產市場交易量明顯下降,但價格經5月小降之后目前還處于上漲階段。 廈門漳州中心城漳州開發區 自2004年至2007年，漳州市房地產投資總量以及增長幅度均呈逐年上升的趨勢；08年房地產開發投資超百億，雖然較07年增長31%，但是增長速度開始放緩；09年投資額首度出現了下滑，只有99.3億元，比08年下降了9%。 從長遠趨勢來看，隨著廈漳泉一體化加速，區域融合將為漳州帶來巨大的房地產發展空間。自2005年，漳州全市樓市年均供應量都在100萬平米以上。而2008年由于樓市低迷，開工量銳減，導致2009漳州樓市新增供應只有132萬平米，比08年驟降48%，而銷售量卻達到了209萬平米，出現批售量和備案量倒掛，市場主要以消化存量房為主。但是隨著2009年樓市的回暖，開工量穩步回升，2010年市場供應量也在逐步增加。從2006年至2010的4年間，漳州市區商品住宅的均價上漲約800元/，年漲幅約6%。低于全國19%的平均漲幅，市場發展較為平和；2009漳州市區住宅的銷售均價為4055元/，不僅在閩南金三角片區屬于明顯的價格洼地，甚至低于全國4200元/的住宅銷售均價；2010年受國家調控影響，截止目前市月銷售均價亦已達到4586元/（2010年8月24日）房價上漲空間非常明顯。 從上圖可以看出，全市新開工面積中，住宅占商品房的比例最大，增長幅度與房地產新開工面積增長幅度趨同；20072009年施工面積逐年減少，市場供應量不足，市場供不應求，導致2009年的購房高峰；隨著2009年-2010年的新開工面積迅速增加，可以預計未來一年內供應量將有較大的增加，也許會出現供過于求的情況；同時，漳州城市商業的不斷發展，對商業營業用房的需求也在不斷增加。 漳州房地產市場概況總結：1、成交面積與價格 a、漳州市區2008年銷售面積為98萬，2009年銷售面積為170萬，2010年1-7月完成銷售面積82.13萬，而2008年批售面積為165萬， 2009年批售面積為94萬，2010年1-7月批售面積為81萬。由以上可以看出：除2008年受政策影響以外，出現銷售量少于預售量的市場狀況，隨著政策的變化，2009年出現逆轉，銷售量遠大于批售量的市場情況，從數據看，到2009年基本已消化之前積壓的大量可售房源。而在2010年，開始出現需略大于求的情況。因此從成交量看，漳州的房地產市場環境向好。 b、漳州市區2007年住宅均價為3378元， 2008年住宅均價為3410元，2009年住宅均價為4055元，目前漳州市區市區商品住宅均價4522元/。從以上數據可以看出：2007-2009年漳州市區的銷售價格呈平穩上漲的態勢；但是2010年由于供需關系的變化，出現價格快速上漲的情況。因此從價格走勢來看，漳州的市場前景較為樂觀。2、土地供應情況 2008土地供應面積為19.4萬，建筑面積為57萬； 2009土地供應面積為36.5萬，建筑面積為86.3萬；而2010年將推出土地95，建筑面積為166.5萬。2008年、2009年土地供應量較小，其總建面積均小于當年銷售面積，而2010年土地供給的總建面積基本與市場年均銷售面積持平；因此可以看出：1、目前漳州市場需略大于供的情況是正常的；2、隨2010年較大量的土地推出，可以預計未來1-2年漳州市場供應將趨于平衡，從土地供給看市場運行將較為平穩。 可以預見漳州未來3年內，房地產市場將會呈快速發展趨勢，市場競爭更加激烈，市場產品品質不斷提升；漳州房地產市場是一個健康的、良性的、可持續發展的，能為廣大房地產企業帶來良好回報的市場熱土！第二部分 土地市場基本情況2008年土地拍賣情況：地塊編號土地坐落出讓土地 面積（）規劃用途容積率建筑面積成交價格(萬元)樓面地價元/競得人2008g02市中級法院以西、新浦東路以南、水仙大街以北15458.7二類 居住2.2340093363989漳州天利房地產發展有限公司2008g03龍江路以東、規劃新浦東路以北91831.7二類 居住2.825712911020429漳州市華藝房地產開發有限公司2008g05漳華中路以南、連科港西側87284.6二類居住3.227931115524556漳州市瑞佳房地產開發有限公司2008年漳州市商業、居住用地累計成交194575（約291.86畝），建筑面積為570449，成交金額為29907萬元，平均樓面地價為524元/。08年的土地出讓受國家調控的影響慣性下滑，而漳州市政府也有意放緩了土地出讓的速度。直接導致了市場供應的失衡，為09年房地產市場的“小陽春”行情加入了助推劑。2009年土地拍賣情況：地塊編號土地坐落出讓土地 面積（）規劃用途容積率建筑面積成交價格(萬元)樓面地價元/競得人2009g01江濱路以北、丹霞路以西、下洲路以南01:9930.2602:30120.35商住綜合3.5140177214271529福建欣隆盛房地產開發有限公司2009g02東至江濱新城、南至北江濱路、西至丹霞路、北至下洲路46053.81二類居住3.5161188248001539漳州市福景房地產開發有限公司2009g03薌城公安局公安應急指揮中心北側、大學西路中段南側、規劃博學路西側46286.33商住綜合2.5115716125501085漳州盛達房地產開發有限公司2009g04漳華路以西，仙景路以東，金星路（新北環城路）以北63159.99商住綜合1.681061097000660鄭存建2009g05漳華路以西，仙景路以東，金星路（新北環城路）以南45893.03商住綜合1.68771004500584鄭存建2009g06廠西二路以西、江濱路以北、規劃育才路以東、上墩中學以南a:51521.70b:40509.71二類居住a2.0 b2.5204317243001189福建正得投資集團有限公司2009g07藍田經濟開發區東干道以西、橫五路以北20523.10二類居住2.2451512800620林寶強2009g08八號路以西、規劃道路（振興路）以東、煙草物流項目用地以南、規劃道路(小港路)以北11139.87商業倉儲1.2133681106827福建省盛輝物流集團有限公2009年漳州市商業、居住用地累計成交365138.2(547.7畝)，建筑面積為863126，成交金額為98483萬元，平均樓面地價為1141元/（約180萬元/畝）。09年土地市場的火爆，出現了一批高價地、”面粉比面包貴的地”，直接導致了2010年房地產市場價量齊漲的局面。也將間接推高本次土地掛牌的價格。縱觀08、09年土地市場行情有如下幾個特點：1、老城區板塊、江濱板塊受熱捧。 由于老城區城拆遷困難、安置成本大造成土地供應緊缺，而江濱區域的一線江景具有不可再生性，上述兩板塊受競買者的熱捧，競得價不斷攀升。2、漳州市區土地推量偏少，競爭激烈。 從土地出讓規模計算上述兩年的土地出讓規劃總建面積達：1433575，該部分項目將在未來的24年內逐步投放市場將加大漳州市房地產的供給（根據目前年度銷售量預計市場存量可供銷售1年），加劇后續房市的競爭。同時由于08、09年出讓地塊成本較高也將帶動漳州市房價進一步上漲。3、龍文區受市政府東移的影響漸成投資熱點。隨著市政府東移的推進，大型商業綜合體、辦公樓、高檔社區也加快了建設步伐，龍文區逐步發展未來城市的新中心。區域內房地產行情有望超越老城區成為投資、置業的新熱點。4、外來開發商占據土地市場半壁江山。 萬達集團、融信集團、明發地產、正德集團等有實力的房企的進駐，將在未來提升整個城市的品質，新的開發理念、營銷方式也將為漳州房市帶來新局面，加大市場競爭。第三部分 各意向地塊概況及分析本次共推出16塊掛牌出讓地塊，其中屬商住用地有9塊，土地坐落出讓土地 面積容積率建筑密度（%）綠地率（%）總建筑面積掛牌起始價(萬元)每畝單價萬元/畝樓面地價元/龍江小區二期a地塊98446.61(147.67畝)2.8303527565116982115616漳華路以北，新華北路以東47702.28(71.55畝)2.828351335661860