三亞樓市點評一、宏觀市場

二、個案點評

三、小談三亞一、宏觀市場1、三亞是海南最南端的國際熱帶濱海旅游城市，面積1919平方公里；海岸線長209公里；共有19個海灣和40余個大小島嶼。

2、常駐人口49萬。〔原住民和常駐人口〕

3、支柱產業為旅游業，旅游過夜人口2002年2781861人次，2003年300多萬。

三亞簡介空氣質量位居全國第一，世界第二；

長夏無冬，全年平均氣溫8度；

全年海水溫度25度；

被聯合國譽為“世界最適合人類居住的城市〞；

人均壽命80歲，位居全國之首，高于全國平均壽命10歲；

三亞之最2002年接待游客總數2781861人次：

其中國際游客174424人次,占總量的6.27％；

國內游客2607437人次，占總量的93.73％。

2003年接待游客300多萬人次；

全市旅游收入29.3億元；

相當于當年全市國內生產總值的71％。旅游指數亞龍灣目前客房3500間左右，平均價格75美金，年平均入住率到達了70%。2003年接待過夜游客200多萬；客戶構成：散客70%、會議20%、旅行團10%；所有游客中夫妻和情侶50%，家庭40%，其他占10%。二、個案點評三亞華宇皇冠假日酒店11業態3棟451套五星級產權酒店，9棟18套雙拼別墅，11棟獨棟別墅。30000平米商業配套〔酒吧、各國餐飲、風情購物街〕占地面積200畝投資商華宇集團發展商三亞華宇旅業有限公司酒店管理洲際酒店管理集團綠化率75％建筑風格中式風格根本數據戶型點評目前在售的四個戶型，只有兩個有模型和圖紙，其他未作。戶型設計與酒店客房一樣，洗手間分區明顯，整個設計上無突出的特點。2號樓局部一樓的房間可以直接到達泳池，層高4.5米。成為最大的賣點。戶型實用面積所占比例單房49平米未定一房一廳58平米未定兩房一廳68平米未定兩房一廳117平米未定戶型設計建筑以中式風格為主，園林以水系為主；各區由水系格開。設有獨立的大堂與酒店別墅完全別離。熱帶雨林110000M2；3個面積分別為1500M2、600M2、300M2的豪華泳池。3000株熱帶珍惜花木。1、2棟酒店的一樓設有直接到泳池的客房，層高4.5米，做為最貴的酒店房間出售和出租。設有商業配套30000M2，主要經營酒吧、各國餐飲、風情購物等。園林規劃銷售價格酒店式公寓均價：25000元；別墅均價：15000元銷售模式1、酒店式公寓共461間，分為3棟樓，各154間。只售1號樓和2號樓局部，3號樓主要功能是接待會議團隊。2、產權式酒店，每年有21天使用權，其余時間交由酒店管理公司代為出租，每年計算整體收益給業主回報；回報率為12％每年，保底6%(寫入合同)。3、別墅只能做為居住用途，酒店不代為出租，但可以和國外的酒店進行置換。置業方案房屋分類池景房海景房水景房園林房景觀房標準房普標房景觀價格系數1.251.110.880.830.780.75總結2天域產權式酒店業態五星級產權式酒店；一期經營中客房300余間；在售二期客房400余間。根本數據發展商三亞天域實業有限公司酒店管理三亞天域實業有限公司建筑面積67,981平方米綠化率64.60%容積率0.7建筑密度24.47%戶型面積所占比例單間51－8060%雙套間100－14030%三套間160－25610%戶型設計銷售價格起價：20000元；海景房最低價：30000元最高價：40000元戶型點評一般的酒店客房設計，陽臺設計較大突出了海景房的特色。銷售模式1、一次性付款98折，按揭首付四成，貸款六成；〔相對華宇置業門檻低〕2、客戶可完全自用，也可在不用的時候委托酒店代為出租經營，所獲得的收益酒店收取15%的效勞費其余歸業主。但具體能回報多少沒有明確的答復。3、客戶全年委托酒店代為經營，那么業主每年可獲21天的免費居住權。總結申亞翡翠谷3業態住宅社區11棟別墅+48套公寓根本數據發展商海南申亞實業股份有限公司占地面積89畝總套數59套戶型設計戶型套數所占比例別墅11棟18.6%一房一廳16套27%兩房一廳32套54%戶型點評A別墅的戶型設計不好，客廳雖然是挑空的但由于客廳面積不夠大，所以挑空的感覺并不好。主人房設計過于狹長，且不好擺放。其余別墅的戶型設計在空間處理上做的不好，有些浪費面積；沒有突出別墅的舒適性、私密性和尊貴性。公寓一梯三戶，戶型方正，但房間設計太小，無法擺放。銷售價格公寓起價7000元，最高9000元；別墅均價12000元。銷售模式普通住宅銷售模式：公寓首付40%；按揭25年；別墅首付50%；按揭10年。目前銷售情況:別墅2套，公寓40%。總結靠近虹霞嶺地塊，無海景資源；爛尾樓重新包裝出售，目前工程定位亞龍灣首席社區。但整個社區規模不大，配套簡單，整體品質不高。從翡翠谷看景觀時代海岸4集休閑度假、商務、娛樂于一體；包括高尚住宅、別墅、酒店式公寓、超五星級賓館、休閑健康城、游艇名車俱樂部、寫字樓、大型購物廣場、風情酒吧街、海鮮街、大型游樂場等。業態根本數據投資商創維集團發展商創維鴻洲房地產開發有限公司代理商戴德梁行酒店管理假日酒店占地面積34．5萬平方米建筑面積51．7萬平方米綠化率60％容積率1．5在酒店客房的設計上簡單的添加了廚房的設置，更具有居家的感覺。

陽臺的設計較好。戶型點評銷售價格起價4500左右，最高6500左右；景觀價差很大，同層之間可以差2000元/平米。9月份高層公寓認購預計起價4600元左右。銷售模式首期三成，七成25年按揭；業主可自住，也可委托假日酒店經營，每年以次套房實際收益扣除15%的效勞費之后給業主回報。總結海南最大的房地產工程，三亞最大的舊城改造工程，產品多元化包羅萬象。工程橫跨三亞河兩岸，位于三亞河入海口。只出售很少的局部酒店式公寓。比較有特色的是帶私家游艇碼頭的獨棟別墅。另配有國際游艇會。規劃中的酒店大堂游艇可直接駛入。二期商業可能有局部商鋪推出。管理費2.9元/平米。5陽光海岸業態由10棟6-12層洋房和2棟TOWN-HOUSE組成定位：三亞的頂級住宅,高尚社區根本數據開發商海南黃金海灣建設有限公司投資商廣東聯華實業、香港信恒集團占地面積768000平米建筑面積90000平米綠化率90%園林規劃戶型點評戶型布局較為合理，方正通透，保證了每戶都可以通過8平米的陽臺觀海，270度全幅大開玻璃窗欣賞世界級的無敵海景。戶型面積偏大，因為作為一個空置率及高的物業，在功能齊全的情況下戶型應能小那么小，盡量控制總價。銷售狀況一期根本售磬，二期規劃中。自開盤以來價格上漲了一倍左右，目前均價6500元左右。總結6海闊天空·三亞業態純住宅，由三棟高層公寓和三排TOWNHOUSE組成根本數據發展商海南海航恒實房地產開發有限公司投資商海南航空占地面積32524平米建筑面積40000平米容積率0.81戶型比例戶型面積所占比例聯排別墅133．03－188．3622套內庭別墅141．0610套公寓式海景房70－90318套戶型點評別墅設計面積不大但設計合理具有現代海岸氣息。公寓樓設計較為獨特戶戶帶入戶花園。露臺上的觀海浴缸設計很大膽。銷售策略前排海景別墅均價20000元；后排均價18000元；公寓均價10000元。利用開展商自身的資源，開發商將為業主提供定量的免費往返機票，同時還享有通過機場VIP通道的無上特權。還可享受到海航旗下眾多產業的VIP效勞和優惠。總結7嘉和海景國際公館業態住宅：由8棟海景別墅和全海景純板式小高層組成根本數據發展商三亞嘉和置業有限公司占地面積22163.21平米建筑面積3422.7平米戶型點評戶型設計及不合理，面積過大實用率不高，臥室過于狹長.，作為一線海景物業陽臺顯得過小且只有一個。銷售價格別墅均價20000元，海景公寓均價10000元。總結工程位于三亞灣，景觀資源優越。但戶型設計太大，浪費面積過多。屬于前些年的作品重新包裝出售。三、小談三亞1、自從2003年世界小姐決賽在三亞舉辦以來，三亞的知名度迅速提高，未來三亞將是一個國際化的度假圣地。5-10年內三亞將會由一個漁家少女轉變成為國際美少女。2、2003年底房地產市場快速升溫，個別樓盤在數月之內身價爆漲一倍，前些年滯銷的樓盤也紛紛出手。一些爛尾樓抓住時機重新包裝出售，局部取得不俗的業績。據三亞市國土局預測，今年三亞市可供銷售的商品房將到達120萬平方米。今年上半年，三亞商品房銷售面積44.38萬平方米，銷售套數4520套，銷售額13.8億元。但銷售曲線圖同時顯示，三亞房地產業呈現出了月銷售量逐月“萎縮〞的態勢。

一組數字很能說明問題：1月份，全市房地產銷售面積15.61萬平方米、1552套，金額4.5億元；2月12.42萬平方米、1134套，3.6億元；3月6.55萬平方米、7