工業園物業項目運行管理方案

第一部分：項目概況及管理定位

一、項目概況

工業園位于,國內知名大型企業集生產、科研、銷售、物流為一體,工

業園占地面積50萬平方米，其中行政辦公樓建筑面積9800平方米。工業園綠化

面積為68888.45平方米，工業園區保潔面積76196.68平方米。工業園內配套設

施齊全，交通便利。

二、委托管理內容

1、辦公大樓內保潔、維修及樓內花卉養護（公共洗手間、公共地面、墻面、

走廊、大廳內的玻璃、各類事務、設備設施、樓梯扶手、開水房、天花板、休息

室、照明系統、排水系統、辦公樓內的報修、室內花卉1

2、工業園區綠化養護（草坪、綠籬、喬灌木、草坪磚等）。管護內容包括：

喬灌木的整形修剪、綠化養護、中耕除草、防風防澇、澆水抗旱、病蟲害防治、

合理施肥、補栽補種及綠化栽培管理等。

3、工業園區衛生清潔（院內所有道路、河道、停車場、貨場等地面衛生清潔

及在雜草清理\

4、衛生清潔所收集的垃圾清運至工業園內垃圾站。

5、耐冬的養護（夏天設置防曬網、冬天蓋棚以及日常維護病蟲害的防治1

三、委托管理目的

L通過對工業園實施社會化、專業化物業管理服務，創造良好的工作環境,

保障物業功能的正常發揮，實現環境效益和經濟效益的協調發展。

四、委托管理原則

根據物業管理委托合同以及相關的法律法規，本著“精細服務、專業管理”

和“誠信管理、合作攜手:"的原則，實施專業化的綜合管理服務。

五、委托管理方式

依據《本市物業管理條例》及相關法律法規，通過簽訂物業管理委托合同，

股份公司全權委托青島新時代物業服務有限公司對行政辦公樓進行室內保潔，物

業零修、急修，工業園區道路保潔及工業園綠化服務。新時代物業服務有限公司

在管理合同期內按合同約定進行管理服務，確保達到約定的服務質量。

六、項目整體形象定位

根據工業園的實際情況,結合本項目物業管理服務特點的，通過對客戶服務需

求的分析,,確定項目的整體形象定位為:“整潔、優美、規范、高效”的現代化工

業園區。

七、總體目標和分項目標

（一）、總目標

自新時代物業服務有限公司接管之日起，在硬件條件具備的前提下，一年內

服務達到"本市物業管理優秀工業園區"標準。

（二）、分項目標

1、顧客滿意率95%以上；

2、保潔服務達標率100%;

3、保潔服務覆蓋率100%;

4、垃圾處理及時率100%;

5、保持園區內植物生長茂盛、修剪整齊，綠地植物存活率95%以上；綠地裸露

不超過0.4平方米，并及時補植；

6、維修工作及時率99%,急修及時率達100%（接到報修不超過30分鐘到達現

場，一般小修24小時內處理完畢）維修合格率98%以上，維修返修率不高于2%;

7、投訴處理及時率100%,投訴處理滿意率98%以上；

8、員工上崗前培訓合格率100%;

八、工作難、重點

1、工作難點：工業園草坪老化，養護難度大，條件有限，且要求高；報修時

間和報修內容的不確定性，維修項目的時效性強，維修人員要求綜合能力高等，

將成為工作的主要難點；

2、工作重點：采取預防管理，超前服務，注重護養工作，降低無效成本。加

強員工綜合能力的培訓，實現全員參與相互協助。采取一主職幾同時的方法，降

低成本，提高工作效率。

第二部分：實現目標的保證措施

第一節:管理體系架構和人員配備

一、管理體系架構

物業處物業服務有限公司甲方會

行業指導隸屬關系監督考核

管理處

保潔組綠化組維修組

二、人員配備

管理處項目經理1

保潔組17綠化組19人維修組10

三、骨干人員素質要求

岡包素質基本要求備注

男，歲，管理專業專科以上學歷，具有年以上

管27-455

理

處物業管理工作經驗，協調能力強。熟練掌握IS09001國公司

項

目

經際質量管理體系的建立和運用。做事沉穩，有開拓創新外派

理

精神。具有物業管理資格上崗證書。

男,年齡25-45歲,機械維修及其相關專業中專以上學

歷，身體健康，有相關工作經驗3年以上。熟練掌握維

維

修修相關知識、技能，需持有電工操作證、管道工證，技

技

工術等級中級以上。具有良好的服務意識、團隊觀念、職

業道德及高度的責任心，能吃苦耐勞，服從性強。熱爰

本職工作，不斷學習自我提高。

綠1、男女不限，25-35歲，具備職業素養。

化2、中專以上文化程度，園林綠化專業，2年以上管理經公司派

組驗，協調能力強。駐

長3、做事沉穩，有開拓創新精神。

四、管理處職責

1、負責對行政辦公樓實施維修、衛生保潔和工業園綠化養護管理，在物業管

理業務方面接受公司的指導和監督。

2、按公司IS09001物業管理質量體系要求建立質量管理體系文件,并有效

運行。

3、合理調配人員、保持各崗位的分工與協作。

4、制定各物業維修、養護計劃，環境衛生保潔、消殺計劃，綠化養護管理計

劃及內部審核工作計劃，并認真執行。

5、負責日檢、周檢、月檢工作，并做好記錄，接受本公司、監督考核組的監

督檢查。

6、積極參加創建優秀物業的考評工作，提高管理服務水平。

7、全面落實節能降耗工作。

8、建立"首席責任制"服務制度，保障服務質量持續提高。

第二節、對管理處擬采取的主要管理措施

一、員工招聘管理

1、管理處管理人員招聘、錄用：

為了給公司內部員工創造一個良好的職業生涯發展空間，管理處管理人員原

則上以內部競聘為主，合適人選經公司行政人事部評價后報總經理批準錄用，并

由公司下紅頭文件予以正式聘任。

2、一線操作工招聘、錄用：

按照先內后外的原則，同等條件優先考慮公司內部員工。

3、錄用:

招聘結束后，須將招用人員名單、檔案資料報公司行政人事部備案。

不論何種招聘方式，都必須按照公司制定的《人員招聘控制程序》進行，即

"公開招聘、全面考核、擇優錄取"。

管理處所有員工一律實行為期3個月的試用期。試用期內工作績效不符合崗

位要求的，一線員工立即辭退；管理人員降級使用或退回公司另行安排。

二、員工培訓管理

★入職培訓

培訓內容培訓對象培訓部門培訓課時培訓方式驗證考核

企業簡介新進員工行政人事部4課時講授法筆試

企業文化新進員工行政人事部8課時游戲體驗法筆試

公司體系新進員工行政人事部4課時講授法筆試

公司制度新進員工行政人事部8課時講授法筆試

行為規范新進員工行政人事部4課時講授法示范考試

客服禮儀新進員工行政人事部4課時演示法示范考試

★崗前培訓

培訓內容培訓對象培訓部門培訓課時培訓方式驗證考核

管理處項目經

崗位職責新進員工4課時講授法筆試

理

管理處項目經

項目方案新進員工4課時講授法筆試

理

管理處項目經

工作流程新進員工4課時講授、演示示范考試

理

管理處項目經

工作標準新進員工4課時講授法筆試

理

管理處項目經

考核標準新進員工4課時講授法筆試

理

管理處項目經

崗位制度新進員工4課時講授法筆試

理

管理處項目經

工作技能新進員工4課時演示法示范考試

理

★在職培訓

培訓內容培訓對象培訓部門培訓課時培訓方式驗證考核

物業知識全體員工管理處主要4課時/月講授法筆試

崗位知識全體員工管理人員由2課時/月講授法筆試

崗位技能全體員工公司對應職2課時/月講授、演示示范考試

服務意識全體員工能培訓，普4課時/月講授法觀察法

團隊協作全體員工通員工由管1課時/月游戲體驗法觀察法

禮貌禮儀全體員工理處項目經4課時/月演示法示范考試

計算機管理人員理予以培訓按需施教演示法上機考試

★特殊工種培訓——維修人員

培訓內容培訓部門培訓課時培訓方式驗證考核

設備巡查規定工程部2課時/月講授法筆試

考勤制度工程部課時/月講授法筆試

維1

修

組維修服務管理工程部1課時/月講授法筆試

管

理

制值班上生營埋工程部2課時/月講授法筆試

度

各崗位考核指標工程部2課時/月講授法筆試

各崗位職業技能工程部2課時/月講授法示范考試

設

試

示范考

、示范

講授

工程部

查內容

電工巡

/月

備1課時

設

施

試

示范考

、示范

講授

工程部

內容

備巡查

公共設

/月

管1課時

理

制

試

示范考

、示范

講授

工程部

內容

明巡查

公共照

/月

度1課時

試

示范考

講授法

工程部

內容

施巡查

室外設

/月

1課時

筆試

講授法

氣知識

一般電

工程部

/月

1課時

筆試

、示范

講授

工程部

業知識

電氣作

/月

2課時

試

示范考

、示范

講授

工程部

護

作業防

/月

1課時

筆試

、示范

講授

工程部

衡負載

電氣平

/月

2課時

試

示范考

、示范

講授

工程部

災撲救

電氣火

/月

1課時

試

示范考

、示范

講授

工程部

電保護

電器漏

/月

1課時

筆試

講授法

工程部

全知識

消防安

設備間

/月

2課時

安

試

示范考

、示范