無錫市房地產投資調查投資發展部2011年6月前言12543對項目周邊環境進行調查無錫整體房地產市場與區域市場判斷關于無錫市汽車4S店的調查項目進入的優劣勢分析項目案例研究汽車城地塊富安集團湖埭水泥廠富安商業廣場真心塑料廠機械、設備工廠項目南側為湖埭鎮中心位置，北邊為工業工廠，從工業類型來看，較多為二類、三類工業。區域情況胡埭鎮從地鐵規劃來看，胡埭鎮介于二號線、三號線之間，區位偏遠，地鐵對區域發展的促進可以忽略。區域情況

到2020年規劃人口118萬人，（其中太科園規劃人口8萬人）。建設用地約165平方公里，（其中太科園規劃建設用地20平方公里）。人均建設用地面積約140平方米。

新增建設用地主要用于蠡溪新城旅游度假中心、太湖新城核心區、太湖新城科教產業園、太湖科教園、太湖新城房地產開發以及馬山胡埭工業園區建設。區域規劃功能定位：規劃胡埭鎮作為無錫市西部的一個主要城鎮，是一個以工業為主導產業，以旅游和生態農業為特色的相對獨立、配套完善的城鎮。

建設規模：規劃總用地規模約45平方公里，其中建設用地約22平方公里。規劃居住人口10萬人，就業崗位4.2萬個。胡埭鎮整體規劃情況區域規劃胡埭鎮用地規劃圖胡埭鎮用地規劃看，其工業用地和物流用地占大部分，居住用地主要分布在胡埭鎮中心位置。當前居住區建成度較高，區域商品房盤量較大。紅色曲線為中心大致建成區區域規劃宏觀經濟宏觀經濟宏觀經濟點評：2010年無錫經濟持續保持高位增長，GDP保持在全國第三方陣第一位，列地級市全國第二位。工業生產總值在2009年保持低迷后，實現了恢復性增長，且產業結構得到近一步調整。固定資產投資額連續兩年持續高位增長，基礎設施建設、民生工程持續竣工。社會消費品零售總額持續增長，居民消費明顯。宏觀經濟宏觀經濟2010城鎮居民人均可支配收入城市單位值無錫元25027全國元18900杭州元30035江蘇元22944無錫居民購買力高于江蘇平均水平，同時遠高于全國平均水平。相比杭州，無錫城鎮居民可支配收入較低，但是相比兩個城市的房價水平，證明當地居民對商品房的購買力，高于杭州。商品房市場商品房市場商品房市場濱湖區作為無錫未來的行政辦公中心，地理位置優越，其物業增值潛力大。胡埭鎮位于濱湖區西部，和新中心距離較遠，以上數據只能作為參考。胡埭鎮具有特殊性。商品房市場1.首次將信貸差別擴大化，即由“首套、二套及以上”兩個等級，變成“首套、兩套、三套、三套以上”四個等級。2.首次將二套房貸首付提高到50%3.首次明確二套房貸，需要認房認貸認調查。4.首次提出三套房及以上住房貸款暫停。5.未在無錫本地納稅證明一年以上者，不予任何貸款。6.首次提出公積金利率差別化，限定第二套住房公積金住房貸款發放對象。政策分析無錫市銀行響應國家政策，市場中貸款買房的減少，同時貸款額度減少，一次性首付比例增高。會影響到大戶型的銷售，對接下來市場抑制明顯。商品房市場汽車城位置胡埭鎮目前登記在售新盤為富安商業廣場、凡爾賽莊園。項目分布案例·富安商業廣場開發商無錫久安房地產開盤日期2010.12盤量15萬平類型綜合體商業中心裝修毛坯容積率1.3綠化20%從登記房價看，該區域房價比預計的高。說明區域房地產市場有需求拉動高房價，參考最低價10000元/m2案例·匯景新城所屬城區：濱湖區[所有該區樓盤]物業類型：住宅，商鋪，別墅建筑類型：多層，小高層建筑面積：74200平方米綠化率：42%[關于綠化率]容積率：1.49案例·匯景新城匯景新城當前二手房價。案例·凡爾賽莊園汽車城建筑類型雙拼、聯排容積率0.76戶數188開盤2009.11案例·凡爾賽莊園頂級豪宅配置：采用無錫少有的純正法式皇家建筑風格，法式宮廷園林景觀，配備近2000平米高級商業會所，只為層峰人士量身定做。地段優勢明顯：位于胡埭鎮核心地段，是胡埭鎮中心的最后一塊黃金寶地，東依直湖港、南靠人民西路、西臨振胡路，北傍環鎮北路。1.房地產政策2.無錫市2011年商品房市場活躍程度下降3.中心區域住宅供地量大1.胡埭鎮人口規劃達到10萬，隨著工業發展，有市場潛力。1.供應盤量較大形成競爭態勢2.附近二類、三類工業密集，有污染隱患3.交通主干道不夠順暢區域經濟支撐較好2.房價水平理想，離建成區近威脅機會劣勢優勢SWOT開發分析開發分析投資分析預計汽車城房價：7000元/m2（富安商業廣場、匯景新城折中）開發費用：3000元/m2銷售速度占股比例當前胡埭鎮的商品房供應充足，空置率較高，因此會影響銷售速度。占股比例看，土地零成本，利潤空間為57%。分到開發商的房價，應該不低于5000元。汽車城無錫當前4S店數量約為44家，品牌參差不齊，分布也不絕對集中。汽車城·高力無錫汽車博覽城無錫國際汽車博覽城占地面積800畝，建筑面積55萬平米，總投資15億元，共分國際汽車用品城、國際汽配城、國際汽車“迪斯尼”樂園、國際汽車城、國際物流倉儲區、汽車快修服務城、汽車置換交易城、研發培訓中心、國際商務中心九大功能區域。該項目的建設充分借鑒美國好萊塢影城和迪斯尼樂園建設的成功經驗，通過設立汽車主題文化公園和汽車博覽中心，有機的將汽車、汽配展示、銷售、新聞發布、娛樂、旅游融為一體，為國內首家有文化內涵的汽車、汽配銷售專業場所。一期項目12萬平米現已全面竣工。財富前景——2005年中國民用汽車保有量已達3160萬輛，汽車零部件工業總值4157億元；2006年中國汽車產銷量分別為727.97萬輛和727.6萬輛，同比增長27.32%和25.13%，發展勢頭強勁，可以預見未來汽車及后市場的商業前景極其廣闊。汽車城·高力無錫汽車博覽城鳥瞰圖小結無錫當前4S店較多，而且規劃汽車城除了上述項目，還有東方汽車城等從胡埭鎮的地理位置看，當前建設汽車城需要規模化、特色化，以規避競爭，形成核心競爭力從區域發展看，胡埭鎮當前工業配套好，但整體城市配套不全發展起來尚需要時間。從投資收益來看，存房地產投資收益周期長。經營使用，需要時間培養，存在一定風險。THANKS9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。4月-254月-25Monday,April21,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。06:38:3106:38:3106:384/21/20256:38:31AM11、夫學須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。4月-2506:38:3106:38Apr-2521-Apr-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。06:38:3106:38:3106:38Monday,April21,202513、志不立，天下無可成之事。4月-254月-2506:38:3106:38:31April21,202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.。21四月20256:38:31上午06:38:314月-2515、會當凌絕頂，一覽眾山小。四月256:38上午4月-2506:38