某置業投資御龍灣項目管理手冊

御

龍

灣

項

目

管

理

手

冊

二OO九年十月二十二日

目錄

一、編制與使用說明....................................................................3

二、工程部職責........................................................................3

三、注意事項..........................................................................3

第一章項目組織......................................................................4

第二章工程文件標準表格.............................................................6

1、歐浦置業投資有限公司項目部管理用表..........................................5

2、監理單位用表.................................................................6

3、承包商用表....................................................................8

第三章工程會議制度..................................................................11

第四章現場質量管理要求.............................................................11

1、實施要求......................................................................11

2、材料操縱......................................................................11

3、歐浦置業投資有限公司質量要點...............................................12

a.主體與砌筑工程..............................................................12

b.防水工程....................................................................14

c.鋁合金安裝工程..............................................................15

d.裝修........................................................................17

e.水電安裝....................................................................19

f.成品保護....................................................................19

第五章安全文明管理要求............................................................20

1、安全文明管理制度..............................................................20

2、現場CI系統..................................................................20

3、基本要求（評估檢查項）........................................................21

第六章總包與分包的配合.............................................................22

第七章工程預結算編制及審核作業指引................................................59

一、目的.......................................................................59

二、適用范圍...................................................................59

三、術語與定義.................................................................59

四、職責.......................................................................59

五、工作程序.....................................................................59

第八章非主體建安工程預結算管理流程................................................61

第九章主體建安工程預結算管理流程..................................................62

第十章工程現場簽證工作流程及《現場簽證單》.......................................65

第十一章進度款支付管理流程及《工程款申請表》.....................................68

第十二章有關表格...................................................................70

第十三章工程管理獎懲制度..........................................................74

一、編制與使用說明

1、編制根據

該手冊根據國家有關建設管理法規與歐浦置業投資有限公司管理流程及有關合同條款編制。

2、內容及使用范圍

本手冊是歐浦置業投資有限公司工程部編制，指導監理公司與各承建商按照國家有關建設法律、法規

與歐浦置業投資有限公司有關工程管理程序開展項目建造工作的指引手冊，同時也能夠作為工程部對各承

建商與監理公司是否圓滿履行合同的評價根據，同時，也作為工程部工程師日常項目管理操縱過程中的指

導手冊。

該手冊適用于各合作方進場履行合同的全過程，要緊包含項目的項目建造、竣工驗收、物業移交及保

修階段中。

3、嚴格性

監理與各承建商或者其他合作方需嚴格按照合同與該手冊規定的程序開展營建活動中的各項工作。

4、內容更新

》冊頒布總遇有制度上的變更或者流程上的增減，工程部負責變更手冊的有關內容。

二、工程部職責

為更好地做好指導手冊的執行落實工作，項目部負責：

1、督促與監理是否嚴格按照指引手冊的要求開展各項監理工作；

2、督促與檢查各承包商與供應商是否嚴格按照指引手冊的要求開展各項活動，是否滿足合同要求及

國家有關法律、法規、規范要求；

3、手冊內容的更新；

4、依照指引手冊規定開展自身的項目工程管理工作。

三、注意事項

廠各合作方對手冊有關程序產生疑問時，可向工程管理部咨詢。聯系電話：

2、保密：本手冊僅供歐浦置業投資有限公司各合作方使用查閱，未經歐浦置業投資有限公司書面特

別授權，不得供其他人員借閱、復印或者以任何形式加以使用。

第一章項目組織

御龍灣項目組織管理計劃

一、項目概況及定位

御龍灣項目A4地塊土用地面積為37萬平方米，土地上總建筑面積為近70萬平方米，公司將此用地開發為以

中高檔的住宅商品房為主。

二、組織管理的總則

為加強御龍灣項目的工程管理，明確項目部及所屬人員的工作職責及管理行為，確保項目工程建設的保質如

期完成，達到操縱成本、降低風險，順利完成公司投資的經營目標。

三、項目實施籌備

計劃開工日期2009年11月1日，項目管理人員計劃于10月25日進入施工現場辦公，項目管理人員8人，

另有現場保安若干人，項目所需辦公場地及辦公設備如下表

數量現有數量需采購數量

辦公桌1174

辦公椅20200

簡易沙發101

乒乓球臺會議桌202

打印機111

復印機111

文件柜222

辦公文具若干若干

飲水機2臺

四、工程部人員配置配置計劃

以工程部為基礎，實行工程部現場負責制，以完成房產項目投資的風險操縱、設計規劃、質量操縱、進度計劃、

監督考核等工作。

1、，在公司的領導下，對御龍灣項目的工程進度、質量、規劃等進行全面的協助管理與指導，由工程部負責

具體的組織堅督實施。

2、是本項目開發建設的直接責任人。在公司領導的直接管理下，對所負責的項目的進度、質量、

成本、項目人員等進行全面的管理。

針對御龍灣項目建設的規模及用途，建議公司配置5~7名工程技術管理人員，其中4名為土建工程師，2名

為水電安裝工程師，資料員1名，文員1名，詳見組織架構圖。

經理

給

園

電

土

土

土

土

土

排文

建

氣

建

建

建

建

建

水

工

工

工

工

工

工

工

工

程

程

程

程

程

程

程

程

師

師

師

師

師

師

師

師

員

項目負責人，需有房地產開發項目的管理經驗，具宥較強的組織、溝通及對外協調前「豐富的垣k

經驗，直接對公司領導負責，在涉及一些較大的工程項目變更、現場簽證等事宜還務必向項目部的主管上

級領導請示。

在工程部具體工作的過程中，可根據工程部人員的工作量及工作內容的飽與情況，由公司領導審批再

決定工程部增減人員，達到工程部成員的人員精干、管理高效的組織管理目的。

3、工作分工與職責

工程部工作的介入時間，是在公司有關職能部門領到工程項目建設開工許可證之日起。由工程部負

責處理涉及一些該工程項目的有關組織計劃安排、對外協調、施工管理、竣工驗收等工作事宜。并由公

司的開發部部、財務部、工程技術、營銷管理等職能部門，來協助該房產項目的整體報建、規劃設計、

資金運作等專業技術的支持及監督管理工作。

工程部的要緊工作是：

a.工程施工過程中，嚴格按設計要求、驗收規范、規定，監督檢查工程質量、成本、進度等工作。

b.處理規劃、設計、施工等方面的技術問題與工程質量事故，確保全部工程質量驗收合格，達到工

程質量規范的要求。

c.嚴格把好原材料、設備及裝飾的質量關，進行抽樣檢查及質量認定工作。

d.協助公司領導及有關部門做好工程項目資金計劃安排工作。

e.隨時做好上級有關部門對商品住宅檢查的資料準備工作。

f.負責儲存好各類工程技術資料的完整性與可靠性，并記錄好各類會議紀錄。

在工作中，工程部實行分崗位分專業的工作方法，做到每個專業的工作面都有專人去管理監督，做到

按崗位定人，輪番作息的管理方式，具體見下表：

土建工程師水電土建工程師

B1棟~B3棟范林志劉江

B4棟~B5棟劉江

812棟~814棟黎志強劉江

C1棟~C3棟劉國榮劉江

耿責

（備注：如遇員工調休，可根據專業安排其他人頂崗）

第二章工程文件標準表格

下述表格為歐浦置業投資有限公司管理流程要求的表格，務必嚴格執行

1、任何單位都不能以任何理由拒收他方來文，對文件內容存在異議，應書面回復，而不應拒收。

2、歐浦置業投資有限公司工程部與承包方之間的往來文件，除*供材料的付款文件外，無需通過監理

公司的轉發與審批，其余所有工程文件均需通過監理公司轉發。

3、通常情況下，專業工程師需下發書面文件給承包商執行，但也能夠口頭指令通知，但歐浦置業投

資有限公司項目管理部工程師需盡快將口頭指令在48小時內補成書面指令下發。

4、所有的文件務必加蓋相應公章或者監理工程師注冊章后，才具有同等效力。

5、所有工程文件簽字，各簽字人除務必簽署姓名外，還務必簽署時間。

6、所有要求總監簽字的文件，總監務必簽字，其務必加蓋監理工程師注冊章。

7、粗體字表格為歐浦置業投資有限公司管理要求而制定的內容表格，歐浦置業投資有限公司工程部

部會抽查監理與承包商的此部分資料，作為月度評估與履約評估的關鍵指標，其余均為《廣東省建筑工程

竣工驗收及時資料統一用表》中相應表格，各單位需按照有關程序開展管理工作，并形成相應記錄。

1、歐浦置業投資有限公司項目部管理用表

下列表格需加蓋項目管理部公蓋后后效，下發給監理公司，由監理公司轉發各承包商，監理公司需做

好收發文記錄。

序m

號標準表格名稱有關說明時間

1.《工程業務聯系單》不影響到造價變化的文件使用及時

2.《工程業務指令單》影響到造價變化的文件使用（非設計變更類）及時

3.《設計通知單》關于工程設計變更的文件（含設計類）及時

用于工程施工水電費、衛生費用，保修條款等每月或者發生

4.《工程扣款通知單》

費用的扣除時

信用于根據合同條款，因質量、進度、安全等原發生時

5.息《工程違約索賠通知單》

因對工程單位的索賠

管

6.理《工程獎勵通知單》用于合作方的獎勵發生時

用于甲供材料、設備供方發出材料進場計劃的發生時

7.《甲供材料供貨傳真件》

通知

簡易合同，用于項目部緊急采購或者直接采購發生時

8.《工程委托書》

材料或者服務

用于項目管理部與承包商、供應商關于工期、發生時

9.《合同條件約談記錄》

質量等現場管理方面的約談,會做為合同附件

或者補充

10.《監理工程師月度評估報告》用于項目管理部每月對監理工作的評估每月30日

、監理單位用表

監2蜃公司按照國家有關工程建設程序與歐浦置業投資有限公司的一些具體管理要求開展監理工作，并

形成報表記錄，報送給歐浦置業投資有限公司項目管理部備案，此部分表格會做為監理月度評估的重點檢

查項目，歐浦置業投資有限公司項目管理部與歐浦置業投資有限公司工程管理部負責抽查監理的工作質量

情況。

下述表格均需監理公司報送原件給歐浦置業投資有限公司項目管理部，需總監簽字的地方務必加蓋監

理工程師章，需注意簽署時間。

監理公司對承包商，供應商報送的工程進度款，簽證單，材料設備驗收表等經濟類資料務必及時簽署,

通常在收到文件后的3個工作日內簽署意見，并轉交給歐浦置業投資有限公司項目管理部。

序

號[11標準表格名稱有關說明提交時間

簽訂監理合同后，現場監理部需要提交一份

《公司營業執照》《監理公司的監理監理進場1

1資監理公司資質文件復印件并加蓋公司公章

資質》（無表式）周內

質給項目部存檔。

管簽訂監理合同后，監理公司需將監理合同拿

理到當地招標中心，進行備案，備案文件需提簽訂合同

2《監理合同招標備案證明》

供一份復印件并加蓋公司公章給項目部存后1個月內

檔。

現場項目監理部進場后需將派駐人員的組

《監理組織架構》《工程監理資質》監理進場

3織架構，工程師的有關資質證書復印一份給

（無表式）15天內

項目管理部審批與備案。

監理公司進場后需編制監理大綱報項目管監理進場

4《監理大綱》（無表式）

理部審核15天內

監理公司進場后需根據工程特點編制監理

5《監理規劃》（無表式）

規劃報項目管理部審核與備檔。

監理公司進場后需根據工程的特點與難點

6《監理實施細則》（無表式）編制各專業的監理實施細則報項目管理部

審核與備案。

信

息

《施工組織設計（方案）報審表》用于對施工單位的施工組織設計或者專項

7管

GD2202002

理方案的審批。

適用于工程中間驗收與竣工，監理公司對階

8《監理工作總結》（無表式）發生時

段性監理工作進行的總結。

監理公司每朋對工地現場的進展情況以監

9《監理月報》

理月報的形式進行通報，報項目管理部一份

適用于監理工程師現場已發生的工程質量、

進度、安全文明等問題，要求施工單位整改

10《監理工程師通知單》的發文。及時

要求監理公司對現場存在的問題進行書面

通知。

適用于監理工程師對現場的工程質量、進

11《監理工程師聯系單》及時

度、安全文明等事項的預警與知會發文。

適用于各單位進場開工的審批發文

12《工程開工復工報審表》每個總包單位或者分包單位，監理公司都需進場3天內

參照合同工期，下發開工令。

適用于監理工程師對現場存在的嚴重問題，

13《工程暫停令》及時

發出的工程暫停的發文。

《現場安全文明檢查報告》《安全隱歐浦置業投資有限公司管理要求監理公司

14患整改通知單》《暫時停止施工通知每月組織一次對現場安全文明檢查并評分，每月10日

書》并形成檢查報告報項目管理部存檔，監理對

施工單位現場在的案例問題能夠發整改通

知單，沒有整改查以發暫時停工令。

歐浦置業投資有限公司管理要求監理公司

15《現場質量檢查報告》（無表式）每月組織一次對現場質量的檢查，并形成檢每月20日

查報告項目管理部存檔。

歐浦置業投資有限公司管理要求監理公司

每月需組織一次對合作方的評估，評估對象

16《要緊合作方月度評估報告》每月30日

為決包、防水分包單位與鋁合金單位，形成

評估報告報項目管理部存檔。

適用于監理工程師對重要部位施工旁站監

17《旁站監理記錄表》及時

理的記錄。

適用于監理公司組織的每周工程例會，監

理公司務必每周組織一次工程例會，會議由

18《項目工程周例會紀要》總監理工程師主持召開，會后第2天需整理每周

會議紀要，會議紀要下發前需征得歐浦置業

投資有限公司項目部審核

監理公司審核施工單位報送的總進度計劃

施工單位

是否滿足合同與歐浦置業投資有限公司的

19《施工總進度計劃》（無表式）報送后3個

里程碑計劃要求，由歐浦置業投資有限公司

工作日內

項目管理部負責批準調整后的計劃。

監理公司審核施工單位報送的月進度計劃

是否滿足進度計劃與里程碑計劃要求，并負施工單位

20《項目工程月報表》責批準調整后的計劃，并報送項目管理部備報送后3個

案；監理公司直接在施工單位報送的表格上工作日內

審核

項目工程周例會前，監理公司需參照上周會

議紀要與進度設計劃審核施工單位報送的報送當日

21《項目工程周報表》

周完成情況，并報送項目管理部備案，監理核對

直接在施工單位報送的表格上審核

《鋼筋模板重點檢查一覽表》此重點檢查表歐浦置業投資有限公司管理要注，適

《土方工程重點檢查一覽表》用于監理公司日常質量監理工作中檢查與填寫，要

《砌體重點檢查一覽表》求各監理工程師負責各自分管范圍或者專業內的

《煙道重點檢查一覽表》填寫，檢驗批為按戶

質

《層面、露臺重點檢查一覽表》

量

《衛生潔具安裝重點檢查一覽表》《木門

22管每日

重點檢查一覽表》

理

《鋁合金門窗重點檢查一覽表》

《給排水重點檢查一覽表》

《電氣重點檢查一覽表》

《廚房、衛生間重點檢查一覽表》《精裝

修重點檢查一覽表》

《通用施工樣板確認表》要求，戶型砌筑、防水、鋁合金、裝修、木門安裝，

《戶型砌筑樣板確認表》土建毛壞交樓務必組織樣板施工與驗收，由監理公

《防水施工樣板確認表》司組織各方進行樣板驗收，并形成記錄報送公司工

23《鋁合金安裝樣板確認表》（框料）程部備案發生時

《裝修工程樣板確認表》（成品）

《木門安裝工程樣板確認表》

《毛壞交付樣板確認表》

鋁合金安裝、防水施工、木門安裝單位務必與總包

單位進行書面交接，總包交付洞口與工作基面給相

《工種（工序）間交接質量檢查記錄應單位，相應單位施工完成后再交還給總包單位，

24實時

表》兩次交接務必辦理書面交接，務必組織工序交接驗

收，并形成記錄，工序交接的檢驗批次為樓層或者

單元。

監理公司務必按照省通表《工程材料-構配件-設備

25《工程材料-構配件-設備報審表》報審表》填報相差材料報審記錄，關于防水、鋁合實時

金、砌筑材料、砌筑砂漿，成品煙道、木門的驗收

務必報我方備案，其它材料監理存檔即可

每種材料進行按此組織材料進行驗收

《外墻淋水試驗數據匯總表》防滲漏是工程質量關注的一個重點，以上防水測試

《蓄水試驗數據匯總表》記錄監理公司務必嚴格執行，實施旁站監理，要求

《外墻淋水試驗記錄表》按戶進行全數檢查驗收并記錄。外墻需做12小時

《蓄水試驗記錄》淋水，由總包負責，鋁合金安裝單位負責整改窗

26《屋面潑水、淋水、蓄水試驗記錄的漏水，屋面、陽臺、露臺、廚房、衛生間需做48實時

表》小時蓄水，蓄水分結構蓄水與防水后蓄水2次，分

《地下室防水效果檢查記錄表》別由總包各防水分包單位負責。

《廁所、廚房、陽臺等有防水地要

求的地面淋水、蓄水試驗記錄表》

要求：房屋在總包交給裝修單位需填寫《住宅中間

交接驗收》，交付前，裝修單位組織自檢，填寫《裝

《住宅中間交接驗收表》

修房屋模擬驗收記錄表》，工程部與物業組織模擬

27《裝修房屋模擬驗收記錄表》實時

驗收并組織交付給物業的移交驗收，填寫《裝修房

《裝修房屋移交驗收表》

屋移交驗收表》，以上驗收由監理公司組織，并形

成記錄，其中需報送一份原件給項目管理部備案、

3、承包商用表

承包商按照國家相差工程建設程序與歐浦置業投資有限公司的一些具體管理要求開展建造工作，知承

包商需按照《廣東省建筑工程竣工驗收技術資料統一用表》中的規定的文件格式報送有關工程文件，下述

表格為歐浦置業投資有限公司工程管理要求執行的表格，各承包商務必嚴格執行。

除甲供材料付款與竣工結算款直接報送歐浦置業投資有限公司項目管理部外，其余工程文件需報送給

監理公司現場監理部備案、審批或者轉發，通常情況下，禁止承包商越過監理公司直接傳遞文件給歐浦置

業投資有限公司項目管理部。

承包商每月20日前報送工程進度款申請，竣工后1個月內報送竣工結算申請；

承包商需在設計變更與指令單在完工后15天內報送增加工程簽證單給監理單位初審；

序

號標準表格名稱有關說明提交時間

簽訂施工合同后，施工單位工程部需提交一

資《公司營業執照》

1份公司資質文件復印件并加蓋公司公章給進場1周內

質《公司建設資質》（無表式）

項目部存檔。

管

理《項目經理資質證書》施工方進場后需將派駐人員的組織架構，工

2《其它特種操作人員資質證書》（無程師的有關資質證書復印一份給項目管理進場1周內

表式）部審批與備案。

《施工組織設計/方案報審表》施工單位進場后需根據工程特點與開發進

《施工組織設計》（無表式）度要求編制《施工組織設計》與《現場安全進場后15

3

《現場安全文明專項方案》（無表文明專項方案》給監理公司審查，歐浦置業天內

式）投資有限公司項目管理部審批

前《單位工程開工申請報告》施工單位開工前，務必向監理公司申報開

4

期工，經監理公司確認后做為合同約定工期。

管監理公司負責組織施工單位、設計院、項目施工單位

理《設計圖紙會審記錄（一）》

5部召開圖紙會審，并形成有關記錄一式四份進場15天

《設計圖紙會審記錄（二）》

要求施工單位進場后，根據合同中約定工期

計與歐浦置業投資有限公司的里程碑計劃，編

劃

制《施工總進度計劃》，報監理審查與歐浦進場15天

6管《施工總進度計劃》

理置業投資有限公司項目管理部審批，編制深內

度要求細化到樓層或者單項任務時間不超

過7天。

要求：要求各施工單位按照固定的格式上報

進場15天

7《項目月進度情況報告》項目月度工程進展情況給監理公司，監理公

內

司審查后報關項目管理部備案

要求：要各施工單位按照固定的格式上報項

每周1報送

8《項目工程周報表》目周進度度工程進展情況給監理公司，監理

周例會前

公司審查后報關項目管理部備案。

適用于施工單位報送因工程變更而導致的

簽證。其中指令單、設計通知單一式四份，

《工程業務指令單》或者《設計通

結算書二份。

知單》復印件

9施工單位在完工后15天內上報增加工程簽發生時

《增加工程現場簽證單》

證單給監理公司審核，監理公司應在3個工

《簽證結算書》

程日內審核完成，轉交歐浦置業投資有限公

司項目管理部。

適用于施工單位報送工程進度款，進度款申

請共一式二份。

成《進度款申請封面》施工單位月22日報送進度款申請給監理公

本

《帳號證明》司審批，監理公司在25日前審批完成后，

管

理《進度款申請報告》轉交給歐浦置業投資有限公司項目管理部

《應付進度款匯總表》審批。

當月嬴浦置業投資有限公司完成審批后的

《進度款清單》（無表式）

10《本朋應付簽證單》含所有已審批簽證單，施工單位需匯總，連同進度款一同每月22日

完成的《增加變更簽證單》復印件支付。

《本月其它款項匯總表》含甲方下關于上月發生的水電費與扣款、獎勵與索

發的當月《工程違約索賠通知單》賠，施工單位需復印相應單據在當期進度款

《工程扣款通知單》《工程獎勵通知中扣除。

單》復印件分包（含甲方分包）需提早3天將進度款先

給總包，總包審核后，方可交監理公司審核，

總包審核時間為3天。

《結算款申請封面》適用于施工單位報送結算款，結算款申請共

《編制說明》五式二份，直接報送給歐浦置業投資有限公

《竣工驗收證明文件》司項目管理部。

《帳號證明》施工單位需在竣工驗收后1個月內上報，并

《結算對帳單》注意匯總所有簽證、扣款、索賠，甲供材料竣工驗收

11

《結算匯總表》驗收單等原件。后1個月內

《簽證結算匯總表》

《其它結算匯總表》

《甲供材料匯總情》

《總包管理費匯總表》

適用于甲供材料的進度款付款，材料進度款

《材料進度款申請封面》一式二份，直接報送給歐浦置業投資有限公

12《材料報價明細表》司項目管理部。每月22日

各類《材料設備驗收單》其中1份進度款申請中的《材料設備驗收

單》為原件，另一份為復印件。

《材料結算款申請封面》適用于甲供材料的結算款付款，材料結算款

《編制說明》款一式二份，直接報送歐浦置業投資有限公

《賬號證明》司項目管理部。

13

《材料供貨情況匯總表》其中1份中的《材料設備驗收單》務必為原