XX市中銘房地產開發有限公司東方家園小區建設項目可行性研究報告二一三年十一月 東方家園小區建設項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論- 4 -一、 項目基本情況- 4 -二、項目建設背景- 6 -三 、主要經濟技術指標- 15 -第二章、場址選擇與建設條件- 17 -一、場址現狀- 17 -二、建設條件- 17 -第三章 規劃方案- 25 -一、指導思想- 25 -二、規劃方案- 25 -三、環境保護- 26 -第四章 工程建筑方案- 29 -一、工程設計指導思想和原則- 29 -二、項目總體規劃方案- 30 -三 、建筑工程方案- 32 -四、公用工程方案- 36 -第五章 節能節水措施- 43 -一、節能措施- 43 -二、節水措施- 44 -第六章 環境影響評價- 45 -一、項目環境保護執行的法規、標準- 45 -二、環境現狀- 45 -三、環境影響分析- 45 -第七章 勞動安全保護與消防- 50 -一、勞動安全- 50 -二、消防措施- 52 -第八章 組織機構與人力資源配置- 54 -一、項目建成后組織機構- 54 -二、人力資源配置- 54 -三、人員來源- 55 -四、人員培訓- 55 -第九章 項目實施進度- 56 -一、建設工期- 56 -二、項目實施進度安排- 56 -第十章 投資估算與資金籌措- 57 -一、投資估算- 57 -二、資金籌措- 59 -第十一章 經濟效益分析- 60 -一、財務評價基礎數據與參數選取- 60 -二、銷售收入估算- 60 -三、成本費用估算- 61 -四、項目財務效益分析- 61 -五、盈利能力分析- 62 -六、不確定分析- 63 -七、財務評價結論- 64 -第十二章 工程招標- 65 -一、發包方式- 65 -二、招標形式- 65 -三、招標方式- 65 -四、招標組織機構- 66 -五、招標主要內容- 66 -第十三章 結論與建議- 67 -一、結論- 67 -二、建議- 67 -第一章 總 論一、 項目基本情況1、項目名稱：東方家園小區建設項目2、編制單位：XX縣工程咨詢事務所3、建設單位：XX市中銘房地產開發有限公司4、法人代表：聯系電話：5、建設性質：新 建6、建設地點：XX縣百善鎮御河路東側。7、建設內容：該項目占地10419.24平方米。建設多層住宅樓六棟，6層、框架結構，總建筑面積16702.58平方米。其中商業1670.26平方米，住宅建筑面積15032.32平方米。以及道路、綠化、供電、供氣、排水及其他配套工程。8、項目投資：項目總投資約1500萬元,所需資金全部由項目建設單位自籌。9、項目編制依據：（1）國家及安徽省有關定額指標和建設標準；（2）XX縣“十二五”發展規劃；（3）XX縣城市建設發展規劃（4）項目單位提供的其他資料和數據。（5）承辦單位編制可行性研究報告的委托書（6）國務院和中央九部委關于整頓、規范市場秩序、專項整治市場的通知（7）安徽省、XX市關于加快發展三產服務業的決定（8）國務院關于擴大內需，建設專業批發市場的若干意見（9）住宅建筑規范GB 50368-2005 （10）住宅設計規范GB 50096-1999 （11）城市居住區設計規范GB 50180-93(12)國家房地產開發有關政策；(13)XX縣建設項目規劃設計條件通知書；(14)項目區地質勘探資料； (15)民用建筑節能設計標準 JGJ 26-95；(16)建設部房地產開發項目經濟評價方法；（17）國家相關的法律、法規及建筑設計規范。10、編制原則：（1）依據XX縣建設規劃，結合XX縣的客觀實際，以能充分體現項目“統一規劃，分期建設”的原則。（2）建設以“高起點、高標準、規范化”的原則，點線面結合，參與構筑XX縣的城市基礎設施框架，創造XX縣的新形象，新面貌。（3）根據規劃要求，本著科學、實用的原則，充分考慮城市現有和規劃建設的基礎設施，加強項目建設與城市總體規劃的銜接，使兩者有機結合，優勢互補，協調發展。（4）合理有效使用XX縣的土地資源。（5）堅持軟件建設與硬件建設同步推進，協調發展。以服務為宗旨，重視管理隊伍建設，廣開科技信息渠道，體現高效精干的原則。重視人才培養和人才引進，提高企業管理隊伍的整體素質和整體水平。（6）以改革的精神，開放的姿態，求實的態度，嚴格執行國家有關基本建設的法規和管理規定，提高項目的運作效率，增強企業的競爭活力。二、項目建設背景1、當前房產市場現狀進入2009年以來，在加快住宅建設和深化城鎮住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產市場，總體上呈現平穩發展的態勢。主要表現在：（1）商品房開發投資穩步回升。2006年房地產業超速發2007年下半年受宏觀調控影響。商品房投資逐步增加，2007年，全縣國民生產總值增長的16.8%中，房地產開發的貢獻率達到2.5個百分點以上。（2）在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。（3）住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發展。近幾年來，住房消費信貸迅速發展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產市場的一大亮點。（4）房地產二、三級市場聯動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產二、三級市場聯動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。（5）2008年下半年以來，受到全球金融危機的影響，房地產市地低迷不振，但由于XX縣屬于中部地區的欠發達縣，房地產價格本來就不是虛高，再加上消費需求量大，當地政府大力支持，因此，房地產市場的波動并不太明顯，在這一輪經濟危機中呈現中稍降在態勢。（6）房地產產業鏈條較長，能夠帶動建材產業、運輸服務業等相關產業的發展；房地產屬于勞動密集型產業，能夠提供更多的勞動就業崗位；房地產具有投資規模大的優勢，對當前拉動經濟復蘇具有重要意義。為此，中央和地方出臺了一系列房地產開發優惠政策。XX市作為新興的能源城市，是華東地區重要的煤電能源基地，XX礦業、皖北煤電以及地方礦井28對。近年來，礦區開采推行新的用工制度，即用人不養人，充分提高職工 的福利待遇，但是不再建設職工福利分房與其他社會事業，這樣富裕起的礦區職工考慮到子女就學等，紛紛到XX市及XX縣城購房居住，充分享受城市現代的文明生活。另外，XX老城開發、縣醫院綜合樓建設及其他重大項目建設，大批的居民拆遷，政府采用貨幣化補償，客觀需要一批新開發的房地產業，用于拆遷居民戶的安置。2、XX縣商品房現狀與市場需求XX縣住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積1998年達到了10.98平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從城市居民住房構成現狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據有關市場調查資料，目前有26%的市民住房是“單位建房”，約占39%屬“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現象可以看出，目前商品房在市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。再從每戶住房總建筑面積來看，目前居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，6080平方米的占33.8%，81100平方米的占14.82%，101120平方米的占8.02%，121140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房戶數將比現在有較大幅度地提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。3、“精品住宅”的市場需求及發展 “人與自然和諧發展”是21世紀對城市新型住宅小區呼喚，也是今后對城市住宅小區開發建設的要求。隨著城鄉居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據縣域經濟社會發展，以及商品房今后發展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。（1）住宅市場趨向細分化隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，消費者面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發展趨勢。前兩年，住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區環境優美、品質高雅，售價合理，剛剛推出就能銷售60%以上，經營火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發展方向是住宅市場細分化，對住宅從業人員的專業化程度要求也越來越高。市場對規劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，并要求從業人員的專業水平也應隨之提高。（2）商品房市場進入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環境優美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現的客觀環境。同時，開發商也會逐漸認識到品牌在住宅開發中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在去年房地產及相關產業展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區位轉向開發商的品牌。商品房市場出現品牌角逐趨勢的原因，主要有：(1)先富者的市場潛力。本市改革開放30年來，經濟快速發展，社會全面進步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費水平居國內中等城市中上水平，據有關資料統計，富裕家庭約占6左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。(2)商業消費潛力。近年來煤炭銷售旺盛，價格漲幅接近1倍。為XX市經濟發展提供強大的支撐，人口聚集效應進一步升華，發展房地產開發一直是本市經濟發展的重點之一。今后私營企業也越來越多，私營企業主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求。(3)項目區位市場潛力。天杰帝景開發項目位于XX鎮內，環境得天獨厚，是開發高品質的精品住宅小區不可多得的地段位置，加上開發建設條件優越，開發品牌商品住宅具有無可比擬的區位優勢，并蘊藏著巨大的區位市場潛力。（3）消費者對住宅質量和物業管理的關注消費者購房是個人的投資置業行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛生、日照、通風、室外環境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內容的物業管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。（4）住宅開發及開發商向規模化發展近年來，城市住宅開發數量發展過快，但開發規模和檔次不高。目前縣城已有各類資質的房地產開發企業10多個，存在開發成本高、惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產開發商只有通過大規模、低成本開發，才能滿足用戶的要求。住宅開發向規模化發展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發商向規模化方向發展。從本市最近兩年的房地產市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經驗的大型房地產開發企業將涌現出來，并占市場主導地位。（5）住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段隨著本市城鎮居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，本市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與本市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%10%，中高收入家庭為13%16%，富裕家庭占20%-30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也1990年的28%增加到2000年的50%，目前這一比例已超過60%，并保持逐步上升的勢頭。 4、定價策略(1)價格定位1)根據縣城目前房地產屋源交易信息，結合同類商品房銷售價。從XX2009年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在37004600元之間；中檔住宅售價每平方米在2500-3200元。由于各樓盤區位、環境、配套等均有差別，開發成本各異，僅作參考。(2)價格優惠策略。擬采用以下策略：付款方式優惠； 集團購買優惠；選擇購買優惠；特殊消費對象優惠；其他優惠措施。(3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：展銷會期促銷優惠價；限期銷售優惠浮動價；正常銷售期段浮動價；其他浮動措施。 (4)定價方式。主要按期房價、現房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區“賣點”和住宅小區內環境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。5、XX縣基本情況XX縣位于安徽省北部，是XX市唯一市轄縣，縣城依市而建，全縣轄11個鄉鎮和一個省級經濟開發區，面積1987平方公里，人口106萬。XX承東啟西，區位優越，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，是淮海經濟區和徐州經濟圈重要組成部分。XX環境優越，交通便捷。市、縣連為一體的城市建設格局，熱、電、氣一體化的能源供應，以及更加優惠的投資政策，為國內外客商提供了大展宏圖的空間。舉全縣之力打造的省級開發區一XX經濟開發區，“七通一平”全面實現，服務配套設施已經完成。一個以開發區為主體，鄉鎮工業集中區和創業園區為兩翼的投資載體和開放平臺已經構建。“一條龍”服務制度、“一站式”審批制度、縣級領導聯系協調制度、投訴舉報監督制度和投資優惠政策日臻完善。符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過，北接隴海線，東連京滬線、西入大京九。公路交通國道、省道四通八達，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅車南下省會合肥、東進海濱城市連云港只需2小時左右。距徐州觀音機場僅有50公里。內河航運入淮河、通長江，直達上海港。XX物華天寶，資源富饒。礦產資源得天獨厚，已探明煤炭資源儲量達60億噸，鐵、銅、金礦9700萬噸。國家級特大型企業XX礦業集團公司，皖北煤電集團公司14對礦井座落在XX境內，年產原煤2000多萬噸；縣屬煤礦年產原煤百萬噸以上。電力供應充足，電力裝機容量達200萬千瓦，是華東地區重要的電力供應基地。農業資源優勢明顯，肥沃的土地、溫和的氣候，為XX農業產業化的發展提供了得天獨厚的條件。可耕地面積220萬畝，待開發的塌陷地7.2萬畝，種養業種類多、產量大，小麥、玉米、大豆等主要農作物常年產量穩定在90萬噸左右，牛、豬、羊、兔等家畜飼養量300萬頭左右，雞、鴨、鴿等家禽飼養量2200萬只以上。勞動力資源豐富，目前全縣有剩余勞動力10-15萬人，是全省重要的勞務輸出基地，勞動力成本較低，為發展勞動密集型企業提供了人力資源保障。安徽省“861”行動計劃重點工程，投資總額近300億元的臨渙煤焦化電項目，一期工程已經投產。投資額120億元，年產甲醇170萬噸的南坪煤化工項目已經開工建設。投資額100多億元的XX煤電基地建設如火如荼，11對新建煤、鐵礦井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江蘇等地的客商紛紛前來洽談合作、投資興業，恩遠鋁業、杭淮鋼構、順發食品、魯王制粉、金沙紡織、巨成化工等一大批骨干企業快速發展，已逐漸形成了以煤化工及精細化工、機械制造及新型建材、針織服裝、農副產品深加工等具有特色的四大支柱產業。XX，這顆鑲嵌在淮海大地上熠熠生輝的明珠，正以豐富的資源，巨大的發展潛力和廣闊的發展前景，受到國內外有識人士的青睞。東部的區位、西部的成本，便利的交通、快捷的通訊，已經使XX成為安徽省實施東向發展戰略、對接膠東半島的橋頭堡。XX定會成為眾多商家投資的寶地，創業的樂園!三 、主要經濟技術指標用地總面積： 10419.24平方米容積率： 1.61建筑密度： 31%綠化率： 35%總建筑面積： 16702.58平方米總戶數： 170戶總住宅面積： 15032.32平方米商業（辦公）總面積：1670.26平方米停車位： 150輛項目總投資：1500萬元經營收入： 4509.70萬元純利潤：450萬元稅金：230萬元投資利潤率：30%第二章、場址選擇與建設條件一、場址現狀1、地點與地理位置本項目擬建場址XX縣百善鎮御河路東側。2、場址土地權屬類別及占地面積該項目地塊屬國有土地，項目開發公司通過國有土地使用權掛牌轉讓，取得該土地使用權，項目占地面積約該項目占地10419.24平方米，用地性質為居住、商業（沿街）。二、建設條件1、自然條件項目區位于安徽省東北部XX市，地處蘇魯豫皖四省之交，作為一座新興的能源城市，XX市既有工業城市的整潔開闊，又有江南水鄉的旖旎婉約，憑借相山、龍脊山和眾多的采煤塌陷湖形成的獨特的地理條件，創造了依山傍湖的園林城市，并先后獲得了“全國創建文明城市工作先進單位”、“國家園林城市”等稱號。 XX市城市總體規劃確定城市性質為皖東北地區的中心城市，國家的重要能源基地。城市呈組團式發展，在主城區內，形成三個城市組團和一個城市“綠心”的布局結構，由依山建城向依山傍水的城市空間結構形態轉變。至2020年主城區規劃人口為94萬人，城市規劃建設用地達96.25平方公里。全市轄三區一縣和一個經濟技術開發區，總面積2741平方公里，耕地面積13.47萬公頃（202.05萬畝），至2009年末，全市戶籍人口217.7萬。（1）氣候條件XX市地處中緯度地區，屬暖溫帶半濕潤季風氣候區。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。主導風向全年以偏東風為主，其次為偏北風和偏南風。歷年極端最低氣溫為-11.6C，歷年極端最高氣溫為37.8C；歷年平均降水量為854.8毫米，年均無霜期207天，年均相對濕度為70%，年均蒸發量為1815.6毫米，年均日照時數為4430.2小時。（2）水文條件XX市位于淮河流域中游，二、三級支流范圍里，隸屬于華北平原南部的XX平原中部。XX市水資源總量包括地表水和地下水兩部分，全市多年平均地表水資源量為1619.72 104立方米/年，多年平均地下水資源總量為8155.09 104立方米/年，地表水和地下水資源的枯豐基本依賴降水補給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質之中，水的運動較為緩慢。近年來，城區及近郊區地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現超采現象，應該予以防范。全市水資源的水質較好，均為重碳酸鈣型，礦化度小于1.0克/升，但其鈣鎂離子偏高，導致水的硬度較大。（3）地質地貌XX市地處XX平原中部，地勢自西北向東南微傾，除東北部有少量低山地形分布外，其余為廣闊平原。其主要類型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脈主要分布在北部及中部偏東，系泰山余脈，海拔在60400米之間，余者皆為一望無際的平原。其海拔高度23.532.4米，面積2354.5平方公里，占全市總面積的85%。以橫貫平原中部的古隋堤（今宿永公路）為界，北部為黃泛沖積平原區，土壤肥沃，地面平整，地下水豐富；南部為古老河湖沉積平原，地勢較低，地下水位較高，地瘦質差，但增產潛力大。封閉型湖洼地主要分布在四鋪、百善、鐵佛等地區，全系耕地。總面積為86.67平方公里。XX市域境內水系發達，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。由于煤炭的開采，造成地表塌陷積水而形成湖泊。至1992年底，全市轄區內形成大小塌陷湖泊30余個，常年積水面積7.98平方公里，占總塌陷面積的38%，多年平均蓄水量為3040萬立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水質好、浮游生物多、污染少，適合魚類生長。（4）工程地質條件XX市東、西有寒武、奧陶系地質構成。山丘平行延伸兩側，其余均為平原，海撥一般為2.5-32.5米，地勢由西北向東南傾斜，坡度為萬分之一。北區第四紀地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達18噸/平方米。地下水層多為石灰巖層隙間水，含水較豐富。項目區最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。建設用地的綜合自然條件較好。XX區域大地構造屬中淮地臺魯西隆起區南極，區境范圍內除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山殘匠占全部總面積的4.7。本區第四系分布廣泛，孔隙水儲存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。地下水位升降隨季節(降水量)變化，地下水對混凝土無侵蝕作用。根據項目區地質普查鉆孔揭露地層屬第四級河流沖擊相地層，分述如下：粉質粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，在埋深約1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結構性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整。粉質粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質結核，在埋深約6米處較富集。粉細砂，淺黃色，級配性差，中密，本層埋深7.1米鉆至15.0米未揭穿。層厚不詳。除第一層外，其他各層地基承載力標準值均在140KPa以上。（5）交通運輸條件XX環境優越，交通便捷。符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過，北接隴海線，東連京滬線，西入大京九。公路交通國道、省道四通八達，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅車南下合肥、東進港口城市連云港只需2小時左右。距徐州觀音機場僅有50公里。內河航運入淮河、通長江，直達上海港。2、社會經濟狀況（1）優良的發展環境在城市發展中，XX市始終堅持兩手抓，在全力抓好城市硬環境建設，增強城市整體功能的同時，緊緊抓住優化軟環境不放松，在全市上下持久、深入地開展創建全國最優經濟發展環境活動，掀起了一場新的“環境革命”，一是強化效率意識，改革審批制度。充分發揮市場在資源配置中的基礎性作用，加強宏觀調控，減少審批事項，規范審批程序，簡化審批手續，引入市場機制，實行“陽光操作”。二是強化服務意識，加快由管理型政府向服務型、效率型政府的轉變。推行行政服務中心“一站式”服務，不斷優化辦事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更優，實行零收費；辦事效率更高，實行零環節服務；打擊更有力度，努力實現外商對環境零投訴。三是強化保護意識，為企業發展保駕護航。出臺了關于嚴格控制各類檢查活動的通知、關于治理向企業亂收費、亂罰款和各種攤派等問題的意見，設立了“XX市優化投資環境投訴受理中心”，嚴肅查處一切破壞發展環境的行為，親商、和商、富商、安商的環境和氛圍初步形成，對外商的親和力、吸引力和凝聚力進一步增強，以政治環境、經濟環境和社會環境的全面優化，為推進城市轉型和經濟跨越發展提供了強大的動力和保證。（2）雄厚的經濟基礎長期以來，XX市在堅持做大做強煤炭主業的同時，不斷加強其他產業的發展，初步形成了以煤電為主，紡織、釀酒、建材、電子、化工等共同發展的經濟格局。一是工業產業實力雄厚。XX市作為全國重要的煤炭和精煤生產基地，煤炭遠景儲量350億噸，以淮礦集團、皖北煤電為代表的煤炭產業，2010年全市原煤產量4734.9萬噸，增長10.8%；洗煤產量1013.3萬噸，增長7%；焦炭產量228.3萬噸，增長9.2%；發電量84.2億千瓦時，增長25.9%。六大主導產業全面增長，其中煤電、煤化工、機械制造、食品加工、紡織服裝和陶瓷建材業增加值分別增長11.1%、5.8%、51.4%、25.6%、21.4%和46%。六大主導產業增加值占全市工業的比重達到89.7%，對工業增長貢獻達到78.3%,拉動全市工業增長15.3個百分點。 二是企業效益顯著提高。全年規模以上工業企業實現主營業務收入987.4億元，增長64%；實現利稅106.7億元，其中利潤45.5億元，分別增長36.7%和55.7%；虧損企業虧損額3.8億元，增長149.4%。工業經濟效益綜合指數達到206.5%，比上年提高22.6個百分點。產品產銷率98.6%，比上年提高1.9個百分點。2010年全市規模以上工業企業主營業務收入、利稅總額、利潤總額分別是2005年的4.2倍、4.1倍和10倍，“十一五”時期年均分別增長33.4%、32.6%和58.5%。三是建筑業穩步增長。年末全市資質內總承包和專業承包建筑業企業57家，從業人員35169人，完成建筑業總產值47.7億元，增長14.9%；實現工程結算收入47.1億元，增長15.4%，竣工產值35.7億元，增長14%；建筑業勞動生產率13.56萬元/人。全年房屋建筑施工面積234.1萬平方米，竣工房屋面積145.2萬平方米。四是特色農業經濟快速發展。初步形成了近郊型、遠郊型、工礦型等現代農業發展模式，建成了水果、水產等八大億元項目基地，植樹造林和綠色長廊工程建設實現了歷史性突破，“菜籃子”工程連續16年居全省之冠，是華東地區重要的糧、棉、油、水果、蔬菜等生產基地。（3）較完善的基礎設施多年來，XX市始終堅持發展經濟與加強基礎設施建設并重，不斷提高城市的規模水平和整體功能。強力推進城市東進南擴，2010年實施項目27個，新建道路123公里，新東外環、沱河東路、合徐高速XX連接線建成通車。市人民醫院病房大樓投入使用，市圖書館建成，XX火車站改擴建工程開工建設。持續推進山水生態城市建設，水網一期工程竣工驗收，東部山場綠化二期工程全面完成，相山公園被評為國家4A級旅游景區，宇能垃圾發電廠投入運營。認真落實拆遷安置政策，32個城中村改造項目啟動建設。深入推進文明城市創建，在全國117個城市公共文明指數和未成年人思想道德測評中，我市分別位居地級城市第33位和第27位，為爭創全國文明城市奠定了堅實基礎。2010年末，城市人均道路面積10.26平方米，城市用水普及率97.01%，建成區綠化覆蓋率43.16%，人均公共綠地面積13.26平方米，燃氣普及率92.07%。二是郵電通訊業發達。2010年郵電業務總收入12.9億元，比上年增長12.7%。其中郵政業務收入8571萬元；電信業務收入120023萬元。年末固定電話用戶42.4萬戶，比上年增加2.3萬戶，其中城市電話用戶29.6戶，農村電話用戶12.8萬戶；小靈通用戶1.7萬戶。年末移動電話用戶108.4萬戶。全市電話普及率達到68.7部/百人。綜合發展水平進入全國百強市局，是全國郵電通訊樞紐之一。3、施工條件施工場地平整開闊，施工運輸可利用現成的鐵路、公路和城市道路。高標號水泥、砂石、石灰等建筑材料當地產量可觀，能滿足供應，運距短、價格便宜。其它建筑材料在當地市場上容易購得。施工用水、用電、通訊可以利用開發區已有設施就近解決。第三章 規劃方案一、指導思想（一）應用現代城市設計思想，通過精心構思，精心規劃，精心設計，力求創造一個布局合理、用地經濟、設施完善、生活方便、環境優美的新型商住小區。 （二）充分體現以人為本，注重科技和可持續發展的二十一世紀國際住宅發展趨勢。小區與商業建設定位于中、高檔商業、居住房。（三）堅持社會效益、環境效益并舉，“為人民服務，為后人著想”是小區建設的靈魂，而開發的經濟效益則是形成小區建設良性循環的基石。二、規劃方案（一）功能結構確保清楚完整，組織合理，整合有序由于本項目是居住與商業共建，如何減少商業對居住的影響，保證商業為本項目與城市其他居民提供便利至關重要，為此，我們將邀請國內、國際一流大師擔綱，認真研究，確保做到功能結構合理、用地經濟、方便居住與購物消費。 （二）道路交通出入便利，交通順暢，人車分流道路交通將按照小區內實現人車分流，重視自行車、摩托車及家用汽車的停放。（三）單體設計朝向合理，居住舒適、節地節能在建筑布局上將充分考慮XX縣的氣候特點及居民購房心理，住宅采用坐北朝南，注重自然采光、通風。（四）綠化景觀集分集合，中心放射，景觀多變本小區綠化景觀，采用小分散、大集中的布置方式，集中布置幾處中心景觀區，在每幢建筑物周圍最大可能的利用空地設草坪和灌木結合的綠化帶，沿小區道路種植行道樹，做到家家有綠地，戶戶有風景。（五）規劃建設力求達到如下標準：規劃超前化、戶型合理化、建筑藝術化、質量標準化、建材環保化節能化、配套完善化、服務酒店化、環境公園化、生活科技化、社區人性化。三、環境保護1、環境保護執行標準中華人民共和國環境保護法建項目環境保護管理辦法（86）國環字第003號建筑項目環境保護管理辦法實施細則安徽省計委、經委、環委（86）07號污水綜合排放標準GB897819962、環境保護的重要意義隨著經濟的快速發展，環境保護的問題逐漸被世界各國所重視。目前，環境污染和生態破壞正在發展和擴大，人類為了生存和發展，無節制地開發資源，毀壞了森林和自然資源，造成生態失調。環境的惡化與當前的人口爆炸，資源危機等問題交織在一起，對世界經濟的可持續發展造成了極大的威脅，我國是一個發展中的大國，擁有世界五分之一的人口，在世界各國中占據著重要的地位，在全球的經濟地位日益提高。但是，由于我國的經濟改革起步較晚，國家的經濟基礎和科學技術水平較落后，大規模、無序的開發，超出了自然所能承受的能力，環境污染比較嚴重。為了實施可持續發展戰略，我國堅定了加強環境保護的立場和態度，提出了“經濟建設、城鄉建設和環境建設要同步規劃、同步實施、同步發展，實現經濟效益、社會效益和環境效益的統一”的戰略方針，把環境保護作為我國的一項基本國策，充分體現了環境保護在經濟發展和社會進步中的重要地位和重要意義。3、項目建設區內的環境現狀項目區位于XX縣城北，周邊的環境條件較好，無嚴重的工業污染物，有輕微機動車的噪聲污染和尾氣污染。4、項目建設與實施對環境可能造成的影響項目建設期可能造成的影響，一是挖掘、搬運渣土和運輸水泥、黃砂等建材時的揚塵，會造成對環境空氣的污染；二是施工時機器設備噪音造成的場界噪聲對周邊環境的污染。項目建設竣工后運行期對周邊環境的影響。按照國家環保總局建設項目環境分類管理名錄界定，本項目屬“對環境影響很小的建設項目”。因為項目運行基礎上不產生廢水、廢氣、廢渣、粉塵、噪聲等不利影響。5、環境保護措施本項目的環保措施，重點是在建設期。對施工挖掘的渣土要灑水抑塵，渣土和粉塵類建材運輸車輛要用蓬布覆蓋，并不得超載，盡量減少灑落污染。對噪聲大的設備，盡量避免同時開動，造成噪聲桑加。晚7點至早7點時限內，要停啟動噪聲40bd的機器。第四章 工程建筑方案一、工程設計指導思想和原則1、指導思想：（1）按照XX市經濟社會“十二五”發展規劃及城市發展總體規劃，精心設計東方家園小區建設項目。（2）本項目建設按照“以人為本”的指導思想，滿足人民的生活居住、購物、交通、休憩需求，將人的需求與自然環境的承受能力相結合，做到人與自然的和諧。在注重經濟、社會、環境的同時，注重可持續發展。（3）面向未來，認真進行整體空間的規劃和單體建筑的設計，結合當代建筑趨向，構筑人人共有的空間和區域中心。（4）本著先進城市規劃設計理念，努力營造一個功能布局合理、結構清晰、交通便利、適宜居住的安靜、安全、衛生、舒適的具有鮮明特色的現代化城市高級生態居住、商業區。（5）本項目建設有其獨到的特色，與周圍環境相協調。2、建筑設計原則：（1）在項目建設過程中，嚴格按照城市居住區設計規范（GB50180-93）的標準和要求進行規劃、設計施工，力爭建成一個安居示范工程。（2）遵循經濟、實用、安全的原則，高標準、高起點的建筑設計和施工。（3）重視生態環境保護，節約土地資源，力求城市建設和生態環境的協調統一， 符合可持續發展的原則。（4）最大限度利用現有景觀資源及良好朝向，創造居住生活“復合型”，“開放性”，“場所性”，“均好性”，整體構建的現代理念居住社區。（5）充分考慮商業性房產開發的價值體現。（6）統籌兼顧，量力而行，節約資金，降低成本。（7）實現建筑藝術與技術創新的結合，把本項目建設成XX市的住宅標志形象工程。二、項目總體規劃方案1、總體規劃本項目主要該項目占地10419.24平方米。建設多層住宅樓六棟，6層、框架結構，總建筑面積16702.58平方米。其中商業1670.26平方米，住宅建筑面積15032.32平方米。區內主要車行及步行道路有機連接，健身設施結合中心綠地布置。設商業配套，既滿足社區居民生活需求，又增加城市的商業氣氛。社區景觀綠地系統與步行系統有機結合，呈網絡狀布置，網絡狀綠地系統在社區主次軸線的控制下，將各功能區連接成完整的整體，并不受外圍主要車行道路系統的干擾。社區文化設施與步行綠地系統有機結合，以增強社區的文化氛圍。中心活動休閑區分別布置在社區中心部分，精心布置水系及廣場空間，為社區居民交流活動，休閑集會提供良好的平臺，形成城市開放空間，營造良好的城市設計效果。2、車行交通本方案結合總平面規劃設計，在小區主出入口及次出入口處設置居住區車行出入口。在居住區內形成環狀的主要車行流線系統（兼消防環道），通往各單元樓的支路則形成次要車行流線系統。停車系統采用地面停車與地下停車相結合的方式。在消防設計方面，除了各車行道能夠成為消防應急通道外，在南北向設置了消防應急通道；同時各多層建筑均設置了18米*18米的消防登高面，滿足消防要求。3、步行交通住宅區內步行系統結合主要景觀軸及社區中心景觀，局部設置休閑散步道及情趣娛樂空間，使住戶感受到自然的魅力。4、居住區空間品質分析本方案避免了住宅小區“插花式”布局方式，采用通透的半圍合式的布局，避免了以往小區存在的視距狹小，無景深的缺點，從而使得樓與樓之間的距離加大，產生長距離景深，形成開敞的視線通廊，使得景觀能夠深入到每家每戶，提升了居住區的空間品質。5、綠地系統綠地系統由樓間綠化、城市綠地及生態綠地形成系統。樓間綠化主要由庭院及廣場綠化組成；生態綠地則主要以中心景觀形成的帶狀綠地系統組成；與此同時，結合城市綠地形成了一個完整的富有層次感的綠化系統。6、景觀結構小區東西向主景觀軸和南北向副景觀軸及中心景觀，將小區主體有機的聯系起來。滲透到各戶住宅之中，每戶均有良好的景觀面，實現了景觀的均好性。沿東西向景觀軸設置帶狀大型生態綠地，連通中心景觀，形成獨特的開放景觀空間。中心景觀內樹林、草坡、小橋、流水相映成趣，形成優美的自然景觀。三 、建筑工程方案1、平面設計（1）設計依據 民用建筑設計通則住宅設計規范GB50096-1999（2003版）建筑設計防火規范GB50016-2006 其它相關的建筑設計規范 項目單位提供的設計條件（2）平面設計方案 單元平面完整性多層住宅單元平面采用一梯三戶的平面布局形式，平面與空間關系緊湊合理、規整，尺度適宜，戶型多樣。 套內平面套內臥室、客廳（起居室）、廚房、衛生間、貯藏室或壁柜等空間齊備。套內公共與私密空間分區，避免相互干擾。套內交通組織順暢，不穿行客廳、臥室等主要功能空間。客廳、餐廳、廚房配置緊密協調。 套型功能空間配置主臥室使用面積、其他臥室使用面積合理。供起居用空間面積適宜，優先設置連續直線墻面便于布置家具。客廳、臥室視野開闊，無明顯視線干擾。設置觀景陽臺，方便住戶多功能的使用要求。部分戶型設有半贈送的空中花園，增強室內綠色環境。 廚衛平面設計廚房位置靠近入口處，并有自然采光、通風。廚房操作臺按照洗、切、燒的流程布置設備。衛生間平面設計布置有序，符合使用需求。 無障礙設計入口通道凈寬不小于1.2m，廚衛通道凈寬不小于1.0m。門廊設有坡道。 單元公共空間樓梯段凈寬不小于1.0m，平臺寬不小于1.2m，踏步寬度不小于260，高度不大于175。各層候梯廳深度不小于電梯最大轎廂深度，且不小于1.8m，電梯及樓梯直接通到車庫層，方便居民就近停車。住宅底層入口處設門廳，形成歸屬意向空間。 住宅設備設施配置廚房設備成套，并設有通風、換氣系統，預留冰箱與其他廚房電器位置。 采光與通風強調中間戶型的自然通風，落實健康住宅理念，主要功能空間在自然狀態下均具有良好的通風效果。臥室、客廳、廚房采光良好，符合日照要求。2、剖面設計住宅層高2.9米；商業層高底層5.1米，二層4.8米。3、建筑造型技術手段和藝術處理完美結合；注重建造方式自身的表現；材料的使用與建筑的功能和形式相對應。建筑以新古典主義的外在形式，展現“典雅府邸，盡享尊貴”。并利用高度上的局部變化創造錯落、豐富的屋頂輪廓。外立面色彩深沉穩重，基座部分材質采用高檔石材，主體墻采用高檔外墻涂料或真實漆。沿街商業立面呼應住宅的古典風格，以簡潔的豎向線條分割大面積的玻璃墻體，凹凸虛實的對比的關系營造大氣舒展的整體形象，在沿街面多層商業融入部分現代元素，以活潑的形象提升商業氣氛。商業體塊，以玻璃體為主，入口開敞通透，增強室內外的商業互動。4、結構設計（1）設計依據建筑工程抗震設防分類標準GB50223-2008建筑結構荷載規范 GB50009-2001 (2006版)砼結構設計規范GB50010-2010建筑地基基礎設計規范GB50007-2002建筑抗震設計規范GB50011-2010（2）設計荷載基本風壓 0.45kN/m2基本雪壓 0.40 kN/m2電梯機房 7.0 kN/m2其它設備用房按實際荷載計算 住宅部分客廳、臥室、衛生間 2.0kN/m2樓梯 3.5 kN/m2廚房 2.5 kN/m2陽臺 2.5 kN/m2宿舍 2.0 kN/m2走廊 2.5 kN/m2 商業部分商業 3.5 kN/m2（3）結構設計抗震設防烈度六度，設計基本地震加速度值0.05g，第二組。抗震設防類別為丙類，設計合理使用年限為50年。住宅：多層住宅樓六棟，6層框架結構。商業裙房：商業裙房為1-2層，層高為5.10、4.80，柱網尺寸為8.4m7.2m，鋼筋混凝土柱斷面為600mm600mm。鋼筋混凝土主梁截面：300800，次梁截面：250500；四、公用工程方案1、給排水設計（1）設計依據建筑給水排水設計規范GB50015-2003建筑設計防火規范GB50016-2006多層民用建筑設計防火規范GB50045-95 ( 2005年版)自動噴水滅火系統設計規范GB50084-2001 (2005年版)汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067-97建筑滅火器配置設計規范GB10140-2005其它現行的有關設計規范和規定、業主及有關工種提供的設計資料與要求。（2）設計范圍本專業承擔該項目基地內室內外生活給排水、雨水、消防給水和滅火器配置等內容，并做好與其他相關專業的設計配合。（3）用水量 生活用水量：2879.3 m3/d 消防用水量：（按最大消防用水量計）室外消防用水量：30 L/s；室內消防用水量：40 L/s，火災延續時間2h；自動噴水滅火系統用水量：40 L /s，火災延續時間1h。 室內給水系統：由市政管網直接供給。 生活給水水源取自市政給水管，本工程從虎山路路引兩條DN150進水管，在基地內連成環網，供本工程各單體生活給水。 排水系統室內污廢水合流，室外雨污水分流，分別接入市政雨污水排水系統。多層污廢水排水設專用透氣管，以改善通水條件。地下層設備機房等處設置集水坑及專用排水泵自控排水。廚房廢水經隔油池預處理后接入市政污水管。污廢水經化糞池處理后接入市政污水管，總體污水管以兩處排入市政。雨水采用有組織排水，屋面雨水設計重現期采用5a，室外場地雨水設計重現期采用1a，基地雨水以兩處排入市政雨水管。 水泵房和蓄水池生活水泵房、消防泵房均設置在地下車庫內。地下消防水池有效容積為450m3，儲存一次消防所需的室內消防及自噴用水量。 消防給水系統