嘉定區江橋鎮北社區K2-01

地塊建筑設計方案整體鳥瞰圖沿街透視圖

1沿街透視圖

2主入口下沉庭院單體透視圖次入口透視風雨連廊宅間景觀嘉定·印商業繁華、環境宜居、教育資源豐江橋是嘉定區第一重鎮CONTE技術⑧

PC

專篇⑨立面設計規劃理念⑦示范區設計③⑥地庫設計⑤前期分析①產品設計④規劃解讀②P前期分析art1JIADING

SHANGHAI上海

·

嘉定SITE14號線(在建)13號線上海火車站人民廣場上海虹橋國際機場上海南站13號線3公里，距離在建的

14號線僅500米，出行較方便基地距離同翔醫院普陀區體育公園銀翔湖公園黃家花園楊柳初級中學華江中學海波公園嘉濤路小學海華醫院SITE封浜小學未來島公園海鶴醫院江橋醫院14號線(在建)婦科醫院華江小學安國醫院曹楊二中附屬江橋實驗中學江橋萬達廣場雙橋公園13號線江橋人民政府學校、醫院、商業、公園

配套設施齊全基地周邊等周邊環境北側是回遷樓，周邊環境差，日照對本地塊有影響，外立面不完整，形象不佳海波路西側海波路中段——北側為已建住宅海波路東側——龍湖天璞西側是未來學校，有噪音干擾黃家花園路東側——在建醫院西側規劃路附近——現狀臨時廠房東側是醫院，周邊衛生視線干擾南側是高壓走廊，對基地的視線干擾影響較大南側規劃路附近——廠房南側規劃路附近——私營企業基地周邊配套環境不佳地塊特征交通——14

號線

11

號線地鐵在建中，預計

2020

年通車，交通便利配套——學校、醫院等配套齊全，生活便利地段——江橋鎮是嘉定區最靠近主城區的版塊，發展潛力巨大環境——靠近醫院、廠房、高壓線，周邊景觀資源稀缺日照——需考慮北側已建小區日照滿足要求，對本地塊規劃具有日照要求靠近主城區，緊臨地鐵

14

號線，升值潛力巨大周邊競品分析周邊同質項目龍湖天璞開盤：2018預估均價：41000產品類型：純高層西郊金茂府開盤：待定預估均價：待定產品類型：高層、疊墅天空之城開盤：2018預估均價：58000產品類型：小高層,高層項目突破的幾大要素充分發掘土地價值五重禮儀空間中心景觀最大化規劃策略產品策略提升住戶資源實得率全面超越周邊競品樓盤滿足精裝硬件舒適尺度要求接下來，我們將進行抽絲剝繭的理性推導與從心出發的感性演變締造區域精品P規劃解讀art2用地解讀項目地塊面積容積率計容面積起始樓面價建筑限高綠地率江橋地塊38844.41.8㎡69919.9230500元

/㎡㎡18-60米35%，集中綠地率≥

10%≥

80%（多層建筑面積不大于

90

，小高層不大于

95㎡中小戶型，高層不大于

100

）㎡㎡住宅套數保障房≥

659套5%，15%

自持東至黃家花園路，南至海藍路，西至嘉峪關路，北至海項目定位波路，距離在建軌交

14

號（金園五路站）線僅

500米≥

3884

公共空間，公共空間布置藝術作品，包括城㎡其他市雕塑，裝置藝術，藝術化處理的城市家具和公共設施保障房面積：

總住宅建筑面積

5%

以上（計

3496

以上）㎡自持建筑面積：

不低于

5%（計

9963.59

以上）㎡公共環境空間：

不低于用地面積的

10%（計

3884

以上）㎡限高

層高住宅戶型配比（套數比）產品類型

戶型配比面積段梯戶比競爭優勢74-791

梯

2

戶

3

房

1

衛，3

面寬

20%

同樣面積多一房3房

2衛，4面寬，㎡㎡18-60米

3

米

89-941

梯

2

戶60%橫廳，總價低橫廳3+1

房

2

衛，4

面114-1191

梯

2

戶20%

橫廳，可變套房㎡寬，橫廳退界解讀問：建筑

居住建筑（含第

30

條規定的建筑）非居住建筑建

筑

物高宗地南側高壓線塔為多少伏？距離地塊紅線多少距離？有無遷移類別界建筑物高度的倍數

最小距離（米）或入地計劃？對項目用地規劃退距等有無特殊要求？距高

度

的

最小距離（米）倍數浦西內環線

其

他

浦

西

內

環

其

他離建筑朝向主要朝向以內地區

線以內

地區答：低層多層高層低層多層高層635120.50.69地塊南側高壓線塔為

220KV，距離地塊紅線

24

米，無遷移或（見附錄三）次要朝向0.2512150.2入地計劃。220KV

高壓線退界要求為

20

米。2412按消防間距控制按消防間距控制6.50.250.2（見附錄三）注：1.

建筑山墻寬度大于

16

米的，其離界距離按主要朝向離界距離控制。2.

低層獨立式住宅主要朝向離界距離按照

0.7

倍控制。道路寬度后退距離D

≤

24

米D

＞

24

米用地紅線多層退界線高層退界線建筑高度h

≤

24

米381015524

＜

h

≤

60

米60

＜

h

≤

100

米h

＞

100

米101520注：

h---

建筑高度；D---

道路規劃紅線寬度后退西側金園一路道路紅線（16米）低多層不少于

5

米，高層退基地邊界距退紅線距離

不少于

8

米，后退北側海波路符合技術規范離道路紅線（24

米）低多層不少于

5

米，高層不少于

8

米。后退東側黃家花園路道路紅線（30

米）綠線（5

米）不少于

5

米，后退南側綠化帶（20

米）不少于

5

米。退藍線距離退綠線距離退界解讀第二十七條：高層居住建筑與低層獨立式住宅的間距

,在規定范圍內保證受遮擋的低層獨立式住宅的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續兩小時

;

與其他居住建筑的間距

,

應保證受遮擋的居住建筑的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續一小時

(

第二十七條、第三十條有關建筑日照的計算規則由市城市規劃管理部門另行制定

),

并應符合下列規定：(

一

)

高層居住建筑與高層居住建筑平行布置時的間距

:1、南北向的

,

不小于南側高層建筑高度的

0.5

倍

,

且其最小值浦西內環線以內地區為

24

米

,

其他地區為

30

米。2、東西向的

,

不小于較高高層建筑的

0.4

倍

,

且其最小值為24

米用地紅線多層退界線高層退界線注：低層、多層、小高層住宅建筑日照間距，條式建筑按

3.2.3

條計算確定。高層住宅應進行日照影響分析。表

3.4.3.1各類建筑離界距離住宅建筑非住宅建筑建筑類別離界距離主要朝向遮擋非住

遮

擋

住遮

擋

非

遮擋住被遮擋1/2L被遮擋1/2L宅宅1/2L1/2L

最小住宅1/2L宅1/2L1/2L次要朝向根據規劃要求：被遮擋建筑平行布置時，可退紅線最小間距為：被遮擋建筑高度

X1.34/2綠地廣場退讓控規中明確的要求

:

無土地出讓前評估增加內容

:1、地塊內增加附屬綠地

/

廣場面積不小于

3884

平方米

,

沿海波路

,

金園一路布局

,

地塊短邊原則上不小于12

米

,

喬木覆蓋率

50%.

附屬綠地

/

廣場不設置圍墻

,小

型

公

共空間配置、滿足

24

小時對外開放。建

設

及

管2、住宅地塊的小型公共空間在建成后產權無償移交政理要求。

府

,

由政府負責運營管理3、除住宅以外的其它地塊的小型公共空問在建成后產權歸土地受讓人

,

由土地受讓人負責運營管理。4、公共開放空間中公共藝術作品的建設要求

,

建筑底層架空要求

(

規模、用途、凈空高度等

)，并明確使用權及經營管理權歸政府所有。規劃條件解讀建筑用地：

38844.40容積率：1.8㎡地上可建建筑面積：69919.2㎡采用裝配式住宅，容積率總共可贈送

3%，實際容積率

1.8

1.85規范如下：用地紅線多層退界線高層退界線四、裝配式建筑外墻采用預制夾心保溫墻體的，其預制夾心保溫墻體面積可不計入容積率，但其建筑面積不應超過總建筑面積的

3%。銷售及辦理產證時，按照《上海市房產面積測算規范》等現行房屋測繪規定執行。規劃指標解讀自持住宅：保障房：9963.003496.00㎡㎡1905.00200.00㎡配套總面積居委會㎡㎡㎡㎡㎡㎡物業管理（含業委會）

120.00配電所

675.00增壓水泵房（機房）

0.00治安聯防站老年康體活動室文化活動室便利店餐飲物資回收站垃圾收集站20.00地上建筑面積：71999.72配套用房：320.00120.00100.00120.0050.00其中㎡用地紅線多層退界線高層退界線㎡60.00服務站（家政服務）

120.00戶數比809520%㎡㎡商品房：60%20%120㎡P規劃理念artQ1限高又限低！如何將產品溢價最大化？嚴苛的規劃條件，如何通過設計破局80%

≤

95中小套㎡限高

60

米限低

18

米演

算

理

念理性感性層高推導江橋地塊定位簡報

20180503(

營銷部提供）裝修標準建議參考保利熙悅項目，裝修標準建議控制在

2000

元

/

，配分戶式中央空調

、地暖

、前段末端凈水及軟水㎡調、地暖、新風、軟凈水、隔音防噪五大智慧環保系統。新風新風新風地暖地暖地暖室內高度太壓抑舒適感差室內高度適中舒適感一般室內高度良好舒適感優層數推導最高層數19F？最低層數6F測算建筑層數建筑高度限制范圍為

18

米

-60

米，按照

3.1M/

層測算出層數范圍為

6F-19F層數優劣分析《上海市住宅設計標準

DGJ08-20-2013》中高層住宅，當每套戶門至樓梯口的距離不大于

15m時，可設一個敞開樓梯間，戶門應為乙級防火門或樓梯間通至屋頂平臺。8F

洋房6F

疊拼中疊無附挑空等加值贈送土地利用價值太低開敞式樓梯間減少公攤適合做

T2

大面寬產品層數優劣分析《上海市住宅設計標準

DGJ08-20-2013》5.3.3

注：每單元每層不超過兩套的十二層至十四層（不包括十四層躍十五敞開空間）的單元式住宅，可直接在屋頂設置連廊。《建筑設計防火規范

GB

50016-2014》5.5.26

建筑高度大于

27m，但不大于

54m

的住宅建筑，每個單元設置一座疏散樓梯應通至屋面，且單元之間的疏散樓梯應能通過屋面連通，戶門應采用乙級防火門。當不能通至屋面或不能通過屋設置

2

個安全出口。17F

高層14F

高層規范要求≤

14F

可設一部疏散樓梯和一部電梯，適合做

T2

大面寬產品規范要求＜

54

米可設一部疏散樓梯和兩部電梯，適合做

T4

大面寬產品競品分析龍湖天璞對標龍湖天璞為全

T2

產品，本項目產品不得低于此規格產品選型周邊競品產品選型75

三面寬95

三面寬115

四面寬80

三面寬95

四面寬120

四面寬我們需超越競品，實現產品暢銷戶型選型及組合分析8095120T2-80T2-95T2-120㎡㎡㎡80803

面寬95953

面寬1201203

面寬3

面寬4

面寬4

面寬20M24M27M3

面寬起4

面寬起4

面寬起T2得房率

:76.9%T2T2得房率：80.4%得房率

:78.7%留足面寬，保證產品有足夠競爭力戶型組合長度分析《上海市城市規劃管理技術規定

(

土地使用

_

建筑管理

)2011》第五十條

建筑物的面寬，除經批準的詳細規劃另有規定外，按以下規定執行：（二）建筑高度大于

24

米，小于、等于

60

米，其最大連續展開面寬的投影不大于70米；80808080804

面寬4

面寬4

面寬4

面寬40m95959595954

面寬4

面寬4

面寬4

面寬48m1201201201201204

面寬4

面寬4

面寬4

面寬54m在可控面寬范圍內，用足面寬，最大化拼接單元建筑布局分析《上海市城市規劃管理技術規定

(

土地使用

_

建筑管理

)2011》（六）高層居住建筑的山墻與高、多、低層居住建筑的山墻間距不小于13米。第五十條

建筑物的面寬，除經批準的詳細規劃另有規定外，按以下規定執行：

（二）建筑高度大于

24

米，小于、等于

60

米，其最大連續展開面寬的投影不大于70米；公共環境高層退界多層退界用地紅線在滿足間距要求的情況下，18F高層住宅東西向可排

2排雙拼產品，建設用地面寬建筑布局分析《上海市城市規劃管理技術規定

(

土地使用

_

建筑管理

)2011》（二）高層居住建筑與多、低層居住建筑平行布置時的間距：

1、高層居住建筑與其北側多、低層居住建筑的間距不小于

高層建筑高度的0.5倍，且其最小值浦西內環線以內地區為24米，其他地區為30米。公共環境高層退界多層退界用地紅線在滿足間距要求的情況下，18F高層住宅南北向可排

6排，建設用地進深用足產品類型可能性6F

疊拼

+

高層8F

洋房

+

高層11F+14F

高層全

17F

高層6F

疊拼8F

洋房高層建筑層數可能性組合根據層數推導，得出產品可能性為

6F

疊拼、8F

洋房、中高層、高層。強排測算6F

疊拼

+20F

高層

8F

洋房

+17F

高層

11F+14F

高層全

1公共環境高層退界多層退界用地紅線公共環境高層退界多層退界用地紅線公共環境高層退界多層退界用地紅線公共環境高層退界多層退界用地紅線6F

疊拼高層8F

洋房高層11F

高層14F

高層高層20F

需配置

2

部疏散樓梯，公攤大，層高

2.8m，

品

質

低，6F

疊拼中疊無贈送，溢價低中央景觀小，8F

洋房和

11F

高層同為一梯一戶洋房溢價不高中央景觀小樓棟太緊湊景樓層數推導《上海市嘉定區人民政府土地管理條件》地塊沿金園一路一側的建筑高度建議控制在

24-36

米。最高層數11F最低層數8F？測算建筑層數建筑高度限制范圍為

24

米

-36

米，按照

3.1M/

層測算出層數范圍為

8F-11F強排推導11F+17F

高層公共環境高層退界多層退界用地紅線11F

高層17F

高層產品面寬大，中央景觀小，能否出現板點結合？演算《上海市城市規劃管理技術規定

(

土地使用

_

建筑管理

)2011》第二十七條高層居住建筑的邊線延長線與相鄰高、多、低層居住建筑不相交，不構成正面、側面間距的，最小距離規定。同時符合本條規13M13M公共環境高層退界多層退界用地紅線x

511FT2

高層測算=x2

+

x1T2

高層

17F11F11F

高層17F

高層點式錯位布置，應遵循三角形法則置換公共環境高層退界多層退界用地紅線打造五重禮儀空間，中心景觀最大化Q2多種產品業態與配套如何各就其位，土地性價比最大化？土地價值分析地塊東側為醫院，地塊南側有高壓線，居住區地塊西側未來建設學校，地塊北側是現有已建住宅學校龍湖天璞因此：土地價值最低的是東南角；其次是西南角和東北角；土地價值最高的是西北角和地塊中央地帶醫院土地價值高低功能選址售樓處選址1.

規劃道路界面可控，可打造良好的形象展示面，2.

結合市政綠化廣場，打造社區客廳，突顯尊貴禮儀感功能選址自持住宅和保障房1.東南角布置，無日照影響2.后期可與商品房劃分獨立分區3.最大化減少南側高壓線對商品房的影響綜合多種因素，自持住宅和保障房的占地最小，確保商品房用地最大化以及資源最優化。開閉所、配電站保障房，自持房選址設置地下，不計容，減小對商品房的影響功能選址小戶型面積段

樓棟選址1.

西南側布置，最大化減少南側高壓線對大戶型面積段商品房的影響2.

北側布置，面寬小，受北側隔壁地塊的日照影響小小戶型面積段選址小戶型面積段選址日照棒影分析從兩邊豁口獲得日照從中間豁口獲得日照可建范圍可建范圍可建范圍從兩側豁口獲取日照，中間建筑面寬

從中間豁口獲取日照，建筑占連續過長，邊角用地無法用足

兩端，項目內部留足大空間策略一

土地價值最大化地塊東側為醫院，地塊南側有高壓線，居住區地塊西側未來建設學校，地塊北側是現有已建住宅學校龍湖天璞因此：土地價值最低的是東南角；其次是西南角和東北角；將土地價值高的地方全給商品房，保證土地價值最大化醫院土地價值高低Q3周邊高層林立，水泥森林該如何突破？如何將有利資源導入，并有效規避不利因素策略四

中央景觀最大化植入打造小區綠肺，中央景觀最大化策略五

核心景觀極致化公園邊公園里面積段分布，大面積在公園里，小面積在公園邊策略六

軸線禮序尊享化123植入45中軸規劃，五重禮序空間營造總平面圖N一、用地面積：38844.37㎡二、總建筑面積：103081.14㎡（一）地上計容面積：69901.31㎡其中：商品房住宅：55202.91㎡自持住宅：9673.59㎡保障房：3495㎡配套面積：1530㎡（二）地上不計容面積：2060.83㎡㎡夾心保溫：1955.83㎡保障房陽臺：105㎡（三）

地下建筑面積：31119.00三、容積率：1.8四、綠地率：35.27%五、總戶數：800

戶商品房戶數：578

戶自持住宅戶數：180

戶保障房戶數：42

戶六、機動車停車數：813

輛地上停車：80

輛地下停車：733

輛七、非機動車停車數：870

輛戶型分布圖80

戶型：94

戶占商品房戶數比：16.26%95

戶型：383

戶占商品房戶數比：66.26%120

戶型：101

戶占商品房戶數比：17.47%保障房：42

戶自持用房：180

戶景觀最大化禮序二

社區入口禮序五

入戶大堂禮序三

下沉會所禮序四

中央公園禮序一

城市界面禮序一

城市界面禮序二

社區入口禮序三

下沉會所禮序四

中央公園禮序五

入戶大堂Q4高房價市場情況下，控制總價，產品定位該何去何從？|

競品對標

|對周邊競品進行全方位分析，找到競品缺陷針對性完善，完善對手◆樓盤名稱——龍湖天璞◆樓盤地址——嘉定江橋◆建筑形式——純高層◆樓盤名稱——西郊金茂府◆樓盤地址——嘉定新城◆建筑形式——疊墅、高層◆樓盤名稱——天空之城◆樓盤地址——青浦徐涇商圈◆建筑形式——小高層

,

高層|

面寬為王

|三面寬起步四面寬占比80%95

、120

戶型均為4面寬㎡

㎡|

極致贈送

|挖掘規范空隙：陽臺、設備平臺、飄窗、電梯廳送陽臺送設備平臺送飄窗送電梯廳|

全生命周期

|戶型針對家庭結構變化，靈活布局，力求打造全生命周期居所二人世界

小孩出生

二胎家庭

三代同堂|

產品精裝修設計邏輯

|精細推敲細節尺度，僅僅抓住目標客戶需求打造保利品牌輕奢產品新標桿闊景生活

輕奢格調魔法空間

無限可變細節關懷

量身定做儀式感生活

全生命周期

壹宅一生P產品設計art4五大產品設計策略DESIGN

METHODS緊抓目標客戶痛點，產品最大溢價解決買房N+痛點1.競

品

對

標2.面

寬

為

王3.極

致

贈

送4.全生命周期5.精裝修思維|

競品對標

|對周邊競品進行全方位分析，找到競品缺陷針對性完善，完善對手◆樓盤名稱——龍湖天璞◆樓盤地址——嘉定江橋◆建筑形式——純高層◆樓盤名稱——西郊金茂府◆樓盤地址——嘉定新城◆建筑形式——疊墅、高層◆樓盤名稱——天空之城◆樓盤地址——青浦徐涇商圈◆建筑形式——小高層

,

高層|

面寬為王

|三面寬起步四面寬占比80%95

、120

戶型均為4面寬㎡

㎡|

極致贈送

|挖掘規范空隙：陽臺、設備平臺、飄窗、電梯廳送陽臺送設備平臺送飄窗送電梯廳|

全生命周期

|戶型針對家庭結構變化，靈活布局，力求打造全生命周期居所二人世界

小孩出生

二胎家庭

三代同堂|

產品精裝修設計邏輯

|精細推敲細節尺度，僅僅抓住目標客戶需求四大專項研究DESIGN

METHODS緊抓目標客戶痛點，產品最大溢價解決買房N+痛點極致贈送研究剛需客戶的敏感點研究剛需產品的禮儀感研究四大專項研究極致（四）陽臺陽臺符合以下條件的，陽臺面積按其水平投影面積的

1/2計入容積率；否則，應按其水平投影面積的全面積計入容積率：陽臺的設計進深（取陽臺圍護結構外圍至外墻面的最大垂直距離）不超過

1.8米（含

1.8米），且其水平投影面積小于或者等于

8平方米的。設備平臺贈送飄窗贈送陽臺做足

8

平方米（六）裝飾性陽臺、花池、空調室外機擱板（箱）等電梯廳贈送裝飾性陽臺是指設置在建筑外墻外，與建筑內部空間及陽臺不相連通的，采用陽臺形式的裝飾性構件。進深小于或者等于

0.6米的裝飾性陽臺，不計算建筑面積；否則，應按照本條第（四）項關于陽臺的規定執行。花池、空調外掛機擱板、結構板等突出建筑外墻、無圍護結構且進深小于或者等于

0.6米的，不計算建筑面積。花池、空調外掛機擱板、結構板等如有圍護結構或位于房屋建筑結構圍合范圍以內或進深大于

0.6米的，則應按其水平投影面積計算建筑面積并計入容積率。設備平臺進深

0.6

米（五）飄窗飄窗贈送飄窗符合以下條件的，不計算建筑面積；否則，應按挑出外墻部分的投影面積計算建筑面積并計入容積率：陽臺贈送飄窗贈送飄窗贈送飄窗臺面與室內地面的高差應不小于

0.5米，飄窗高度應不超過

2.2米，且自外墻墻體結構外邊線至飄窗外邊線距離不超過

0.6米。陽臺贈送飄窗贈送設備平臺贈送電梯廳贈送飄窗進深

0.6

米，高度不超過

2.2

米四大專項研究剛需客戶敏進深和面寬同樣重要滿足舒適度的前提下，更重視功能和房間數四大專項研究剛需客戶禮獨立玄關U

型廚房廳房聯動

干濕分離衛生間80

平米

---3

面寬

2+1

房全面超越競品絕對化龍湖江橋我們的產品廚廚書房衛PK餐廳

衛餐廳臥室臥室客廳客廳臥室臥室陽臺陽臺280032003000290032003100三面寬

75三面寬

80㎡㎡極致的面寬決定產品的成敗80

平米戶型競品對標我們的

80

產品㎡龍湖天璞居室：兩室兩廳一衛建筑面積：80

平米2+1

房

陽臺進深大極致贈送

房間面寬大分析：1.

陽臺進深小2.

房間面寬小3.

公攤大，得房率低80

平米戶型大面U

型廚房一體式客餐廳客餐廳聯動形成的放大戶型戶型面積功能空間陽臺面積（全）

飄窗面積

設備平臺

電梯廳4.10

2.76

1.04

3.80總贈送面積11.7080

三開間

83.80

2+1

房

2

廳

1

衛㎡㎡㎡㎡㎡㎡80

平米戶型大面干濕分離衛生間大進深次臥80

平米戶型占全部戶型戶型面積功能空間陽臺面積（全）

飄窗面積

設備平臺

電梯廳4.10

2.76

1.04

3.80總贈送面積80

三開間

83.80

2+1

房

2

廳

1

衛11.70㎡㎡㎡㎡㎡㎡80

平米戶型80

三開間

實際贈送陽臺4.10㎡㎡㎡設備平臺

1.04飄窗電梯廳2.763.8㎡陽臺贈送飄窗贈送設備平臺贈送電梯廳贈送80

平米戶型進深分析所有臥室進深克服困難做到充足：1.

主臥室：1.8m

雙人床

+0.5m床頭柜

*2+0.6m

衣柜

+0.1m

精裝預留

=3.5m

進深2.

次臥室：1.5m

床

+0.5m

床頭柜

*2+0.6m

衣柜

+0.1m

精裝預留

=3.2m

進深1.5X2m1.8X2m95

平米

---3.5

面寬

3

房全面超越競品絕對化龍湖江橋我們的產品廚廚

書房

衛書房衛PK餐廳衛餐廳

客廳陽臺衛臥室客廳臥室臥室臥室陽臺2900340031002900

240034003200三面寬

95四面寬

95㎡㎡極致的面寬決定產品的成敗95

平米戶型競品對標我們的

95

產品㎡龍湖天璞居室：三室兩廳兩衛建筑面積：100

平米大橫廳

陽臺進深大極致贈送

房間面寬大分析：1.

陽臺進深小2.

房間面寬小3.

公攤大，得房率低95

平米戶型大面寬四開間豪華主臥套大橫廳客餐廳聯動形成的放大空間尊貴感戶型戶型面積

功能空間95

3

房

2

廳

2

衛陽臺面積（全）

飄窗面積

設備平臺

電梯廳總贈送面積95

四開間4.684.140.93.8013.52㎡㎡㎡㎡㎡㎡95

平米戶型大面干濕分離衛生間大進深次臥95

平米戶型占全部戶型95

四開間戶型面積

功能空間陽臺面積（全）

飄窗面積

設備平臺

電梯廳總贈送面積953

房

2

廳

2

衛4.684.140.93.8013.52㎡㎡㎡㎡㎡㎡95

平米戶型95

四開間

實際贈送陽臺

4.68設備平臺

0.9㎡㎡飄窗4.14㎡電梯廳3.8㎡陽臺贈送飄窗贈送設備平臺贈送電梯廳贈送95

平米戶型所有臥室進深克服困難做到充足：1.

主臥室：1.8m

雙人床

+0.5m床頭柜

*2+0.6m

衣柜

+0.2m

精裝預留

=3.6m

進深2.

次臥室：1.5m

床

+0.5m

床頭柜

*2+0.6m

衣柜

+0.1m

精裝預留

=3.2m

進深1.8X2m1.5X2m120

平米

---4

面寬

3+1

房全面超越競品絕對化龍湖江橋我們的產品廚衛廚

衛餐廳臥室衛PK衛餐廳臥室臥室臥室客廳

臥室陽臺客廳

臥室

臥室陽臺305036002800

3500300038002800

3600四面寬

115四面寬

120㎡㎡極致的面寬決定產品的成敗120

平米戶型競品對標我們的

120

產品㎡龍湖天璞居室：三室兩廳兩衛建筑面積：117

平米3+1

房

陽臺進深大極致贈送

房間面寬大分析：1.

陽臺進深小2.

房間面寬小3.

公攤大，得房率低120

平米戶型大面U

型廚房南北通透豎廳客餐廳聯動形成的放大戶型戶型面積功能空間陽臺面積（全）

飄窗面積

設備平臺

電梯廳4.81

6.48

0.78

3.80總贈送面積16.98125

四開間

121.70

3+1

房

2

廳

2

衛㎡㎡㎡㎡㎡㎡120

平米戶型大面干濕分離衛生間大進深次臥豪華主臥套120

平米戶型占全部戶型戶型面積功能空間陽臺面積（全）

飄窗面積

設備平臺

電梯廳4.81

6.48

0.78

3.80總贈送面積16.98125

四開間

121.70

3+1

房

2

廳

2

衛㎡㎡㎡㎡㎡㎡120

平米戶型125

四開間

實際贈送陽臺4.81㎡㎡㎡設備平臺

0.78飄窗電梯廳6.483.8㎡陽臺贈送飄窗贈送設備平臺贈送電梯廳贈送120

平米戶型所有臥室進深克服困難做到充足：1.

主臥室：1.8m

雙人床

+0.5m床頭柜

*2+0.6m

衣柜

+0.2m

精裝預留

=3.6m

進深2.

次臥室：1.5m

床

+0.5m

床頭柜

*2+0.6m

衣柜

+0.1m

精裝預留

=3.2m

進深1.5X2m1.8X2m1.5X2m精裝修設計DESIGN

METHODS玄關系統廚房系統衛浴系統客廳系統臥室系統書房系統精裝修設計1.0m1.2m1.2m1

鞋柜1.15m1.15m0.3m1

22

玄關柜精裝修設計U

型2.0m0.9m11

操作臺0.6m0.65m1.4m1.7m1.8m2

冰箱0.65m30.6m0.9m21.2m3

早餐臺精裝修設計衛1.3m1.3m2.0m0.75m0.9m10.8m1

淋浴1.6m0.8m20.9m0.6m2

馬桶31.1m1.1m3

洗手臺精裝修設計1.9m客餐1.2m1.2m1.9m12.0m1

鞋柜0.9m2.4m2.0m20.6m32.7m2

餐桌0.6m0.6m3

餐椅3.5m2m2.0m0.6m0.4m454

沙發3.5m0.65m0.4m3.6m3.5m5

電視柜精裝修設計1.1m1.8m1.6m0.6m

11

衣柜1.4m21.8m2.0m1.8m0.4m0.4m31.8m3.4m2

床3.4m1.8m3

電視柜精裝修設計1.4m0.75m1

書桌1.4m

1322.5m2.9m2.5m2.0m2.9m0.4m2

書柜0.4m

2.3m0.6m0.4m3

椅子|

全生命周期

|全生命周期利用戶型可變性，根據不同階段家庭生活需求，調整室內空間布局，打造滿足全生命周期的二人世界三代同堂第一個小孩出生第二個小孩出生全生命周期利用戶型可變性，根據不同階段家庭生活需求，調整室內空間布局，打造滿足全生命周期的住宅空間12二人世界第一個小孩出生34三代同堂第二個小孩出生全生命周期二人世界12豪華主臥套房，滿足舒適居住需求

多功能室，滿3123大豎廳，打破原有格局，家庭社交空間二人世界是一個適合小夫妻浪漫獨處的超級豪居。空間開放，功能完善，滿足年輕人個性交等多樣化生活需求，展現輕奢個性。全生命周期第一個小孩出生12兒童娛樂空間，給孩子自己的王國

寶貝睡覺時離134243爸爸能安靜休息一家人和樂融寶貝出生，成為家庭的重心，需要準備更多空間滿足寶貝的成長需求全生命周期第二個小孩出生1243客廳成為家庭生活的中心大寶寶有自己的3412小寶寶能得到更好的照顧做飯也能監督孩家庭結構變為老人、夫妻、兩孩子加保姆，房間合理分配，空間利用更高效。全生命周期三代同堂1243客廳成為家庭生活的中心大寶寶可以安靜3412小寶寶有自己的成長空間做飯也能監督孩這是一個四居戶型，滿足老人，父母，大孩子、小孩子在一個屋檐下共同生活，給孩子獨立室內設計上也更加強調多種生活習慣的融合。客廳、餐廳、廚房一體化設計。保障房分析U

型廚房廚房面積

5.06

平米寬敞陽臺陽臺面積

4.74

全贈送㎡戶型戶型面積

功能空間

陽臺面積（全贈送）

飄窗面積

設備平臺

電梯廳三室兩廳一衛

4.74

2.76

1.04

3.80總贈送面積12.3485

三開間

84.74㎡㎡㎡㎡㎡㎡保障房分析書房大進深次臥豪華主臥2+1

房，充分利用空間。戶型戶型面積

功能空間

陽臺面積（全贈送）

飄窗面積

設備平臺

電梯廳三室兩廳一衛

4.74

2.76

1.04

3.80總贈送面積12.3485

三開間

84.74㎡㎡㎡㎡㎡㎡自持住宅分析自持建筑面積：不低于

5%（

計

9963.59平方米以上），自持建筑共

20

層，每層建筑面積需在

498.18

平方米以上。自持住宅分析一戶可變兩戶共用廚房雙鑰匙自持住宅分析一戶可變兩戶共用廚房雙鑰匙P地庫設計art5地庫可建范圍推導用地紅線總面積38844.40

平方米可建設用地范圍：地庫輪廓面積32750

平方米理論車位

900

輛按

34m2/

輛計算38844.40-

市政綠化

3884=34960.4用地紅線地庫范圍退用地紅線

5m地庫量測算按規范所示計算：三類商品房所需車位：758

戶*1.0=758

輛保障房所需車位：42戶

*1.0=42

輛公建配套所需車位：1230

*0.01=12.3

輛㎡合計：758+42+13=813

輛其中：地上車位數：80

輛（占總車位的

10%）地下車位數：733

輛按全平層車庫計算地庫輪廓面積

31119m2平層車庫面積

=

車位

x35m2/

輛

+

地下室733x34+5090.72(

建筑輪廓）+670（開閉所）=30682.72m231119÷30682.72=1.01

層×1.97覆土1.5m5.1m

3.6m

B1平層車位人防面積測算人防面積7200m2地下一層人防面積按照地上建筑面積的

10%:71962.14x10%=7200m2人防面積防火分區13

個防火分區，每個車庫防火分區不超過

4000

㎡地下一層地庫出入口人行入口車行流線地庫出入口地下一層04地庫大堂02主車道分流人車01入地庫03組團管理地庫車行流線主車道車庫出入口地下一層02主車道04地庫大堂導向明晰01入地庫03組團管理地庫分區地下一層03組團管理01入地庫車庫組團化04地庫大堂02主車道地下大堂落客區地下入戶大廳示意圖地下一層地下大堂01入地庫03組團管理獨有車庫門廳04地庫大堂02主車道地下大堂放大平面654231

港灣2

地3

可視4

垃1多后5落客區6雙大堂設計地上觀景大堂地上大堂地上大堂過渡區地上大堂地上觀景大堂地上大堂地上入戶大廳示意圖地下過渡大堂

地下大堂地下過渡大堂地下大堂地下大堂過渡區地下大堂入戶大廳剖面圖地上地下雙大堂，人行車行歸家同等舒適地下入戶大廳示意圖緩坡入戶常見問題常見問題優秀案例優秀案例地上大堂前導區地下大堂過渡區緩坡入戶保證老人兒童入戶實現無障礙序列禮儀感小區道路地上觀景大堂灰空間地上大堂候梯廳地上入戶大廳示意圖地下車道過渡區半港灣落客區地下大堂地下車道候梯廳地下入戶大廳示意圖地上地下多重禮遇空間實現入戶儀式感極限尺寸地上、地下大堂嚴控：入口凈寬，通道凈寬，大堂層高，侯梯廳高度景觀大堂實用化大堂景觀前區滿足全齡家庭的多功能使用信報間入戶景墻寵物樁室外休息區功能分區—地上大堂152341

景觀大堂

2

室外休息

3

信報間4

大堂功能分區—地下大堂123451

落客區2

信報間3

快遞間4

大堂4

候梯廳地庫設計場地剖面Site

profile1-1

場地剖面2-2

場地剖面3-3

場地剖面P示范區設計art6印象上海悠久傳承精美優雅中西兼容示范區選址A：可利用城市綠地，高層搭建臨時樣板間，中心景觀軸線可做售樓處后場空間。B：人流的主要來向為黃家花園路，但路對面為醫院用地，形象展示面不佳。C：可利用城市綠地，但嘉峪關路為未建道路，此處人流不盛。CAD:

南側為高壓走廊，形象不佳，且海藍路也是未建道路。BA>B>C>DD示范區場地分析后期為消防車道，前期寬度應滿足

7M,

可做景觀廊道。后期為老年人活動空間，前期可做售樓處后場空間。后期為高層，前期可做樣板間。示范區的建筑面積范圍：1221.48

平方米皇家門第示范區總平面圖中軸對稱的“

重門”

，

層層遞進、收放有致，

體現出皇家的尊貴感，

通過售樓處進入“后花園”下沉庭院、游廊等。示范區流線分析—主入口—水院12345675—售樓處空間—下沉庭院—高層樣板間—休息平臺—靜廊463721售樓流線辦公流線迎門——主入口3500500048001500

1300

3000800

30008007500800

30008003000

1300

1500480050003500太極之門心明之燈頂天立地柱

智者之水心明之燈五谷豐登之樹水院——仁者樂水售樓空間—賓客常滿堂下沉庭院——庭院深深深幾許高層樣板間—明亮舒適，高雅溫馨登高——試登山高，方見草微靜廊——心輕如云，心靜若水示范區平面圖地下一層平面售樓處總面積：1221.48

平方米本層建筑面積：610.74

平方米其中精裝面積：370.45

平方米其中簡裝面積：240.29

平方米示范區平面圖一層平面本層建筑面積：610.74

平方米其中簡裝面積：240.29

平方米P立面設計art7立面定位--

國際高端住宅設計潮流分析技術派路線運用建構手法設計講究技術的完美和精密地方化路線從本土文化氣候等中尋找靈感外觀差異大張揚的自我表現關注形體的外觀表現住宅設計中局限較大現代古典路線忠實于對建筑功能的反映典雅端莊又不失現代時尚感現代

時尚

典雅

個性立面定位--

國內一線房企住宅立面風格■

綠城■

保利翡麗甲第■

融創中國簡潔

現代

精致

公建化立面定位--

國內一線房企住宅立面細節◆金屬窗套◆大角度斜切面◆大玻璃窗及凹線腳近期國內外住宅細部多趨向于簡約、精致立面風格--

上海住宅市場設計潮流分析◆保利翡翠甲第◆中糧天悅一號◆西郊金茂府形體簡潔＋典雅細部立面設計思考輕奢住宅應該具有的調性？如何定義保利產品線立面風格？立面定位高端-極致現代雕塑

經典比例

歷久彌新典雅大氣

簡約時尚

公建形象中端中端-新亞洲精致細節

莊重精美突出現代感

傳承歷史韻味立面風格與樓盤定位相符合-ARTDECO、新古典講究風格

追求神似

對古典線條抽象簡化注重裝飾效果立面風格立面風格--

主入口兼售樓處形象立面風格--

門頭細節立面風格--

沿街形象PPC

設計art8設計目標：（根據本項目土地出讓合同）裝配式建筑面積的比例為：100.0%建筑單體預制裝配率不低于

30.0%預制率的提高會帶來成本的提高，故本項目貼合用地條件

PC

率

30%

要求PC

區域設計女兒墻及以上區域標準層區域女兒墻及以上區域為現澆混凝土區域pc

區域標準層區域為底層及以下區域為現澆混凝土區域基座及以下區域建筑立面

pc

區域PC

構件設計裝配式建筑技術配置表——高層技術配置選項本

項目實施情況部分內部剪力墻預制疊合陽臺豎向結構構件水平結構構件內圍護構件預制剪力墻●●非

預

應

力疊合樓板預制樓梯●●預制空調板●陶粒混凝土板●預制裝配率30%標準層

PC

構件示意本項目

PC

設計原則：1.

指標：住宅單體預制裝配率不低于

30%2.

預制構件的選擇：A.

復雜構件和簡單構件，對成本的影響本工程按有利于成本進行排序依次為：①預制樓梯（復制率高）②預制空調板和預制陽臺（成本低，容易達到表面限值）③預制飄窗（復制率高，容易達到表面限值）④預制剪力墻（房型面寬較大適用，對提高預制率和預制外墻面積有較大作用）⑤預制平窗板（集成差窗框，容易達到表面限值）120

戶型平面

PC

示意㎡B

復制率：構件復制率的有限選擇，在前期方案時，盡量統一開洞尺寸及大小。單元樓梯盡量為復制關系而非鏡像關系等。120

戶型立面

PC

示意㎡預制外墻板預制陽臺預制樓梯預制飄窗預制空調板標準層

PC

構件示意墻板分類模型：空間模塊化，柱網模數化，為提升

PC

模具重復利用率，甚至為廚衛的成套預制提供可能。依照原則設計，本次

PC標準層僅需：PC

外墻板種類共

16

鐘PC

飄窗

7

鐘PC

樓梯

1

鐘PC

空調板

3

鐘合計

27

種模具120

戶型立面

PC

示意㎡預制外墻板預制陽臺預制樓梯預制飄窗預制空調板PC

構件成品展示疊合梁疊合板預制柱預制陽臺預制樓梯預制飄窗PC

預制部位——陽臺疊合陽臺是預制和現澆混凝土種較好的方式，完成后具有現的結構等力性能。同時可節約模版，且底面光滑，可以不再抹灰，減少施工工序。疊合陽臺與預制外墻板在建筑外周圍的運用，不僅提高了建筑外立面的品質，同時二者的結合