李鳳霞文學院擔保法-－擔保物權主要內容：第一章擔保物權的一般規定第二章抵押權第三章質押權第四章留置權第二章抵押權2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節4第四節抵押財產主要內容：一、允許抵押的財產

二、禁止抵押的財產三、對《物權法》第182條的理解

四、抵押權效力所及的標的物范圍

2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節5允許抵押的財產不動產不動產他物權建筑物和其他土地附著物正在建造的建筑物用益物權，即建設用地使用權和以其他方式取得的承包經營權法律允許抵押的特許物權動產法律、行政法規未禁止抵押的其他財產生產設備、原材料、半成品、產品。(2)交通運輸工具，如包括機動車、非機動車、船舶、航空器等。(3)正在建造的船舶、航空器。2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節6

其一，建筑物。建筑物不僅包括房屋(用于居住的建筑物)，還包括其他非居住用途的建筑物，如橋梁、地窖、水塔、涵洞、水道、索道、磚瓦窯、煙囪、游泳池、紀念碑等人工構筑物。其二，其他土地附著物，包括土地上的林木、農作物等。我國法律將土地上林木以及尚未與土地分離的農作物作為一類獨立的不動產(《擔保法》第92條第1款。）

第九十二條本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產是指不動產以外的物。我們回去吧2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節7

法律允許抵押的用益物權，即建設用地使用權和以其他方式取得的承包經營權

(1)依據《物權法》第135條，建設用地使用權是指權利人依法享有的對國家所有的土地進行占有、使用和收益的權利。《物權法》第143條規定：“建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節8(2)以其他方式取得的承包經營權，就是指《物權法》第180條第1款第3項規定的“以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權”。土地承包經營權分為兩類：一為通過家庭承包方式取得的農村土地承包經營權；二為通過其他方式(即招標、拍賣、公開協商等)取得的農村土地承包經營權。《農村土地承包法》第3條規定：“國家實行農村土地承包經營制度。農村土地承包采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包。”2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節9

這兩類土地承包經營權的一個主要區別就是，通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉(《農村土地承包法》第32條、《物權法》第133條)。而通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(《農村土地承包法》第49條)。回去2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節10

法律允許抵押的特許物權特許物權，也稱“特別法上的用益物權”或“特種物權”，它是指民事主體依法定程序，經有關行政主管機關許可后而享有的對自然資源進行占有、使用、收益及處分的權利。我國現行法上確認的特許物權主要包括海域使用權、養殖權、捕撈權、采礦權、探礦權、取水權。《物權法》第122條、第123條只是原則上規定這些權利受法律保護，至于具體內容則應當適用相關法律的規定。目前，我國規范這些特許物權的法律主要有《海域使用管理法》、《漁業法》、《礦產資源法》、《水法》等。從這些法律的規定來看，允許設定抵押權的包括海域使用權與采礦權。

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二、禁止抵押的財產

《物權法》第一百八十四條規定：下列財產不得抵押：

（一）土地所有權；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；

（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；

（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

（五）依法被查封、扣押、監管的財產；

（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節12(一)土地所有權

《憲法》第10條第1、2、4款分別規定：“城市的土地屬于國家所有。…農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。”《憲法》已經明確禁止了土地所有權的轉讓。從我國法律的規定來看，土地所有權的轉讓只有一種形式，就是國家通過征收將土地的集體所有變為國家所有。除此之外的任何形式的土地所有權的變化都是不允許的。2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節13(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外

1．耕地的土地使用權所謂耕地的土地使用權，是指耕地的土地承包經營權，即權利人依法對其承包經營的耕地享有的占有、使用和收益的權利(《物權法》第125條)。《物權法》第184條第2項明確禁止以耕地的使用權設定抵押。

2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節142．宅基地使用權宅基地，是指農村集體組織的成員經依法批準用以建造個人住宅的農民集體所有的土地。所謂宅基地使用權是指，農村集體組織的成員依法對集體所有的土地享有的占有和使用的權利。宅基地使用權人有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施(《物權法》第152條)。《物權法》第184條第2項禁止以宅基地使用權設定抵押.2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節153．自留地、自留山的土地使用權自留地、自留山也屬于農民集體所有，是農民作為生活保障的基本生活資料，帶有社會保障性質，從保護廣大農民根本利益出發，《物權法》第184條第2項禁止以自留地、自留山的使用權抵押。

2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節16《物權法》第184條第2項中“但法律規定可以抵押的除外”，是指雖然屬于集體所有的土地的使用權，但是法律規定其可以設定抵押的，不受本項的限制。這主要是指兩類土地使用權：其一，《物權法》第133條以及第180條第1款第3項規定的“以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權”；其二，《物權法》第183條第2句規定的，因鄉鎮、村企業的廠房等建筑物被抵押而導致該等建筑物占用范圍內的集體土地的建設用地使用權被一并抵押的情形。

第一百八十三條鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。《物權法》第二百零一條規定，依照本法第一百八十條第一款第三項規定的土地承包經營權抵押的，或者依照本法第一百八十三條規定以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節17(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施

《物權法》第184條第3項禁止將學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施設定抵押。2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節18(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產

《物權法》第184條第4項禁止以“所有權、使用權不明或者有爭議的財產”設抵押，其理由在于：如果一項財產的所有權歸屬或者使用權尚且不明確，甚至存在很大的爭議，那么將該項財產進行抵押，則不僅會引發更多的法律上的糾紛與爭議，更會出現侵犯真正的財產所有權人或者使用權人的合法權利的情形。

2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節19(五)依法被查封、扣押、監管的財產所謂查封，是指人民法院或有權的行政機關，如產品質量監督管理部門、工商行政管理機關等，依法將被保全的財產、被執行人的財產或違反有關法律、法規的財產。貼上封條就地封存，并禁止該財產被轉移或處理。查封一般是針對不易或不能移動的物品，如機器、設備、廠房等采用的，既包括不動產也包括某些動產。所謂扣押，是指法院或有權行政機關將財物就地扣留，或者易地扣留，財物所有人在扣留期間不得動用或處分。2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節20

監管是指海關依照《海關法》的有關規定，對自進境起到辦結海關手續的進口貨物，自向海關申報起到出境止的出口貨物過境、轉運、通運貨物，以及暫時進口貨物、保稅貨物和其他尚未辦結海關手續的進出境貨物進行監督、管理，對違反《海關法》和其他有關法律法規規定的進出境貨物、物品予以扣留。依據《海關法》第37條的規定，海關監管貨物，未經海關許可，任何單位和個人不得開拆、提取、交付、發運、調換、改裝、抵押、質押、留置、轉讓或者更換標記。海關加施的封志，任何人不得擅自開啟或者損毀。2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節21(六)法律、行政法規規定不得抵押的其他財產所謂“法律、行政法規規定不得抵押的其他財產”，是指除《物權法》之外，其他法律、行政法規規定明確禁止抵押的其他財產。例如，2004年國務院頒布的《宗教事務條例》第32條規定：“宗教活動場所用于宗教活動的房屋、構筑物及其附屬的宗教教職人員生活用房不得轉讓、抵押或者作為實物投資；還有如以法定程序確認為違法、違章的建筑物。2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節22三、對《物權法》第182條的理解

《物權法》第182條第1款規定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。”第2款規定：“抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。”該條是對建筑物與建筑物占有范圍內的土地使用權一并抵押的規定。

2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節23(一)堅持房地合一的原則

《物權法》第182條第1款體現了我國法律中歷來強調的一個基本原則，即“房屋所有權主體與房屋占有范圍內的土地使用權的主體一致”，亦即俗稱的“房隨地走，地隨房走”的原則。《物權法》第146條規定：“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。”第147條規定：“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。”2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節24(二)建筑物與建設用地使用權單獨抵押或分別抵押時的處理方法依據《物權法》第182條第2款，無論是以建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權單獨抵押還是分別抵押，未抵押的財產都視為一并抵押。至于這些抵押權就同一抵押財產的受償順序，因建筑物和建設用地使用權的抵押都是以登記作為生效要件，依據《物權法》第199條第1項的規定，應“按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。”2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節25四、抵押權效力所及的標的物范圍

通俗地說，抵押權效力所及標的物的范圍就是指，當抵押權人實現抵押權時可以就哪些東西進行折價，或拍賣、變賣并優先受償。

2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節26(一)從物所謂從物，是指非主物的成分，常助主物之效用而同屬于一人之物；為從物所輔助的物被稱為主物。為了交易上的便利以及主物經濟效用的發揮，法律上確立了這樣一個原則：除非當事人有明確的相反意思，從物與主物同其法律命運。該原則也被稱為“從物隨主物”的原則，即當主物的所有權發生移轉時，從物的所有權也發生相應的移轉。《物權法》第115條規定：“主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。”2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節27

對于抵押權的效力是否及于抵押物的從物，《物權法》沒有規定。《擔保法解釋》第63條規定：“抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物。”依據該條，抵押權的效力及于抵押權設定之前抵押物的從物，該從物與抵押物必須是同屬于一人所有。如果非屬于一人所有，則即便當事人約定該物為抵押物的從物，抵押權的效力也不及于該從物。第2句的規定殊為不妥：當事人即便特別約定了抵押物處分的效力及于從物，只要該從物與抵押物非同歸于一人，抵押權的效力也不及于該從物。2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節28(二)從權利從權利是為了輔助主權利的效力而存在的一種權利。從權利與主權利的關系與從物與主物之關系存在一定的區別。從物具有自己獨立的經濟上的價值，但卻沒有自己獨立的效用，從物的效用只有在與主物搭配之時才能加以發揮。而從權利卻可以具有自己獨立的效用，不必一定要與主權利搭配才能發揮。以主權利或其所屬標的物為抵押時，抵押權的效力也及于其從權利。我國《物權法》第165條規定：“地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。”

2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節29(三)添附物作為《物權法》中所有權取得的一種方式，添附，是指不同所有人的財產合并在一起形成不能分離的財產的一種法律事實。包括附合、混合與加工等三種類型。《民法通則》與《物權法》都沒有規定添附制度。《民法通則意見》第86條規定：“非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。”

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由于《物權法》沒有規定添附制度，因此對于抵押權的效力是否及于添附物，應當依據《擔保法解釋》第62條的規定處理，即“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金；抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。”

2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節31(四)孳息

《物權法》第197條第1款規定：“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。”第2款規定：“前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。”該條規定的就是抵押權對抵押財產的孳息的效力。2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節321．抵押權對抵押財產的天然孳息的效力雖然抵押人在其財產上設定了抵押權，但是卻并未因此喪失所有權，所以抵押財產的天然孳息仍應由抵押人加以收取，這是所有人行使對物的收益權能。抵押人有權處分該天然孳息，如出賣給他人。因此，抵押權的效力原則上不及于天然孳息。2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節33

但是，在抵押權人實現抵押權，抵押物被扣押后，一方面，由于抵押人已經無法再行利用抵押物；另一方面，倘若天然孳息不為抵押權的效力所及，將有害抵押權人的權益。因此，法律上為切實有效地保障抵押權人債權的實現并維護抵押人的利益，將抵押物扣押后所生的天然孳息納入抵押權的效力范圍。《物權法》第197條第1款規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息和法定孳息。2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節342．抵押權對抵押財產的法定孳息的效力與天然孳息一樣，法定孳息也是抵押人對抵押物行使所有權的產物，因此在抵押物未被扣押之前，抵押人有權收取該法定孳息。當抵押物被扣押后，抵押權的效力及于該法定孳息。因此，《物權法》第197條第1款規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的法定孳息。2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節35

但是，與天然孳息不同的是，由于法定孳息收取人的變更會影響到法定孳息的支付義務人，因此倘不給予通知，將給該義務人造成不利影響。因此，《物權法》第197條第1款又規定，如果抵押權人沒有通知應當清償法定孳息的義務人的，則雖然抵押財產被依法扣押，抵押權人亦無權收取該抵押財產的法定孳息，負有清償法定孳息之義務的人向抵押人給付法定孳息的行為仍然發生清償的效力，抵押權人不能主張該清償無效。

2025/4/27李鳳霞擔保法抵押權第四節363．孳息應當先充抵收取孳息的費用收取抵押物孳息的費用，是指抵押權人以及執行法院在收取抵押物的孳息過程中支出的各種費用。由于此類費用的支